综合办公楼建设可研报告.docx
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综合办公楼建设可研报告
某部门综合办公楼建设项目
可行性研究报告
**********公司
二OO八年
前言
根据《中共云县县委、云县人民政府关于重点工程项目建设实行目标管理责任制》（云发[2007]1号）文件精神和城市建设“拆一片、起一幢、绿一块、亮一片”的要求，努力把红砖一厂片区开发建设成以高层建筑为主体，体现高标准、高品位和富有特色的现代化城市建筑，塑造云县作为临沧市的“门户”和“窗口”的新形象，云县县委、云县人民政府决定由县城建局、县国投公司、县广电局、云南省广电网络公司云县分公司、县环保局、县国土局、县林业局、县畜牧局等八个部门共同在红砖厂现厂址建盖一幢综合办公楼。
云县城建局、县国投公司、县广电局、云南省广电网络公司云县分公司、县环保局、县国土局、县林业局、县畜牧局八个部门现有干部职工460人，目前的办公用房已远远不能满足办公需要，如县国投公司由于刚成立无办公用房等，基础设施条件严重滞后，服务功能不强等因素严重制约着各部门工作的有效开展。
因此，实施临沧市云县建设局等八部门综合办公楼建设项目，刻不容缓，势在必行。
为切实改善八部门的办公条件，恳请上级部门尽快给予批准建设。
云县为加快项目的实施，确保项目尽快建成，经有关部门认真分析，充分论证，并按照有关基本建设程序，特编制临沧市云县部门综合办公楼建设项目可行性研究报告。
临沧市云县国有资本投资经营有限责任公司
二OO八年八月二十八日
第一章总论……………………………………………………….1
1.1项目概况……………………………………………………..1
1.2结论…………………………………………………………..3
1.3主要经济技术指标…………………………………………..4
第二章项目背景和建设的重要性和必要性…………………….4
2.1项目提出的背景……………………………………………..4
2.2项目建设的重要性和必要性………………………………..7
第三章项目建设目标和建设规模与选址……………………...9
3.1项目建设目标……………………………………………...9
3.2项目建设标准……………………………………………...9
3.3项目建设规模………………………………………………10
3.4建筑要求……………………………………………………11
3.5公共设施……………………………………………………11
3.6选址…………………………………………………………12
第四章项目建设的指导思想和基本原则……………………...13
4.1项目建设指导思想…………………………………………13
4.2项目建设基本原则…………………………………………14
第五章环境保护与安全措施…………………………………...14
5.1环境保护……………………………………………………14
5.2消防安全……………………………………………………15
5.3安全保障措施………………………………………………16
第六章项目投资估算与资金筹措……………………………...17
6.1项目投资估算………………………………………………17
6.2资金筹措……………………………………………………18
第七章项目节能分析…………………………………………...18
7.1节能的重要性………………………………………………18
7.2项目节能标准………………………………………………19
7.3项目节能原则………………………………………………20
7.4项目节能方案………………………………………………20
7.5项目节能目标………………………………………………21
7.6项目招投标…………………………………………………22
第八章项目实施计划与管理方案……………………………...23
8.1项目实施计划……………………………………………....23
8.2项目管理方案………………………………………………23
第九章项目效益分析…………………………………………….24
