物业工程部装修管理手册.docx

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物业工程部装修管理手册

集团文件发布号：

（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-19882）

物业工程部装修管理手册

住宅装修控制程序

1、目的。

通过对物业管理区住户装修管理实施控制，确保建筑物各系统使用功能正常，结构安全稳定，外表整齐美观，使业主（住户）安全、可靠使用。

2、适用范围

适用于住宅小区所有业主（住户）的装修管理。

3、职责

3.1工程部负责客户（业主、住户）装修内容的审查，发放《装修申请表》、《装修施工管理规定》、签订《住宅室内装修安全管理服务协议书》，签发《施工许可证》、监督施工现场，负责竣工验收。

3.2安保部负责施工人员的《临时出入证》签发和施工过程中安全、保洁检查。

如需动火作业，由安保部开具《动火证》。

3.3管家部负责向装修业主（住户）、装修公司收取各种规定费用和退还装修保证金。

4、管理程序

4.1装修接待

4.1.1工程部工作人员在业主办理装修时，首先核实业主是否已办理入住手续，然后介绍装修手续办理的工作流程及要点。

4.1.2工程部工作人员向装修业主发放《装修申请表》、建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》、《装修施工管理规定》、《住宅室内装修安全管理服务协议书》；安保部发放《装修期间钥匙管理规定》，并向业主（住户）简要说明其应遵守的要求。

做好发放登记，由业主（住户）签认。

4.1.3工程部工作人员应指导或详细介绍《装修申请表》的填制办法，并受理业主《装修申请表》，不允许出现让业主（住户）复填现象。

4.2装修审批

4.2.2业主自行选择施工队时，工程部根据有关规定，负责验证施工单位《营业执照》、《资质证书》，审查装修项目、内容。

与装修人及施工单位签订《住宅室内装修安全管理协议书》。

4.2.3安保部审查施工单位安全防范措施，如装修需动火作业，安保部开具《动火证》。

4.3缴费

管家部根据《装修施工管理规定》和《住宅室内装饰装修安全管理协议书》的规定，按《住宅装修保证金、装修管理费收费通知书》收取装修管理费、装修保证金，根据装修施工单位的申请收取《临时出入证》保证金和工本费，出具相应的发票和收据。

4.4签证

4.4.1安保部凭发票和收据以及施工人员身份证复印件、照片、单位介绍信办理施工人员《临时出入证》，并督促装修公司备好灭火器。

4.4.2工程部根据发票和收据开具《装修施工许可证》。

4.4.3装修施工过程中如需要动火，由安保部审批，施工单位应保证有完善的安全措施（如：

操作人员有相关操作证，指定看火人，动火区域周围无易燃物等），由安保部开具《动火证》。

4.5装修监督

4.5.1安保部负责按照《住宅室内装饰装修安全管理服务协议书》的要求，查验装修人员身份，并对消防、动火、装修时间要求等情况进行检查，督促装修单位及时清理垃圾，对违反相关规定的行为进行处理，将有关情况记入《巡检记录本》。

装修车辆出入小区按《交通、停车管理规定》执行。

4.5.2工程部有关人员严格按照《装修施工管理规定》、《住宅室内装饰装修安全管理协议书》及装修申请内容执行，负责检查装修中结构、设备设施的安全及是否便于日后维修，每天每户巡查一次，并做好记录，填好《装修巡视检查记录》。

4.5.3装修巡查中，发现违反上述协议或规定的有关条款，巡查人员视违章程度，签发《装修违章通知单》，并送交业主（住户）和施工单位签字认可，施工单位根据《装修违章通知单》内容及时进行整改。

