工业园区管委会大厦项目可研报告.docx
《工业园区管委会大厦项目可研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业园区管委会大厦项目可研报告.docx（26页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
工业园区管委会大厦项目可研报告
目录
第一章总论3
1.1开发单位简介3
1.2建设项目简介3
1.3项目建设的必要性4
1.3.1区域优势：
4
1.3.2交通情况：
4
1.3.3生活配套：
4
1.3.4教育资源：
5
1.3.5优惠政策：
5
1.4技术经济指标5
第二章市场分析6
2.1宏观市场分析6
2.2XX市场分析7
2.3项目区域市场分析8
2.4项目SWOT分析9
2.4.1项目优势因素：
（Strength）9
2.4.2项目劣势因素：
（Weakness）9
2.4.3机会因素:
（Opprtunity）10
第三章项目开发方案11
3.1规划背景11
3.1.1项目位置：
11
3.1.2自然环境条件：
11
3.2周遍环境及配套设施12
3.2.1发达的交通系统：
12
3.2.2完善人文教育：
12
3.2.3优越的人居环境：
13
3.2.4齐全的生活配套：
13
3.2.5雄厚的产业基础：
13
3.3规划理念及产品类型13
3.3.1产品规划理念：
13
3.3.2产品类型：
14
3.3.3目标客户定位：
15
3.4项目规划设计思想16
3.5劳动安全17
3.6环境保护17
3.7建筑节能19
3.8建设进度安排22
第四章投资估算及资金筹措22
4.1项目总投资估算的依据22
4.1.1土地成本：
22
4.1.2前期费用：
22
4.1.3直接费用：
22
4.1.4间接费用：
23
4.2项目资金筹措24
第五章效益分析24
5.1项目财务效益分析24
5.2项目社会效益分析24
第六章结论25
6.1建设条件论证25
6.1.1优越的开发环境：
25
6.1.2众多的客户资源：
26
6.2结论和建议26
第一章总论
1.1开发单位简介
XXXX时代投资发展有限公司是一家成立于2008年的工业地产投资及开发的大型国有企业，注册资本金1.5亿元，主要从事工业地产开发建设及招商引资。
1.2建设项目简介
项目名称：
XX工业园区管委会大厦。
项目位置：
位于津南XX工业区2号地。
项目规模：
占地面积19966平米；建筑面积73000平米。
物业类型定位：
城市高端总部研发商务大厦项目。
地块规划用地位于津南区XX镇西侧，位于XX大道与赤龙街交口处。
距外环线500米，距XX大道2000米，交通便利，通达性较好。
周围金地格林、领世郡等高端居住区，津南经济开发区、XX工业园区、XX科技大学、XX财经学院、XX工程师范学院、XX第一中学、海河医院等公共配套设施齐备，良好的人文环境，雄厚的工业基础，完备的公共配套设施，赋予了地块商务开发，科研及办公的综合性地理优势。
序号
楼层
功能
面积比例
面积比例
1
地下部分
设备用房及车库
18000平米
24%
2
1—3层
配套服务用房
10000平米
14%
3
4—22层
研发办公室
45000平米
62%
1.3项目建设的必要性
1.3.1区域优势：
项目距市中心5公里、XX滨海国际机场6公里、XX站8公里、XX铁路货运站10公里、XX港36公里。
被交通中心、产业核心、城市中心所包裹。
1.3.2交通情况：
地块未来的路网较为发达，对外辐射能力强，通过高速、航空、海运等多层次交通系统使本项目同XX其他区域及XX周边区域联系更加紧密，运输层次更加丰富，使本项目的通达性十分优越。
1.3.3生活配套：
随着XX城市的快速发展，大批实力开发商进驻XX，区域内建成了一批高档住宅；学校、银行、餐饮、医院等配套一应俱全。
1.3.4教育资源：
项目辐射范围内拥有XX科技大学、XX财经学院、XX工程师范学院、现代职业技术学院、医学高等专科学校五所高校，为各类企业和XX经济可持续的发展提供了丰富的人力资源和强有力的智力支持。
1.3.5优惠政策：
在津南区投资并经营的企业，除享受国家给予的各项优惠政策外，还可享受津南区政府给予企业包括增值税、所得税、房产税返还更加优惠的投资奖励政策。
另外，对于投资较大的企业，在办理注册登记、建设项目收费时也可享受津南区“一事一议”的优惠政策
1.4技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
总占地面积
亩
29.949
2
容积率
2.75
根据设计方案确准
3
总建筑面积
万平米
7.3
根据设计方案确准
4
研发办公室面积
万平米
4.5
5
配套服务用房面积
万平米
1.0
6
地下设备间及车库面积
万平米
1.8
7
建筑密度
%
35
9
绿化率
%
20
10
企业引进
家
200
大中型企业总部
11
固定资产投资
亿元
3.413