9.0项目效益分析…………………………………………...24
第十章研究结论及建议………………………………………….25
10.1研究结论…………………………………………………..25
10.2建议………………………………………………………..26
附件：
1、《云县建设局等八部门综合办公楼设计效果图》；
2、《云县建设局等八部门综合办公楼设计总平面图》；
3、《云县建设局等八部门综合办公楼初步设计图纸》；
4、《建设项目环境影响登记表》；
5、《土地使用证》；
6、《中共云县县委办公室、云县人民政府办公室关于成立红砖厂片区开发建设协调领导小组的通知》（云办发（2007）131号）；
7、《云县人民政府办公室关于印发云县红砖厂片区拆迁补偿方案的通知》（云政办发[2008]74号）；
8、《中华人民共和国建设项目选址意见书》；
9、《云县人民政府关于八部门综合办公楼建设专题协调会议纪要》；
10、云县城建局、国投公司、广电局、云南省广电网络公司云县分公司、环保局、国土局、林业局、畜牧局《机构人员编制核定表》。
云县部门综合办公楼建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
部门综合办公楼建设项目
1.1.2项目承办单位及法定代表人和通讯地址
项目承办单位：
法定代表人：
通讯地址：
联系电话：
邮政编码：
1.1.3项目承办单位上级主管部门：
1.1.4项目拟建地点：
1.1.5项目建设性质：
1.1.6承担可行性研究工作的单位和法人代表
单位：
法定代表人：
1.1.7可行性研究报告的编制依据
1.1.7.1《中华人民共和国城市规划法》；
1.1.7.2《中华人民共和国环境保护法》；
1.1.7.3《中华人民共各国土地管理法》；
1.1.7.4国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资[1999]2250号）；
1.1.7.5国家计委《投资项目可行性研究指南》，国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
1.1.7.6《关于党政机关厉行节约制止奢侈浪费行为的若干规定》（中办发[1997]13号）；
1.1.7.7《中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知》（中办发[2003]03号）;
1.1.7.8《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》（中办发[2007]11号）；
1.1.7.9《中共临沧市委办公室、临沧市人民政府办公室转发<关于采取切实有效措施进一步严格控制党政机关办公楼等楼房堂馆所建设的通知>的通知》（临办发[2007]85号）；《临沧市人民政府关于进一步规范党政机关办公楼建设项目审批程序的通知》（临政发[2007]154号）；《中共云县县委、云县人民政府关于重点工程项目建设实行目标管理责任制》（云发[2007]1号）。
1.1.8可行性研究报告编制范围
1.1.9县委会议纪要
根据《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》（2002年版）、“党政机关办公用房建设标准”和国家发改委对项目进行可行性研究报告编制内容和深度的有关要求，在临沧市云县建设局等八部门提供的相关资料和数据基础上，临沧市云县建设局等八部门综合办公楼建设项目可行性研究报告就本项目提出的背景，项目建设的重要性和必要性，建设规模、环境保护与安全措施、资金估算与资金筹措、节能分析、实施计划与管理方案、效益分析和研究结论等进行科学分析研究，并结合项目的具体特点及特性，提出适合于本项目的建议，为项目投资决策和审批部门提供参考决策依据。
1.2结论
本项目的建设是为了满足经济社会发展和办公安全要求的行政办公楼搬迁和建设项目，立足于改善云县城建局等八个部门的办公条件，项目建设符合国家民用建筑及办公安全防范要求；主要突出“节约用地，有效保护有限土地资源，提高土地利用率”。
