高尔夫国际度假产权式酒店公寓方案.docx
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高尔夫国际度假产权式酒店公寓方案
高尔夫国际度假产权式酒店公寓方案
产权式酒店公寓方案分析
第一局部：
产权式酒店公寓市场资讯
1.产权式酒店公寓历史背景
2.
美国于本世纪70年代兴起一种投资性地产项目——产权式酒店公寓，英文全称是"TIMESHARE"〔泰慕赛尔〕，即"时空共享"。
它存在的共同特点就是都处于风景优美的旅游城市和地域，这里的酒店的出租率十分高，普通年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等著名的旅游度假胜地，其酒店年出租率普通都在60%以上。
是一种新型的房地产投资和消费形式，契合现代经济资源共享的基本原那么，是房地产业和旅游酒店的有效结合。
3.产权式酒店公寓的类型
4.
（1）时权酒店
（2）
即〝TimeshareHotel〞，是由瑞士亚历山大·耐首先提出的，是产权式酒店的发端。
由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内运用酒店住宿或文娱设备的权利，该运用权利可以转售、转让或许交流，方式灵敏。
（3）退休住宅型
（4）
这是一种先投资再运用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。
投资者在退休之前购楼，每年可以和家人去度假运用一段时间，其他时间交酒店管理公司运营管理，以出租获取租金报答，直到退休的时分作为养老。
这种类型的酒店在美国比拟多见。
（5）有限自用的投资型酒店公寓
（6）
开发商将酒店的每间客房联系为独立产权出售给投资者，投资者普通不在酒店寓居，而是将客房委托酒店管理公司一致出租运营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理公司赠送的一活期限收费入住权。
这种酒店普通位于著名旅游城市和地域，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。
业主普通只需投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。
之后，投资者可以将单间产权公寓按市场价钱卖给管理公司、自行上市卖房，或自己运用。
运营有方的酒店通常可以取得较可观的增值报答。
5.产权式酒店公寓的开展
6.
自70年代旅游业引入〝泰慕赛尔〝运营理念以来，产权式酒店这种新颖的运营和投资方式已在世界旅游城市和地域迅速地开展起来，公家或机构投资者购置产权酒店后，通常每年在确定的时间由自己运用15天至20天，其他时间那么将房产交管理公司一致出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购置者普通在一定年限交完银行按揭款即取得房产权。
90年代初，全球产权式酒店销售支出达40亿美元。
到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。
一切信息说明，〝泰慕赛尔〞将成为旅游运营的一种重要的运营创新形式，同时成为兴旺国度最受中产家庭喜爱的旅游投资工具。
7.产权式酒店公寓在中国的开展现状
8.
海南早在九十年代就出现了产权式酒店的萌芽，只是在事先，海南做为旅游度假地的条件还没有成熟，而国际的旅游度假气候没有构成，并没有构成真正的产权式度假酒店。
与此同时，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。
如今海南确立了树立国际度假休闲目的地和国际会议中心的开展方向，曾经到了启动产权酒店和分时度假的时分。
此外，海南已具有停止分时度假的条件。
在深圳，2001年4月底，全国首家产权式酒店--深圳大梅沙雅兰酒店投入营业。
香港雅兰集团委托深圳粤海酒店管理担任日常运营管理，使酒店一切权与运营权分别，有助于实行专业化酒店管理。
2001年3月，由广州诚安地产代理的海南康乐园度假村在深穗两地停止推行，两地投资人士接触到产权式酒店--一种全新的物业投资方式。
继深圳、海南成功开收回产权式酒店之后，北京也拥有了同类型酒店-——个位于夏都延庆的金色假日酒店式公寓。
北京金色假日酒店，异样委托深圳粤海酒店管理担任日常运营管理。
该酒店周边有6大景区、26个景点。
如：
八达岭长城、康西草原、龙庆峡、野鸭湖……夏委气温比郊区低5-12摄氏度；这里还被誉为〝天〝自然大氧吧〞，是北京独一的国度生态示范区。
此外，外地政府也正在原有冰灯节的基础上开发新的旅游资源，国际最大的滑雪场将在这里落户。
而该产权式酒店也成为该地域往年的重点树立工程项目。
产权式酒店在中国的大城市纷繁落户并遭到市场欢迎，标志着这一重生事物曾经渡过导入期，进入生临时
9.产权式酒店公寓在中国开展的偶然性
10.
