新概念生态养老产业园项目申请立项可行性报告.docx
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新概念生态养老产业园项目申请立项可行性报告
新概念生态养老产业园
建设项目
可
行
性
分
析
报
告
第一章：
概论
1.1项目名称及建设地点
1.2项目申报单位及法人代表
1.3项目提出背景
1.4项目申报理由
第二章：
市场初步预测
2.1市场概况及发展趋势
第三章：
项目内容与投资规模
3.1项目内容
3.2投资规模
第四章：
发展规划与战略
4.1发展规划
4.2发展战略
第五章：
区域建设条件及初步方案
5.1区域条件及初步选址方案
5.2地理位置及区域优势
第六章：
环境保护与建设安全
6.1环境保护
6.2建设安全
第七章：
公司组织与劳动定员
7.1公司组织
7.2劳动定员
第八章：
项目实施初步方案
8.1建设内容
8.2项目进度
第九章：
投资估算与资金筹措
9.1投资估算
9.2资金筹措
第十章：
财务评价
10.1经济及社会效益分析
10.2结论
第一章概论
1.1项目名称及建设地点
项目名称：
新概念生态养老产业园
建设地点：
1.2项目申报单位及法人代表
项目申报单位：
项目法人代表：
1.3项目提出背景
1、结合区域自然资源特点，建设绿色生态养老产业，增强区域竞争力和可持续性发展是迫切需要的。
河北怀来紧邻官厅水库是典型的农业资源县，绿色生态度假经济整体发展较为滞后，相关观光养生养老产业基础薄弱，受自然条件影响，绿色生态产业链结构还不完善，具有优势的生态养生养老产业开发依旧不足，荒山荒地面积较广，综合规划开发力度还待加强。
结合党的十八大精神，勾画出中国未来发展的宏伟蓝图。
十八大再次论及“生态文明”的问题，建设生态文明，关系人民福祉，关乎民族未来。
面对资源约束紧缺，环境污染严重，生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出位置，融入经济、政治、文化、社会建设各个方面和全过程，区域发展集中体现尊重自然、顺应自然、保护自然的理念。
2、项目区位环境优美，交通便利，位于北京延庆县旁，隶属于河北省怀来县，官厅水库。
新概念生态养老产业园占地面积近2000余亩，温带气候，空气干爽，光照充足，山清水秀，适于建设绿色生态养生及养老产业园区。
3、我公司根据实地情况，经过长期调研、考察，研究十八大建设生态文明的精神及国家政策法规和产业发展指导纲领，结合中国城市老龄化现状，为北京及周边地区建设新概念生态养老产业园项目。
1.4项目申报理由
1、根据以上的项目背景及相关政策，我公司为了适应未来发展和区域生态文明建设，决定投资兴建新概念生态养老产业园项目。
2、目前，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年3.2%的速度剧增。
按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，特别是上海、北京等特大城市，老龄化的比例更高。
北京在1990年就已经步入了老龄化城市，现有老龄人口80万，占总人口的14.6%。
上海全市人口1303万中，60岁以上老年人249万余人，占18.7%。
据上海市统计局2003年8月抽样调查显示，上海的“空巢老人”已经占老年人口的42.7%，突破了100万，其中四分之一是独居老人。
今天，结合区域生态资源特点及可持续发展总体目标，我们有必要研究、探索、建设中国式的养生养老产业园区。
第二章市场初步预测
2.1市场概况及发展趋势
1、随着人口增长、未来收入翻番目标实现、城市化进程加快以及城市老龄化趋势日趋严重，城市中产人群对生活品质要求不断提高，对居住环境、绿化、配套标准要求也在提高，更提倡生活品质和生存质量。
因此，党的十八大精神提出建设生态文明，让人民生活在环境更优美、交通更便利、生态更良好的城市空间。
2、目前，中国养老产业现状处在刚刚起步阶段，养老社区配套、养老院标准、养老设施等国家规范还待完善。
中国社会养老问题已引起从中央到地方政府的逐步重视，配套资金逐年增加，民政部针对城市养老的相关优惠及扶持政策正在完善。
怀来紧邻北京西北部上风上水之地，是京北新城规划建设的核心区域，为北京养生养老产业发展提供得天独厚的自然条件，具有公共交通较便利，环境优美，空气清馨，发展空间广阔等优势，产业项目建设一旦落户怀来，将为区域经济快速发展注入新的活力。
第三章项目内容与投资规模
3.1项目内容
1、绿色生态观光养生园
根据区域自然环境特点建设生态观光养生园项目，项目包括：
葡萄沟、红叶谷、生态休闲广场、太极养生院、健康餐饮中心。
2、新概念生态养老社区
根据北京老龄化现状及极大的养老消费需求，以生态环保木屋建设为主体；以绿色养老小镇为核心；以太阳能、风电等绿色能源为动力建设该项目。
3.2投资规模
项目建设投资5亿人民币，其中包括：
生态环境建设资金3亿人民币；新概念养生养老社区规划建设2亿人民币。
第四章发展规划与战略
4.1发展规划
1、第一阶段：
规划建设生态休闲广场及文化服务配套设施。
2、第二阶段：
计划“十二五”期间规划建设官厅水库南岸生态走廊，初步建成葡萄沟、红叶谷等自然景观区。
3、第三阶段：
生态科技产业园项目招商及规划建设。
4、第四阶段：
建成配套设施基本齐全的养生养老小镇。
4.2、发展战略
2012年3月2日，保利地产在本次发布会上明确提出，将北京作为保利地产的试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。
针对中国人口老龄化的现实，保利地产已针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并希望利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点。
