上海国际商贸城可行性研究报告.docx

1、上海国际商贸城可行性研究报告上 海 国 际 商 贸 城河 南 偃 师项目预可行性研究报告编制单位： 上海国际商贸城河南偃师（筹）二零壹零年八月上 海 国 际 商 贸 城河 南 偃 师项 目 预 可 行 性 研 究 报 告编制单位： 上海国际商贸城河南偃师（筹）二零壹零年八月第一章 总论第二章 项目建设背景与理由第三章 市场分析和建设规模第四章 选址依据与建设条件第五章 环境保护第六章 投资计划与资金来源第七章 结论第八章 相关建议和要求第一章 总 论一、 项目概况1、 项目名称： 上海国际商贸城河南偃师2、 建设单位： 洛阳伟翔置业有限公司（筹）3、 项目选址： 洛阳偃师市310国道与连霍高速

2、引线口4、 市场建设宗旨：我们将利用偃师市的区位优势和自然资源优势，搞活商贸流通，把县城的商业辐射到周边县市。依托偃师的区域优势，兴建和培育建筑装饰材料批发市场，使市场内，增加物流，从而带动地方相关产业的发展和人气的兴旺，打动消费，增加就业和税收，提升偃师市知名度，加快偃师市经济的发展。5、 市场经营范围：（四大板块）建材：石材、板材（胶合板、地板、木线、人造板凳木制品）、陶瓷、洁具、油漆涂料、集成吊顶、灯饰、窗帘布艺（含地毯及小饰品等）、铝塑钢制品、小五金等建筑装饰用品及相关的服务业；家具：各种中西式家具、办公家具、钢制家具、家电及其他家居、办公用品；汽摩配：汽车4S店、摩托车市场、汽摩配件

3、等；小商品：礼品、电子产品、玩具、衣帽、鞋子等等。6、 交易方式：批发、零售、仓储。7、 市场规模及功能： 本着建设“大规模、多功能、一站式、专业化”市场的宗旨，本市场规划总用地面积343亩左右。根据材料性质，分成建材、家居、汽摩配、小商品等四大板块，数十个个交易区，实行一次规划、分部实施。规划建设仓储物流和加工区。同时，建设部分用于配套的服务业（银行、餐饮、娱乐、商业等）和办公、住宿用房。总建筑面积约350000平方米。8、 本项目总投资与注册资金：本项目总投资约为人民币 亿元。9、 经营期限： 年。二、 可行性研究的内容本可行性研究工作以上海国际商贸城为研究对象，以市场分析、项目的建设条件

4、、工程方案、投资估算和经济效益评价等作为研究重点，主要内容为：1、 项目建设背景与理由2、 市场分析和建设规模3、 项目选址于建设条件4、 环境保护5、 工程设计方案6、 项目建设进度7、 经济效果和社会效益第二章 项目建设背景与理由一、 项目提出背景改革开放三十多年来，我国国民经济得到空前发展、国力显著增强。近几年来，偃师市的经济发展、城市发展速度较快，人民的生活水平普遍提高。面对国际国内经济环境的重大变化，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观的理念总揽经济社会发展全局，全面贯彻党的路线方针政策，坚持以人为本，快速发展、科学发展和协调发展，突出抓好“主攻工业、调优农业、建好

5、县城、改造农村”四大战略重点，促进农业大县向农业强县转变、传统农业县向新型工业县转变，努力把我县建成全省加工产业大县、建材生产大县、和郑洛之间物流中心，力争成为全省第一县级市。近几年来，偃师市人民在市委和市政府的正确领导下，以主攻新型工业、做强优势农业、建设秀美城乡、构建和谐偃师市为工作重点。真抓实干，开拓进取，扎实工作，经济社会保持持续、快速、健康、协调发展，综合实力明显提升。全市8镇3乡1区、226个行政村，人口60.9万，总面积668.58平方公里，是全省首批10个小康达标县（市），也是省委、省政府确定的全省26个城镇化发展重点县（市）、35个扩权县（市）和第二批对外开放重点县（市）之一

6、，综合经济实力居全省前列。2009年，偃师市经济发展形势比较严峻、各种挑战接连不断。在上级党委、政府和市委的正确领导下，在市人大和市政协的监督支持下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，以战危机、保增长为目标，以项目建设和招商引资为带动，以城乡统筹和民生保障为重点，布局一季度、决战二季度、大干三季度、决胜四季度，齐心协力，开拓进取，较好地完成了市十二届人大三次会议确定的各项目标任务，基本保持了全市经济社会平稳较快发展的良好态势。三次产业稳步提升。完成地区生产总值351亿元，增长11%。其中，服务业增加值96亿元，增长12.6%，占经济总量比重由上年的26.7%提高到27.4%。规模以上工业增加值1