符合党政机关办公用房建设标准；符合扶持经济欠发达地区发展经济，促进边疆民族团结，保持边疆地区社会稳定的有关政策；符合城市土地利用总体规划；符合城市发展总体规划。
项目的实施将更好地推动云县城市的建设，更好地实施城市化发展战略，有利于带动和促进区域经济社会的发展。
项目的实施方案较为实际、合理，是必要的、可行的。
1.3主要经济技术指标
项目建筑面积15790平方米（其中办公用房面积8280平方米、特殊用房面积7510平方米），总投资3835万元。
第二章项目背景和建设的重要性和必要性
2.1项目提出的背景
云县位于云南省西南部，地处澜沧江西岸，临沧市东北部，享有临沧“北大门”、“窗口”之称。
全县辖7镇5乡190个材委会、4个社区，国土面积3760平方公里，总人口42万人，其中少数民族人口约占总人口的50%，千人以上的民族有汉、彝、白、傣、拉祜、布朗、回、傈僳和苗等9个。
云县是临沧市的交通要道。
县城所在地爱华镇处于214国道和云保公路的交汇点，是北往大理，西进保山，东上昆明，南下孟定、南伞边贸口岸乃至缅甸的中心点，地处漫湾、大朝山和小湾三大电站的中心腹地。
距省会昆明464千米，距临沧市政府所在地77千米。
云县是临沧地区商贸服务中心。
以特殊的区位优势和四通八达的交通网络为依托，云县历来商贾云集，商业贸易繁荣。
县城2个农贸市场，2个茶叶交易市场，1个粮食交易市场，45个乡镇集市以及从1962年至今的每年一次大型物资交流会暨边贸会，吸引了各省、地、县和周边国家客商。
年商品物资贸易总额3亿多元。
云县是澜沧江文化旅游区。
云县古有茶马古道，今有214线国道，历来是西南边陲联系内地的咽喉要冲。
特殊的地理区位，内外经济文化的交流形成了神奇的澜沧江文化。
先后兴建的漫湾、大朝山两大电站，在流经县境的澜沧江上截流筑坝，形成百里长湖，如梯相连。
沧江长湖山环水绕，层峦叠嶂，野鸭戏水，莺歌轻舟，风光旖旎。
江岸遍布的“忙怀型”新石器反映着人类文明进步的历史足迹。
结束了澜沧江高峡百里长湖水电工业旅游后，在感怀于漫湾电站现代高科技文明的赞叹声中，沿214国道西行，千年沿用的罗扎河畔吱嘎转动的排排水车，又撩拨起人们返朴归真的情愫。
这一切连同古代驿站、渡口、古塔、古庙，以及奇异的民族习俗等，交相辉映，闪烁着现代文明与传统文化的斑谰色彩。
云县是滇西南绿色经济之乡。
调整产业结构，已建成一批高优蔗园、高优生态茶园和泡核桃基地。
以“云县生态型山地乌骨鸡”为龙头的畜牧产品品牌正在打响。
以澜沧江自然保护区建设、南汀河生态防护林体系建设和后箐勤山“云南山地生态系统生物多样性保护示范项目”建设为主要内容的野生动植物资源保护管理取得好成绩。
食糖、精制茶、啤酒、白酒为主要工业产品。
云南澜沧江啤酒企业集团开发了以啤酒、白酒、生物食品、旅游、家具、建材为主的6大类70多个产品。
在1998年与保山水泥股份有限公司合资组建云南澜沧江啤酒企业集团保山有限公司之后，又先后收购了思茅地区原南亚啤酒厂、曲靖沾益珠江源啤酒麦芽有限公司、楚雄德力高啤酒厂。
至此，云南澜沧江啤酒企业集团已发展成为中国西南地区最大的啤酒、白酒生产企业，已顺利通过ISO9001/2000国际质量体系认证。
拥有固定资产6亿多元，年生产能力为啤酒18万吨、白酒2万吨，销售收入共3亿多元，实现税利2000多万元。
云县茅粮集团有限公司生产的茅粮系列白酒产品在中国绿色食品2000年昆明博览会中获畅销产品奖。
茅粮系列产品自投放市场以来，已成为云南白酒行业的领潮产品。
云南临沧双银茶叶制品有限公司属三资企业，引进印度CTC红碎茶生产设备，每年上缴茶叶增值税占全县茶叶增值税的50%以上。
民营股份合作制企业云县嘉木茶业制品有限责任公司，其设备CTC绿碎机具，目前在中国尚属首家使用。
嘉木公司所有产品都属于外向型产品。
云县糖产品“剑青牌”系列金砂糖、“幸舞牌”系列白砂糖、冰片糖深受省内外市场青睐。
云县正在构建国家水电能源基地县。
漫湾、大朝山两大百万千瓦级国家水电站在县内兴建，给云县社会经济发展带来了良好的机遇。
