房地产成本降本措施点中南地产.docx
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房地产成本降本措施点中南地产
一、房地产降本措施控制点
序号
降本内容
责任部门
基础指标
降本率
降本措施与细化方案建议
备注
一
设计管理
设计中心
A
规划方案优化
1
总平面设计【路网布置、综合管网,出入口等】
道路/占地面积比
降8%
优化路网结构,严格控制硬景道路的施工面积
地库出入口数量
满足规范规定,严格控制超规范设计
消防道路的宽度
1、严格按照消防道路的下限规范宽度4M进行设计并取消人行道;若与车行道合并的,原则上根据道路级别确定宽度;
2、无其它功能的消防通道,尽可能采用隐形消防车道与登高面的设计;
3、与景观步行道路结合的,严格限制宽度,局部隐形;
消防道路的面层材料
1、对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型;
2、对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主;
3、与景观步行道路结合的,且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用;
2
标准化运用
已批准的规划方案
不低于15%
加大标准户型的研究,针对新开项目采用成熟的户型体系,快速设计,快速开发
3
土方平衡
土方外运量
控制率15%
通过对竖向标高的调整,严格控制挖土量与外运量,原则上整个地块控制在15%,每个期块控制在12%;
外运量/总挖量
外购量控制
控制率5%以内
除景观种植土或营养土外购外,严格控制土方的外购,必须事先做好土方平衡工作
外购量/总回填量
纵向标高的控制
按南低北高以1、5%的坡度系数控制室外标高,同时确保南侧比道路标高高30~45CM;正负零提升高度在70CM左右
4
总高度
基本风压较大地区单体高度如果在60米左右,原则控制在60米以下;单体高度如果在80米左右时,原则控制在80米以内;
5
门楼
根据楼盘档次及规模,由设计中心简化标准大门楼的设计
6
关于人车分流
取消5000元以下楼盘人车分流的设计做法
7
地面停车位
适当增加地面停车位的设计,严格控制地下车库的建造规模:
1、6000元以下楼盘,地面停车位不少于总车位数的30%;
2、8000元以下楼盘,地面停车位不少于总车位数的20%;
3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位,必须确保人车分流的品质要求;
B
建筑方案阶段
1
建筑风格
1、4500元以下楼盘,为现代简约风格[原CBD项目E区组团风格];
2、8000元以下楼盘,为artdeco风格;
3、8000元以上楼盘,为西班牙或法式风格;
2
严格控制公推面积
高层、小高层平均为70%;多层为83%
提升5%
1、高层、小高层不低于75%得房率;
2、多层不低于85%得房率;
3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积;
3
严格控制因偷面积而产生的改造量
偷面积的比例控制
1、对于4500元以下的楼盘,偷面积的比例原则上不得超过8%;
2、对于8000元以下的楼盘,偷面积的比例原则上不得超过10%;
3、对于8000元以上的楼盘,偷面积的比例原则上不得超过15%
根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况,可在以上比例的基础上上下浮动20%~30%、
外立面改造
1、强调偷面积方案的比选、评审机制,杜绝为偷面积而偷面积的设计;
2、禁止采用改造外立面的手法进行偷面积设计,凡影响外立面施工的改造,必须按改造后的外立面进行设计、报批与施工;
内部改造
1、严禁大量的内部改造,特别就是大面积的补板;尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行偷面积设计;
2、只能在一至二个房间内进行偷面积的设计;
3、严格控制北方地区采用北阳台、北飘窗的偷面积;
4、严格禁止交房前后的内隔墙异位改造设计,并在交房标准中明确内隔墙的改造由业主自理;
厨卫间功能性的调整
严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的偷面积设计
4
标准化或成熟建筑方案套用
根据已批准的建筑方案
不宜小于20%
以首期开发套用为主,按整个地块的套图率考核,不宜低于20%
宜开放绿色通道
5
建筑形式:
平、立面
整体提高率不小于5%
1、对于6000元以下（含）的楼盘,严格禁止出现结构超限设计,且高宽比必须控制在规范规定的范围内;