7、21亿元，增长16.8%；实现主营业务收入432.9亿元，增长17.8%；利润总额38.8亿元，占洛阳市近三分之一。夏、秋两季粮食种植面积102.6万亩，总产3.67亿公斤，增产0.9%；平均亩产358公斤，增产0.3%。三大需求有效拉动。完成全社会固定资产投资152亿元，增长45.5%，其中城镇固定资产投资129.8亿元，增长46.7%。社会消费品零售总额90亿元，增长18.6%。在境外市场持续低迷的形势下，仍然实现出口创汇1580万美元。三项收入同步增长。完成财政一般预算收入（不含诸葛、李村两镇）10.06亿元，增长0.1%；财政支出17.19亿元，增长11.1%。城镇居民人均可支配收入1

8、3883元，增长8.5%；农民人均纯收入7355元，增长8%。随着住房制度改革的深化，城乡居民居住条件得到明显改善。今后一个阶段，是我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。随着人们群众物质生活条件的日益改善和思想文化素质的不断提高，无论是城镇居民，还是农村居民对家庭住房的要求将越来越高。同时，随着城市化进程和小城镇建设的不断加快，旧城改造拆迁力度将不断加强，城镇居民的住房需求量也将不断增加。此外，无论是行政机关，还是企事业单位，对办公环境和条件的要求也将越来越高。2009年我县突出秀美城乡建设，打造宜居宜业环境。按照“科学定位、加快发展、彰显特色”的思路，突出打造亮点、

9、改造重点，以产业发展推动扩容提质，以民生改善推进新型城市化进程，同时，应该看到：国家实施中部崛起战略，有利于发挥我县地域优势。我市地处承“东”启“西”地带，处于郑州和洛阳中心地带，距洛阳市20多公里，在一小时交通圈内拥有500多万常住人口。为此，在今后的几年中，对建材、家具及其他装饰材料的需求量将是不可估量的，加上偃师本地的钢制家具业、摩托车行业和制鞋业等三大产业为依托。同时，随着这几年的建设发展，偃师市的对外交通越来越便捷，随着国家中部崛起战略的实施，这都有利于发展偃师市的物流业，也大大降低了物流运输成本，提升偃师市市场的竞争力。二、 项目建设的理由1、 经济效益和社会效益并举，增加就业机会

10、。市场全部营业后，预计直接增加就业2000多人，简介从业人员（相关配套服务人员）上千人。2、 优化产业结构，带动相关行业的发展，加快地方经济发展，增加地方财政收入。以市场为窗口，大力发展三大产业集群，合理开采花岗石、高岭土，引进先进技术设备，提高资源利用率，发展新型墙体材料、中密度纤维板和复合地板等新型建筑装饰材料。3、 打造偃师品牌，提高偃师市的知名度，有利于促进招商引资。第三章 市场分析和建设规模一、 市场分析1、 建筑、装饰材料的现状及供需情况据调查，目前偃师市的建筑、装饰材料行业相关商店不下几百家（含乡镇），经营的品种也较多，其中稍有规模的仅有汽车总站建材广场。但所有的这些商店均属散兵

11、游勇，不成规模，且进货渠道各不相同，各商家各显神通。且不成气候，不上规模、不上档次。因此，偃师市乃至周边一些县市（区），无论是单位办公用房和生产用房，还是家庭住房，凡是需要建造、装饰和添置家具的，除了少部分在当地的一些小店里购买外，绝大部分材料均从外地去采购。这样既流失了这部分消费群体在当地的消费量，又造成广大群众人力、财力和时间上的浪费，且补购、调换和退还多余材料等方面带来众多不便。然而，随着经济实力的不断增强、人民生活水平和生活质量的不断提高，以及人们对办公、家居环境和档次的要求不断提高，新房的购买力越来越强和旧房的换置率越来越高，这势必造成建材和装饰材料的需求量大增加，且档次也会越来越高

12、。2、 消费情况在上海国际商贸城的有效辐射范围内，城乡生产和生活中建筑、装饰材料消费水平的高低级消费量的大小，是兴办建筑材料市场的必要条件之一。 随着国家中部崛起战略的实施，偃师市境内及周边县市的开发建设力度将有一个质的飞跃，随着城镇化的发展及人民生活水平的不断提高，旧城改造和新区开发日益加快，建筑、装饰材料的消费量和档次也在逐年提高；农村居民对住房装修的需求量也将大大增加，且档次要求也越来越高。 偃师市最近几年通过开发带动旧城改造，使城市建设不断加快，在前几年建成部分住宅新村的基础上，又先后建成了多个居民住宅小区，并还在以更快的速度不断的建设发展着，房地产开发形式向好。建筑、装潢材料的需求主

