租金方案与招商政策.docx
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租金方案与招商政策
租金方案与招商政策
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法-■—以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法一――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法一一以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法一一以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：
为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：
以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、
服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
（三）收费体系：
国内购物中心的常规收费项目通常包括：
租金、物业管理费、水电公滩费。
目前沈
阳零售市场的费用构成行情为：
租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：
二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
1、沈阳市各大商圈租金水平:
区域
项目
综合租金（套内面积）
太原街商圈
太原街街铺
16元/平米/天一30元/m2/天
（500—900元/m/月）
时尚地下
负1层：
35元/m/天（1050元/m/月）
负2层：
90元/m/天（2700元/m/月）
步行街商亭
7元/m/天（210元/m/月）
中街商圈
步行街沿街店铺
18元一35/m/天（550—1050元/m/月）
兴隆大家庭
一楼：
350—450元/平方.月
一楼：
扣点
沈阳春天
一楼：
330元/平方.月
二楼：
200元/平方.月
三楼：
70—100元/平方.月
负一层：
480—750元/m/月
时尚地下
3元一4/m/天（90—120元/m/月）
大悦城
一楼：
8元一10元/m2/天
二楼：
6兀一8兀/m2/天三楼：
5—6元/m/天四楼：
3—4元/m2/天
五楼：
2—3元/m2/天
大发广场
一楼：
6—15元/m2/天二楼：
4—12兀/m2/天三楼：
2—9元/m/天四楼：
8元/m2/天
铁西商圈
沿街店铺
250—400元/m/月
北站区域
华府天地
一层：
11元/m2/月
二层：
9元/m2/月
三层：
7元/m/月
北行商圈
沿街店铺
1层：
200—400元/月/m
2层：
50—200元/月/m
三好街商圈
店铺
1层：
400—700元/月/m
2层：
以上100~500元/月/m2
西塔商圈
西塔购物中心
一楼：
250-300元/平方.月
二楼：
200元/平方.月
三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准:
物业管理服务内容主要包括：
二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
项目
物业管理服务收费标准
大悦城
45.00兀/月/m?
使用面积
百联
39.00兀/月/m?
使用面积
茂业
39.00兀/月/m?
使用面积
世贸
18.00兀/月/m?
使用面积
沈阳华府天地购物中心
45.00兀/月/m?
使用面积
大发广场
45.00兀/月/m?
使用面积
平均价格
38.5兀/月/m?
使用面积
本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/川使用面积。
四、本项目租金水平分析:
一）、租金水平类比法：
1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平:
商圈
商铺
1层平均租金（元/平米/月）
1层租金水平
太原街商圈
太原街街铺
700
500—900元/m/月
中街商圈
步行街街铺
800
550—1050元/m/月
铁西商圈
街铺
325
200—450元/月/m
北行商圈
街铺
300
200—400元/月/m
三好街商圈
街铺
550元
400—700元/月/m
平均租金价格
535元
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系价格的决定因素
2、销售业绩一一价格的支撑因素
3、综合成本价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,
并作加权分析:
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
太原街
中街
北行
铁西
南塔
华府
天地
沈阳
春天
1.
商圈
地位
20
1）城市核心商圈：
20
2）城市主要商圈：
15
3）正待形成商圈：
5—10
20
20
15
15
15
10
20
2.
交通
状况
5
1）交通便捷，停车便利：
5
2）交通停车条件一般：
3
3）交通拥挤，停车不便：
1
1
1
3
3
3
3
1
3.
客流
数量
10
1）客流较大：
10
2）客流量一般：
6
3）客流量小：
2
10
10
10
10
6
6
10
4.
消费
层次
5
1）消费能力强：
5
2）消费能力一般：
3
3）消费能力较低：
1
5
3
1
3
3
5
1
5.
铺位
供求
20
1）供不应求：
20
2）表现一般：
15
3）需求较弱：
5
20
20
15
15
15
15
20
6.
硬件
设施
5
1）硬件完备，动线舒适：
5
2）硬件一般，动线一般：
3
3）硬件较差，动线较差：
1
1
1
1
1
1
5
1
7.
品牌
实力
5
1）实力品牌商参与运营：
5
2）实力、影响力一般：
3
3）实力、影响力较弱：
1
5
5
3
3
3
3
1
8.
定位
规划
10
1）定位清晰、规划特色鲜明：
10
2）定位规划特色比较清晰：
6
3）缺乏统一定位规划：
2
2
2
2
2
6
6
10
9.
招商
推广
10
1）品牌商家纷纷进驻：
10
2）品牌商家部分进驻：
6
10
10
6
6
6
6
10
3）品牌商家意向进驻：
2
10.