2、对于6000元以上的楼盘,应避免结构超限审查、控制高宽比过大【如六七度时高宽比不大于7;八度时高宽比不大于6】,单体不规则等因素,否则结构造价一般会增加10%~15%。
单体建筑方案
1、根据市场竞争情况及客户接受程度,对5000元以内的楼盘,尽可能采用紧凑型的核心筒结构,控制连廊设计;
2、8000元以下严格控制楼层花池的设计做法与连廊花池的设计做法（结构规范要求以外）;
3、杜绝采用下沉花池的偷面积设计;
6
基础方案
1、强制性推进多方案比选职能要求;
2、强调通过先试桩、再设计的方法,合理选择桩型、长度,减低桩基造价。
3、多层带地下室的,优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案;
4、小高层带地下室的,优先采用天然地基上的筏板基础;
7
地下车库方案
基础的选型
必须采用柱下独基+防水板形式,禁止采用梁筏基础;防水板的厚度原则上北方地区不得超过250,南方地区不得超过300;具体以地区地下水位计算为准;
柱网结构面积控制
地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距与柱截面大小的合理优化。
6000元以上采用寿光城市经典的地库设计方式。
层高的控制
1、地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高,且须充分考虑双大堂间的关系,选用无梁楼盖还就是梁板式结构;
2、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度,确保满足净高【6000元以内2、3米、6000元以上2、4米】的前提下严格控制地库的层高;
3、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高,实现地库层高的控制;
4、通过调整主楼与地库的地面高差,采用缓坡做法,实现地库层高的控制
覆土厚度的控制
1、覆土厚度按1200mm设计（冻土深度不满足除外）;
2、地库结构标高尽可能上抬,以减少水浮力与基坑开挖深度,控制抗拔桩的,从而实现降低成本。
地库方案的控制
1、优先一层地下车库的设计;其次考虑双层地下车库来满足车位比;
2、住宅小区,原则上不允许采用机械停车位的设计,如采用必须进行方案申报评审;
3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念,严格控制通风设备的投入
单车位面积须控制28~32M2/个
1、不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外],如采用分离式设计方案,必须进行方案申报评审;
2、因地库与主楼地下室间的不规则面积,通过将主楼地下室规则调整,划分后以储藏室对外销售或作为设备用房;
3、6000元以下的楼盘,原则上取消围合式主楼的布局,控制主楼与道路间存在的大角度,而增加地库的无效面积;
车行道的宽度
严格控制汽车通道的净宽度【控制在5500mm】,如有地方强制性规定,按当地规定执行;
6000元以内的低档楼盘:
综合控制在28m2以内,但允许考虑10%的大车位[30M2左右],通过大、小车位结合,合理控制成本;按每节约0、5平方奖励150元/M2,超过30m2的按每超0、5平方给予处罚100元/M2;
6000~8000元的中档楼盘:
综合控制在29、5M2以内,但允许有25%的大车位,通过大、小车位结合,合理控制成本;按每节约0、5平方奖励150元/M2,超过31m2的按每超0、5平方给予处罚100元/M2;
8000~10000元的中档楼盘:
控制在30M2以内,但允许有50%的大车位,通过大、小车位结合,合理控制成本;按每节约0、5平方奖励150元/M2,超过31m2的按每超0、5平方给予处罚100元/M2;
10000元以上的高档楼盘:
控制在31M2以内,但允许有30%的小车位,通过大、小车位结合,合理控制成本;31m2以内按每节约0、5平方奖励100元/M2,超过32m2的按每超0、5平方给予处罚150元/M2
疏散出口数量控制
尽可能用剪刀梯等设计手法,减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量,可以降低造价,提升景观品质。
8
会所建设的规定
1、低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设;且售价低于6000元的楼盘取消会所的建设;
2、对于50万平方以上的楼盘均可建独立会所,但必须实行商业化;且规定50~60万平米的楼盘,会所的建筑面积控制在3000M2;60~70万平米的楼盘,会所的建筑面积控制在5000M2;大于70万平米,会所的建筑面积控制在7000M2。