云县在做好支援电站建设服务工作的同时，根据自身优势，强化农业基础，发挥资源、区位两大优势，作好“三篇文章”，加快“三沿”开发，提升水电、糖、茶、畜牧四大支柱，突出抓好工业、生态、城镇、交通、水利五个重点，培植酒类、经济林果、农副产品加工、商贸服务、旅游五大产业，实施科教兴县、非公经济强县、可持续发展、扩大开放、工业化、城镇化六大战略，构建国家水电能源、糖、茶基地县、澜沧江旅游区、滇西南绿色经济之乡、区域性商贸服务中心四大目标。
以电力工业、农产品加工为代表的工业体系不断完善，交通及小城镇建设快速发展，促进了云县社会经济协调健康发展。
2007年实现国内生产总值33.13亿元，财政收入3.67亿元，居临沧市一区七县之首。
云县先后荣获全国文化先进县、全省广播电视先进县、全省双拥模范县、全省创建文明村镇先进县等称号。
2.2项目建设的必要性
根据对云县建设局等八部门现有办公用房进行调查，存在新着办公房屋老旧，设施简陋，甚至没有办公用房等情况，为改善办公条件，新建云县建设局等八部门综合办公楼十分迫切、必要。
2．2．1项目建设是改善办公条件，提高办公效率的需要
云县建设局等八部门现有干部职工460人，其中建设局局机关设5个行政股室，内设9个事业部门，下设1个副科级事业单位、1个公司；县国投公司内设3部1室；县国土资源局设12个股室；县广电局设5个股室；云南省广电网络公司云县分公司设6个部；县环保局设8个股室；县畜牧局设6个股室；县林业局设3个股室。
云南省广电网络公司云县分公司按规划现有办公用房需搬迁，县国投公司（包括资产运营管理中心）刚成立无办公用房，县建设局无办公处所，其他5个部门办公用房陈旧、老化，加之八部门需要的特殊用房多，如不尽快解决办公用房问题，将进一步严重制约和影响正常工作的开展。
只有尽快解决基础设施建设问题，才能保证工作的正常开展，提高工作效率，更好地为云县社会经济建设发挥积极作用。
2．2．2项目建设是促进城市建设发展，提升综合竟争力的需要
云县城建局、县国投公司、县广电局、云南省广电网络公司云县分公司、县环保局、县国土局、县林业局、县畜牧局八个部门是云县人民政府的重要职能部门，承担着全县的各项工作。
云县处于临沧的门户和窗口，随着城市化进程的加快，社会经济的发展，八部门综合办公楼的建设将有力地推进办公现代化、建设规范化、履职高效化的现代化系统的普及运用，加快城市建设步伐，完善城市体系，促进经济社会协调发展。
第三章项目建设目标和建设规模与选址
3.1项目建设目标
为有效解决目前办公用房紧张，满足社会发展需求，创造现代办公条件，提高办公效率，更好地为人民服务，为实现可持续发展提供基础条件。
根据临沧市云县建设局等八部门的工作需要和云县城市发展总体规划，建盖一幢面积为15790㎡的综合楼，框架结构。
3.2项目平面布置
3.3项目建设标准
办公用房建设规模依据《党政机关办公用房建设标准》第二章第十条规定，每人平均办公用房建设规模建筑面积控制在18平方米以内（不含特殊用房7510平方米）。
同时，临沧市云县建设局等八部门综合办公楼建设项目具体达到以下要求：
3.2.1注重环境保护，建设项目的选址周围无污染源；严格执行环境保护的有关法律法规，绿化率达30%以上；
3.2.2建设项目的机构布局符合工作流程，人流、物流符合卫要求；
3.2.3按照办公规模设计建设。
3.3项目建设规模
项目建筑面积15790平方米（其中办公用房面积8280平方米、特殊用房面积7510平方米），结构形式为全框架结构。
（1）云县畜牧局2160㎡，其中办公用房面积1296㎡、特殊用房864㎡；
（2）云县环保局2010㎡，其中办公用房面积360㎡、特殊用房1800㎡；
（3）云县广电局2284㎡，其中办公用房面积846㎡、特殊用房1428㎡
（4）云县建设局2080㎡，其中办公用房面积2080㎡
（5）云县林业局3836㎡，其中办公用房面积2268㎡、特殊用房1568㎡
（6）云县国投公司440㎡，其中办公用房面积180㎡、特殊用房260㎡
