绿地集团LDJF目标成本编制管理制度V版试行版.docx

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绿地集团LDJF目标成本编制管理制度V版试行版

目标成本编制管理制度

编制：

技术管理产品研发部编制

编号：

LD-JF-01V1.0版

第一章

总则

第一条为构建绿地集团房地产项目的目标成本管理体系，并与集团的会计核算制度相衔接，特制定本制度。

第二条除非特别指出，本制度中的“集团”指“绿地集团”，“事业部”指“绿地集团管理的房地产事业部”，“技发部”指“技术管理产品研发部”，“财务部”是指“绿地集团财务部”。

第三条此办法与集团沪绿地财字（2007）第5号颁布的制度相配套，如有变化，将一并进行调整。

第二章目标成本科目及与成本类会计科目的对应关系

第一条土地征用及拆迁补偿费（对应会计科目410101）

一.1政府地价（对应会计科目41010101）：

支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等。

一.2土地有关的税费（对应会计科目41010102）：

向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等。

一.3拆迁补偿费（对应会计科目41010103）：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。

第二条前期工程费（对应会计科目410102）

二.1勘察丈量费（对应会计科目41010201）：

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

二.2规划设计费（对应会计科目41010202）：

与会计核算规定相同，与规划设计相关的费用均计入此科目。

二.3报批报建费（对应会计科目41010203）：

与会计核算规定相同，并增加：

环境评估费和环境检测费。

二.4招标及失标费（对应会计科目41010204）：

包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。

二.5“三通一平”费（对应会计科目41010205）：

临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

场地平整：

基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

二.6建设方临时设施费（对应会计科目41010206）：

指建设方承担的临时设施费，与会计核算规定相同。

第三条建筑安装工程费（对应会计科目410103）

三.1土建工程费（对应会计科目41010301）：

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

1基础工程（对应会计科目4101030101）：

包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；

2地下室工程（对应会计科目4101030102）：

地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；

3主体结构工程（对应会计科目4101030103），主要包括砼框架（含独立柱基和条基等基础）、砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷系统、地上独立车库；

4门工程（对应会计科目4101030104）：

包括单元门、进户门、防火门等（不含阳台门）；

5窗工程（对应会计科目4101030105）：

包括窗及阳台门工程；

6幕墙（对应会计科目4101030106）；

7户内精装修（对应会计科目4101030107）：

以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；

8公共部位精装修（对应会计科目4101030108）：

公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；

9钢结构工程（对应会计科目4101030109）：

整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；

10施工用水（对应会计科目41010301010）；是指建设方支付的供水费用。

实际操作中尽量让乙方协调并支付此部分费用。

如果我方支付，按甲供材料设备管理制度的相关规定，确保足额在工程价款结算时扣回。

11施工用电（对应会计科目41010301011）。

是指建设方支付的供电费用。

实际操作中尽量让乙方协调并支付此部分费用。

如果我方支付，按甲供材料设备管理制度的相关规定，确保足额在工程价款结算时扣回。

三.2安装工程费（对应会计科目41010302）

1室内水电管线设备费（对应会计科目4101030201），包括：

室内给排水系统费：

包括自来水、排水、直饮水、热水；室内电气系统费：

包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；

2室内设备及其安装费（对应会计科目4101030202），包括：

通风空调系统及安装费：

空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：

发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：

密闭门、气体过滤装置等；消防系统及其安装费：

水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；采暖系统及其安装费；酒店项目的厨房设备及其安装费等。

