常维修方案.docx

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常维修方案

日常检查与维修方案

1目的

指导新天地物业管理公司机电设备的日常检查与维修。

2适用范围

适用于新天地物业公司工程部对各类机电设备以及楼宇设施检查与维修的日常管理。

3职责

3．1工程部经理负责检查与监督此方案的执行。

3．2工程部维修班主管负责直接指导和执行此维修方案。

3．3工程部维修班员工负责执行此维修方案。

3．4工程部运行班员工负责执行此设备机房的日常巡视及故障维修工作。

4供配电设备的日常检查与维修

4．1变压器的日常检查与维修

4．1．1清扫变压器外壳。

4．1．2检查变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹应进行修理，并重新接好。

4．1．3检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时，应更换接地线。

4．1．4检查变压器的工作温度，如温度较高，及时开启降温风机并做好记录。

4．1．5每天在现场检查变压器的工作噪音，现场感受变压器的工作状况。

4．2高压开关柜、低压配电柜的日常维修

4．2．1全面清扫各开关柜外部表面。

4．2．2每天检查各运行指示灯，必须保证其完好，指示正确，可靠。

4．2．3现场感受各开关柜的工作温度。

4．2．4每天检查各电压表、各电流表的工作状态。

定期由专业技术部门校验各电气仪表，确保仪表指示正确。

4．3各区域开关配电柜的日常维修

4．3．1每天检查各配电柜面板指示灯是否完好，指示正确，可靠。

4．3．2检查各配电柜内部的电线接头是否牢固，是否有松动，烧蚀现象。

4．3．3保持配电柜内部清洁。

4．4电容柜的日常检查与维修

4．4．1应每天检查功率因素表的正确性。

4．4．2应每天检查电容器的外观应没有漏液和起鼓现象，如发生漏液、起鼓或开裂现象必须立即处理。

4．4．3保持电容器柜外观的清洁。

4．4．4应每天检查各指示灯的完好。

4．4．5应每天检查电容器柜的接地，保持接地良好。

5冷水机组的日常检查与维修

5．1时刻保持冷水机组的外部清洁，保持操作屏的清洁。

5．2保持各运行指示灯的完好。

5．3检查和保持各控制柜的指示灯和各指示仪表完好。

5．4检查各控制柜内部接线是否完好，有无烧蚀现象，接头有无松动。

5．5在停机时，必须保证冷冻油温度在55度以上。

5．6每天检查机组的接地装置，保持机组的运行安全。

5．7在开机前，检查机组的油位，保持油位在正常的位置。

5．8检查冷冻冷却水泵的接地装置，保持接地完好。

5．9检查冷冻冷却水泵的运行情况，检查有无不正常的噪音和温升。

5．10应根据技术要求定期对水泵的注油口注油，以保持水泵润滑良好。

5．11应每天检查冷却塔的浮球阀，发现故障及时处理。

6通风设备的日常检查与维修

6．1保持新风机和空调机的清洁。

6．2每天检查各新风机组的接地装置，保持机组接地良好。

6．3每天检查机组的管道阀门的状况。

6．4每天检查各机组的进风阀门及出风口的状况。

6．5每天检查机组的控制开关的工作状况。

6．6每天检查机组运行指示灯的状况。

6．7每天检查机组的运行状况，检查有无不正常的声响与震动。

6．8以上各项，发现不符合正常范围的状况一定当天处理。

7水泵的日常检查与维修

7．1生活水泵的日常检查与维修

7．1．1生活水泵房必须保持清洁，地面不得有水渍。

7．1．2生活水泵外部表面必须保持清洁，不允许有泄漏等不良现象发生。

7．1．3生活水泵外表不允许有锈迹，水泵外部不允许有任何缺件现象。

7．1．4应每天检查水泵的接地装置，如有锈蚀应立即更换。

7．1．5应每天检查水泵的进出口压力装置，检查各压力表的指示状态并检查压力表开关。

7．1．6应每天检查各水泵的工作状态，检查有无不正常的声响和震动。

如发现不正常现象应立即处理。

