万达酒店版酒店成本管理规定.docx
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万达酒店版酒店成本管理规定
JennywascompiledinJanuary2021
万达酒店版酒店成本管理规定
设计权责界面表
酒店项目设计管理权责界面
设计管理工作分项
酒店公司
规划院
项目公司
股份公司领导
项目部总经理
运营部
成本部
设计部
总经理
分管酒店副总裁
总裁
董事长
1概念规划设计
1.1
概念规划总图及指标（供挂牌）
图纸及指标
△
▲
◎
1.2
单体方案设计
图纸及指标
△
▲
◎
2项目启动及顾问确定
2.1
项目启动会
会议纪要
△
△
▲
2.2
规划条件复核、市政条件调查
报告
⊙
⊙
◎
⊙
▲
2.3
产品定位
报告
▲
△
⊙
△
⊙
◎
2.4
确定酒店建筑顾问
（若需要）
签订合同
△
⊙
▲
◎
2.5
确定酒店建筑施工图设计单位
签订合同
△
⊙
◎
▲
2.6
确定酒店机电设计单位
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.7
确定景观外标识设计顾问
签订合同
△
▲/◎
2.8
确定幕墙设计顾问
签订合同
△
▲/◎
2.9
确定楼体泛光照明设计顾问
签订合同
△
▲/◎
2.10
确定室内设计顾问
签订合同
△
▲
○
◎
◎
2.11
确定后勤区设计顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.12
确定厨房顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.13
确定声学顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.14
确定灯光顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.15
确定AV顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.16
确定室内标识顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.17
确定艺术品顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.18
确定消防顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
2.19
确定其它酒店顾问
签订合同
△
▲
⊙
◎
3方案设计
3.1
酒店建筑平面图
图纸
△
△
▲
◎
◎
3.2
各区域效果图
图纸
▲
⊙
◎
◎
3.4
装修平面图（带家具）
图纸
⊙
▲
⊙
◎
3.5
酒店机电设计方案（含主机电参数）
图纸
⊙
▲
◎
3.6
景观方案
图纸
△
⊙
▲/◎
3.7
立面方案
图纸
⊙
⊙
▲/◎
3.8
泛光照明方案
图纸
⊙
⊙
▲/◎
3.9
室外标识方案
图纸
⊙
⊙
▲/◎
3.10
后勤区平面方案
图纸
△
▲
◎
3.11
幕墙方案（含雨棚）
图纸
⊙
⊙
▲/◎
3.12
声学设计方案
图纸
△
▲
◎
3.13
室内灯光布置及选型
图纸
△
▲
◎
3.14
AV方案及选型
图纸
△
▲
◎
3.15
厨房洗衣房方案
图纸
⊙
▲
◎
3.16
外包区方案
图纸
⊙
▲
⊙
◎
3.17
室内标识方案
图纸
▲
⊙
◎
3.18
艺术品方案
图纸
▲
⊙
◎
3.19
五金洁具
图纸
▲
⊙
◎
4初步设计阶段
4.1
机电初步设计
图纸
⊙
⊙
▲
◎
4.2
一次机电设备参数
图纸
⊙
⊙
▲
◎
4.3
样板间方案及招标图
图纸
▲
⊙
◎
4.4
设计样板（含活动家具布艺灯具）
会签样品
▲
⊙
◎
4.5
房型表
图纸
⊙
▲
⊙
◎
4.6
客房区方案及招标图