造成经济损失的，由工程部长签字，报物业服务中心主任审批，施工单位应及时向管家部交纳赔偿金，领取收据。

否则，责令其停工整顿。

4.6装修竣工验收

4.6.1装修工程完工后，施工单位应及时通知工程部安排装修验收。

4.6.2工程部人员会同业主（住户）和施工单位一起参与验收，验收合格后，由三方在《装修验收表》上签字认可。

对达不到合格要求的项目，由施工队继续整改，直至验收合格。

《装修验收表》签字后由工程部存入业主（住户）装修档案。

4.7退还保证金

工程部验收合格后，对未发现公共区域设施、设备损坏并保持环境整洁的施工单位出具《装修竣工退还保证金通知单》，施工单位凭保证金收据和工程部出具的《装修竣工退还保证金通知单》到管家部退还押金。

住宅装修施工管理规定

1、凡进入楼宇进行装修施工的单位，必须严格遵照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》执行，并与物业中心签订《住宅室内装修安全管理服务协议书》。

2、进入楼宇施工前，须向本物业服务中心提供施工方案、工程进度表、开竣工时间。

3、装修开始后，应将《装修施工许可证》贴于装修户门正面。

4、进场施工单位对施工人员须编制花名册，并持本单位正式介绍信、1寸近照两张、身份证、暂住证、务工许可证原件及复印件送交物业服务中心安保部办理“临时出入证”。

“临时出入证”每个15元（其中工本费5元，押金10元）。

装修完毕后，由施工单位负责人统一办理退证手续，物业服务中心将按交还的“临时出入证”的实际数目无息退还押金。

若有遗失或其它原因未退证的，押金10元不予退还。

5、为确保施工期间楼宇内公共区域各种设施、设备完整，环境清洁，施工单位在进场前应到物业服务中心交纳装修保证金　　元。

当工程完工验收合格后，经物业服务中心检查未发现公共区域设施设备损坏，并且环境保持整洁，物业服务中心将所交纳的装修保证金无息退还，否则，将从装修保证金中扣缴相应维修费及违约金。

6、所有进入楼内施工的人员，必须按物业服务中心指定的出入口进出，进出须佩戴《临时出入证》，随时无条件接受物业管理中心保安人员的检查，否则物业服务中心安保人员有权阻止其出入楼宇。

7、所有进场施工单位的施工用料、设备在搬运时不得损坏公共区域墙面、地面、天花板、设备设施。

所有货物不得占用或堵塞公共区域走道及电梯门。

不得在室内楼板中间集中堆放。

8、凡进入施工现场的施工单位车辆一律不得占道卸货、装料，所载货物要捆绑牢固。

9、装修时严禁剔凿承重墙，剔凿非承重墙时要事先申请。

外墙内保温板可以剔凿，但不得剔到承重墙。

10、由于室内各系统管线均暗敷在楼板中，因此装修时不能对楼（地面、天花）板进行开槽、钻、凿等作业。

否则，所造成的损失由装修人负责。

11、不能改动采暖系统或更换散热器（片），因为采暖系统已经进行了压力试验，改动将影响整个系统的使用效果，严重者会跑水甚至殃及他人。

12、不要包封下水（污、废水排水）管线，如果包封下水管线，必须在立管检查口盖板位置留出250mm×250mm的检查口，以方便检查维修；否则，检修时拆除该部位所造成的损失由业主（住户）自己承担。

