自考资产评估最完整的重点串讲.docx

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自考资产评估最完整的重点串讲

自考《资产评估》串讲讲义

第一某些试题题型题量

当前《资产评估》试题题型涉及五种题型：

单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，详细状况如下表：

《资产评估》试题题型和题量

单选题

多选题

名词解释

简答题

计算题

共计

30题×1分=30分

10题×1分=10分

2题×3分=6分

2题×7分=14分

4题×10分=40分

100分

第二某些各章重点串讲

对资产评估课程学习，应当做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”，在前面基本班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章核心知识点，这些核心知识点是本学科支撑点，也是考试重点。

第一章总论（★★）

一、本章考情及重点

1.本章在考试中处在重要地位，属于考试重点章。

本章在考试中题型重要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。

例如，-考试状况如下：

—本章出题题型和题量（分值）登记表

年份

单选题

多选题

名词解释

简答题

计算题

共计（分）

注：

★越多越重要。

2．本章重点是资产评估价值类型、资产评估程序。

二、本章重点内容串讲

第一节资产评估含义

（一）资产评估概念

1．资产评估是指通过对资产某一时点价值估算，从而拟定其价值经济活动。

2．资产评估重要由六大要素构成，即资产评估主体、客体、特定目、程序、价值类型和办法。

（二）资产评估特点

现实性、市场性、预测性、公正性、征询性

（三）资产评估与会计计价区别

1.两者发生前提条件不同

2.两者目不同

3.两者执行操作者不同

第二节资产评估对象

（一）资产含义

会计学中资产是指过去交易或事项形成并由公司拥有或者控制资源，该资源预期会给公司带来经济利益；作为资产评估对象资产，可以从如下几种方面理解：

1.资产是一种权利

2.资产是一种获利能力

3.资产必要为某一主体所拥有和支配

（二）资产分类

1．按资产存在形态分类

按资产存在形态可以分为有形资产和无形资产。

2．按资产与否具备综合获利能力分类

按资产与否具备综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。

3．按资产能否独立存在分类

按资产能否独立存在可以分为可确指资产和不可确指资产。

4．按资产流动性分类

按资产流动性可以分为短期资产和长期资产。

第三节资产评估价值类型（★）

（一）资产评估特定目

资产评估特定目重要有：

资产转让、公司兼并、公司出售、公司联营、股份经营、中外合资合伙、公司清算、抵押担保、公司租赁、债务重组等。

（二）资产评估价值类型

1.价值类型在资产评估业务中具备重要作用，体当前：

（1）价值类型是影响和决定资产评估价值重要因素。

（2）价值类型制约资产评估办法选取。

（3）明确评估价值类型，可以更清晰表达评估成果，可以避免报告使用者误用评估成果。

2.价值类型类别

（1）市场价值：

自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常市场营销之后所达到公平交易中某项资产应当进行交易价值预计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何逼迫压制。

（2）在用价值

（3）投资价值

（4）持续经营价值

（5）清算价格

（6）保险价值

（7）课税价值

3.价值类型决定

决定和影响价值类型因素是多方面，但重要因素涉及：

（1）评估特定目（经济行为）；

（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。

第四节资产评估假设

（一）继续使用假设

从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

（二）公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易资产，或拟在市场上交易资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方均有获得足够市场信息机会和时间，以便对资产功能、用途及其交易价格等做出理智判断。

（三）清算（清偿）假设

清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

在不同假设条件下，评估成果各不相似。

在继续使用假设前提下规定评估资产继续使用价值；在公开市场假设前提下规定评估资产公平市场价值；在清算假设前提下规定评估资产清算价格。

第五节资产评估原则

资产评估原则涉及两个层次内容，即资产评估工作原则和资产评估经济原则。

（一）资产评估工作原则

资产评估工作原则有：

独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。

（二）资产评估经济原则

资产评估经济原则有：

贡献原则、代替原则、预期原则。

第六节资产评估程序（★）

（一）资产评估程序定义

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行系统性工作环节。

（二）资产评估程序重要性

资产评估程序重要性体当前：

1．资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力重要保证。

2．资产评估程序是有关当事方评价自查评估服务重要根据。

3．恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩重要手段之一。

（三）资产评估程序内容：

有8项内容，见教材。

（四）履行资产评估程序基本规定

1．资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定范畴内，建立、健全资产评估程序制度。

2．资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当依照详细资产评估项目状况和资产评估程序制度，拟定并履行恰当资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