图纸
⊙
⊙
▲
⊙
◎
4.7
公共区方案及招标图
图纸
▲
⊙
◎
4.8
招标图审查
报告
⊙
▲
⊙
◎
5施工图阶段
5.1
样板间装修施工图
图纸
⊙
⊙
▲
⊙
◎
5.2
客房区装修施工图
图纸
⊙
⊙
▲
⊙
◎
5.3
公共区装修施工图
图纸
⊙
⊙
▲
⊙
◎
5.4
当地消防局审核（建筑）
报告
△
⊙
⊙
▲
5.5
管理公司消防审核
报告
▲
⊙
5.6
二次机电施工图及设备选型
图纸
⊙
⊙
▲
◎
5.7
磁卡锁选型
⊙
⊙
▲
◎
5.8
后勤及办公区装修施工图
报告
⊙
⊙
▲
◎
5.9
厨房洗衣房施工图及设备选型
报告
⊙
◎
⊙
▲
◎
5.10
施工封样（含活动家具布艺灯具）
会签样品
▲
⊙
⊙
⊙
◎
5.11
土建施工图审查
会议纪要
△
▲
△
6实施阶段
6.1
电梯及机电参数审核
报告
⊙
⊙
▲
◎
△
6.2
机电材料封样
会签样品
▲
⊙
⊙
◎
6.3
样板间深化图
图纸
▲
⊙
◎
6.4
客房区深化图
图纸
▲
⊙
◎
6.5
公共区深化图
图纸
▲
⊙
◎
6.6
样板间确认
（五星及以下）
现场确认
▲
⊙
⊙
⊙
⊙
◎
◎
6.7
样板间确认
（五星以上）
现场确认
▲
⊙
⊙
⊙
⊙
◎
◎
6.8
消防局装修审核
（装修）
报告
△
▲
6.9
卫生防疫审核（含泳池厨房布草间）
报告
△
▲
6.10
样板间竣工图
图纸
▲
⊙
◎
6.11
客房区竣工图
图纸
▲
⊙
◎
6.12
公共区竣工图
图纸
▲
⊙
◎
6.13
辅料封样
会签样品
▲/◎
⊙
△
6.14
一类设计变更（50万（含）-100万）
报告
▲
⊙
⊙
◎
6.15
二类设计变更（10万（含）-50万）
报告
▲
⊙
◎
6.16
二类设计变更（10万以下）
报告
▲
◎
6.17
规划设计验收
会议纪要
▲
⊙
⊙
7运营阶段
7.1
规划复盘会
报告
▲
△
△
△
△
7.2
后期改造
报告
▲
⊙
⊙
⊙
△
◎
备注：
除上述工作分项内容外的设计管理工作主办部门均为项目公司，包括但不限于交通评估、环境评估、节能评估、人防、消防等内容。
综合体项目中酒店公司与股份公司所属项目公司
工程管理接力区界面
序号
项目名称
股份公司所属项目公司达到标准
一
酒店工程所在地股份公司所属项目公司负责完成工程项目
1
房屋结构工程
完成
2
建筑外立面幕墙及围护结构
完成
3
所有二次结构、管道井砌筑及抹灰
完成
4
屋面工程及屋面防水
完成
5
消防楼梯装修工程及防火门\防火卷帘供应安装
满足酒店装修进度
6
主体验收
完成
7
临时用电、临时用水接驳点
到位并满足使用
8
垂直运输系统
具备并满足使用
9
主体及已完成部分工程质量缺陷处理
满足酒店装修进度
10
墙地面垂直/平整度及标高误差
在施工规范允许范围内
11
门窗洞口及标高
符合图纸要求
12
属于股份公司所属项目公司负责的机电安装
满足酒店装修进度
13
场地临时设施及施工垃圾清理
满足酒店装修进度
二
各类报审验收手续
1
酒店的各项对外验收包含在整体项目的验收范围内
2
酒店的各项对内验收在交接界面之前以股份公司所属项目公司为主，酒店公司配合；在交接界面之后以酒店公司为主，股份公司所属项目公司进行配合
3
竣工资料由股份公司所属项目公司主持完成。
交接界面之后的资料由酒店公司配合提供
三
其他
1
属于酒店范围内所有系统（供配电、空调、消防、给排水、弱电等）必须完全独立，单独计量，如实施有难度需经酒店公司同意
2
属于酒店范围内所有系统（供配电、空调、消防、给排水、弱电等）必须按不同经营区域进行完全独立，单独计量，
3
股份公司所属项目公司界面完全完成后由酒店精装修总承包单位为总承包进行现场管理，如仍有原项目总承包单位穿插中进行的剩余各项工程亦由酒店精装修总承包单位进行现场管理
4
以股份公司所属项目公司和酒店公司共同确定的监理公司进行全程管理
5