管理
服务
10
1）统一专业管理和服务：
10
2）统一管理：
6
3）无统一管理或管理较差：
2
2
2
2
2
2
6
6
总
计：
100
76
74
58
60
60
65
80
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
78.9%
81%
103
%
100
%
92.3
%
75%
各商圈一层街铺平均
租金
700
800
300
325
修正价格
修正率*各商圈一层街铺平均租金
552.3
648
309
325
南塔商圈街铺租金
修正价格合计/4
458
租赁项目类比价格:
华府天地（修正率92.3%）
沈阳春天（修正率75%）
本项目
楼层
平均价格
修正价格
平均价格
修正价格
综合租金
一层综合租金（内铺）
330元/m2/月
305
330元/平方/月
248
276
二层综合租金
270元/m/月
250
200元/平方/月
150
200
结论：
米用租金水平类比法，本项目1-2层的套内面积租金水平为：
楼层
综合租金
纯租金（综合租金-物管费）
一层街铺
535
495
一层内铺
276
236
二层
200
160
（二）以保本保利定价法分析：
商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。
结合成熟百货常规的保低坪效（2-3万元/年）、扣率（平均扣率为25%）、商家经
营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受
的租金价格：
1、商家主要经营成本:
（品牌专卖店的租用面积一般为40—100卅（平均70m2）,本项目的非租金费用为
40元/月/m?
使用面积）
经营成本
主要成本项目
成本
自用水电费
1050元（15元/m/月）
人员工资
（含营业提成）
3000元（3个人，1000元/人/月）
其他营运费用
（电话网络、POP货品运输等）
2000元
装修折旧
10.5万十24=4375元
（按2年期计）
（每平按1500元/m*70平米）=10.5万元
工商税务
1500元
物业管理服务费
2800元（40元/m/月）
以上固定成本合计
14725元
销售利润率
平均35%
净利率
平均10—15%
2、商家保本保利测算:
成熟百货保低销售
坪效（元/月/m2）
百货的保低综合租金（元/月/m2）百货保低销售平
效/4
70m2
销售额/月
（坪效*70
平米）
可承受最
咼租金（净
利率为0）
10%净利
率时租金
15%净利
率时租金
平均承受
能力租金
3000（业绩非常好）
750
210000
840
540
390
590
2500（业绩很好）
625
175000
665
415
290
457
2000（业绩好）
500
140000
490
290
190
323
1500（业绩正常）
375
105000
315
165
90
190
1250（业绩一般）
312
87500
227
102
40
123
1000（业绩差）
250
70000
140
40
—10
57
825（业绩很差）
206
57750
78
-4
—45
9
平均1725
平均430
120750
394
221
135
250
本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较
低。
由上表测算可知：
1）当纯租金定为394元/m2/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以上的商家
净利率为10%，坪效3000以上的商家净利率为15%。
大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。
2）当纯租金定为221元/m2/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商家净利率为10%，坪效2500及以上的商家净利率为15%。
多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。
3）当纯租金定为135元/m2/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商家净利率为10%，坪效2000及以上的商家净利率为15%。
业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。
由此可知：
一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/m/月：
一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金
可厘定为135元，则综合租金为175元/m/月；
结论：
通过保本保利定价法推算，本项目一层租金定价为：
楼层
综合租金
（套内面积）
纯租金（套内面积）（综合租金-非租金）
纯租金
（建筑面积）
实用率
一层街铺
260
220
一层内铺
175
135
70
50.3%
五、本项目租金价格:
（一）通过以上2种租金定价方法测算，得出本项目1-2层租金的基准均价如下:
楼层
租金水平类比法
（套内面积）
保本保利定价法
（套内面积）
平均基准价格
（套内面积）
实用率
纯租金
（建筑面积）
一层街铺
495
260
378
0
一层内铺
236
140
188
50.3%
94
二层
160
90
125
57.3%
72
（二）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%三楼为一楼的50%四楼为三楼的75%五楼为三楼的50%但本项目各楼层通过主题特色打造，可以适当避免2楼以上租金的巨大悬殊，减小楼层价差。
（三）根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：
元/m2/月）
楼层
纯租金均价
（元/月/m2套
内面积）
物业管理服务费
（兀/月/套内面
积）
综合租金
（元/月/m2套
内面积）
实用率
纯租金均价
（元/月/m2建筑面积）
（纯租金均价*实用
率）
地下1层
112
40
152
51.1%
57
1层街铺
378
40
418
0
1层室内
188
40
228
50.3%
95
2层
122
40
162
57.3%
70
3层
94
40
134
58.9%
55
4层
71
40
111
59.5%
42
5层
47
40
87
53.8%
25
平均
144
40
184
57
（四）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将
租金水平上下浮动10元/月/m,厘定各楼层区间的租金价格带。
（五）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相
对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的60%。
餐饮、娱乐、服务类的租
金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的60%厘定价格;
（六）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：
元/m2/月）
楼层
租金均
价
（元/m2
/月）
A类商铺
（中庭及主通道边店
铺）
B类商铺
（其他位置店铺）
C类商铺
（餐饮、娱乐、服务
类店铺）
纯租金（租
金均价+10
元）
综合租
金
纯租金（租金均价
价-10元）
综合租金
纯租金
综合租金
地下1层
112
122
162
102
112
82
122
1层街铺
378
378
418
南面210
250
北面278
南面228
318
268
1层室内
188
198
238
178
218
108
148
2层
122
132
172
112
152
82
122
3层
94
104
144
84
124
64
101
4层
71
111
111
41
81
5层
47
87
87
37
77
（七）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的
品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。
因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。
（八）对于一个传统的专业市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规戈口，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。
南塔商圈以及本项目都需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受至u很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。
本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。
六、招商租赁政策：
（一）合作模式：
以铺位租赁为主，小部分联营为辅;
（二）收银方式：
商户自收款；
（三）计租面积：
按套内建筑面积计算租金（核心店除外）
（四）租赁期限：
序号
商家类型
标准期限
租期开始日
1.