13、卫生间吊顶必须做成活动的，可以方便的拆除，以利于检查维修；否则，在出现漏水、跑水或必须更换管线时，物业公司将无法负责维修及更换。

14、天然气（煤气）管道不能移动或封住，因为这是高危险性管线，专业人员将定期检修，天然气表前厨柜门一定要做成百叶门，以便于余气的散发。

15、厨房、卫生间的烟、风道属于公共设施，不得剔凿和损坏，风、烟道入口应在原位置，不得乱开洞。

16、水管改动时，水表后的支管可以适当调整，水表及表前管道不得改动。

17、暖气严禁拆改，若加罩要留出有维修范围的检修口。

（如采暖效果达不到，责任自负。

）

18、户内配电柜不得移动，电插座移动时，要套管埋设，不得直接将导线埋进墙、地面内。

19、为保证小区外观整体统一，严禁在户外加装防盗门、窗及其他任何伸出物。

20、所有需退场的货物及工具须到物业服务中心安保部办理退场登记手续，领取《物品出门条》。

《物品出门条》须有安保部负责人及施工负责人签字，门卫方可放行。

21、进场施工单位须安全用电，所有用电工具须性能良好。

装修人员离开现场时，必须仔细检查电源开关、闸刀是否关闭良好，电动工具是否断电。

如有因施工单位原因造成的楼宇内跳闸停电或其他事故，施工单位须对其负全部责任。

22、施工单位须安全节约用水，如因用水不当引起楼层漏水，所造成的损失由施工单位赔偿并负责维修。

23、易燃易爆危险品严禁进入施工现场，如因施工需要，必须到物业服务中心安保部办理进出场手续，并签订安全管理责任书。

24、施工现场不得存放大量油漆、稀料，如大面积使用油漆、稀料作业时，应采取严格的消防措施。

施工人员离开工作现场时，必须认真检查有无火情和其它隐患，坚决杜绝火患。

25、施工单位须严格遵守防火规定，楼宇内严禁吸烟，如需动用明火作业时，须到物业服务中心安保部办理《动火证》。

26、施工单位的所有材料、机具，由施工单位自行管理，如有丢失，由施工单位自己负责。

27、施工过程中须保证施工现场的安全，严禁从窗户递进货物，严禁从窗户向下抛丢物品。

如因此造成事故，后果由该施工单位负责。

28、施工单位需要配料应到专门配料站，不允许在园区内、楼道等公共区域内堆放沙子、水泥，如发现污染公共区域，施工单位应负责立即清理恢复。

29、施工单位须对内部人员进行严格管理，如发生人员伤亡事故由施工单位负责。

严禁施工人员打架斗殴，聚众赌博、酗酒闹事、随地大小便、无正当理由四处乱窜游荡。

因打架斗殴造成的公共区域设备设施损坏由施工单位照全额赔偿。

30、因施工人员原因造成的公共区域墙面、地面、天花、步行梯等设施设备损坏的，施工单位应照价赔偿。

31、施工单位所雇用的施工人员必须身心健康，无不良恶习，严禁挪用、破坏、偷窃公共及他人财物，如有上述行为，一经发现，物业服务中心将扣除相应违约金，情节严重者送交公安部门处理。

32、施工单位需要使用电梯运送货物及垃圾时，应到工程部、安保部填写《电梯使用申请单》，经批准后方可使用，使用时一律不得超重（限载一吨）；散装货物需打包。

运送货物时须服从电梯操作人员的指挥安排，不得碰撞电梯厅门、轿厢，如造成损坏，须照价全额赔偿。

33、施工现场应保持整洁，施工区每日工作结束后，应将产生和遗留的废料、垃圾清运出场。

外运垃圾时应按照指定路线，不得随意变更，并须随时保持运货路线的清洁。

如因施工或运送货物过程中造成的公共区域设施设备污染、损坏，施工单位须负责修复、照价全额赔偿。

34、底商装修时，所有隔断不得到顶，都必须保证距天花25cm以上的距离，吊顶内所有阀门的位置必须留出检查口；外窗护栏应做在室内；各类管线处的装修应做成活动格栅，不准封闭，以保证便于开关和检修；底商每户必须安装水表，但不准安装大小便池；严禁改动或封闭配电箱，不准超容量用电，宽带网接入点不能挪位；装修前做成品保护，所用材料必须为防火材料。