建设投资
12
总投资
亿元
3.413
13
投资强度
万元/亩
1139
第二章市场分析
2.1宏观市场分析
XXXX年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的即将揭幕，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业欲在中国扩大投资。
伴随着长江三角洲规划的获批、环渤海经济圈的即将上场，中国的经济圈格局似乎已经初步定居，走区域化、城市集群化之路，已经成为中国未来经济发展的必然突破口。
而与此同时，产业结构的调整与产业升级则势在必行，产业调整与产业升级就必然加速大批企业搬迁郊区化的速度。
作为郊区化生产办公的重要载体---产业地产则会成为中国地产的第四极。
产业地产是以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
此种模式受到各政府的大力支持。
也吸引了大量的房企及其他行业巨头转战产业地产。
2.2XX市场分析
XX市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、我国北方的海运与工业中心。
拥有中国第四大的工业基地、第三大的外贸港口。
随着加速以滨海新区为核心的环渤海经济圈发展列入国家“十一五”规划、中央政府关于XX滨海新区发展的总体构架的明确，以及新区发展战略的定稿，XX已经成为本世纪的又一个全球投资热点区域。
随着京津城市圈互相融合的速度加快，XX环渤海经济圈相互融合的速度加快，XX环渤海经济圈的经济地位逐步确定，在城际交通等环境的发展下，北京的产业结构也将进一步调整，部分工业项目将转向XX。
XX的第二产业已经成为全市经济持续较快发展的主要拉动和支撑力量，第三产业比重次之，且增长速度逐步加快。
XX工业以结构调整为主线，走出了一条嫁接、改造、调整的创新之路，传统产业得到优化升级。
高新技术产业占全市规模以上工业总产值的比重达到33%。
电子信息产业成为第一大支柱产业，生物技术与现代医药、新能源、化工等骨干行业发展势头强劲，石油套管、OTIS电梯、夏利汽车、等一批名牌拳头产品不断壮大，钢管公司、天铁集团、医药集团、天士力集团、磁卡集团、天大天财股份有限公司、南开戈德集团等一批大型企业集团发展壮大。
工业已成为拉动XX经济增长的重要力量。
2.3项目区域市场分析
津南区作为连接XX老城区和滨海新区的天然纽带，其经济、交通作用日益凸现，尤其是XX大道快速路的通行，27分钟即可到达滨海新区中心区，伴随区域内经济的不断发展，基本形成了一个相对互动的商圈。
XX镇位于津南区北部，地处城郊结合部，南连西青区、西接河西区、北临海河，是津南区的北大门，其地理位置优越，交通便利。
目前全镇拥有各类企业260家。
近几年，借助津南开发区坐落在镇中，XX镇一直致力于工业经济基础设施建设，已形成了较完整的配套、以电子、服装、皮革、金属制品为支柱行业的产业布局。
区域未来规划：
XX科技产业园：
以企业生产基地、独立研发中心、总部基地、创意中心和综合服务为重点发展产业类型；
海河教育园区：
由北洋职教园更名而来，是本市的重点建设工程项目规划总占地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。
届时将有XX大学、南开大学领衔的20多所著名高等学府入驻；
天钢柳林风景区：
该区域规划建成面向国际的商务会展、商业娱乐、创智产业及休闲居住的科技产业园。
被誉为XX版的浦东，已于XXXX年6月开始动工。
2.4项目SWOT分析
2.4.1项目优势因素：
（Strength）
Ø本项目紧邻外环线，是距市区较近的工业用地，其稀缺性会使地段会逐步升值。
Ø办公、研发及生产的产品综合体，拓宽了客户面，增强项目竞争力。
Ø价格相较环线内低，适合中小型企业初期投资小的特点。
ØXX高速路网的建设开通，大大促进了XX经济产业类地产建设，尤其是综合物流产业基地、总部基地、各种经济、科技园区及文化创意产业园等。
Ø近年国内外工业、物流投资企业及高科技企业加速涌入XX，使XX工业、经济产业类地产的发展迅速，XX各区县推出了新的经济发展目标及经济带，相关经济产业类地产项目蕴藏着很大的发展空间。
2.4.2项目劣势因素：
（Weakness）
Ø该区域未列入国家级或市级园区，园区不具备特殊政策。
Ø本项目属科研用地，对项目产品多元化综合发展带来了局限性。
Ø规划用地规模较小，相对于其它工业产业基地来说，会使一些大型工业企业的引进和发展受到限制。
Ø该规划区域周围产区发展较为缓慢，尚未形成规模，且目前缺乏有实力的产业依托，经济产业发展状况与XX其它成熟区域相比较弱。
Ø规划区域与周围居住组团距离较近，会形成相互制约的问题，从而在总体规划及引进相关产业的角度会受到一定的局限。
2.4.3机会因素:
（Opprtunity）
