关于农贸市场项目第二稿.docx

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关于农贸市场项目第二稿

关于农贸市场项目“升级改造”的

可行性分析报告

（第二稿）

此项目是集团公司2002年开发“亲亲家园”住宅项目时建设的公建项目，共计一层建筑面积为4575平方米。

从2003年开始租给民勇集团使用，租期八年，到2011年12月底合同到期。

民勇集团租用期间先后部分作为超市、部分作为黑石礁酒店和学生午餐配餐中心，由于经营不佳2005年先后酒店和超市停业，后期超市部分改为农贸市场，保留到现在，有各种经营客户40余家，学生午餐配餐中心始终经营，后期酒店部分租给成大药房一部分，食品加工占用一部分，还有部分场地闲置。

从项目场地目前状况看，无论是内场还是门面都已经破旧不堪，集团公司收回后如果继续维持现状经营，不仅会影响集团公司的形象，收入不会理想，更重要的是将影响物业的升值；如整体再出租，收入也不会太乐观。

因此，集团公司做出“升级改造”的初步决定，无论从眼前还是从长计议，总体思路都是正确的。

问题的关键在于如何把握好“升级改造”成功的六大要素即：

准确的市场定位、科学的规划设计、有效的招商组织、品牌的塑造（信誉建设与营销策划）以及团队建设。

这六大要素中定位是基础、规划是前提、招商是关键、品牌是保障，团队建设是核心，这六大要素是一个有机联系、缺一不可的整体。

一、项目的市场背景分析

项目的地理位置距马栏广场1.1公里，距西安路商圈4.2公里，座落在密度居住区的繁华地段，项目半径一公里内有红旗街道5个社区一个湾家村，居住人口在4.66万人（不含流动人口）。

据100人调查问卷获悉，家庭收入水平在2，000-4，000元的占36％，在4，000-8，000元的占59％；月消费水平在1，000元以下的占26％，在1，000元以上的占74％；日常生活用品习惯就近购买的占57％。

从百人调查问卷中可以看出，周边居民家庭收入水平和消费水平都处于中档偏下，多数居民日常生活用品习惯于就近购买。

市场附近有705、708、709、3、535、534计6条通往各地的公交线路车站，市场门前就是正在建设中的地铁车站，人流较旺；新建的高架桥多处砸道通往四面八方，交通相当便利，也是通往旅顺中路的必经之地。

根据项目的地理位置和规模，“升级改造”的基本依据如下：

1，发展社区商业是方向，符合国情、市情和民情。

国家2006年就做出了发展社区商业的规划，提出了具体的指导意义，各地也先后列入当地商业发展的规划之中付诸实施。

大连更是把发展社区商业作为每年为民办实事的其中之一。

从目前大连商业总体状况看，各种业态、各种规模、各种档次的商业项目比比皆是，可以说已经步入国际化的商都行列。

近几年以生鲜食品为主的社区店发展很快，得到了广大市民的赞许。

相对而言比较规范的、有一定规模和功能齐全的、坐落在居民区内综合性的社区商业，无论从数量到质量还是缺乏的。

从市场的总体需求和整个商业的发展趋势看，社区商业具有很大的发展空间，也是具有很强的生命力。

如果我们本次“升级改造”能够定位于功能较全的社区商业，既顺应了市场需求，也顺应了政府导向；既体现了方便于民、造福于民，也找准了集团公司发展商业的方向。

2，发展社区商业是机遇，符合大连西城国际旅游商务区发展的配套要求。

大连已经将大连西效定位于建设“大连西城国际旅游商务区”，目前很多配套项目已经建成，而且还有许多项目正在建设之中，国际旅游商务区需要大大小小的商业项目进行综合配套，然而目前我们项目所在的商圈大商业缺乏，小项目杂乱且传统。

如果我们能在此地建成具有一定规模，功能较全的现代社区商业，不仅会带动这个区域的商业发展，而且会为西城国际旅游商务区建设增加亮点，不仅会得到政府的支持，还会得到周边广大市民的拥护。

3，发展社区商业是挑战，符合集团发展商业的实际。

集团公司的主业是房地产开发，在开发住宅项目时都有公建开发的硬性规定，公建项目的开发和使用已经成为房地产开发的瓶颈，由于缺乏专业的策划和通盘的运筹，造成相当部分的网点闲置。

住宅项目开发配套的公建是最适合发展社区商业的，如果在开发阶段就采取建筑设计与商业规划设计同步，建筑与招商同步，住宅销售与商家入驻装修同步，对盘活全盘有着重大的意义。