3．资产评估机构应当建立有关工作制度，指引和监督资产评估项目经办人员及助力人员实行资产评估程序。

4．如果由于资产评估项目特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑状况与否会影响到资产评估结论合理性。

5．资产评估机构和人员应当将资产评估程序组织实行状况记录于工作底稿。

第二章资产评估基本办法（★★★）

一、本章考情及重点

1.本章在考试中处在重要地位，虽然本章直接分数不是诸多，但本章是背面各章不同资产评估办法基本。

本章在考试中题型重要有单选、多选、名词解释和简答，分数在7分左右。

例如，-考试状况如下：

—本章出题题型和题量（分值）登记表

年份

单选题

多选题

名词解释

简答题

计算题

共计（分）

2．本章重点是市场法运用形式和差别调节、成本法各项指标计算、收益法应用形式和指标计算、资产评估办法选取需要考虑因素。

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）

第一节市场法（★）

（一）市场法及其合用前提条件

1.市场法含义

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与近来售出类似资产异同，并将类似资产市场价格进行调节，从而拟定被评估资产价值一种资产评估办法。

2.市场法应用前提条件

（1）需要有一种充分发育、活跃资产市场。

（2）参照物及其与被评估资产可比较指标、技术参数等资料是可收集到。

（二）运用市场法进行资产评估方式

采用市场法时，一方面是选取拟定参照物价格，另一方面则是分析拟定参照物差别调节因素。

参照物差别调节因素重要涉及三方面：

一是时间因素，二是地区因素，三是功能因素。

（三）运用市场法评估资产程序及其优缺陷分析

1.运用市场法评估资产程序

（1）明确评估对象；

（2）进行公开市场调查，收集相似或相类似资产市场基本信息资料，寻找参照物；

（3）分析整顿资料并验证其精确性，判断选取参照物；

（4）把被评估资产与参照物比较；

（5）分析调节差别，做出结论。

2.市场法优缺陷

市场法是资产评估中最简朴、最有效办法，其长处体当前：

（1）可以客观反映资产当前市场状况；

（2）评估成果易于被各方面理解和接受。

市场法缺陷体当前：

（1）需要有公开及其活跃市场作为基本，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；

（2）不合用于专用机器、设备、大某些无形资产，以及受地区、环境等严格限制某些资产评估。

第二节成本法（★★）

（一）成本法及其合用前提条件

1.成本法含义

成本法是指在评估资产时按被评估资产现时重置成本扣减其各项损耗价值来拟定被评估资产价值办法。

2.成本法应用前提条件

（1）应当具备可运用历史资料。

（2）形成资产价值耗费是必要。

（二）成本法运用思路及其各项指标估算

依照成本法含义，成本法基本计算公式可以表述为：

（1）被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（2）被评估资产评估值=重置成本×成新率

1.重置成本及其估算

重置成本是指在当前市场条件下重新构建一项全新资产所耗费所有货币支出。

重置成本普通可分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用本来相似材料、建筑或制造原则、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生支出。

更新重置成本是指运用新型材料，并依照当代原则、设计及格式，以现时价格生产或建造具备同等功能全新资产所需成本。

选取重置成本时，在同步可获得复原重置成本和更新重置成本状况下，应选取更新重置成本。

普通来说，复原重置成本不不大于更新重置成本。

重置成本估算普通可以采用下列办法：

（1）重置核算法。

它是指按资产成本构成，把以现行市价计算所有购建支出按其计入成本形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本一种办法。