3、对于50万平方以内且售价在6000元以上的楼盘,不做独立会所,可选用沿街商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所,且规定30~50万平米楼盘,会所建筑面积控制在2000M2;20~30万M2楼盘,会所建筑面积控制在1500M2;20万平米以下楼盘原则上不作考虑,但在一二线城市的高档楼盘,允许建500M2以内的小会所。
4、独立会所中允许建游泳池,且规定8000元以内的楼盘泳池尺寸为8M*12M;10000元以下楼盘的泳池规格为10M*16M,10000元以上楼盘的泳池规格为12*24M;
游泳池规格尺寸待定
9
关于物业用房
1、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计;
2、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房;
3、严格控制物业用房的装修标准;
10
会所、酒店式公寓
1、会所、酒店式公寓的层高按首层4、2米、二层3、9米、三层以上3、6米综合考虑;商业步行街的层高按4、2米综合考虑;
2、全面推进会所商业化的规划设计的报批报建,控制会所的使用面积;对正在建设的会所按根式求进行规划调整,并进行图纸优化;对未建设的楼盘,严格按上述要求进行实施;
C
初步与施工图设计阶段
1
结构限额控制
地基处理与基础形式
在限额标准上降5%
1、设计院在基础与桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案,实施多方案比选,并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案。
2、基础持力层及基础进入持力层的深度,地基的承载能力特征值,基底及基槽回填土的处理就是否合理经济,桩基选型就是否为最佳,单桩极限承载力就是否按试桩报告设计,抗浮设计就是否偏于保守;
3、根据土质的坚硬程度与施工的难易程度,选用不同规格的管桩,但必须做极限承载能力的试验,尽可能发挥管桩的承载能力,以减少桩的数量;
4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案。
5、严格控制基础筏板的厚度设计,在满足大多数区域为准的前提下,采取局部加厚处理的方式进行局部加厚设计,且整体以0、15%的配筋率控制
采光井、下沉式庭院
1、高层住宅取消下沉式庭院的设计;
2、6000元以下楼盘取消采光井的设计;
3、负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用,取消采光井的设置;
4、负一层与首层合并销售的,按规定设置采光井,且采光井内使用白色外墙涂料,以增加采光效果;
空调机板
1、取消8000元以下楼盘空调机板上返下挂的结构设计[参加海门世纪城一期、二期做法];
2、8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计,以丰富外立面[参照海门3、2期做法];
地下室层高的控制
主楼地下室优化（从层高、层数等控制）:
1、对于5000元以内的楼盘,原则上不做双大堂设计,在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑;
2、对于8000元以内的楼盘,原则上采取局部下沉的做法实现双大堂的设计,其余在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑;[包括8000元以上的启动区];
3、对于8000元以上的楼盘,均实施双大堂设计,且总的地下室层高控制在5、5米以内,在满足自然通风的前提下,负一层层高按2、9米~2、8米考虑,负二层层高按2、7米~2、6米考虑。
竖向结构厚度的控制
明确全面推进鱼杆理论的设计理念:
1、对于100M的高层住宅结构,最厚结构墙体须控制在250厚（除计算特别需求外）;
2、80M高的住宅,最厚的墙体须控制在200以内;
3、60M高小高层住宅结构,最厚的墙体须控制在180以内;
4、高层住宅顶部十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚（除计算特别需求外,如有超过需另外申请）
二次结构量的控制
1、通过审图,减少二次结构的工程量;
2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工,仅保持门洞的宽度;
3、对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少施工单位二次结构的工程量与时间成本。
二次结构墙体厚度的控制
严格控制各类砌体的墙体厚度:
1、剪刀楼梯中间隔墙,满足防火规范下,须改为90mm厚;
2、与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm;
3、管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙;
4、与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度,原则上均比砼结构厚度减20~30MM进行定制,实施二次粉刷施工【8+7】的做法。
电梯机房层的空间利用
严格控制机房层的层高及区域空间的设置,减少不必要的浪费;
屋面架空层的空间利用
1、设计时须充分考虑其后续业主的使用功能,增加附加值,通过营销推广回收建安成本费用;
2、对营销抗性较大的地区,可采取调整屋面结构布局,按物业宿舍用房设计,减少其它物业用房的占比与建设;
3、对营销抗性较大的地区,取消屋面隔层结构板的设计;
4、减少坡屋顶的体量与层级,采取局部坡屋顶的做法[如花城三期的模式]
屋面铅笔头的优化
采用轻质砼,实施预制组装式施工工艺降低其施工成本,同时根据不同的位置减少与优化
高强度材料的选用
大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋
钢筋接头的使用
严格控制搭接接头的使用,竖向钢筋的接头严格按中南宪章的规定使用,对于地下室底板、地下室外墙、地库顶板及梁中水平向的,钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头。
审图点检
强化图纸的对标职能:
1、设计院完成图纸设计的同时,必须根据设计任务书对设计图纸进行自检,并形成点检表与相应图纸一起提报;
2、审图中心根据设计院提供的设计图纸与相关点检表进行审图与点检复核,确保图纸的质量;
结构建筑的设计前置
强调建筑、结构图纸的核对职能:
所有结构的预留预埋,必须以建筑进行核对,特别就是精装修交房的楼栋,建筑设计必须前置在结构施工前完成,杜绝因建筑、结构的矛盾,而发生预留预埋的返工浪费;,
优化公司介入力度
对会所、酒店、大型商业全面介入外部优化公司的优化工作,设计管理中心或商业公司设计部需在第一时间对接落实
2
建筑做法及细部控制
外墙保温材料使用
1、在南方地区,优先选用保温砂浆材料与或选用砂加砌砌块+局部保温的一体保温技术;
2、满足国家规范的前提下,优先选用B1级保温材料;
门楼石材的使用
1、4500元以下的楼盘,选用GRC造型+真石漆涂料;
2、4500~6000以下楼盘,选用GRC造型+仿砂岩砖;
3、6000~8000以下楼盘,选用GRC造型+国产砂岩;
4、8000~10000元以下楼盘,选用黄木纹国产砂岩;
5、10000元以上的楼盘,原则上选用澳洲砂岩;
6、对刚需定位楼盘的选用,原则上按上述标准降一类档次选用;
外墙石材的使用
1、4500元以下楼盘,选用真石漆涂料;使用范围原则上按二层、局部三层;
2、4500~8000元以下楼盘选用仿砂岩面砖;
3、8000~10000元以内楼盘,选用国产砂岩;4、10000元以上楼盘,选用黄木纹国产砂岩;
5、别墅选用奥州砂岩【一层到一层半,其余采用真石漆】;
6、对刚需定位楼盘的选用,原则上按上述标准降一类档次选用;（取消）
GRC的使用
力争降本3%
1、禁止使用GRC作为装饰柱设计,同时明确在保证装饰柱正立面面宽时,其厚度必须控制在100mm以内;
2、禁止使用小型砌体砌筑装饰柱,采用聚笨板与保温一体施工实现其效果;
3、取消阳台立柱GRC包柱与阳台门四周的GRC装饰;及外墙凹进部位的GRC线条;
4、精简浮雕的用量与尺寸,并实施点缀装饰;严格控制窗四周设置GRC线条,原则上仅设置窗下口的优化做法;
5、采用GRC与EPS相结合的方式,严格控制GRC的成本;
6、采用涂料分色的做法,实现外立面的效果
单元门
全部选用钢质粉末喷涂单元门:
1、6000元以下楼盘,单元门的尺寸统一为2、1宽*2、9高[型号一];
2、6000~10000元楼盘,单元门的尺寸统一为2、1宽*2、9高[型号二];
3、10000元以上楼盘,单元门的尺寸统一为2、1宽*2、9高[型号三];
规格、型号待定
1、6000元以下的楼盘,采用50系列【1、8M宽以内】+超50系列塑钢门窗;五金配件为国强、合禾同档次品牌
2、6000元以上的楼盘,对于卫生间、北阳台、楼梯间及内凹墙面上的窗户选用超50系列塑钢+铝合金门窗结合的方式选用门窗。
铝合金五金坚朗、立辛同档次品牌。
3、售价8000元以内（含）增加二三线品牌型材。
4、优化门窗分隔,在楼梯通道、厨卫间与公共区域,尽量设计推拉窗;其它部位门窗,减少开启扇的设计,尽量采用固定玻璃,减少复杂的门窗分隔;