35、特殊户型（复式、跃层、错层）及其顶层阳光棚的装修，必须经过专门审批。

审批时，业主必须提供装修设计单位资质证明，设计施工方案和图纸，填写专项装修承诺书，对选用材料、保护公共设施、防止妨碍他人、防风防雨防雷及相关责任等签字承诺。

未经特别批准，严禁进行任何形式的室外吊装活动。

装修须知

尊敬的业主（住户）：

您好！

为了保障您的合法权益，保障楼宇各系统使用功能的正常和维护楼宇的建筑安全。

请您对居室进行装修时，务必注意以下事项。

一、关于装修公司的选择

1、您拥有对装修公司选择的决定权。

物业公司不参与您与装修公司的洽谈，亦不承担装修中的任何经济责任。

2、您所选择的装修公司必须具有营业执照及资质证书（外地需有进京许可证）。

3、在装修之前，必须到物业服务管理服务中心工程部办理审批手续，由服务中心工程部对装修设计方案进行审核，审核通过后，由服务中心工程部与装修人及装修公司签订《住宅室内装修安全管理协议书》，核发《装修施工许可证》，并在安保部办理装修人员《临时出入证》，然后方能进场施工。

二、装修设计和施工所要提示的问题

1、装修住宅应有设计方案，并有文字说明及效果图，注明所用材料，这些文件须送物业服务中心工程部审验。

2、不能剔凿承重墙或对承重墙进行任何改动；如对室内隔墙进行改动，请征求物业服务中心工程部的意见。

3、由于室内各系统管线均暗敷在楼板中，因此装修时不能对楼板进行开槽、钻、凿等作业。

否则，所造成的损失由装修人负责。

4、不能改动采暖系统或更换散热器（片），因为采暖系统已经进行了压力试验，改动将影响整个系统的使用效果，严重者会跑水甚至殃及他人。

5、不要包封散热器（暖气片），据专业部门测量，包封散热器片后，热效能将降低2－3倍；如由此造成的室温降低，物业服务中心将不承担责任。

6、不要包封下水（污、废水排水）管线，如果包封下水管理，必须在立管检查口盖板位置留出250mm×250mm的检查口，以方便检查维修；否则，检修时拆除该部位所造成的损失由业主（住户）自己承担。

7、卫生间吊顶必须做成活动的，可以方便的拆除，以利于检查维修；否则，在出现漏水、跑水或必须更换管线时，物业公司将不负责维修及更换。

8、天然气（煤气）管道不能移动或封住，因为这是高危险性管线，专业人员将定期检修，天然气表前厨柜门一定要做成百叶门，以便于余气的散发。

9、厨房、卫生间的烟、风道以利于公共设施，不得剔凿和损坏，风、烟道入口应有原位置，不得随意开洞。

10、为了保证楼宇外观及小区品质，居室门及朝外的窗户均不能改动；也不能在居室门、窗外安装防盗门、防盗护栏及其他任何伸出物。

11、安装空调时，室外机请务必置于已设置好的机位处，亦不得对外墙进行钻凿或钉钉子。

12、选用地面材料时，请考虑承重系数，如选用石材，厚度不能超过1cm。

13、根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，连接阳台的门连窗不允许拆除。

14、装修前对卫生间、工作阳台防水必须要做闭水试验；否则，装修完工后，出现的渗漏及损失由装修人负责。

三、施工期间请注意以下事宜

1、严格按照施工方案进行施工，上述注意事项和禁止事项应遵照执行。

2、在装修施工期间，物业服务中心将保留一把您居室的钥匙，以便于在紧急情况下对您的居室进行检查维修，相信您会给予支持。

住宅室内装修安全管理服务协议书

甲方：

北京博安物业服务有限公司（天津津南分公司）物业服务中心

乙方：

经甲乙双方协商，甲方同意乙方对小区座（楼）单元号

业主房屋进行室内装修，具体协议如下：

一、装修施工的申报

1、乙方（业主或住户同所承包装修房屋的施工单位）到物业中心工程部办理《住宅装修申请表》（本协议书附件一），并签署本协议书。

2、乙方在申报装修时，须向甲方交纳装修保证金元、装修管理费

　元。

3、上述1、2项办完后，甲方向乙方核发《住宅装修施工许可证》。

二、装修期限及装修时间

1．乙方自年月日起进入现场施工至年月日结束施工。

如在规定时限内乙方工程不能完工，乙方应于装修许可日到期前三天，与甲方办理装修工程延期手续。

2．乙方在小区内装修时间，必须符合政府及小区物业中心制定的相关管理规定。

小区装修时间为：

周一至周五：

8时～12时；14时～18时。

节假日：

10时～12时；14时～18时。

三、装修管理办法及规定

详见：

1、建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》。

2、《住宅装修施工管理规定》。

四、双方权利和义务

1、甲方权利和义务

（1）甲方有权依据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》就各产权人在其所属单元内的装潢、改进、加建及装饰等进行管理和检查。