股份公司所属项目公司所确定的总包队伍应提供临水接驳点、临电接驳点、垂直运输、酒店精装范围外保安、垃圾清运（酒店精装单位将其垃圾运至室外项目内总包队伍指定位置）等工作
6
所有与酒店部分相关的各项图纸均需酒店公司进行确认后方可实施
7
由股份公司所属项目公司负责完成的工作界面内的各项招投标均需酒店公司共同参与或进行确认后方可实施
注：
1、如第一项中第11、12条出现质量问题，经酒店公司与股份公司所属项目公司双方达成书面处理意见后可忽略不计。
2、第一项所有内容均由股份公司所属项目公司负责,其完成界面交接后由酒店公司负责。
第六章
成本与招投标管理制度
第1节成本管理制度
1总则
1.1以股份公司现行成本管理制度为基础、根据酒店公司下属各项目部及项目公司特点，合理确定、有效控制成本。
1.2本制度仅表述酒店公司与股份公司所属项目公司不同操作特点之处，相同处均按股份公司现行成本管理制度实施。
1.3对于含酒店的综合体项目，按照附件1《综合体项目中酒店公司与股份公司所属项目公司工程及成本界面》内容，由酒店公司负责其界面内的全过程成本管理工作，包括目标成本确定、招投标、过程控制、结算、竣工复核、考核等。
2项目目标成本确定
项目成本包括可研成本及目标成本，按股份公司现行成本管理制度实施。
2.1酒店项目部目标成本按项目公司的《项目经营决策文件》内容实施。
2.2酒店项目公司目标成本按集团签发的《项目经营决策文件》内容实施。
3项目目标成本分解
根据集团签发的《项目经营决策文件》中的成本总额，充分考虑过程及开业后期预估增加值，将各成本指标进行科学分解，并在合理时间下发给各职能部门，以指导监控各职能部门进行带单管理。
3.1设计部：
指导设计顾问在保证效果、出图节点和深度要求的前提下，满足限额设计要求。
3.2运营部：
指导开业团队在开业筹备期运营物资采买按批定的预算进行合理控制。
3.3各酒店项目部及酒店项目公司：
指导项目人员的管理费用按财务制度要求进行控制。
4项目成本过程管理
4.1项目成本过程管理均按股份公司现行成本管理制度实施。
4.2成本动态管理
4.2.1在成本动态管理过程中，需按股份公司现行制度要求负责建立每个酒店项目的成本台帐，做好成本动态控制报表，控制好施工过程中的现场签证和设计变更工作。
4.2.2成本台帐包括工程成本台帐和非工程成本台帐，酒店公司成本控制部负责建立工程成本台账（酒店项目公司则由该公司的成本控制部负责建立工程成本台帐），项目公司财务部或酒店项目公司财务部负责建立非工程成本台账，并按酒店公司成本控制部要求提交相关资料以备成本测算和统计。
4.2.3各酒店项目部的总成本台帐由酒店公司成本控制部负责建立，各酒店项目部及项目公司财务部于每月25日前按酒店公司成本控制部要求提交并核对非工程成本台帐。
各酒店项目公司的总成本台帐由该公司成本控制部负责建立与核对，并在核对无误后于每月30日前经项目公司总经理签字后报送酒店公司成本控制部存档备查。
5项目成本结算管理
5.1项目成本结算管理均按股份公司现行成本管理制度实施。
5.2各酒店项目部的工程结算及竣工复核由酒店公司成本控制部负责完成，各酒店项目公司的工程结算及竣工复核由该公司成本控制部负责完成、酒店公司成本负责人和酒店公司总经理最终批准后按集团结算管理制度要求实施。
第2节招标（采购）管理制度
1总则
1.1以股份公司现行招标管理制度为基础、根据酒店公司特点，在合理公平的原则下追求公司利益最大化，以确保各项承包业务满足规定的质量、进度和成本控制要求。
1.2凡单项合同额30万元（含）以上招标（采购）业务，必须纳入招标（采购）管
理进行控制。
2招标（采购）分类与责任部门
根据股份公司现行制度规定，酒店公司经办的招标（采购）工作按以下三类方式进行操作：
2.1技术服务类：
指各酒店的可研分析、勘察设计、规划设计、室内设计、造价咨询等顾问类。
各酒店顾问的选择可按直接委托方式确定。
由酒店公司设计部经办、酒店公司成本控制部参与，酒店公司运营部视情况而参与，但必须执行《业务发包直接委托》的规定。