5、加强与设计院的沟通,在满足使用的条件下,减少使用low-e玻璃,并尽量采用5+12+5的玻璃;
6、所有的配套工程、临时样板房门窗全部采用塑钢门窗,且临时样板房的所有材料必须重复使用。
门窗使用
入户门
1、5000元以下楼盘,禁止采用子母门设计,全户型统一为1、05m*2、1m钢质防盗防火门;
2、5000~7000元楼盘,禁止采用子母门设计,全户型统一为1、05m*2、2m钢质防盗防火门;
3、7000~10000元以内楼盘,可采用子母门设计,全户型统一为1、2m*2、2m钢质防盗防火门;
4、10000元以上楼盘,可采用子母门设计,全户型统一为1、2m*2、2m钢木防盗防火门;
5、别墅项目,均为子母进户门,且统一型号为1、2m*2、3m钢木防盗防火门;
6、对于小户型的楼盘,严格禁止采用子母门的设计,如文昌、澹州、营口、唐山湾等;
防火门
1、所有楼盘的地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门;
2、取消600*1500的各类防火门设计,且调整为最小防火门规格为600*1800;
3、9000元以下的楼盘,除管道井采用木质防火门外,其余均为钢框木扇免漆板防火门[通道门为普通钢质门];
4、9000元以上楼盘,均为钢质木纹转印防火门;
栏杆的选用
1、全面推进组合式钢栏杆;
2、对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、尺寸及壁厚要进行优化。
3、简化室内栏杆、室外空调等栏杆造型,严禁室内采用整体热镀锌工艺;
地下防水工程
地下室防水工程须严格按照地下常水位及当地降水量的情况进行设计与施工;
1、山丘地区:
在满足规范要求的前提下,尽可能使用结构防水,取消或简化柔性防水施工;
2、平原地区:
在满足规范的前提下,且地下室埋深在常水位以下的,须严格按照公司的标准做法进行与设计;若地下室埋深在常水位以上的,则按山丘地区的要求执行
楼梯及踏步装修
力争降本3%
1、多层业态的敞开式消防楼梯,原则上全部采用贴砖施工;
2、小高层、高层的消防楼梯禁止全部贴砖施工,原则上仅允许从3层以下到地下大堂为止,且对于6000元以下的楼盘采用环氧地坪;6000元以上的楼盘可选用40元/M2以内的玻化砖加工;
3、消防楼梯的靠墙扶手,根据楼盘档次,4500元以内采用PVC管,4500元以上选用木扶手或钢管扶手
3
装修专业优化
标准层公共部位装修
4500元以下楼盘
1、取消所有吊顶与石膏线条[包括电梯厅、公共走道];
2、墙面采用耐擦洗涂料+踢脚线。
3、取消地面铺贴套边;
4、70宽204不锈钢拉丝电梯门套;
5、均采用普通LED吸顶灯;
6000元以下楼盘
1、取消公共走道的所有吊顶与石膏线条;电梯厅可进行局部吊顶,但不允许使用石膏线条;
2、墙面采用耐擦洗涂料+踢脚线。
3、取消地面铺贴套边;
4、70宽204不锈钢拉丝电梯门套;
5、采用普通LED吸顶灯;
8000元以下楼盘
1、取消公共走道的所有吊顶;电梯厅局部吊顶;
2、电梯厅墙面砖铺贴高度2、1M;公共走道墙面采用外墙（防水）涂料+踢脚线。
3、取消公共走道地面铺贴套边;电梯厅地面一级套边;
4、80宽不锈钢电梯门套;
5、采用LED吸顶灯;
10000元以下楼盘
1、取消公共走道的所有吊顶,使用100宽石膏线条;电梯厅局部吊顶+石膏线条;
2、电梯厅墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2、1M;
3、取消公共走道地面铺贴套边;电梯厅地面采用一级套边;
4、120宽普通仿石材电梯门套
5、LED吸顶灯;
10000元以上楼盘
1、公共走道局部吊顶,不使用石膏线条;电梯厅局部吊顶+石膏线条
2、电梯厅、公共走道墙面砖铺贴到顶;
3、公共走道取消地面砖铺贴套边,电梯厅地面一级套边;
4、150宽仿石材电梯门套;
5、LED吸顶灯
以上不贴砖如需抹灰的地方采用1:
3水泥砂浆压光,在刮腻子刷涂料
一层公共部位装修
4500元以下楼盘,
1、取消公共走道的所有吊顶与石膏线条;电梯厅可进行局部吊顶,但不允许使用石膏线条;
2、电梯厅、大堂墙面砖到2、1M高度,公共走道采用耐擦洗涂料+踢脚线。
3、公共走道取消地面铺贴套边;电梯厅、大堂采用一级套边;
4、100宽204不锈钢拉丝电梯门套;
5、采用普通LED吸顶灯;
6000元以下楼盘;
1、取消公共走道的所有吊顶与石膏线条;电梯厅可进行局部吊顶,但不允许使用石膏线条;
2、电梯厅、大堂墙面砖到2、1M高度,公共走道采用外墙（防水）涂料+踢脚线。
3、公共走道取消地面铺贴套边;电梯厅、大堂采用一级套边;
4、100宽204不锈钢拉丝电梯门套;
5、采用普通L
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