（2）物价指数法。

这种办法是在资产历史成本基本上，通过现时物价指数拟定其重置成本，计算公式为；

上述两者具备明显区别，体当前：

①物价指数法估算重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而拟定是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

②物价指数法建立在不同步期某一种或某类甚至所有资产物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算基本上。

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。

这种办法是寻找一种与被评估资产相似或相似资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力比例，据以估算被评估资产重置成本。

计算公式为：

这种办法运用前提条件是资产成本与其生产能力成线性关系。

（4）规模经济效益指数法

应用于许多资产成本与其生产能力之间不存在线性关系状况。

计算公式是：

　（5）记录分析法

计算公式为：

K=R’/R

2.实体性贬值及其估算

资产实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成贬值。

实体性贬值估算，普通可以采用如下几种办法：

（1）观测法，也称成新率法。

资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）

（2）公式计算法。

其计算公式为：

公式中：

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产运用率

3.功能性贬值及估算

功能性贬值是由于技术相对落后导致贬值。

普通，功能性贬值估算可以按下列环节进行：

（1）将被评估资产年运营成本与功能相似但性能更好新资产年运营成本进行比较。

（2）计算两者差别，拟定净超额运营成本。

净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税后来余额。

（3）预计被评估资产剩余寿命。

　（4）以恰当折现率将被评估资产剩余寿命内每年超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：

被评估资产功能性贬值额=Σ（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

4.经济性贬值及其估算

经济性贬值是由于外部环境变化导致资产贬值。

计算经济性贬值时，重要是依照由于产品销售困难而开工局限性或停止生产形成资产闲置，价值得不到实现等因素，拟定其贬值额。

5.成新率及其估算

本书成新率有二个含义：

实体成新率和综合成新率。

本处成新率是综合成新率。

综合成新率反映评估对象现行价值与其全新状态重置价值比率。

该成新率指是重置成本法运用第二个公式（即：

被评估资产评估值=重置成本×成新率）中成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗后来拟定。

综合成新率估算办法有如下几种：

（1）观测法。

（2）使用年限法。

　　（3）修复费用法。

需要阐明是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中折旧年限估算成新率，这种做法是不对的，必要摒弃。

（三）运用成本法评估资产程序及其优缺陷分析

1.运用成本法评估资产程序

（1）拟定被评估资产，并估算重置成本；

（2）拟定被评估资产使用年限；

（3）估算被评估资产损耗或贬值；

（4）计算拟定被评估资产价值。

2.成本法优缺陷

采用成本法评估资产长处有：

（1）比较充分地考虑了资产损耗，评估成果更趋于公平合理；

（2）有助于单项资产和特定用途资产评估；

（3）在不易计算资产将来收益或难以获得市场参照物条件下可广泛地应用。

（4）有助于公司资产保值。

但是，采用成本法缺陷是工作量较大。

第三节收益法

（一）收益法及其合用前提条件

1.收益法含义

收益法是指通过估算被评估资产将来预期收益并折算成现值，借以拟定被评估资产价值一种资产评估办法。

应用收益法评估资产必要具备前提条件是：

（1）被评估资产必要是能用货币衡量其将来盼望收益单项或整体资产；

（2）资产所有者所承担风险也必要是能用货币衡量。

（二）收益法应用形式

1.资产将来收益期有限状况

　　评估值

对教材例【2-7】补充阐明：

评估值＝300÷（1＋6％）＋400÷（1＋6％）2＋200÷（1＋6％）3＝283＋356＋167.9＝806.9（万元）

2.资产将来收益无限期状况

（1）将来收益年金化情形。

资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率

PV=A/r

（2）将来收益是不等额情形。

资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+后来各年年金化收益/资本化率×前若干年最后一年折现系数