产权酒店作为一种新型的房产投资和消费形式，契合现代经济资源共享的基本原那么，它将闲置房产和酒店的大门向社会翻开，向群众推出一种集消费、存储于一体，既是效劳又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。
目前有相当一局部人处于亚安康形状，拥有产权式酒店的局部消费阶级也曾经出现，这种对中国来说尚属全新的酒店运营形式的出现是合理的。
实践上，酒店管理公司的客房销售进程，也是对市场需求的一种引导及深入开掘进程。
业内人士剖析，这一投资新方式为房地产界人士跳出房地产得寻觅新打破提供了一种新的思绪。
无论对开展商还是投资者，都归结出了丰厚的商机。
是市场走向深度开发、客户细化的一个肯定，也是市场成熟的肯定。
11.产权式酒店公寓带来的利益
12.
（1）产权式酒店给置业者带来的益处
（2）
它标志着休闲与投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现。
投资者购置的物业单位小〔一套房子的面积相当于饭店的规范间30-50平方米〕，占用资金少，易出租〔旅游旺地〕，好管理〔由物管公司去操心〕，而租金却比相反位置的公寓高三分之一左右，十分划算。
专家评点以为：
从家庭理财角度看，产权式酒店是中小投资者追求家庭财富增值的一种好的方法。
（3）投资者如何取得利润
（4）
⏹第一种：
业主与酒店管理公司签署«委托租赁合同»，每年可以收费入住30天，取得酒店运营的利润报答。
⏹
⏹第二种：
业主与酒店管理公司签署«租赁合同»，取得月供款的1．1倍的固定报答，每年也可以收费入住30天。
⏹
⏹第三种：
业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租，取得出租报答。
⏹
（5）投资者取得利润的保证
（6）
⏹一是酒店自身具有庞大的商业价值。
旅游度假资源的充沛应用
⏹
⏹二是专业运营公司〝低门槛进入〞，〝规模化运营〞自身蕴涵着庞大效益。
⏹
⏹三是市场的水平迅速提升，为运营提供参照
⏹
（7）对酒店管理公司而言：
（8）
由于客房是联系出售的，较传统酒店投入资金回笼更快，降低了酒店的运作本钱，有利于酒店运营的良性循环。
13.产权式酒店公寓的购置者分类
14.
喜爱休闲度假型物业的购置人群中，主要有这样几类：
（1）集体投资者。
（2）
在效区购置一套带有产权和酒店式物业管理的物业，可做自己和家人度假休闲之用，往常又能由物业管理公司帮着把房子租出去，空置的房产不只失掉了维护，而且还能取得１０％到３０％的高额报答；
（3）
单位购置。
（4）
不只能取得可观的报答，还能做单位停止商务接待、单位会议和员工度假之用；
（5）养老居所。
（6）
年轻时末尾投资，几十年退休后可以做养老居所，并将这些年来的投资收益作为自己的养老费用。
（7）
生活享用者
（8）
这类人他们认可欧美的时兴生活方式：
努力任务，纵情享用，紧张任务之余到山清水秀的郊区度假，他们早就了解国外的产权式酒店所带给业主的丰厚报答与高质量生活质量，既可以尊享五星级酒店效劳，自己又可以从中取得愈加丰厚的收益，同时团体身份与位置取得提升，尽显尊贵生活质量。
（9）送人
（10）
还有一类购置者将金色假日作为珍贵礼品，送给父母、爱人、孩子、冤家、同伴。
这样的礼品带给亲人或冤家的绝非仅仅是一套房，更有临时的动摇收益。
第二局部：
市场案例资讯
1.个案资讯
2.
雅兰酒店
⏹物业称号：
雅兰酒店
⏹
⏹
物业类型：
四星级产权式酒店
⏹
⏹物业位置：
位于深圳大梅沙海滨浴场
⏹
⏹物业特点：
全海景、山景度假产权式酒店
⏹
⏹物业户型：
40平方米左右的套房
⏹
⏹物业价钱：
⏹
◆售价：
山景套房价钱在50万——55万之间
◆
◆海景套房价钱在70万——85万之间
◆
◆租价：
规范房：
素日480假日680
◆
初级山景房：
素日580假日780
初级海景房：
素日680假日880
豪华海景套房：
素日2680假日3280
豪华复式套房：
素日6800假日8800
加床：
素日100假日120
旭飞好光阴
⏹
物业称号：
旭飞好光阴
⏹
⏹物业类型：
休闲公寓
⏹
⏹运营特点：
推行连锁式度假公寓形式，提供掩盖全国范围的系列休闲产品和休闲效劳。
揭款时期无需自己供楼，委托期满后即可收回运用权，实行灵敏的〝投资者参与机制〞
⏹
金色假日
⏹
物业称号：
金色假日
⏹
⏹物业位置：
北京，坐落八达岭国际旅游会议度假区
⏹
⏹物业概略：
占地1.1万，建面3万平米，共有416套房子
⏹
⏹投资方式：
付三成首期10万，有三种获利方式：
⏹
◆第一种：
业主与酒店管理公司签署«委托租赁合同»，每年可以收费入住30天，取得酒店运营的利润报答。
◆
◆第二种：
业主与酒店管理公司签署«租赁合同»，取得月供款的1.1倍的固定报答，每年也可以收费入住30天。
◆
◆第三种：
休闲型：
业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租，取得出租报答。
◆
金海滩酒店
⏹物业称号：
金海滩酒店
⏹
⏹物业类型：
度假型酒店
⏹
⏹物业位置：
位于深圳溪涌
⏹
⏹物业户型：
别墅型酒店住宅
⏹
⏹物业价钱：
规范房680元
⏹
⏹
运营方式：
推行会员制及非会员制两种。
⏹
3.结论：
4.