3外立面泛光照明工程（对应会计科目4101030203）：

建筑物外立面的灯光照明工程。

第四条基础设施费（对应会计科目410104）

四.1市政配套费（对应会计科目41010401）：

向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。

四.2给水系统费（对应会计科目41010402）：

（1）、管道系统：

主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；

（2）、水泵房：

水泵房土建、设备、安装及装修费等；（3）、用水增容。

四.3雨污水系统费（对应会计科目41010403）：

（1）、管道系统；

（2）、雨污水泵站：

雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等。

四.4供电系统费（对应会计科目41010404）：

（1）、管道及电缆系统：

包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；

（2）、配电房：

配电房土建、设备、安装及装修费等；（3）、用电增容。

四.5燃气系统费（对应会计科目41010405）：

是指分户燃气计量表及以前的所有燃气管道及设施的支出，销售合同另有约定的从其约定。

工程范围包括

（1）、室外管道系统；

（2）、调压站；（3）、煤气增容费包括各项收费。

四.6有线电视工程费（对应会计科目41010406）：

是指支付给当地有线电视公司为开通有线电视服务的支出。

销售合同另有约定的从其约定。

工程范围包括：

建筑物内穿管布线、室内室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用。

四.7电话通讯工程费（对应会计科目41010407）：

是指支付给中国电信通信管道工程相关的支出。

销售合同另有约定的从其约定。

工程范围包括：

室内管线、室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等。

四.8宽带工程费（对应会计科目41010408）：

与宽带接通相关的支出。

销售合同另有约定的从其约定。

工程范围包括：

室内外宽带网的管道预埋、检查井、室内外线路及设备等费用。

四.9智能化系统费（对应会计科目41010409）：

（1）、停车管理系统费用：

包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

（2）、小区闭路监控系统费用：

包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;（3）、周界红外防越系统费用；（4）、小区门禁系统费用；（5）、电子巡更系统费用；（6）、电子公告屏费用；（7）、居家防盗系统费用：

包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；（8）、三表远传系统费用：

水、电、气远程抄表系统费用；（9）、对讲系统费用：

可视及非可视对讲系统费用。

四.10采暖系统费（对应会计科目410104010）：

（1）、管道系统；

（2）、热交换站：

热交换站土建、设备、安装及装修费等；（3）、锅炉房：

锅炉房土建、设备、安装及装修费等。

四.11园林环境工程费（对应会计科目410104011）；指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

（1）、绿化建设费：

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

（2）、建筑小品：

雕塑、水景、环廊、假山等；（3）、道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。

（4）围墙建造费（对应会计科目410104012）：

包括永久性围墙、围栏及大门；（5）、室外照明：

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（6）、室外零星设施：

儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；（7）、集中灭蚊、喷雾系统。

第五条公共配套设施费（对应会计科目410105）

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算。

如果为独立的运营的单项工程，如独立会所、学校，将其设为核算对象，其独立发挥作用前所发生的所有费用均计入该核算对象，涉及成本分配和结转按规定处理，如：

（1）、会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

（2）、幼儿园：

建造成本及配套资产购置；

（3）、学校：

建造成本及配套资产购置；

（4）、游泳池：

土建、设备、设施；

（5）、球场；

（6）、车站：

土建、设备、各项设施。

第六条开发间接成本

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。

六.1监理费（对应会计科目41060101）：

支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；

六.2预结算编审费（对应会计科目41060102）：

支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

六.3工程质量监督费（对应会计科目41060103）：

建设主管部门的质监费；

六.4安全监督费（对应会计科目41060104）：

建设主管部门的安监费；

六.5工程保险费（对应会计科目41060105）；

六.6其他（对应会计科目41060106）：

门牌号费、印花税等其他费用。

六.7物业管理完善费（对应会计科目410604）：

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

第七条财务成本

七.1资本化借款费用（对应会计科目410602）：

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。

因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

七.2财务费用（对应的会计科目5503）

第八条销售成本

八.1营销设施建造费（对应会计科目410603）：

（1）、广告设施费（对应会计科目41060301）；

（2）、销售环境改造费（对应会计科目41060302）：

会所、推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；（3）、售楼处装修装饰费（对应会计科目41060303）：

包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

主体外搭设的、使用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4）、样板间费用（对应会计科目41060304）：

包括样板间的设计、装修、装饰以及使用期间的保洁、保安、维修费。

主体外搭设的、使用后将会拆除的样板间还包括建造费用；（5）、其他（对应会计科目41060305）。

八.2营业费用（对应的会计科目5501）：

详见核算制度，包括：

销售人员的工资、福利、广告费、宣传费、展览费、租赁费等。

第九条管理成本

九.1行政管理费（对应会计科目410605）：

直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

九.2管理费用（对应的会计科目5502）。

第三章确定成本核算对象

第一条成本核算对象的确定原则：

应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。