Ø随着京津城市圈互相融合的速度加快，XX环渤海经济圈相互融合的速度加快，XX环渤海经济圈的经济地位逐步确定，在城际交通等环境的发展下，北京的产业结构也将进一步调整，部分工业项目将转向XX。
Ø区域内加大工业发展力度，会有更多企业进驻该区域，对项目形成支撑，将为本项目带来商机。
Ø交通环境的改善梨双公路的扩建、XX大道以及地铁6号线的建成将是提升项目品质的良好机会。
Ø市政配套工程不断完善，基础配套设施不断提升，区域价值不断提高。
Ø城市不断外扩，随着XX海河教育区的建立，天钢柳林城市副中心的动工，区域将逐步被众多客户所认可。
Ø随着产业基地、总部基地建设，必将带动一部分相关配套的中小企业进驻。
2.4.4威胁因素：
（Threat）
Ø目前XX各区域都争上工业地产项目，竞争十分激烈。
Ø路网完善，但公共交通系统目前尚不发达。
第三章项目开发方案
3.1规划背景
3.1.1项目位置：
地块规划用地位于津南区XX镇西侧，位于XX大道与赤龙街交口处。
距外环线500米，距XX大道2000米，交通便利，通达性较好。
3.1.2自然环境条件：
项目北临XX市中心城区，位于西南季风的上风口，属暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温12摄氏度，年平均降雨量522毫米，年平均日照2711小时，无霜期200天，四季分明气候宜人。
工业区地势平坦，地块出让平均高度为大沽高程2.6米，地下水位1.5米至2.5米，工程地质条件良好，土地征用前系园田地，地基承载为9-12吨/平方米。
地热水温75-85摄氏度。
3.1.3地块四至：
东至：
园区规划路西至：
XX大道
南至：
园区规划路北至：
赤龙街
3.2周遍环境及配套设施
3.2.1发达的交通系统：
地块未来的路网较为发达，对外辐射能力强，距XX滨海国际机场8公里，距XX港36公里，距XX铁路货运南站10公里。
毗邻外环线、津沽路、梨双路、XX大道。
同时，津港公路、津港高速、京津塘高速、蓟汕高速联络线穿行周边。
公共交通629路、652路、808路、705路等途经项目周边，更有地铁1号线及6号线与项目相邻，区位交通便利快捷。
3.2.2完善人文教育：
周边坐落XX科技大学、XX财经学院、XX工程师范学院、现代职业技术学校、医学高等专科学校等五所高校，毗邻即将兴建的大运会场馆及XX海河教育园区，为各类企业和XX经济可持续的发展提供了丰富的人力资源和强有力的智力支持。
3.2.3优越的人居环境：
项目周边既有高档住宅区领世深白、富丽桃园、也有大型居住区海天馨苑、金地格林等环抱左右，同时领世郡和玫瑰庄园等高档别墅区更是各个企业高管人士的理想居所，更有300万平米的XX新家园大型生态居住区毗邻，为企业员工提供了充足的居住空间。
3.2.4齐全的生活配套：
中学、小学、幼儿园、职业技术培训学校、银行、电话局、派出所等各种设施一应俱全。
三级甲等医院海河医院坐落镇区；环美、肯特、锦堂等高档酒店领军餐饮业的发展，每年接待来自京、津两地食客近三十万人次。
3.2.5雄厚的产业基础：
项目与XX工业园区、津南开发区近在咫尺，毗邻即将建设的、被誉为XX版浦东的天钢柳林风景区。
同时距西青微电子工业区5公里，距空港物流加工区8公里，距海泰产业基地15公里，周边的现代化科技工业园区共同形成雄厚的工业基础。
3.3规划理念及产品类型
3.3.1产品规划理念：
项目以高品质的总部办公楼为特点，突出总部办公研发概念，其商务平台功能，为入住企业提供多种商务交流空间。
建筑本身具有地标性及整体性，同时建筑的美观性、时代性、以及长远性要结合完美，要做到今后几十年后，项目依然具有很好的使用功能和漂亮的观感。
项目效果图
3.3.2产品类型：
项目致力于为中、小型企业提供办公、研发空间，单元面积30---200平米㎡，单元之间可以灵活进行组合，整层面积1100平米左右，可为提供大面积办公空间，22层框架结构。
根据中、小企业的办公性需求，营造出一个兼容创新意识、艺术气息、个性办公的办公生产空间。
3.3.3目标客户定位：
通过对市场的梳理，本项目的主力客户定位为：
■贸易企业
■金融证券企业
■服务行业
■自由职业者
■创意产业
■信息咨询企业
■网络/IT企业
■媒体
3.4项目规划设计思想
1、项目强调生态环保、节能低碳理念，根据企业需求提供多种物业产品，甚至可以量身定做企业所需要的产品。
项目强调生态，人文关怀，园区不仅仅是入住企业生产工作的地方，同时也是他们休闲，生活的地方，强调园区品牌与文化的建立。
2、规划设计的整体性，全面性，要重点考虑园区长远的可持续发展的目标。
3、突出建筑群本身的地标性，整体性，使园区在整体设计感念上让今后客户与政府都有耳目一新的感觉。
4、建筑的美观性、时代性、以及长远性要结合完美，要做到今后几十年我们的园区与建筑依然具有很好的使用功能和漂亮的观感。
5、突出规划的交通的便利性，包括市政交通，园区内的交通，平面交通，立体交通等等概念。
6、突出建筑物本身的环保节能理念，包括各种节能措施。
