我国物业管理现状问题及对策.docx
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我国物业管理现状问题及对策
我国物业管理现状、问题及对策
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摘要：
本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。
关键词：
物业管理、业主、业主委员会
据不完全统计，目前全国城镇约有80亿平方米的住房，至2000年就有70%（约56亿平方米）出售给个人。
建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。
深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。
北京市规定，旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。
仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达330多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。
所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。
物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。
国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。
一、我国物业管理现状
自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。
据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。
深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。
目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。
但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。
与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。
据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表：
地实有房屋（万平方米）实有住宅（万平方米）
区面积物管面积物管率（%）面积物管面积物管率（%）
全国73545998861.881341733182485.6520
甘肃964739.050.4515134.270.67
陕西14328301.082.17624253.883.3
北京274305930.9921.6142114630.8532.58
深圳71193387483768254067
上海318022074465193101666186
从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。
统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
详见下图：
二、物业管理存在的问题及原因分析
我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。
同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。
1、体制问题
从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商
自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。
以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权），1家是民营上市股份公司；而且18家企业清一色是开发商自办（有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。
为什么会出现这种现象呢？
据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。
2、法律法规滞后，体系不完善。
我国物业管理行业的立法明显滞后：
20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。
在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。
我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。
自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。
但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。
因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。
在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。
首先，消费者的利益无“法”保障。
因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。
没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。
如中海物业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一就是不接由业主委员会委托管理的二手项目，这是深有苦衷的无奈选择。
由业主委员会选择物业管理企业是为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利相对应的义务，致使在实际执行过程中，业主委员会的这个权利几乎不受监督和制约，甚至走上了极端。
近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参与管理。
实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。
3、政府职能的问题
首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。
深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。
不予批复的原因何在?
某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么?
”；其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。
以物业管理收费为例：
既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。
4、市场化程度不高
我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。
首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。
作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。
而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。
物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。
以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。
另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。
其次，市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。
其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。
物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。
物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。
5、物管企业规模小，难以发挥综合优势
目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。
据统计，到2000年底全国实行物业管理的房屋建筑面积131861.76万平方米，而物业管理企业近2万家，从业人员达200万人，平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，其中小的企业仅管理两万多平方米的物业，每个物业管理人员平均只管669.31平方米，可见管理规模之小。
就拿我国物业管理的发源地深圳来说，各类物业管理机构有1200多家，其中21家成规模的企业合起来，管理面积也不过7000万平方米，小的不足10万平方米,甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司。
然而“麻雀虽小，五脏俱全”,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。
深圳每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米,如按管理机构平均分配，每家仅分不足1万平方米。
出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
6、物管企业经营的风险问题
物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。
随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。
但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:
。
业主把物业管理公司当成了小区的"政府"，凡事都找物业公司。
解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。
比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理公司赔，少则十几万，多则几十万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。
这就是在物业管理行业中引起震惊的厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案”。
我们在震惊之余，更应重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的？
一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的；另一方面就是物业管理行业特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物业管理公司的经济实力都很有限。
因此目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。
