三明市物业服务收费实施办法.docx

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三明市物业服务收费实施办法

三明市物业服务收费实施办法（试行）

一、为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《福建省人民政府关于印发福建省定价目录的通知》（闽政〔2015〕31号）、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《物业服务收费管理办法》、《福建省物业管理条例》及《福建省物业服务收费管理办法》等规定，制定本实施办法。

二、本办法适用本市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业。

三、本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

四、物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价，其它物业服务收费实行市场调节价。

五、实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，实行分级管理，三明市区范围内的普通住宅前期物业服务等级的内容、标准和各等级对应的指导性收费标准由市住房和城乡建设局制定，并定期（2-3年）公布；三明市区以外的普通住宅前期物业服务等级及指导性收费标准由当地住建局（房管局）制定，并定期（2-3年）公布。

六、新建住宅的具体物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。

前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业服务区域内进行公示，合同期届满后，物业服务企业依旧提供不低于原服务标准的，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准。

若调整收费标准，须经双过半业主同意后，公布执行。

七、实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容、服务标准和收费标准在物业服务合同中约定。

八、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

九、根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）、《物业服务定价成本监审办法》（发改价格〔2007〕2285号）、《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服〔2010〕267号）的规定，物业服务的成本主要由以下项目构成：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用）；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用）；

（三）物业管理区域清洁卫生费用（保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等）；

（四）物业管理区域绿化养护费用（管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费）；

（五）物业管理区域秩序维护费用（维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备）；

（六）办公费用（物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费及其它办公费用。

物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业项目分摊的管理费用）；

（七）物业管理企业固定资产折旧（按照规定折旧方法计提的物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产的折旧金额）；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（物业管理企业购买物业共用部位共用设施及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准）；

（九）经全体业主或业主大会同意的其它费用；

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

实行市场调节价的，物业服务费的成本可以参照前款规定由物业服务合同约定。

十、新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同。

开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同应当约定物业服务内容及标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

开发建设单位在物业销售时应当明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约的承诺应当予以书面确认。

十一、物业服务费用从物业交付买受人之日起按合同约定方式收取，业主自愿预缴的除外。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工但未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。

开发建设单位售房时承诺减免的物业服务费，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。

十二、业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，不得以物业企业服务质量未达约定标准、小区环境不佳、路不平灯不明、不予设置声音建筑、其它业主不交物业费等为由拒交物业服务费。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，已成立业主大会的，业主委员会应当督促其限期交纳并进行催缴；逾期三个月不交纳的，业主委员会和物业服务企业可以在小区显著位置公布欠费业主名单及欠费情况；若三个月内仍未交清，业主委员会可通过当地报纸、电视等媒体单位催交，也可依法提起诉讼追缴。

经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，并由物业服务企业出具结清物业服务费用的证明，房管交易部门方可办理过户手续。

十三、住宅改变为经营性的物业，其收费标准参照商业收费标准收取。

住宅小区配套的商业店面的物业服务收费标准，由业主或物业使用人与物业服务企业在签订物业服务合同中约定。

十四、物业服务费用实行酬金制方式的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务经营资金年度预决算，并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。

十五、物业服务费用实行酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

审计费用的承担方式经业主大会通过，由业主委员会代表业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

十六、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，公摊费用包括：

电梯日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。

物业服务企业每6个月应在服务区域内公布一次由业主使用的公共水电费用分摊明细表。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

十七、物业服务企业可以向业主或使用人收取房屋装修保证金，装修保证金按户收取，业主产权面积93平方米以下（含93平方米）的为3000元/户，业主产权面积93平方米以上（不含93平方米）的为5000元/户。