7、突出园区整体设计的生态环保概念，以及园区的生活性，趣味性等等，使园区不仅仅是企业生产工作场所，同时还是他们生活交流的好的平台，不仅仅具有建筑，还有小桥流水，交流休息平台，商务交往的小咖啡厅等。
8、突出园区的文化品位，让园区设计本身就具有很强的文化以及品牌感，包括园区的LOGO、大门，雕塑、小品、文化墙等等。
9、突出园区设计的可持续发展性，包括可持续发展的空间，以及如雨水收集，太阳能利用等等可持续发展的生态技术。
10、突出园区信息化交流平台的功能，多种信息化交流平台以及服务。
11、突出园区智能化，成为高智能化总部基地。
12、突出园区的安全性，多种安全设备设施保证入住企业的安全。
13、突出园区的商务平台功能，为入住企业提供多种商务交流空间的可能。
3.5劳动安全
Ø贯彻“以人为本，科学管理”的方针,领导重视，全员参与安全生产管理,保证安全保障资金投入，在项目实施过程中杜绝死亡事故。
3.6环境保护
项目建成后的环境保护措施
项目建成后主要在污水、废气、噪声等方面即将影响城市的环境，故考虑如下:
1、污水：
室内废污合流，室外雨污分流。
室外设化粪池，生活污水经过化粪池汇集处理后统一排入市政污水井，厨房废水经过二级隔油处理后才能排入市政污水管网，不会对周围环境造成污染，生活用水进行二次深度处理。
2、噪声方面：
对来自水泵房、变压器发出的噪声在设备选型方面加以考虑；水泵均设置减震装置，变电采用于式变压器。
对外界影响符合GB3096-93中2类标准。
即昼间：
60dB（A），夜间：
50dB（A）。
项目设备采用低噪音，设备基础采用减震处理，对噪音较大的机房采取隔音门、吸声墙及吸顶，在风管上设置消声静压箱和消声弯头。
3、废物的处理：
商务园区的日常固体废物主要是生活垃圾，拟采用由物业对生活垃圾进行分类收集，集中堆放，由物管部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。
4、绿化方面采用中央绿地、外围带状绿地相结合，基地绿地率25.00%。
绿化作为城镇空间组成要素，对城镇景观和生态环境影响较大。
同时，绿化也是环境保护最经济有效的措施之一。
绿化不仅调节空气，维护生态平衡，而且美化环境、提升项目形象。
充分发挥绿化在净化美化、防尘防噪方面的功能，营造城市同绿意盎然，空气清新的生态环境。
项目建设期的环境保护措施
项目施工期间，应注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生，并重点采取以下环境保护措施：
施工期废气污染控制措施
1、施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废物应及时清运，运输车辆要采用防止散落的尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；
2、保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。
并尽量减缓行驶速度；
3、加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。
4、施工期噪声污染控制措施
5、执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。
合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，待批准后方可在指定日期内进行；
6、将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点处；
7、工地周围设立围护，规定运输车辆出入路线，尽量避开交通高峰时间。
施工废水、建筑垃圾污染控制措施
1、施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体；
2、施工现场要严格规定排水去向或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流；
3、严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅，导致周围地区内涝。
3.7建筑节能
“环保、节能建筑”或称“绿色建筑”属于可持续发展建筑的一种，它是高效低耗、环保节能、健康舒适、生态平衡的高质量建筑，被认为是今后建筑建设的发展方向。
目前，所有新建、改建、扩建的民用建筑都应进行节能设计。
遵照执行的现行建筑类相关标准及规范
《公共建筑节能设计标准》GB5089-2005
《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006
《通风与空调工程施工质量验收规程》GB50243-2002
《建筑照明设计标准》GB500034-2004
《建筑采光设计标准》GB/T5003-2001
《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005