7．1．8应每天检查水泵进出口阀门的工作状态，检查止回阀的工作状态，发现问题及时处理。

7．1．9应每天检查水泵的控制系统，检查各开关的状态，各指示灯必须完好、正确。

各线接头不得有松动、烧蚀现象。

7．1．10生活水箱盖必须加锁，每天应检查箱锁完好。

7．1．11生活水泵房门锁应完好无损。

7．2污水泵日常检查与维修

7．2．1污水泵房必须保持干燥，整洁；墙面不允许有污渍；各管道、阀门表面不允许有锈迹；地面不允许有积水。

7．2．2应每天检查污水泵的控制系统，检查个控制开关和各指示灯，污水泵控制柜和水泵的接地装置应完好无损。

7．2．3应每天检查污水泵管道是否堵塞和各阀门、各止回阀是否完好

7．2．4污水间门锁必须保持完好，污水池口应保持加盖。

7．3消防水泵的日常检查与维修

7．3．1消防水泵房必须保持干燥，整洁；墙面不允许有污渍；各管道、阀门表面不允许有锈迹；地面不允许有积水。

7．3．2应每天检查消防主水泵的控制系统，检查各开关的状态，各指示灯必须完好、正确。

7．3．3应每天检查消防增压泵的控制系统，检查各控制开关，发现接头松动和烧蚀现象立即处理。

各交流接触器应保持灵敏、可靠的工作状态。

检查各启动控制信号的可靠性和灵敏性。

7．3．4应每天检查控制系统的接地装置和水泵的接地装置。

发现有锈蚀或松动应立即处理。

7．3．5应每天检查消防泵房的各管道阀门保持在开启的位置。

7．3．6消防泵和各管道表面不允许有污渍和锈迹。

7．3．7应每天检查消防管道的水压，发现水压不稳状况应立即检查处理。

7．3．8各消防管道的流向标识应清晰准确。

7．3．9对于消防设备的一切检查应做好文字记录。

8换热设备的日常检查与维修

8．1换热设备的一次水侧接市政管网，压力表和温度表指示的是市政管网的压力和温度，应每天检查压力和温度，发现问题及时与热力公司联系。

8．2换热器的表面应保持清洁，不允许有锈迹，污渍。

8．3换热器的各个阀门应保持完好，表面不允许有锈迹和污渍。

8．4换热器的各个压力表和温度表应保持完好，压力表开关应保持完好。

8．5换热器的密封应完好无损，地面不允许有积水现象。

8．6各管道的保温层应完好无损，如有破损应立即处理。

各管道的流向标识应清晰准确。

8．7应每天检查热水循环泵的工作状况，检查水泵运行时有无不正常的噪音与震动。

8．8应每天检查补水装置的工作状况，检查浮球阀的工作状况。

8．9应每天检查循环水泵的控制系统，应保持控制箱内外清洁无污物，无灰尘。

8．10应保持控制开关灵敏可靠。

检查各指示灯应完好无损，指示准确。

8．11各控制箱内电线接头如有松动和烧蚀应立即处理。

8．12应每天检查各控制箱和水泵的接地装置必须保持完好，如有松动和锈蚀应立即进行处理。

9电梯设备的日常检查与维修

9．1必须保持电梯机房的清洁与整洁。

9．2必须保持电梯电源柜的内外清洁和各开关的清洁。

9．3应每天检查电梯控制柜中各开关的完好和各指示灯的完好。

9．4应每天检查电梯电源柜和控制柜接地装置的完好，如有松动应立即进行处理。

9．5电梯的外呼按钮是客户使用电梯的必用设备，必须每天检查所有的楼层外呼按钮，运行指示灯等，不得有任何破损现象。

9．6电梯轿厢内的选层按钮、运行指示灯、轿厢照明必须保持完好。

9．7必须每天检查电梯轿门的安全触板，保证安全触板安全可靠。

9．8必须每天检查电梯轨道的润滑情况，保持电梯润滑良好，运行平稳。

9．9必须每天检查和保证报警装置和对讲电话的完好。

9．10必须每天检查电梯的平层情况，以保证客户的乘梯安全。

9．11必须每天检查报闸装置、限速器等安全装置，保证电梯的运行安全。

10弱电设备的日常检查与维修

10．1楼宇自控的日常检查与维修

10．1．1楼宇自控设备的日常检查由值班人员进行，值班人员必须每天检查设备主机的各项功能是否正常，电脑电源的接口是否良好。

10．1．2必须每天检查主机与各部分的接线接口是否良好，检查操作键盘是否工作灵敏、工作可靠。