例：

某公司预测将来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。

假定从第六年开始，后来各年收益均为14万元，拟定折现率和资本化率为10%。

拟定该公司在持续经营下评估值。

评估过程可按下列环节进行：

一方面，拟定将来五年收益额现值。

现值总额

=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209

=49.2442（万元）

计算中现值系数，可从复利现值表中查得。

另一方面，将第六年后来收益进行资本化解决，即：

14/10%=140（万元）

最后，拟定该公司评估值：

公司评估值=49.2442+140×0.6209=136.17（万元）

（三）收益法中各项指标拟定

收益法中重要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。

1.收益额

收益额指是资产使用带来将来收益盼望值。

关于收益额构成，以公司为例，当前有几种观点：

第一，税后利润，即净利润；

第二，钞票流量；

第三，利润总额。

2.折现率和资本化率

折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。

资本化率与折现率在本质上是没有区别。

只是合用场合不同。

折现率是将将来有限期预期收益折算成现值比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将将来永续性预期收益折算成现值比率。

3.收益期限

（四）收益法评估资产程序及其优缺陷分析

1.收益法评估资产程序

（1）收集验证关于经营、财务状况信息资料；

（2）计算和对比分析关于指标及其变化趋势；

（3）预测资产将来预期收益，拟定折现率或资本化率；

（4）将预期收益折现或资本化解决，拟定被评估资产价值。

2.收益法评估资产优缺陷

（1）收益法评估资产长处是：

①能真实和较精确地反映公司资本化价值；

②与投资决策相结合，应用此法评估资产价值，易为买卖双方所接受。

（2）收益法评估资产缺陷是：

①预期收益额预测难度较大，受较强主观判断和将来不可预见因素影响；

②在评估中合用范畴较小，普通合用公司整体资产和可预测将来收益单项资产评估。

第四节资产评估办法比较和选取

（一）资产评估办法之间关系

1.资产评估办法之间联系

从整体上说，资产评估办法是由互有关联、内在有关不可分割技巧和程序构成。

2.市场法与成本法区别：

有4点区别，见教材。

（二）资产评估办法选取（★）

1．资产评估办法选取必要与资产评估价值类型相适应。

资产评估价值类型阐明“评什么”，是资产评估价值质规定，具备排她性，对评估办法具备约束性；资产评估办法阐明“如何评”，是资产评估价值量拟定，具备多样性和代替性，并服务于评估价值类型。

2．资产评估办法必要与评估对象相适应。

评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往规定不同评估办法与之相适应。

3．评估办法选取还要受可收集数据和信息资料制约。

有时，一项资产同步采用两种或两种以上办法评估，会得出两种或两种以上不同结论。

咱们普通不能用各种办法得出评估成果进行简朴平均或加权平均得出评估结论，应当依照评估价值类型以及不同评估成果对市场合用性，判断选取一种评估成果作为评估结论。

第三章机器设备评估（★★★）

一、本章考情及重点

1.本章在考试中处在非常重要地位，属于考试重点章。

本章在考试中题型重要有单选、多选、简答和计算，分数在16分左右。

例如，-考试状况如下：

—本章出题题型和题量（分值）登记表

年份

单选题

多选题

名词解释

简答题

计算题

共计（分）

2．本章重点是机器设备评估成本法，这是每年必考知识点。

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）

第一节机器设备评估特点

（一）机器设备特点

1．机器设备是重要劳动手段

2．机器设备属于动产类资产

3．机器设备属于邮箱资产

4.机器设备更新换代比较快

（二）机器设备评估特点

1．机器设备类资产普通不具备独立获利能力。

普通采用成本法和市场法评估。

2．对于整体性机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备构成有机整体，整体价值不但仅是单台设备价值简朴相加。

3．影响机器设备磨损因素诸多，设备磨损、失效规律不易拟定，个体差别较大。

拟定贬值往往需要逐台地对设备实体状态进行调查、鉴定。

4．设备贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

第二节机器设备核查与鉴定

（一）机器设备核查

机器设备核查方式可分为逐项清查和抽样核查两种。

1.逐项清查

评估人员要根据委托评估资产清单，对所有被评估机器设备进行逐台清点、核算，分别考察每一台设备实体状态，拟定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。