核心店
5-20年
商家开业日
商场开业后签约的，自
2.
购物类
2年，特例除外
商场统一开业日
免租装修期结束的次
3.
餐饮类
5-8年，特例除外
商场统一开业日
日开始计算租期
4.
娱乐类
3-5年，特例除外
商场统一开业日
5.
服务类
3-5年，特例除外
商场统一开业日
核心店包括：
超市、星级影院、美食广场、游乐中心、健身会所、运动城、图
书城等主力店、次主力店；
特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。
（五）租金递增率：
逐年递增3-5%
序号
商家类型
租金递增率
备注
1.
核心店
视洽谈情况定
特殊商家根据其品
2.
购物类
3-5%
牌、价值及投入等情
3.
餐饮类
2-5%
况，另行审批。
4.
娱乐类
2-5%
5.
服务类
2-5%
（六）租金优惠:
优惠阶段
2010年签署正式合同的
2011年签署正式合同的
商场开业后签约的
商家类型
重要商家
普通商家
重要商家
普通商家
租金原则上无折扣
纯租金折扣
8折
9折
9折
9.5折
优惠
重要商家：
领导性品牌或对商场招商和客流具有重要号召性的商家;普通商家：
除了重要商家之外的其他商家；
（七）免租优惠政策
序号
商豕类型
装修免租期
开业后免租期
核心店
视洽谈情况定
视洽谈情况定
购物类
30日
1、配合按商场统一开业时间开业的租户，自商
场开业之日起第一年免租3个月；
2、未能配合按商场统一开业时间开业的租户，
自商豕开业之日起第一年免租1个月；
餐饮类
30-60日
1、配合按商场统一开业时间开业的租户，自商
场开业之日起第一年免租3—6个月；
2、未能配合按商场统一开业时间开业的租户，
自商豕开业之日起第一年免租2个月；
娱乐类
30-60日
服务类
30-60日
特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。
（七）租金计算日：
自开业后免租期结束后的次日起开始计算租金
（八）收费项目：
按套内建筑面积计费
收费项目
收费标准
交费方式
1、租金
见租金价格表
按月提前10日支付
2、物业管理服务费
40元/m2/月
按月提前10日支付
3、商家自用水电、煤气费
一店一表，按实际用量收取
按月计收
4、广告位租赁费
根据位置、大小收取
5、停车费
第一年免收
6、装修押金
100m以内，5000元/户；
100m以上，1oooo元/户；
由商家进场装修前交纳，装修验收合格后10天内无息退还
7、意向书诚意金
3000—5000元/户
签正式合同时可转为履
约保证金
&履约保证金
按2个月综合租金收取，合同
结束后30天内无息退还
其他费用：
工商、地税、国税、保险（租户承租区内），由租户自行办理。
商业管理公
司协调政府相关部门，为商家提供相关便利服务。
（九）租金价格表：
（租金须在合同中分解避税）（以实际面积计租、单位：
元/m2/月）
楼层
租金均
价
（元/m2
/月）
A类商铺
（中庭及主通道边店
铺）
B类商铺
（其他位置店铺）
C类商铺
（餐饮、娱乐、服务
类店铺）
纯租金（租
金均价+10
元）
综合租
金
纯租金（租金均价
价-10元）
综合租金
纯租金
综合租金
地下1层
112
122
162
102
112
82
122
1层街铺
378
378
418
南面210
250
北面278
南面228
318
268
1层室内
188
198
238
178
218
108
148
2层
122
132
172
112
152
82
122
3层
94
104
144
84
124
64
101
4层
71
111
111
41
81
5层
47
87
87
37
77
在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行
过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
招商部
2010年4月28日
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