（7）云县国土资源局1070㎡，其中办公用房面积936㎡、特殊用房134㎡
（8）云南广电网络公司云县分公司1910㎡，其中办公用房面积630㎡、特殊用房1280㎡
合计：
15790㎡
3.4建筑要求
3.4.1坚持科学合理、节约用地原则；
3.4.2在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；
3.4.3合理确定功能分区，科学地组织人流和物流，避免或减少交叉感，室内采光、色彩符合设计、使用要求；
3.4.4建筑布局紧凑、交通便捷，管理方便，减少能耗。
根据云县的气象条件，合理确定建筑物的朝向、间距。
3.5公共设施
3.5.1给排水
按该项目使用性质设置给排水系统及消防系统。
设计依据:
建筑专业提供有关资料,《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）、《给水排水设计规范》等。
3.5.2给水系统
3.5.2.1水源：
由云县自来水网有偿供水。
3.5.2.2给水系统:
云县城市自来水压在0.8MP以上，能满足工作及生活用水,从自来水管网接一条DN100的供水钢管。
3.5.3排水系统
3.5.3.1室内排水采取分流制，粪便污水经化粪池处理后和洗涤污水合流排至综合楼设置的室外下水道。
3.5.3.2雨水采用有组织排水至室外排水沟，收集后，直接排至综合楼设置的室外下水道。
3.5.4供电
由云县电力公司有偿接用云县电力网供给。
按三类防雷设计防雷装置，在室内设避雷带和避雷针作接闪器,利用基础内的钢筋作接地体,利用建筑柱内的钢筋作引下线,整个楼用电采用等电位连接。
3.5.5通讯
综合楼按需要设置电话线路,方便使用。
3.5.6抗震设防要求
本工程所在地云县城市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g，设计地震分组为第三组。
根据《中华人民共和国防震减灾法》、《地震安全性评价管理条例》、《建设工程抗震设防要求管理规定》等法规精神，结构设计及抗震构造措施须严格按《建筑抗震设计规范》GB50011-2008要求执行。
一是各有关单位要高度重视建设项目的抗震设防工作。
二是建设项目前期设计阶段，要严格遵照《建筑抗震设计规范》、等有关规范规定进行设计。
三是在项目实施阶段，要严格按照抗震设计实施，确保工程满足抗震设计要求。
四是在验收阶段，要组织对工程的抗震性进行验收，达不到抗震设计要求的，不得交付使用。
3.6选址
项目拟建在云县县城原红砖厂片区，所在地是全县政治、经济、文化中心，方便群众，交通便利，地形相对平整，地基稳固，有比较完善的水、电、路等基础设施，周边无工业污染和噪声污染，环境优美。
总之，建设条件比较理想。
第四章项目建设的指导思想和基本原则
4.1项目建设指导思想
按照可行性研究阶段建设项目规划建筑方案设计要求，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知》精神和“艰苦奋斗、勤俭建国、厉行节约，制止奢侈浪费”的方针，项目建设严格按照《党政机关办公用房建设标准》要求规划建筑方案，合理确定云县建设局等八部门综合办公楼规模和办公用房的建设内容，建设水平与云县县城经济发展水平相适应，符合云县县城总体规划的土地利用的要求，控制工程建设规模，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑装立面特征等与周围环境的关系，符合国家有关节约用地、节能、节水、环境保护和消防安全等规定。
项目本着长远谋划、广泛借鉴、兼顾设计、适度超前、协调一致的建设指导思想，着力解决和改善云县建设局等八部门的办公条件。
根据上述指导思想，项目设计还应突出两个特点：
一是实用性——以人为本。
在总平面规划上，除了办公楼建筑物和周边的管理区域处，将大部分的用地作为公共活动空间。
二是生态性——园林城市。
云县正处在城市化建设的发展阶段，“园林城市”、“人居城市”、“绿色城市”和“生态城市”等理念和举措是增强城市生活吸引力、提高城市生活质量的一个重要因素。