（2）甲方有权为保障其它住户的权益按政府相关规定制定了装修时间及使用电梯管理规定。

同时对损伤结构、公共设备、设施，擅自更改规定中禁止更改的室内设备设施，违反有关装修管理规定的住户和装修单位，甲方有权采取书面通知停工和包括停止供应水、电，驱逐装修队等强制手段，以确保房屋结构和公共设备、设施及室内设施的完好，并有权要求恢复原状和赔偿。

（3）为保证业主及住户的财产安全，甲方有权拒绝乙方所属的未佩带小区临时出入证的员工进入本小区；甲方有权拒绝任何施工人员进入与所佩带的临时出入证登记不符的房间或区域。

（4）甲方有权对乙方进出园区的送货车辆进行检查，并有权对可疑物品进行验证。

（5）甲方有义务在乙方提出正常需求时，予以协调解决。

（6）甲方有义务在核验乙方施工设计图纸时，对乙方不合理的或损害业主所住楼房利益的设计提出修改意见。

（7）甲方有义务对乙方送货车辆进行疏导，并安排指定卸货地点。

2、乙方的权利和义务

（1）乙方有权利在规定期限内对其承包工程的房屋进行装修施工。

（2）乙方有权利安排所属施工人员根据工期进入小区进行施工，但必须为施工人员办理临时出入证。

（3）乙方为保证施工现场的安全和工作的连续性，有权安排不超过3名（含3名）施工人员在现场留宿，但必须服从甲方的统一管理。

（4）乙方有权在规定的时间、地点安排送货车辆进入小区运送物资，并按规定使用电梯等设备。

（5）乙方有义务遵守政府有关施工管理条例、规定，遵守甲方为保证小区业主、住户利益及楼宇安全而制定的相关管理规定（见附件《住宅装修施工管理规定》）及以下管理规定：

A、装修区域设计方案，并须有文字说明及效果图，注明所使用的装修材料；这些文件须送物业服务中心工程部审验。

B、设计时，对承重墙、柱不能有任何改动。

C、选用地面材料时，请考虑承重系数，如选用石材，厚度不能超过1㎝。

D、禁止扩大原有门窗尺寸和在现有门窗外安装防盗门窗或伸出物，禁止拆除连接阳台门窗的墙体。

E、禁止破坏厨房和卫生间的防水层，拆改热力、暖气、煤气管道设施，未穿管就直埋或改动电路。

（6）乙方有义务保证楼宇公共区域的清洁，对于在材料运输、装修施工工作中对公共区域的破坏、污染，有义务予以恢复原状及承担由此造成的赔偿责任。

（7）乙方有义务约束其所属的施工人员进行规范化、科学化的施工，对于损坏楼体结构、防水层、电线电路或其它部位的行为，有义务予以恢复原状及承担由此造成的赔偿责任。

（8）乙方必须听取甲方对其施工设计方案提出的修改意见，并按修改后方案进行施工。

（9）乙方必须遵守以下安全管理规定：

A、所有进入施工现场人员必须佩带《临时出入证》；

B、施工现场必须配备足够的灭火器，150㎡以下的配备4㎏干粉灭火器2具，150㎡以上的配备4㎏干粉灭火器3具。

C、施工现场动火作业时必须开具《动火证》，并派专人看管。

D、施工结束退场、物品出门时须到安保部办理《物品出门条》。

E、不得私拉乱接电源线。

F、下班离场时应关闭水、电源。

G、装修结束后配合甲方工程部进行验收。

五、乙方装修结束后，应通知甲方进行验收。

甲方在接到乙方的通知后，于3个工作日内安排装修验收工作。

1、经甲方现场验收合格，施工单位凭装修保证金退还通知单，于10日后指定时间到甲方管家部办理装修保证金退还手续，同时向甲方退回《住宅装修施工许可证》。

2、经甲方现场验收不合格，乙方须进行返工，直至验收合格时止，造成乙方损失的，由乙方自负。

3、乙方施工人员、车辆《出入证》退还时，应将证件押金收据和《出入证》一并交回，证件或收据丢失，押金不退。

六、其它

1、当装修人与装修施工单位就装修问题产生纠纷时，甲方本着维护产权和租户利益的原则，暂不对乙方的房屋装修进行验收，亦不退还任何费用，待纠纷解决，双方继续履行本合同。