据悉，在北京的首个试点养老地产项目或将选择在北京上风上水的西山区域。
未来保利地产如何在北京选择开发涵盖养老产业链条、带有养老服务的产品，并持续开展面向养老产业链条、服务等方面的研究。
2012年8月13日，万科与长春市政府签署战略合作协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。
这并非万科首次涉足养老地产。
同年9月22日，远洋地产总裁李明更与美国Emeritus集团董事局主席DANBATY进行洽谈，就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通。
远洋地产相关人士公开表示，养老地产作为新的战略业务板块已正式纳入公司开发日程，未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。
公司根据国家未来发展及养生养老趋势，从实际出发，建设新概念生态养老产业园项目，结合国家政策，整合社会资源，促进养生养老产业进步，推动区域经济可持续发展。
第五章、建园条件及园址初步方案
5.1建园条件及初步选址方案
该项目利用官厅水库的自然环境，因地制宜，依山形地势规划，建园初步选址在二期地（2000余亩山坡地）。
5.2地理位置及区域优势
项目地处北京官厅水库，依山望湖，距北京70公里，距张家口80公里，G2高速1小时到达，京张高铁通车后，从北京北站出发，30分钟即可到达该项目。
区域自然资源及物产丰富，地处北纬40度，被誉为中国葡萄之乡，具有良好的生态文明建设基础。
第六章、环境保护与建设安全
6.1环境保护
项目建设以区域自然环境保护、绿化、美化为主体，兼具开发养生观光度假的绿色产业和新概念生态养老小镇建设，最终建成目标是植被更丰富，环境更优美，生活更美好的京北后花园。
6.2建设安全
该项目规划、建设的各个环节属于重环保、低风险、稳健操作全过程，加之正在规化完善的管理制度，确保整个项目建设及劳动用工达到零风险。
第七章公司组织与劳动定员
7.1公司组织
公司由各股东成立有限责任公司，组建有董事会，已选定总经理。
公司组织系统：
7.2劳动定员
该项目按照岗位分工初步定员为100人。
第八章项目实施初步方案
8.1建设内容
该项目建设内容为：
第一阶段：
在项目大门对面空地投资建设100亩生态休闲广场。
（包括：
特色餐饮、环保宣传、文化休闲、停车场）
第二阶段：
绿化荒山2000亩，景观规划，沟壑美化，场地平整，道路建设，水电架设，基本保证生态园区达到“三通一平”。
第三阶段：
科技产业园招商建设（132亩），建立养生养老产业研发服务链。
第四阶段：
新概念生态养老小镇建设500亩。
8.2建设进度
该项目自取得批准后，分四个阶段实施：
第一阶段：
2013年内完成生态休闲广场项目建设。
第二阶段：
2013年春启动，“十二五”期间完成。
第三阶段：
2013年启动，“十二五”期间基本完成。
第四阶段：
2014年启动，2020年完成项目建设及销售。
项目从整体启动到全面建设完成需6年时间。
第九章、投资估算与资金筹措
9.1投资估算
项目总投资预估5亿元人民币
1、土地资源取得所需资金：
2、生态休闲广场建设资金：
3、餐饮及休闲区建设资金：
4、生态环境景观建设资金：
5、基础设施配套建设资金：
6、科技产业园区建设资金：
7、生态养老小镇建设资金：
8、项目所需流动资金：
9.2资金筹措
1、自筹资金：
2.5亿（公司股东）
2、社会资金：
2.5亿（合作开发）
3、扶持资金：
（国家政策拨款不确定）
第十章财务评价
10.1经济及社会效益分析
项目整体完成后，极大地促进地区生态产业发展及旅游观光产业附加值，养生养老绿色产业项目建设可以促进高端人才引进、地方就业、产业整合、资源开发、政府税收等。
推动区域经济可持续健康发展，社会和谐稳定，以期完成经济效益、社会效益双丰收。
10.2结论
该项目建成后，有效改善官厅水库南岸生态环境，极大繁荣生态观光度假产业，促进绿色养生养老产业发展，改善区域经济发展结构，提高区域人民生活水平。
新概念生态养老产业园还可解决部分农村剩余劳动力就业，增加劳动就业率。
通过调查研究，可见该项目紧密结合国家未来发展趋势，切合怀来县生态环境现实状况，完善相关产业结构调整。
西店敬老院新建工程智能化系统设计方案
1
西店敬老院新建工程
智能化系统设计方案
目录
前言.........................................4
第一章、总体方案......................................................5
1.1、智能化系统工程概述......................................................5
1.2、项目建设内容........................................................5
1.3、设计依据.........................................................6
1.4、设计原则.................................................................7
1.5、设计目标............................................................8
1.6、设计思想.................................................................8
1.7、设计过程中的质量控制.................................................9
1.8、选择合格的产品和供货单位.......................................9