本项目建设将以此为基础，创造和维护好、建设好绿化建设。
4.2项目建设基本原则
4.2.1坚持可持续性发展，布局合理，既考虑当前，又考虑长远的原则。
4.2.2坚持遵循党政机关办公楼建设标准设计，做到设计规范、标识统一的原则。
4.2.3坚持因地制宜、实事求是的原则。
4.2.4建筑功能性、实用性与美观性相结合的原则。
4.2.5以人为本，注重景观的亲人和宜人性相结合的原则。
第五章环境保护与安全措施
5.1环境保护
5.1.1环境保护措施
环境保护包括绿化投资，污水处理设施投资和其他投资，严格按设计实施。
废水通过排水管网收集，流入污水处理部分，流经格栅去除较大悬浮固体物，出水再送入平流式初沉池，在初沉池中去除小部分以无机物为主体的比重的固体悬浮物，大部分悬浮物在自重下沉淀形成污泥，经管网收集进入污泥浓缩池，经初沉池后的废水再流经曝气，投加悬浮填料使活性污染体系稳定，去除绝大部分以无机物为主体的比重的固体悬浮物和部分污泥负荷。
废水进入二沉池进一步去除以无机物为主体的比重的固体悬浮物和污泥负荷，使排水达标，排放到河流中。
二沉池中的部分污泥进行回流，流至曝气池进行污泥接种，剩余污泥送至污泥浓缩池，对初沉池和二沉池中的混合污泥进行浓缩，然后进入后续处理（外运或焚烧）。
5.1.2技术标准
项目执行下列技术标准：
5.1.2.1《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
执行二级标准；
5.1.2.2《地面水环境质量标准》（GB3838-88）
执行二级标准；
5.1.2.3《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
属Ⅱ类地区、执行二级标准；
5.1.2.4《工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-85）。
5.2消防安全
5.2.1有关依据
5.2.1.1《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
5.2.1.2《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。
5.2.2消防安全措施
在加强消防意识教育的同时，完善各项消防措施:
5.2.2.1建筑物之间间距严格按《建筑设计防火规范》所要求的标准设计，各建筑物之间有道路相通，形成环状路网，满足消防车道要求。
5.2.2.2室内外按规范要求设置消防栓。
5.2.2.3在电源（器）设备选型及安装上考虑接地。
5.2.2.4室内按《建筑物灭火器配置设计规范》的相关规定设置灭火器。
5.2.2.5建筑物按规范设置疏散通道、楼梯，考虑各种疏散措施。
5.3安全保障措施
项目拟建地点宽敞，道路通畅，施工不影响居民、行人的日常生活和行动，可以采取设立警告牌、挂防护网等安全措施，同时健全消防设施，制定灭火应急预案和规章制度，从严监督执行，确保消防安全。
并设置必备的消防设施。
第六章项目投资估算与资金筹措
6.1项目投资估算
6.1.1投资估算范围
主体工程投资。
6.1.2投资估算依据
投资估算按照临沧市云县现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以《全国统一建筑工程基础定额云南省基本价》和《云南省建筑安装工程施工综合费用定额》为依据，建筑工程按云县近期同类建筑工程造价估算。
表一：
前期工程费用估算表单位：
万元
序号
项目
投资额（万元）
估算说明
1
规划、设计、可研费
85
工程总投资3%
2
水文、地质勘察费
5
工程设计收费标准140元/米计算
3
征地费
0
4
土地整理费
0
已平整
5
合计
90
表二：
其他费用估算表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
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