造成施工单位损失的，施工方自行负责。

2、协议书自签订之日起生效，至装修结束时终止。

3、本协议书一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。

4、遇有不可抗拒力，使本协议无法继续履行时，双方协商解决。

5、其它未尽事宜，双方另行协商。

6、本协议书附件两份，与本协议具有同等法律效力。

附件：

1、建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》

　　　2、《住宅装修施工管理规定》　　

甲方：

乙方：

代表人：

装修人：

施工单位：

施工负责人：

联系电话：

年月日　　　年月日

流程图

业主（住户）办理装修手续流程图

业主钥匙领用封存流程图

住宅装修退还保证金手续流程图

各种记录表格

入住验房交接表

地址：

小区楼号第页共页

合同号

业主姓名

联系电话

项目

验收结果

入户门

墙面

楼地面

门窗

上水系统

厨房烟道

开关

插座

地漏及下水

（通水）

对讲

三表

门铃

天然气

其它

表底数

冷水

热水

煤气

天然气

　电

业主签字确认：

年月日

管家部签字：

年月日

工程部签字：

年月日

备注：

装修保证金、装修管理费收费通知书

编号：

管家部：

___座（楼）_____单元_______室业主（装修人）_________和装修施工单位__________________________已同______________物业服务中心签署《住宅装修安全管理协议书》，请管家部收费员收取该装修施工单位装修保证金___________及装修管理费_____________。

____________物业服务中心工程部

年月日

装修保证金、装修管理费收费通知书

（存根）编号：

___座（楼）_____单元_______室业主（装修人）_________和装修施工单位__________________________已同______________物业服务中心签署《住宅装修安全管理协议书》，请管家部收费员收取该装修施工单位装修保证金___________及装修管理费_____________。

　____________物业服务中心工程部

年月日

装修申请表

业主姓名

联系电话

单位及地址

申请装修区域

　　　小区座（楼）单元号

装修单位全称

单位负责人

联系电话

企业营业执照号

企业资质证号

装修进场人数

现场负责人

申请装修范围及内容（另附详图）

申请装修日期

　　　　年　　月　　日至　　　年　　月　　日

审　　　　验

审验人：

　　　　　　　　　　年　　月　　日

业　　　　　主

　　　　　　　　　　　　　　　施工单位负责人：

审　　批　　人：

装修施工许可证样本

装修施工许可证　　　装修施工许可证

（存根）

编号：

编号：

施工地点：

　座单元号施工地点：

　座单元号

施工公司：

施工公司：

施工负责：

施工负责：

施工日期：

自年月日施工日期：

自年月日

至年月日。

至年月日。

北京盛世物业管理有限公司北京盛世物业管理有限公司

________物业服务中心________物业服务中心

发证日期：

年月日发证日期：

年月日

装修施工人员办理临时出入证登记表

姓名

性别

施工单位

身份证号码

施工地点

办证日期

有效期

编号

领取人

退证日期

备注

装修违章施工处理通知单

装修地点：

座（楼）单元号房间

装修公司：

违章情况：

累计次

处理意见：

停工整顿□扣违约金□取消装修