2.2工程承包及货物采购类：
按本节第3条执行。
2.3各酒店开业筹备期运营物资采买：
指开业筹备期开办费预算内的FF&E物资采买各项内容。
由酒店公司运营部经办、酒店公司成本控制部、酒店公司财务部参与，各酒店业主代表视情况而参与。
操作办法参见《酒店公司运营部操作手册》。
2.4各酒店开业后固定资产改造新增项目：
指开业后由业主追加投资的固定资产改造新增内容。
按2.3条执行。
3工程承包及货物采购类招标（采购）工作操作方式：
3.1根据股份公司现行制度规定，酒店公司经办的工程承包及货物采购类招标（采购）工作按以下三类方式进行操作：
3.1.1第一类招标（采购）由股份公司成本控制部组织，酒店公司参与，在股份公司开标、评标、定标。
3.1.2第二类招标（采购）
1）独立酒店项目：
由酒店项目公司报酒店公司审批后负责组织实施，并报股份公司成本控制部备案；具体操作详见《酒店公司成本控制部操作手册》。
2）非独立酒店项目：
按股份公司制度由酒店公司成本控制部负责组织实施。
3.1.3地方类招标（采购）
1）独立酒店项目：
由酒店项目公司负责组织实施，并在招标完成后必须按股份公司现行管理制度规定将招标完整资料报酒店公司和股份公司成本部备案；具体操作详见《酒店公司成本控制部操作手册》。
2）非独立酒店项目：
样板间精装修、后勤区精装修、厨房设备、弱电系统、洗衣房设备、泳池设备、卫星电视、程控交换机、卫生洁具、磁卡锁、污衣槽、活动家具、艺术品、装饰灯具、标识标牌等由酒店公司成本控制部负责组织实施，在酒店公司开标、评标、定标。
2.2由酒店项目公司组织的招标，酒店公司可根据其重要程度，纳入酒店公司招标范围.另经酒店公司经营管理委员会批准后，酒店公司成本控制部可根据历史招标（采购）执行情况对酒店项目部或酒店项目公司的招标（采购）业务进行授权，具体授权的范围、操作模式、时间期限等以授权通知书的形式确认。
2.3在上述三类招标（采购）中，符合直接委托条件的，可按直接委托方式选择确定业务承包单位，但必须执行《业务发包直接委托》的规定。
4招标过程控制要点
4.1招标过程控制要点按集团的管理制度执行。
4.2其他特殊规定：
4.2.1艺术品采购类招标技术标权重不得超过50%。
4.2.2标识、小品等设计施工一体的招标技术标权重不得超过60%。
4.3.3权重确需突破的，需经股份公司成本控制部审批。
第3节经济合同管理制度
1总则
1.1根据股份公司现行制度，结合酒店公司特点，制定工程成本类合同管理制度。
1.2适用范围：
本节经济合同管理规定适用于工程承包合同、货物采购合同和技术服务合同。
本规定不适用于：
酒店管理公司管理合同、各酒店外租区租赁合同、开办费涉及的所有合同、人力资源涉及到的所有合同，这些合同或协议按特定的程序申报。
1.2.1工程承包合同包括：
工程承包、工程技术服务、酒店翻新改造之工程承包、各酒店项目部或各酒店项目公司办公用房房屋装修、新建及拆改等。
1.2.2货物采购合同包括：
工程材料设备采购、酒店翻新改造之材料设备采购。
1.2.3技术服务合同包括：
可研分析、勘察设计、规划设计、室内设计、造价咨询等顾问类，检测、面积测绘、宣传推广、模型制作等服务类。
2合同办理
2.1合同起草
2.1.1金额在2万元以上的业务事项应事先签订合同，直接委托合同由直接委托办理部门负责起草，经招标确定合作方的合同由招标经办部门负责起草。
2.1.2金额在2万元以下（含）的业务事项可不用签订合同，但应参照股份公司管理制度中零星采购和紧急采购程序处理。
2.2合同谈判
所有经济合同的谈判，至少有二个部门的二名以上经办人员参与谈判。
成本控制部必须参与所有经济合同的谈判。
3合同审批及签订
3.1合同签订的主体：
3.1.1工程承包、货物采购合同由酒店项目部或酒店项目公司工程部办理。
3.1.2技术服务合同由酒店公司设计部办理。
3.1.3造价服务合同由酒店公司成本控制部办理。
3.2合同资料的报备：