产权式酒店公寓，随着经济的开展已逐渐在我国推行，并失掉普遍的认可，它的〝分时度假＋房产投资〞的双重功用，是消费与投资共享的一种全新的形式，是商业用房市场开展到一定阶段的肯定产物。
在市场方面，全国每年长假到达三次，总共20多天，再加上周末和行将出台的带薪休假制，人们一年当中休息日到达120多天。
假日经济为郊区置业甚至异地置业提供了时间基础，度假型项目越来越遭到人们的喜爱。
但是全国这种度假型项目屈指可数，可以说，度假型项目客户群远远没有到达饱和。
雅兰酒店、旭飞好光阴、金色假日取得了较好的成效，其成功在于：
⏹具有良好的景观和旅游优势
⏹
⏹物业自身具有升值空间
⏹
⏹推出机遇掌握的妥当
⏹
⏹优惠措施的清楚
⏹
相对而言，虽然金海滩酒店的景观优势极佳，但它的运营却不怎样理想，剖析缘由如下：
⏹位置偏远，较少为人所知
⏹
⏹区位为半山，与酒店笼统相差较大，客户不知情。
⏹
⏹山下酒店方便、价钱低，有很强的竞争力，价钱上无优势
⏹
由以上的剖析可以看出，产权式度假酒店有一定的市场潜力，，且其存在与赢利的基础是动摇的客源，该区域升值潜力大的前提下，才干使开展商与投资者双赢。
第三局部：
本项目的产权酒店公寓方案
1.本项目相关条件
2.
本项目建于塘厦镇的大屏嶂森林公园内，地块位于通往公园外面的独一通道上。
大屏嶂森林公园将建成国度省级公园，依山傍水，三面环山，公园的环形山脉和中高丘陵，宛如一自然屏障，主峰海拔约为348.3米，登山通道往年年底完工后，就可体验登山的痛快；鸟鸣亭、长相依亭、翼然亭、半山亭等顺势而建，临风观景，明年年底就可完成。
百果园内，荔枝、龙眼、柑桔、沙田柚、弥猴桃、芒果等十多种久负盛名的岭南佳果，四季飘香，可以体验亲身采摘成功果实的愉悦。
项目与观澜高尔夫短距离相望，观澜高尔夫是亚洲第一，世界排名第四的高尔夫球场。
目前，在本项目西面，浪琴屿花园前面将建成有5个18球洞规范场地的东莞观澜高尔夫球场，并建一座五星级会所，明年8月完工后同观澜高尔夫一同将成为世界排名第一的高尔夫球场。
本项目北边，仿古修建欣赏区，将投资5个亿建成大型仿古修建群，弘扬民族文明，使人们进一步了解中国的历史。
项目将于两年内完工。
大屏嶂森林公园现有资源以及与本项目同期开发完成的资源将确定〝东莞高尔夫国际度假山庄〞升值前景和动摇的投资报答。
在高尔夫会籍及价钱确定后，我们将提供以观澜高尔夫项目为参照的投资报答剖析。
3.本项目产权式酒店公寓
4.
产权式酒店因投资人和运营者的二元化，酒店在管理形式上将愈加规范化。
酒店停业后，即成立业主委员会，对酒店运营和财务管理停止监视。
酒店董事会和监事会成员，由酒店管理公司管理层和业主委员会代表组成，共同监视酒店的运营与管理，保证投资者的利益，还委托有关机构对酒店的财务停止审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明性和公证性
产权式酒店公寓，标志着休闲与度假投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现,是房地产业与旅游酒店的有效结合，项目开发商将酒店的每一间客房〔包平装修〕联系为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司一致出租运营获取年度利润分红，同时取得管理公司赠送的一活期限收费入住权。
5.本项目实施战略
6.