第二章、系统需求分析..............................................9
2.1、“西店敬老院新建工程”需求分析...............................9
2.2、各子系统主要功能概述...............................................10
第三章、楼宇智能化各子系统.........................................10
一、综合布线系统.......................................................10
1.1总体规划.................................................11
1.2设计原则...............................................11
1.3系统设计依据............................................12
1.4设计方案说明...............................................13
二、呼叫对讲系统.......................................17
2.1、需求分析.........................................17
2.2、系统组成及示意图................................................18
2.3、系统主要功能............................................19
2.4、产品介绍........................................................22
2.5、部分应用案例...................................................30
2.6、系统要求及配置...............................................31
三、闭路监控系统..........................................................32
3.1、系统概述.........................................................32
3.2、需求分析...........................................................32
3.3、产品选型...............................................33
3.4、方案设计.......................................................33
3.5、系统主要器材清单...................................................35
3.6、系统功能说明.................................................36
3.7、主要设备性能介绍..................................................36
四、周界防越报警系统....................................................38
4.1、系统概述................................................................38
4.2、需求分析...................................................38
4.3、产品选型........................................................39
4.4、方案设计................................................................39
4.5、系统主要设备及材料清单...............................................41
4.6、系统功能说明...........................................................41
4.7、主要设备性能介绍.................................................42
五、机房建设工程....................................................44
5.1机房建置整体规划.........................................45
5.2机房供电系统...........................................................45
5.3机房高架地板................................................50
5.4机房接地系统...................................................51
第四章..................................................................54
智能化方案设计
前言中国是一个拥有现代文明的社会主义大家庭式的国家，同时有着悠久历史，传承着几千年来中华民族一贯重视家庭养老和社会尊老敬老、爱老助老的传统美德，这些就从根本上决定我国的社会养老事业必须体现中国特色，只能走中国式现代新型养老院，但同时我们也接受一些外来先进的设计思想加以补充，使之更合理，更人性化。