业主或使用人入住后，装修过程无违规装修的，装修保证金归集管理单位应于申请之日起30个工作日内退还装修保证金。

装修过程中有损坏公共设施设备、损坏污染公共部位的，由业主或使用人负责修复、清洁。

业主或使用人不修复、清洁的，由物业服务企业代为修复、清洁，所需费用从保证金中抵扣。

装修保证金不足以抵扣修复、清洁费用，不足部分仍由业主或使用人承担。

从装修保证金收取之日起至首位业主入住后1年，物业服务企业应当以幢为单位，每季度公布一次装修保证金管理情况。

十八、根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令），业主需进行二次装饰装修的，可自愿与物业服务企业另行签订《装饰装修管理服务协议》，约定具体明确的服务内容、收费标准和违约责任等。

物业服务企业应当明码标价并可根据提供的具体服务项目及内容向业主收取装修监管服务费，为业主提供装修期间的管控服务，督促装修施工队伍按约定要求进行装修。

物业服务企业不履行管理职责而导致装修质量问题的，应双倍返还服务费。

物业服务企业应当加强对建筑垃圾的清运管理。

装修垃圾的清运由业主本着自愿的原则，委托物业服务企业清理，物业服务企业可以收取装修垃圾清运费。

十九、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业服务企业与委托服务的业主双方约定。

二十、物业服务企业不得向进入服务区域内为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。

二十一、物业服务企业对同一物业管理区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。

二十二、物业服务收费实行明码标价制度。

物业服务企业应当按照国家和本省相关规定，在其服务区域内的显著位置或收费地点，做好明码标价工作，公示内容包括：

物业服务企业名称、服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准等明细表。

二十三、各级物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督和检查。

物业服务企业违反国家和本省物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由各级物业行政主管部门与物价管理部门依据有关法律、法规和规定予以处罚。

本实施办法自2016年6月1日起执行，以往规定与本办法不一致的,以本办法规定为准。

三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准（试行）

类别

多层住宅（无电梯）

（元/㎡·月）

电梯住宅

（元/㎡·月）

一级

1.10-1.30

1.70-1.90

二级

0.90-1.10

1.50-1.70

三级

0.60-0.80

1.20-1.50

四级

0.50-0.60

0.80-1.10

五级

0.50

0.60-0.80

适用说明：

一、该收费标准与《三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》配套使用。

二、物业服务企业应按照《三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》规定的服务内容提供服务。

未按照规定内容提供服务的，应相应降低收费标准，服务内容每缺一个大项的，收费标准降低0.10元/平方米；每缺一个小项的，收费标准降低0.01元/平方米。

三、综合性小区（多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商场等不同物业类型中至少同时具备两种以上类型的）或设施设备比较复杂小区的收费标准可根据情况上浮；设施设备比较简单的可根据情况下浮；上下浮动的最高比例为15%。

四、物业服务企业采用新技术、新方法提供超出《三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》规定内容的服务项目的，可提高收费标准，经物业行政主管部门备案后实施。

三明市普通住宅前期物业服务等级标准（意见稿）

项目

序号

内容

服务内容及标准

一级

二级

三级

四级

五级

一、基本服务

1

服务场所设置

（1）固定物业服务办公场所；

（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域；

（3）配置办公家具、电话、电脑、网络通讯、无线wifi及传真、复印、打印功能的办公设施，并可正常使用；

（4）在显著位置公布服务电话。

（1）固定物业服务办公场所；

（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域；

（3）配置办公家具、电话、电脑、网络通讯、无线wifi及传真、复印、打印功能的办公设施，并可正常使用；

（4）在显著位置公布服务电话。

（1）固定物业服务办公场所；

（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域；

（3）配置办公家具、电话、电脑、复印、打印功能的办公设施，并可正常使用；

（4）在显著位置公布服务电话。

（1）固定物业服务办公场所；

（2）办公场所整洁有序；

（3）配置办公家具、电话、电脑，并可正常使用；

（4）在显著位置公布服务电话。

（1）小区内设置管理处；

（2）办公场所整洁有序。

2

人员

配置

（1）配备具有物业管理项目经理岗位证书的负责人（并具有5年以上项目经理任职经历）及与相应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；