产权式酒店公寓，关于业主，买房祖先一步看中的是物业的升值潜力；关于酒店来说：
投资有动摇报答。
产权式酒店是商业用房市场开展到一定阶段的肯定产物，作为一种全新的产权投资形式开发与销售，产权酒店新型的房产投资和消费形式，契合现代经济资源共享的基本原那么，它将闲置房产和酒店的大门向社会翻开，向群众推出一种既是消费又是存储，既是效劳又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游酒店业的有效结合。
无论对开展商还是投资者，从中归结出了丰厚的商机。
在推行进程中，项目应传递一个可估量的决计和概念：
关于东莞高尔夫国际度假山庄酒店项目感兴味的业主，只需付三成首期款，就可以取得高质量的度假生活、丰厚的酒店运营报答以及物业升值的前景。
产权式酒店的售出自身就意味着酒店树立资金的迅速回笼，手中握有少量现金在与同等规格的酒店竞争时的竞争力是显而易见的，产权式酒店确实是一种很好的投资方式，它的实质是〝分时度假＋房产投资〞，与单纯的房产投资相比，它添加了分时度假的魅力，而且由酒店管理者为业主提供动摇的投资报答，这是房产投资所无法比拟的优越性。
关于不到6000平方米建面的产权式酒店公寓，加上本地块的相关条件，市场的接受力应有一个失望的估量。
7.实施方案引荐：
8.
依据本项目自身丰厚的旅游资源，及现阶段经济开展状况和人们的消费观念，建议项目公寓局部采用有限自用的投资型酒店的方式运营营建。
将酒店客房联系成40平方米一间，出售给投资者，投资者可同酒店签立一定年限的和约，将酒店委托给管理公司一致出租运营，以年终收取利润分红的方式获取利润，同时，投资者可以获取酒店赠予的一定时间的收费自住度假的权益，投资者也可以把这种分时度假的权益转让给冤家或亲戚。
（1）项目相关资料〔产权式酒店公寓局部〕
（2）
项目产权式酒店公寓局部为D型连体小高层或底层住宅，带电梯，应用会所〔3000平方米〕作为大堂，40平方米〔思索二合一组合〕为一联系单位。
这局部占总修建面积的15%，共有137套。
（3）项目产权式酒店公寓的组成局部
（4）
⏹项目公寓每年收费入住30天
⏹
⏹给业主税后利润的一定比率报答。
⏹
⏹对业主全免管理效劳费。
⏹
（5）利润分配〔每平方米￥7000，送会籍，总价不到30万〕
（6）
假定：
⏹休闲投资型：
享用100%利润分配，承当基本运转费〔A方式〕：
客房75套，价值2100万
⏹
⏹投资报答型：
开展商与业主按4：
6分配利润〔B方式〕：
客房40套，价值1120万
⏹
⏹开展商自留物业：
价值616万
⏹
⏹酒店联营物业总价值：
3836万
⏹
⏹年入住率为：
20%〔观澜高尔夫酒店入住率为35%〕
⏹
⏹每晚￥400〔观澜高尔夫酒店折后￥500〕
⏹
⏹年度酒店可分配利润：
365天*20%*400元*137套=400万
⏹
A方式：
⏹业主可分配利润=酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联营价值：
400×2100/3836=220万
⏹
⏹业主年度收益=全体A方式业主可分总利润×业主物业价值/A方式物业总价×自住系数=220×28/2100×0.92=2.68万
⏹
⏹实践利润：
业主年度收益-基本运转费=26800-3840=23024元
⏹
⏹月支出：
1918元
⏹
⏹三成首期，30年月供为：
1088元
⏹
B方式：
⏹业主可分配利润=60%×酒店可分配利润×B方式物业总价值/酒店联营物：
400×1120/3836×60%=70万
⏹
⏹业主年度收益=全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B方式物业总值×自住系数=70×28/1120×0.92=1.61万
⏹
⏹月支出：
1343元
⏹
⏹三成首期，30年月供为：
1088元
⏹
（7）实施前景
（8）
⏹公寓每间面积小，投入资金少，市场压力小，资金回笼快
⏹
⏹天数基本动摇，资金报答动摇
⏹
⏹免物管费，无疑为业主节省了不少开支
⏹
⏹资金报答高
⏹
由以上的剖析可知，产权式酒店公寓的实施还是有很大的市场空间与前景，在自身硬件设备优越，客源动摇，大势良好的前提条件下，不美观出开展商与投资者的双赢局面。
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