如果我们把这个项目建成、搞好，不仅树立了样板，还积累了经验；不仅造就了商业团队，还拥有自已的固定资产，对集团公司的总体发展意义重大。

二、项目的战略定位

战略定位是关系到项目的发展方向和发展前景的重大问题，战略定位既要立足现实，又要考虑长远；既要结合集团公司总体的发展思路，又要符合地区的功能定位；既要结合现实的市场情况，又要考虑市场的发展趋势；既要结合商圈内的商业现状，又要考虑商圈内消费者的消费水平和消费习惯，确保定位符合现实与长远的兼容性。

本项目核心商圈确定为半径1公里，东至马兰北街、西至红南东街、南至乐哈哈红凌路店、北至石门隧道半径1公里范围。

（详见商圈示意图）

根据本项目所处地理位置以及周边商业现状，本项目的战略定位概括如下：

立足社区，立意创新，坚持面向大众百姓，坚持“便民所利、急民所需、为民所用、承民所信”的宗旨，以提升社区商业总体功能为主线，带动周边社区商业的发展；以提升社区居民健康生活新品质为基本方针，提供舒适、明快、放心、安全的“一站式”的购物环境；以满足社区居民家庭生活所需为基本目标，实现社区“零距离”便利购物的配套服务。

探索社区商业发展的新思路；探索集团公司房地产开发和商业结合发展的新思路，打造社区商业新型多功能的综合市场业态。

战略定位的具体体现要点如下：

1，要牢固树立立足社区，面向百姓的办店宗旨。

说白了开这个店就是以周边近2万户近5万人口的社区居民为服务主体，立足于为他们日常生活所需，提供“零距离”便利购物的配套服务。

2，要充分体现“提升社区居民健康生活新品质”的经营理念，不仅要提供舒适、明快、安全的购物环境；而且还要提供绿色、健康、放心的产品；还要提供满意、热情、周到的服务；打造社区居民喜爱的首选市场。

3，要立足于市场功能的总体配套与完善，满足社区居民家庭餐桌和日常生活必需品的需求；满足生活快节奏所需的半成品、现场加工食品的需求；满足于日常生活用品所需的各种小修理、小加工以及各种便民服务的需求，打造“一站式”的消费市场。

4，要成为该区域稳定市场物价的骨干市场，各种商品以满足大众化需求为主，所有商品明码实价、足斤足两、质好价廉，打造社区居民信得过的市场。

5，要突出新字，新模式、新组合、新面貌、新举措，让社区居民真正感受到是一个名副其实的新型综合市场。

三、经营模式的定位

根据市场的规模和战略定位的要求，经营模式的定位确定为：

“1十3”的新型综合市场模式

（详见模式示意图）

即：

以一个经营生鲜食品和土特产品为主的农贸市场为核心；加一个中等规模以经营食品和日用品的超市；再加一个以经营家庭生活用品的用品市场；以及各种便民服务项目和便民餐饮项目为主的各种特色店相配套，形成一个功能较全的综合性市场。

之所以确立“1十3”的新型综合市场模式的定位，一方面是要体现战略总体定位的创新思想，强调以新模式、新组合、新面貌、新举措的展现，从而塑造企业的全新形象，提高企业的知名度和信誉度，打造知名品牌。

一方面是为集团商业发展连锁铺垫，依据房地产开发所预留的网点不同的地理位置、不同的规模，不同的需求，可分别采取“1十1”或“1十2”等模式，形成集团公司发展商业连锁独有的新模式。

四、市场对外名称的定位

全称为：

“大连长鹭新型综合市场”

简称为：

“长鹭新型综合市场”

这个名称定位主要是突出三层含义和用途，

一是突出“长鹭”有利于展示集团公司的规模与实力、所从事的行业以及扩大集团公司的知名度和影响力；

二是突出“新型”有利于区别与其它市场的不同；

三是突出“综合”有利于强调市场的功能。

这个市场定位还包括“长鹭新型综合市场”是属于“大连长鹭商业发展有限公司”（暂定名称）的一个非法人资格的子公司，对外不承担独立的法律责任，是“大连长鹭商业发展有限公司”内部二级独立核算单位，设经理一人，主管四人，在商业发展有限公司的直接领导和统一管理下，履行市场经营与各项管理职能。

五、经营类别的定位

农贸市场经营类别的定位包括：

蔬菜、瓜果、生肉系列、熟肉系列、水产、蛋、禽、豆制品、烟、酒、糖、茶、粮油、调味品、饼干、糕点、面包、蛋糕、速冻食品、土特产、干果、各种小菜、拌菜、小食品散货、各种熟食品和各种现场加工食品等。