13、要有以下几个方面组成：（1）、民用住宅建造和装修。（2）、廉租住房、经济适用房和旧房改造的建造和装修。（3）、工业、办公等用房的建造和装修。随着国家中部崛起战略的实施及招商引资的不断深入，将有越来越多的内、外资企业将来偃师市及周边县市落户，生产、办公及配套宾馆、商业、娱乐等服务设施等用房数量将与日俱增，用于建筑、装修、添置办公家具等方面的消费也将大大增加。（4）、新婚房装修；（5）、宾馆、饭店、休闲娱乐场所装修；（6）、偃师市是全国重要的铁皮钢制家具和摩托车生产及制鞋业基地，外销到全国各地数百个县市。随着偃师市旅游产业的大力发展，宾馆、饭店、休闲娱乐场所等旅游接待设施将会有较大的发展。从上述几

14、个方面可以看出，偃师市及周边县市每年用于建筑、装修、家具、汽摩配等方面的费用将是一个不可估量的数字。二、 建设规模市场规划总用地面积343亩，容积率1.3，绿化率10%，建筑密度45%，停车位2500余个。根据材料性质，分成大型建材市场（含钢材、水泥、沙石料、砖瓦等）、石材、板材、陶瓷卫浴（洁具）、油漆涂料、集成吊顶、家具、灯饰、窗帘布艺、铝塑钢制品、五金、家电及其他家居、办公装饰用品等八、九个交易区，实行一次规划、分部实施。规划建设占地100亩的仓储和加工区。同时，建设部分用于配套的服务业（银行、餐饮、娱乐、商业等）和办公、住宿用房。总建筑面积约350000平方米。其中：1、 一区：石材城主

15、营花岗石。充分利用我县花岗石原料材料优势，引进先进技术设备，提高资源利用率，发展新型墙体材料，大打偃师花岗石的品牌，从而带动我县花岗石产业的发展。规划建筑面积30000平方米左右。2、 二区：板材城主要经营中密度纤维板和复合地板，兼营其他锯木、板材、胶合板、地板、木线条、木楼梯、木门及其他木制品。充分利用我县中密度纤维板和复合地板的生产优势，大打偃师中密度纤维板和复合地板的品牌，从而带动我县中密度纤维板和复合地板产业的发展。规划建筑面积30000平方米左右。3、 三区：灯饰、五金城主要经营各类灯具和各类小五金，兼营电线、电缆、开关、门窗锁、拉手等相关商品。规划建筑面积20000平方米左右。4、

16、 四区：陶瓷卫浴（包括厨房用品）城主要经营给类陶瓷、洁具（卫浴）和厨房用品，包括瓷砖、地砖等。本区同时兼营在厨房间和卫生间内使用的小家电。规划建筑面积50000平方米左右。5、 五区：铝合金、塑钢城主要经营铝合金门窗、塑钢门窗等制品。规划建筑面积10000平方米左右。6、 六区：家具城主要经营家用、办公家具。规划建筑面积80000平方米左右。7、 七区：窗帘装饰城主要经营、加工窗帘布以及与之配套的相关商品，兼营地毯及其他小饰品。规划建筑面积30000平方米左右。8、 八区：其他装饰材料城主要经营油漆涂料、集成吊顶及其他相关的装饰小材料。规划建筑面积50000平方米左右。9、 九区：汽车4S店、

17、摩托车城主要经营汽车、摩托车、汽摩配件等。规划建筑面积50000平方米左右。10、仓储和加工区 规划建筑面积50000平方米左右（其中：仓储区30000平方米，加工区20000平方米左右）11、配套的服务业（银行、餐饮、娱乐、商业）和办公、住宿用房。主要用于服务业，规划建筑面积7万平方米左右（其中：商业10000平方米，办公用房10000平方米，银行1000平方米，工商、税务配套用房1000平方米，餐饮3000平方米，娱乐5000平方米、宾馆8000平方米，住宿等32000平方米）。第四章 选址依据与建设条件一、 市场选址洛阳偃师市310国道与连霍高速引线口，总用地约343亩。二、 选址依据和