3.2.1合同签订后，由合同经办人员将合同签订相关档案（包括申请单、审批单、报价单、合同文本及各审批人审批意见的电子版原件等）的完整资料上报酒店公司成本控制部。
3.3未成立酒店项目部或酒店项目公司的合同由酒店公司本部相应部门代为办理，股份公司法务部代为审批法律意见。
3.4审批程序
3.4.1股份公司经办的酒店第一类招标（采购）合同按股份公司管理制度执行。
3.4.2酒店公司经办的第二类招标（采购）、地方类招标（采购）及直接委托合同，逐级报酒店公司总经理审批执行。
4经济合同的履行
4.1合同管理责任部门：
4.1.1工程承包、货物采购、监理合同：
所属酒店项目部或项目公司。
4.1.2造价咨询合同：
酒店公司成本控制部。
4.1.3各项目设计服务类及酒店技术服务类合同：
酒店公司设计部。
4.1.4酒店项目施工图设计服务类合同：
酒店项目部及酒店项目公司设计部。
4.1.5合同管理责任部门的负责人是负责合同履行的主要责任人。
4.2合同台帐建立：
4.2.1工程承包、货物采购、造价咨询及监理合同台帐：
所述酒店项目部或酒店项目公司成本控制部负责建立。
4.2.2设计服务类及酒店技术服务类合同台帐：
酒店公司设计部负责建立。
4.2.3上述合同台帐每月25日报酒店公司成本控制部审核后、由后者统一报股份公司成本控制部备案。
4.3股份公司所属项目公司财务部负责建立非前述合同台帐，跟踪监督非前述合同执行情况，并于每月月底将该台帐电子版通过企业OA系统提交给酒店公司成本控制部存档备案；各业务经办部门应配合收集、整理和及时提交非前述合同执行的相关资料。
4.4前述合同执行过程中、以及完毕后，合同管理责任部门应依据《供方履约评估指引》的规定进行合同执行评估，经酒店公司成本控制部审核后报股份公司成本控制部备案。
5合同档案管理
5.1合同签订后，股份公司所属项目公司财务部、酒店公司成本控制部、酒店公司档案管理部门（即含各酒店项目部和各酒店项目公司行政部档案员，下同）必须留存一份原件（正本或副本），其他部门需要留存合同的，由酒店公司档案管理部门提供复印件。
5.2合同档案包括合同原件、合同审批记录、合同签收记录、《供方履约情况评估表》等，由档案管理部门负责搜集、整理、归档。
5.3当经济合同归档后出现补充或更改时，经补充或更改后的经济合同仍按本审批程序与权限规定执行完审批签认流程后，仍作为有效的经济合同进行档案管理。
附件1
综合体项目中酒店公司与股份公司所属项目公司
工程及成本界面
编号
工程项目
施工项目
成本
分配
管理
单位
备注
A
土建部分（结构及粗装修）
1
全现浇钢筋混凝土主体结构，屋面工程
项目公司
项目公司
2
按照图纸完成围护结构及内墙的砌筑和抹灰，包括功能分区和管井墙及防火隔墙砌筑抹灰。
项目公司
项目公司
3
天棚不抹灰，为混凝土面；地面找平及垫层；裙楼管井、走火楼梯、机房内的天地墙。
回填及以上工序由酒店公司完成。
项目公司
项目公司
4
防火卷帘；幕墙层间封堵；一次机电预留及封堵；电梯井道及厅门封堵；
项目公司
项目公司
5
所有设备基础及其防水；
项目公司
项目公司
6
设备层及设备夹层土建及粗装修（防水由酒店公司完成）及机电等所有内容（图纸由酒店公司确认）。
项目公司
项目公司
7
推杠锁和所有防火门及其配件由项目公司按照酒店管理公司技术要求完成（涉及到客人可视面的、有装修要求的防火门由酒店公司完成精装饰面及二次安装）。
防火门锁芯更换由酒店公司完成。
项目公司
项目公司
8
总钥匙系统由酒店公司完成。
酒店公司
酒店公司
9
室内精装工程的防水，指酒店专用卫生间、厨房、洗衣房、游泳池、酒店公司管理用房、客房。
酒店公司
酒店公司
B
室内精装修
一.
停车场（含独立和非独立）、设备用房、酒店管理用房
1
停车场的地坪、交通划线、安全设施及停车管理系统。
项目公司
项目公司
2
辅助区（除地下车库、前场精装、后勤管理用房外
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