超市经营类别的定位包括：

各种袋装、瓶装、罐装食品、方便食品、营养品、奶制品、饮料、饮水、洗涤用品、化妆品等；

用品市场经营类别的定位包括：

不锈钢系列、塑料制品系列、小百货土杂用品系列、小五金小交电用品系列、针织品系列（主要是内衣、袜子、手套、毛巾、浴衣等）、图书音像系列、家居摆件系列、儿童用品系列、学生用品系列、孕妇用品系列、中老年用品系列等。

特色店包括：

特色风味餐饮、美容美发、台球室、培训学校、各种修理店、各种加工店以及各种特色商品等。

六、经营布局的定位

布局的定位要充分考虑有效面积的使用率；考虑到人流动线的合理性；考虑到商品属性和连带性；特别是几大业态的分割以及农贸市场部分要实行水产品与其它食品加工或经营区隔开；生食品摊位与熟食品摊位分开；待加工食品与直接入口食品分开的原则。

（详见平面布局图）

经过初步布局规划，本项目几大部分所占比重如下：

项目总建筑面积为5282平方米，初步规划总出租面积为3797.82平方米，总出租面积占总建筑面积的71.9％。

其中：

农贸市场59个摊位，面积为1219.44平方米，占总出租面积的32.11％；

特色店（含临街店铺阁楼）18个，面积为2015.99平方米,占总出租面积的53.08％；其中临街店铺阁楼面积为1726.2平方米,占总出租面积的45.45％；

用品市场15个摊位，面积为373.27平方米，占总出租面积的9.83％；

超市面积为189.12平方米，占总出租面积的4.98％；

七，项目改造的硬件要求

市场改造要按照有关现代农贸市场标准化建设的要求一步到位，必须充分考虑的要素有：

通风、采光、消防及安全设施、保证供电、供水、排水、排污、排气、排油烟、门面形象、进出口和人流动线、货流动线以及车流动线和停车场等。

市场临街部分以及东西两侧进出口要有醒目的店号招牌和部分广告牌匾；临街的两个主进出口和东侧新开的进出口要采取增设防寒门的方式将其突出出来；5个大的临街店铺改造成阁楼；超市上方改造成阁楼；利用配电室墙面设置一块1.2×10米的电子显示屏，发布商品价格和商品信息。

农贸市场的部分柜台要统一设计装修；店中店的店面风格要统一。

市场要有较明亮的照明，所有店铺和摊位要设置独立电表；农贸市场部分排水系统一定要通畅，重点地段要设置明沟；要根据经营类别的需要设置上下水，单独设置上水的店铺或摊位要设置独立水表。

市场内还应设电子监控、广播系统、导购系统、食品检测、开水供应、公平称、公用电话、咨询服务台、工商所等。

八、初步的效益测算

按可出租面积3797.82平方米测算，参照现行的租金标准年租金收入情况分析如下：

（见租金收入预测分析表）

随着市场的进一步成熟，可适时、适当提高租金标准，五年内达到每天每平方米平均5元，年收入可接近700万元，这是一个完全可以实现的目标。

如果按起步阶段年租金收入为378元计算，扣除70万元左右的年运营费用（含管理人员、保安、保洁以及公用部分的水电等费用），还能确保300万的收入，如果装修改造按每平方米1000元计算，投资控制在550万元以内，不用两年即可收回投资，而且物业变成了升值的固定资产，应该说这是一个很好的投资项目。

九、项目投资风险分析

项目投资的风险客观上主要是会不同程度的受到马栏广场西南一处几百米长的马路市场、项目附近马路早市和周边的各类市场的冲击；受到市场西邻4，000平方米闲置场地启用的影响；受到当地居民消费水平、消费能力以及招商难度的影响。

主观上主要是商业团队的组合与建设；招商政策的制定；招商能力以及能否满足业态业种的需要和招商的质量；取决于整个过程的市场营销与推广、品牌意识与品牌塑造；取决于日后运营的管理水平。

客观的问题不是我们能主宰的，但我们只要把上述主观方面的要素认真解决好、操作好，就可以大大降低投资风险，在最短的时间内收回投资，并保证每年都有比较可观的效益回报，更重要的是确保集团公司发展商业有一个很好的起端。

总之，以上分析还需要在深入的市场调研基础上进一步论证；特别是对布局以及各业态业种所占比重需要进一步规划设计，在确保提高面积使用率的前提下，，各项的比重一定要趋于合理，符合客观实际；还要对能否实现招商目标进行调查摸底排队，形成有选择性的客户网络，做出可行的、可操作的实施方案。

附件：

1，平面布局图

2，各摊位明细表

资产经营筹备组

2012年1月21日