2.抽样核查

抽样核查是在满足核查任务规定前提条件下，依照随机抽样原理，核查被评估机器设备一种办法。

（二）机器设备鉴定

1.机器设备鉴定按其工作阶段可以分为

记录性鉴定宏观鉴定

微观鉴定

判断性鉴定

第三节机器设备评估成本法（★★★）

机器设备评估成本法是指通过估算机器设备重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值办法。

成本法可以用公式表达为：

（一）机器设备重置成本构成

重置成本普通涉及重新购买或建造与评估对象功能相似全新设备所需一切合理直接费用和间接费用，如：

设备购买成本、运杂费、安装费、基本费、其他间接费用、税金、资金成本等。

（二）机器设备重置成本估算

1．重置核算法

这种办法是分别估算机器设备各构成项目成本，然后求和得到重置成本办法。

2．物价指数法

这种办法是在被评机器设备历史成本基本上，通过现时物价指数拟定其重置成本。

计算公式为：

3．规模经济效益指数法

是依照设备生产能力与价格比例关系来拟定重置成本办法。

（三）机器设备实体性贬值及其估算

机器设备实体性贬值是由于使用和自然力作用导致机器设备贬值。

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）

1．使用年限法

2．观测分析法

3．修复费用法

（四）机器设备功能性贬值及其估算

机器设备功能性贬值是由于科学技术发展，导致被评估机器设备与新机器相比功能相对落后，引起贬值；或者是新技术、新材料、新工艺运用导致被评估机器设备贬值。

（五）机器设备经济性贬值及其估算

机器设备经济性贬值是由于外部因素引起贬值。

　1．因生产能力减少导致经济性贬值

2．因收益减少导致经济性贬值

3．因受环保限制而导致经济性贬值

第四节机器设备评估市场法

（一）运用市场法评估机器设备概念

机器设备评估市场法也称市场比较法，是依照市场上类似机器设备交易价格资料，通过对评估对象和市场参照物各项因素分析比较，从而拟定机器设备评估值办法。

（二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析

运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。

这些比较因素涉及：

个别因素、交易因素、地区因素、时间因素等四个方面。

第四章房地产评估（★★★）

一、本章考情及重点

1.本章在考试中处在非常重要地位，属于考试重点章。

本章在考试中题型重要有单选、多选、名词解释、简答和计算，分数普通在16分左右。

例如，-考试状况如下：

—本章出题题型和题量（分值）登记表

年份

单选题

多选题

名词解释

简答题

计算题

共计（分）

2．本章重点是房地产评估市场法、收益法（含假设开发法、残存估价法）、成本法；影响地产价格因素、建筑物评估时需考虑因素等。

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）

第一节房地产评估概述

（一）房地产概念

房地产：

是指土地、建筑物及其她地上定着物，又称之为不动产。

房地产存在形态：

单纯土地、单纯建筑物、土地与建筑物合成一体房地产。

（二）房地产特性

房地产特性有：

位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。

（三）房地产评估程序

明确评估基本领项——拟定评估工作方案——实地查勘收集资料——选用评估办法评估估算——拟定评估成果，撰写评估阐明和报告。

第二节土地使用权评估特点

（一）土地使用权及其实质

土地资产可以作为单独对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体公司资产构成要素随整体公司一并进行评估。

（二）土地资产分类及其特性

1．资产及其分类

按社会经济用途划分：

工业用地、商业用地、交通运送用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放解决场、公墓、火葬场用地）等。

2．土地资产特性：

（1）自然特性：

土地面积有限性、土地空间位置固定性、土地使用价值永续性和增值性、土地不可代替性。

（2）经济特性：

用途多样性、经济地理位置可变性、可垄断性。

（三）土地资产价格体系

1．土地资产价格类型

（1）基准地价：

基准地价是指城乡国有土地基本原则价格。

是各城乡按不同土地级别、不同地段分别评估和测算商业、工业、住宅等各类用地土地使用权平均价格。

（2）标定地价：

在市、县政府

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