根据对以上事实和案例分析，我们可以看出，出现这些情况，主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。
7、物业管理从业者的素质问题
物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。
由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。
加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。
尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。
据中国消费者协会2000年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。
投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。
另据中国消费者协会2000年底至2001年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示：
在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。
95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。
业主投诉内容及该投诉占总投诉的比率见下图：
有图表可见，业主对物业服务罪不满意的前三项是：
房屋设备维修、小区绿化和安全保卫，同时各种主要服务项目的投诉率均在20%以上，可见我们的物业服务质量亟待提高。
8、对问题的原因分析归纳
通过对以上七个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：
即政府、企业和社会。
政府方面：
首先，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；其次，由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；第三，对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规定；第四，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。
企业方面：
首先，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作；其次，发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。
第三，由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。
第四，由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。
社会方面：
首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。
三、物业管理的对策
（一）政府方面
1、物业管理重在立法
市场经济实质上是完善法制下的经济，我国要建立完善的社会主义市场经济体制，就必须建立起一套完善的与之相适应的法律制度。
完善的物业管理法律体系应在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，并成为国家法律体系中必不可少的分支。
根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：
从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。
另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。
以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。
再从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。
通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
据悉，由建设部1999年着手起草的《物业管理条例》已经国务院法制办三审，有望在年内出台。
《条例》（草案）第三条对业主、物业、物业管理的概念作了明确界定，出台后这三个概念可以在全国统一。
《条例》（草案）第十四条对业主自治管理组织称谓、性质、职责和应承担的民事责任也作了统一规定。
《条例》（草案）第三十八条、三十九条对物业管理定价原则和管理服务价格构成做出了具体规定。
这些规定较充分的体现了契约自由和市场经济规律的原则。
强调物业管理服务价格应当遵循服务内容和质量相适应的原则，服务价格由当事人在合同中约定。
2、政府职能的转变
我国已经加入WTO，为适应世贸组织的规范和要求，提高我国物业管理行业的整体水平以应对未来国际化的竞争，我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数，将管理体制和运行机制与国际惯例接轨，服务水平和服务效率向国际水平看齐，积极转变政府职能，做到归位而不越位、定位而不错位，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。
一是政府和企业一定要彻底分开。
政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。
例如实行物业管理服务价格由市场机制自行决定，政府不对市场行为进行干预。
二是减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。
三是要建立物业管理市场准入制度。
市场经济下物业管理企业应具备的基本条件：
A、资质条件
物业管理公司依法取得专业公司的经营资格，是实施物业管理的基本条件。
这就要求成立物业管理企业具备办公地点和条件，具有相当数量的资金，依法建立章程和相应的机构，拥有各类相当数量和资格的技术、专业管理人才，建立健全会计制度等。
并经房地产管理部门资格审查取得物业管理行业许可证后取得工商管理部门核发批准的营业执照，才具备相应的经营资格。
B、参与规划设计，实施质量监督的能力。
直接参与或委托他人参与。
直接参与指物管企业专业机构具有资格和经验的工程技术、管理人员参与。
委托他人参与指以合同方式委托具有相应能力的其它公司参与，物管企业向受委托方交付委托费。
C、编制物业管理区域管理方案和办法的能力
包括确定管理范围、制订管理规划、订立管理标准、测算收费价格、建立管理组织、明确权力义务及违约责任等。
物业管理区域管理方案、办法亦称为物业管理区域管理组织设计。
D、具有一支热爱物业管理工作，作风好，业务精，技术熟练的员工队伍。
物业管理日常工作琐碎繁杂，服务性强，接触面广，设施、设备数量大，维护要求高,时刻会产生急、难、新问题。
物业管理从接管、开荒、启用到日常管理、维护要求必须有一支热爱物业管理工作,作风好、业务精、技术熟练的员工队伍。
员工队伍应力戒服务中的吃、拿、卡、要、拖等不正之风,有良好的职业道德。
E、从事物业管理管理人员应具备的知识
从事物业管理的人员，应具有专业知识，经营头脑，管理才能。
比如管理一个住宅区犹如管理一个小城镇。
这就向管理人员提出了要求，应具备的知识有：
用于区域物业管理的城市规划、建筑、施工工程技术、结构学、园林绿化、市政工程、电学、热力等。
用于经营管理的房地产管理、经济管理、系统工程、行为科学、现代管理学、法学、公共关系学、财务管理等。
为了提高管理水平还应具备与之相应的计算机方面的知识。
3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。
限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。
鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
（二）企业方面
物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。
要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。
公司制是现代企业制度的一种有效的组织形式，公司法人治理结构是公司制的核心。
实行规范的公司制改革，当务之急就是要完善物管企业的公司法人治理结构，明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责和权限，做到权责明确，政企分开，形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司结构体系。
使物管企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。
同时应做好物管企业的发展战略研究，找准企业的发展方向和经营模式
1、物管企业的经营与发展
在当前面临着诸如法制不完善、市场化程度不高、物管利润较低的情况下，作为一个新兴的行业，物业管理将走向何方？
又该怎么走呢？
这些都是我们特别关注的问题。
根据物业管理所处的现实及对未来发展的分析预测，我们可以看出物业管理从发展到成熟将经历三个阶段：
第一阶段（即现阶段），物业管理的生存阶段
由于受物业管理市场不规范、法制法规不健全、物业管理消费观念不强、物业管理市场化程度不高等因素影响，目前，整个物业管理行业还处在非常艰难的求生存阶段，低利润高风险导致物业管理企业经营如履薄冰。
首先，由于物业管理市场没完全放开，许多物业公司还受制于开发商，只能依赖于开发商的发展而发展，开发商经营的好，不断开发新项目，物业公司才可以不断接管，逐步壮大；其次，由于政府定价或制定指导价，物业管理公司不能量入而出，在达不到规模效益的情况下只能是亏损；再者，由于法规不完善，物业公司、业主和开发商之间权利责任不明确，导致物业经营的纠纷不断，严重影响物业管理公司的身誉和效益。
基于以上原因，现阶段的物业管理发展战略只能是立足现实，利用一切可以利用的资源，开展多种经营，以求得更大的生存空间。
第一、由于作为一个独立的企业法人，过去的那种靠发展商断断续续的不规范的补贴模式已不再适应行业的发展，必须建立一个规范的基金运作机制，由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金，断绝对开发商长久的依赖关系。
第二、开展多种经营，以弥补物业管理中资金的不足。
有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的投入，使物业管理真正形成经营性的良性循环。
由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以如果经营得当，将会得到很好的回报。
概括起来，这类经营主要有以下几种：
--针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。
--房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。
如代理业主进行房屋出租。
--为同业提供培训、人才交流等方面的服务。
--对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。
另外还有就是专项经营活动，与上述经营行为不同。
专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模
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