根据上述要求，我们制定出“以老人为本，创造一个充满友爱充满人性化并具有现代感的温馨大家庭”这一设计理念。
只有落实这个理念，才能成功设计好这个具有中国特色的现代新型养老院。
首先我们对养老院进行宾馆化设计，房间的大小布局统一安排，突出规范化和标准化建设。
这样有利于提高老人生存质量、生活质量。
房间功能设计制作，结构布局上均按星级宾馆标准设计，房间按统一标准分别设计有夫妻豪华套房、标准双人间、三人间、四人间、五人间。
各房间均配有摇控彩电、电扇或空调等足够用的电源，均安装有床头紧急呼叫系统。
其次，而作为社会性养老机构，环境设施气氛的营造首先要突出“家”的感觉。
只有这样，才能使入住老人尽快从曾经生活习惯了大半生的、难割难舍的老“家”中搬迁到一个带社会托付性且要在此度过后半生的新“家”的转变过程中，将感情落着和不适应性降到最低限度。
而要营造“家”的感觉必须尽可能突出“家庭化”的特征，这也是提高老人生存质量和使养老院保持中华民族重“家”特色的要求：
首先，我们在设计时可以在老人的起居室和经常活动的场所着意营造关爱、亲情、温馨的氛围。
如居室布局的设计、窗帘花色图案的点缀、墙壁的材质和色彩处理，在视觉和感官上尽可能体现出一个家庭式协调、融洽、亲切、随和的浓郁之情，使养老院真正象“家”一样成为老人人生的港湾。
室内合理摆放衣柜、床头柜、餐台、随手可触及的电器开关、紧急呼叫装置，让老人们使用都非常方便。
第三，设计时营造一个宽松环境、但又能保护个人隐私的空间隔局。
在每层楼都设立文化娱乐场所和统一的活动中心。
楼下建有充满情趣的休闲花园，上下楼有专用电梯，通道及拐角处均安装有防跌扶手等。
第一章、总体方案
1.1、智能化系统工程概述智能建筑中的弱电主要有两类，一类是国家规定的安全电压等级及控制电压等低电压电能，有交流与直流之分，如24V直流控制电源，或应急照明灯备用电源。
另一类是载有语音、图像、数据等信息的信息源，如电话、电视、计算机的信息。
智能化系统分建筑设备监控系统、安全防范系统、通讯网络系统、信息网络系统、火灾自动报警、门禁停车一卡通系统、公共广播系统、有线电视系统、LED大屏幕显示系统、防盗报警系统、建筑设备节能系统及消防联动等子系统，以集中监视、控制和管理为目的构成的综合系统；家庭内各种数据采集、控制、管理及通讯的控制或网络系统等线路，则称为智能化线路。
在符合地方情况的前提下实现楼宇的智能化建设，即达到“现代楼宇智能化”。
智能建筑楼宇弱电系统采用的是性能可靠、技术成熟、功能完善、性价比高的技术和产品，使整个“西店敬老院新建工程”智能化系统连为一体，以便于今后的系统维护及管理；保证该系统具有良好的标准性、开放性、集成性、安全性、可扩充性，标准均选用最新的国际标准、国家标准、工业和行业标准。
1.2、项目建设内容智能楼宇是指以一套先进、可靠的系统和系统设备为基础设施，为老人提供一个安全、舒适、便捷舒适的生活环境。
根据目前国内社会养老机构建设的发展状况，并结合”西店敬老院新建工程”自身定位及需求，我们设计思路是“西店敬老院新建工程”智能化系统由以下一些子系统所组成：
1、综合布线系统2、呼叫对讲系系3、视频监控系统4、周界防越报警系统5、机房工程系统结合我公司在智能化办公楼宇系统建设的经验，将计算机通讯等先进技术运用于“西店敬老院新建工程”办公楼,通过有效的信息传输及各系统优化配置和综合应用，向用户提供先进的安全防范、信息服务、智能管理等方面的功能，建立一套多媒体综合信息服务管理平台。
1.3、设计依据1、《办公楼智能化系统分类标准及配置大纲》2、《安全防范工程程序与要求》GA/T75-943、《安全防范系统统用图形符号》GA/T74-19944、《计算机机房设计规范》GB50174-935、《民用闭路监控电视系统工程技术规范》GB50198－946、《民用建筑电气设计规范》JGJ／T16—9247、《民用建筑设计防火规范》JGJ45-1028、《电气装置安装工程施工及验收规范》9、《广播系统施工及验收规范》GBJ50166-9210、IEC2610公共广播系统技术规范11、《低压配电设计规范》GB50054-9512、《安全防范工程程序与要求》GA/T75-9413、《市内通信全塑电缆线路工程设计规范》GB11820-8914、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-200015、《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》GB/T50312-200016、国家和行业现行的有关设计、施工与验收规范、标准17、《防盗报警控制器通用技术条件》GB12663-9018、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-9419、《楼宇对讲电控防盗门通用技术条件》GB/T72-9420、《中华人民共和国安全行业标准》GA38-92
21、《中国电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ232-90.9222、西店敬老院新建工程智能化系统工程—招标文件及“西店敬老院新建工程”相关平面图
1.4、设计原则智能化弱电系统工程在设计中应遵循的原则：
以人为本“人”是楼宇智能化办公的主体,系统设计应紧紧围绕着人们的实际要求,以实用、简洁、经济、安全为原则。
可行性和可能性系统要保证技术上的可行性和经济上的可能性。
实用性和经济性系统建设应始终贯彻面向应用,注重实效的方针,坚持实用、经济的原则。
针对性智能化楼宇办公系统的设置并非千篇一律的,应根据办公楼智能化工程的实际情况,如工程规模、配
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