《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001
《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95
《采暖通风与空调设计规范》
《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004
《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001
《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004
《绿色建筑节能设计标准》
《居住建筑节能设计标准》
《公共建筑节能设计标准》、《公共建筑节能评审标准》
《绿色照明工程技术规程》
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
相关终端用能产品能耗标准
《三相配电变压品能效限定值及节能评价值》GB20052-2006；
《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB17896-1999；
《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-2003；
《普通照明用自镇流荧光灯难效限定值及能效等级》GB19044-2003；
《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-2003；
《单元式空气调节机级效限定值及能源效率等级》GB19576-2004；
《建筑外窗气密性级分级及检测方式》GB/T7107-2002；
《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-2005。
本项目根据国家和XX市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、建筑类型和外部条件等具体情况选择能源形式。
项目所在地能源供应状况：
只要项目本身进行必要的区内管线的建设及大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力、燃气等市政配套）初步具备。
本项目将认真执行建筑节能标准，积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，严格实行了国家及地方的有关节能要求，提高建筑外围护结构的保温隔热性能，用于项目的墙体材料、保温材料、门窗部品、采暖空调、照明系统及设备选型均应符合节能标准，并确保施工到位。
不在建筑活动中使用列入禁止使用或限制使用目录的技术、工艺、材料和设备，全部使用环保、节能型建筑材料，有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。
3.8建设进度安排
2#地项目自2011年4月份开始建设，3年内竣工验收并交付使用。
销售工作自获得销售许可证后1年内完成。
第四章投资估算及资金筹措
4.1项目总投资估算的依据
项目投资由土地购置、前期开发、直接费用（建安费用）、间接费用、（管理费用、财务费用、不可预见费用、销售费用）几部分组成。
该项目总计固定资产投资3.413亿。
4.1.1土地成本：
预计地块土地成本为100万/亩，总计为29.949亩，合计土地成本2994.9万元。
4.1.2前期费用：
前期费用主要包括勘察设计、报批报建、基础设施、配套费用等，费用确定主要参考近期XX市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情况，估计为800元/平方米，建筑面积73000㎡，合计费用为5840万元。
4.1.3直接费用：
直接费用主要为建安费，参考XX市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际成本取定。
建安费如下表所示，合计2.19亿元。
项目建安费估算表
工业用地
单价
（元/㎡）
建筑面积（㎡）
建安成本
（万元）
备注
地上建面
3000
55000
16500
地下建面
3000
18000
5400
合计
60000
21900
4.1.4间接费用：
间接费用主要包括管理费用、财务费用、销售费用和不可预见费用，参考XX市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际成本，间接费用估算表如下，合计间接费用为32000000元。
项目间接费用估算
间接费用
计算标准
金额（万元）
管理费用（元）
建安费3％计算
657
财务费用（元）
每平米170元计算
1241
不可预见费用（元）
建安费3％计算
657
销售费用（元）
销售收入2％计
升级会员 