18、建设条件（一） 小环境作为大型专业批发市场，其每天进出的人流量和车流量肯定会相当的多，且用地量较大，因此绝对不适宜这只在县城建城区以内。但也不应远离县城，应把县城作为依托，同时也应考虑到交通的便利。（二） 大环境1.优越的地理环境偃师市地处河南中西部，与洛阳市、新安县、渑池县、巩义市、孟州市等均属一小时交通圈。1、 发达的交通网络偃师毗邻郑州、洛阳两个航空港，境内陇海铁路、焦枝铁路和连霍高速、太澳高速公路以及310国道、207国道交汇贯通。近年来，偃师市形成以城区道路为中心，陇海铁路、连霍高速、郑少洛高速、310国道贯穿东西，207国道、贯穿南北，修建中的洛偃快速通道将偃师至洛阳的时差缩短为2

19、0分钟，再次为偃师带来巨大的发展空间，城乡公路四通八达格局，全市城乡公路里程达723公里，332 个行政村村村通油路。农业基础设施建设稳步推进，新增有效灌溉面积4200亩，扩大节水灌溉面积1.2万亩，治理水土流失面积5.6平方公里，解决吃水困难人口1.23万人，完成退耕还林1.5万亩，完善通道绿化373公里。以创建“国家园林城市”和“国家历史文化名城”等“四创”活动为载体，偃高新校区按期接纳新生，并通过省级示范性高中检查验收，全市农村141所中小学现有D级危房全部消除，府店、李村等10个乡镇卫生院改造项目全面完成。完成交通投资1341.4万元，207国道部分路段大修和火焦路整修工程顺利竣工，枣

20、东洛河大桥建成通车，岳酒路、东牙路大修和S314线建设工程正在紧张进行之中，府李路、掘丁路改造工程已完成施工前期工作。2、 全覆盖的通讯信息网络已建成以固定电话、移动电话、互联网、广播电视网为核心的信息网络，推进数字电视网、宽带通信网、互联网三网融合，建立健全乡村广播电视盒GSM通信信号覆盖网。能提供国际、国内直拨电话、移动电话、图文传真、电子电传、电子邮件、国际互联网、IC卡电话、邮政快件、特快专递等所有的通讯、邮政业务。3、 城镇建设不断加强 基础设施进一步完善完成兴隆街、车站东街等偃师市区道路整修和偃化口亮化、华夏广场音乐喷泉灯光改造、污水处理厂主管网等工程，城市雕塑二期工程基础完工。1

21、5条主干道燃气管网全部贯通，新增集中供热面积10万平方米。书香名邸等一批房地产项目相继实施，西亳市场二期改造工程基本完工。完成了城乡一体化发展规划编制工作，户籍管理制度改革等系列政策出台，城乡融合、共同发展的氛围日渐浓厚。4、 强有力的政府支持大型专业批发市场的建设，必须要坚持政府主导、统筹规划、市场运作、重点突出、突出特色的原则。这其中，政府的支持是至关重要的。第五章 环境保护一、 环境保护标准 给环境指标完全按照当地政府排放标准。二、 环境保护措施1、 污水处理：本项目公共交易部分区除生活污水外不产生其他污染，生活污水直接排入市政污水排放管道。少部分石材加工废水采用沉淀、过滤、再利用、再沉

22、淀、再过滤后排入市政污水排放管道。2、 噪音处理：采取有效措施，做好与外围的隔音工作，以不影响周边居民生活、学习、工作为标准，减少对人的噪声影响。3、 固体废物（包括建筑、装修垃圾等）及生活垃圾处理：按当地环境卫生管理办法处理，统一收集、统一处理。4、 油烟处理：按环保部门的有关规定安装处理装置。项目投产后，严格执行相关环保制度，并采取积极负责的环保态度，防止污染，确保场区周围环境质量。第六章 投资计划与资金来源一、 投资规模上海国际商贸城规划总投资 亿元，计划分一期建设。二、 资金筹措该项目投资共需资金 亿元，筹措资金的方式：自筹资金 ，向银行申请贷款 第七章 结论根据预测，本项目有较好的经

23、济效益，同时市场的兴旺，能带动地方一大批相关产业的发展，对解决当地劳动力就业及整个偃师市的开发建设均有积极的意义，具有良好的社会效益。因此，本项目从经济和社会两个效益综合分析都是可行的。但在偃师兴建并办好这样一个综合性的建材市场，客观上存在很多的制约因素：第一、 偃师原来没有同类的自发性小市场的影响，我们是先建场后兴市，这本身就是先天不足；第二、 本区域范围内人口虽然多，但经济还不够发达，消费能力相当有限，这在市场的起步时期，对市场的支撑力相对疲软；第三、 本市场对开发商投资商来说还具有开发风险、经营风险和行业竞争风险。另外，必定还存在较多我们意想不到的其他因素的影响。因此，本项目的开发必须注意采取有限的措施防范各种可能的风险。