10．1．3必须每天检查电脑软件的各项功能是否可靠，如发现楼宇自控系统的故障应及时维修。

10．2闭路监视系统日常检查与维修

10．2．1必须每天检查系统的操作机构，检查系统的监控屏幕，应保持完好。

10．2．2每天检查各监控摄像头及监控云台的灵敏度和清晰度，并检查各录像设备的灵敏度和图像的清晰度。

10．2．3必须每天检查设备的电源部分及电源线接口必须良好，各信号接口必须接触良好。

10．2．4定期擦拭监控摄像头罩的灰尘，保持监控图像的清晰度。

10．2．5必须每天检查监控系统的避雷装置，保证避雷装置良好可靠。

10．3有线电视系统的日常检查与维修

10．3．1必须每天检查有线电视前端的电源，保证电源的供电可靠。

10．3．2必须每天检查前端放大器的工作信号指示灯，保证放大器处于正常的工作状态。

10．3．3每天检查各线路放大器的工作信号指示灯或工作电源，保证各线路放大器的工作正常。

10．3．4必须每天用监视器检查各频道电视节目的清晰度。

10．3．5定期检查分支分配系统的状况，保持分支分配箱内外的清洁。

11避雷与接地装置的日常检查与维修

11．1可每季度检查一次屋顶壁避雷装置，检查避雷针、避雷带、避雷线以及避雷引下线是否有锈蚀现象，否则刷银粉漆防锈。

如果锈蚀程度严重，锈蚀达30％，必须更换该避雷装置。

11．2可用小锤轻敲各避雷针、避雷带的焊接点，检查各焊接点是否有松动和脱焊现象，发现问题应立即进行处理。

11．3必须每天检查各设备机房的接地母排，检查各焊接点和各接地引下线的连接螺母，如有松动或脱焊现象应立即进行处理。

12公共设施的日常检查与维修

12．1照明灯具的日常检查与维修

12．1．1每天检查公共区域的照明灯具，保证各部分照明灯具的完好。

12．1．2每天晚上检查各区域室外照明和泛光照明灯具以及雨棚灯具的情况，发现问题及时维修，保证大厦的整体形象。

12．1．3在暴风雨过后应立即检查室外照明灯具，泛光照明灯具以及广告照明灯具的安装情况，发现松动等不安全因素应立即进行处理。

12．1．4应每天检查公共区域照明配电箱的工作状况及各开关的状况，检查配电箱零线的接线情况，发现松动立即处理。

12．1．5应每天检查照明配电箱的接地情况。

12．2安全指示灯的日常检查与维修

12．2．1楼宇中的安全出口指示灯是在万一发生火警时人员逃生的安全指示灯，因此必须每天进行检查，保证所有的安全出口指示灯全部完好。

12．2．2在日常的检查中，发现的安全指示灯的故障，应立即查明原因并及时排除。

12．2．3安全指示灯的电源应接在楼宇的消防电源上，应每天检查消防电源配电箱的工作状况。

12．2．4应定期检查楼道或其他公共区域的应急灯的工作状况，保持应急灯必须处于完好状态。

定期检查各应急灯的电源必须保持完好、可靠。

12．3卫生间设施的日常检查与维修

12．3．1每天检查各卫生间的外门和里面的隔间门，应保持门、门荷叶、门锁、门把手门插销等日用设施的完好、齐全。

12．3．2每天检查各卫生间洗手盆水龙头的情况，保证龙头出水通畅闭水严密。

保证各洗手盆下水通畅，不允许有任何堵塞现象。

12．3．3每天检查卫生间各便器的冲水通畅，下水畅通。

各便器冲水阀不得有任何滴漏现象，各便器下水不允许有任何堵塞现象。

12．3．4各卫生间地漏不允许有任何堵塞现象，各地漏盖、蓖子等必须完好无缺。

12．3．5各卫生间照明必须完好，卫生间各排风扇必须完好。

12．3．6各卫生间地面和墙面应保持完好无损，地面、墙面和台阶的瓷砖、地砖等也不允许有任何破损，应时刻保持完好无缺。

12．3．7应每天检查各卫生间的窗户，窗框，窗锁，窗台，玻璃等，必须保证窗户开启灵活，各设施完好有效。

12．4各通道及消防门的日常检查与维修

12．4．1必须每天检查各消防门的门荷叶、门把手、闭门器等设施的完好无缺。

12．4．2各通道楼梯的扶手应保持光滑无刺和完好，各通道台阶、地面应保持完好。

12．4．3应每天检查各通道的大门和旋转门，检查门锁、门把手、门荷叶的完好可靠。