（2）从事物业管理相关人员、专业操作人员按照国家相关规定取得职业资格证书或相应岗位证书，相关岗位证书复印件项目部留存一份；

（3）统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。

（1）配备具有物业管理项目经理岗位证书的负责人（并具有3年以上项目经理任职经历）及与相应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；

（2）从事物业管理相关人员、专业操作人员按照国家相关规定取得职业资格证书或相应岗位证书，相关岗位证书复印件项目部留存一份；

（3）统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。

（1）配备具有物业管理项目经理岗位证书的负责人（并具有2年以上项目经理任职经历）及与相应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；

（2）从事物业管理相关人员、专业操作人员按照国家相关规定取得职业资格证书或相应岗位证书，相关岗位证书复印件项目部留存一份；

（3）统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。

（1）配备具有物业管理项目经理岗位证书的负责人；

（2）从事物业管理相关人员、专业操作人员按照国家相关规定取得职业资格证书或相应岗位证书，相关岗位证书复印件项目部留存一份；

（3）统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。

（1）物业管理企业持有有效证照，人员配备合理，有管理人员、保安、保洁人员、岗位责任制明确；

（2）服务人员服装整洁、挂牌上岗、仪表规范。

3

物业

服务

合同

与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。

与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。

与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。

与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。

与被服务对象签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

4

物业

承接

查验

（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收（在物业交付使用30日前）；

（2）现场查验书面记录及交接记录完整。

查验记录包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认；

（3）相关文件、资料和记录建立档案。

物业服务企业自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。

（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收（在物业交付使用30日前）；

（2）现场查验书面记录及交接记录完整。

查验记录包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认；

（3）相关文件、资料和记录建立档案。

物业服务企业自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。

（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收（在物业交付使用30日前）；

（2）现场查验书面记录及交接记录完整。

查验记录包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认；

（3）相关文件、资料和记录建立档案。

物业服务企业自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。

（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；

（2）现场查验书面记录及交接记录完整；

（3）相关文件、资料和记录建立档案。

承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验。

5

业务

接待

时间

（1）政府法定工作日不少于12小时在服务场所进行业务接待；

（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。

（1）政府法定工作日不少于10小时服务场所进行业务接待；

（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。

（1）政府法定工作日不少于8小时服务场所进行业务接待；

（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。

政府法定工作日不少于4小时服务场所进行业务接待。

周一至周五在指定地点有业务接待。

6

服务

公示

在物业项目服务场所，上墙公布物业服务企业工商营业执照、资质证书、物业服务内容相关标准及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。

在物业项目服务场所，上墙公布物业服务企业工商营业执照、资质证书、物业服务内容相关标准及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。

在物业项目服务场所，上墙公布物业服务企业工商营业执照、资质证书、物业服务内容相关标准及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。

在物业项目服务场所，上墙公布物业服务企业工商营业执照、资质证书、物业服务内容相关标准及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。

在物业项目办公场所上墙公布物业服务内容及标准、物业收费标准、特约服务内容及其收费标准。

7

日常管理与服务

（1）有完整的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，建立业主资料档案、各项收费管理档案、房屋技术工程资料、设施设备技术资料管理档案、项目承接查验资料档案，制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施；

（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在1个工作日内予以答复；

（3）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

提供24小时的受理公共部位的业主或使用人报修。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，一般维修1日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，有回访制度并实施；

（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理，提请相关部门限制该房屋产权；

（5）每季或半年公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况，半年公布共用部位经营收益及其他物业管理代收代支费用情况；

（6）按有关规定或合同约定，公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

（7）每年一次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通户数不低于小区住户的90%，业主满意度不低于80%；

（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；

（9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置；

（10）每年组织两次以上社区活动；

（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务；

（12）根据业主需求，提供物业服务合同之外不少于二十项特约服务和十项便民服务，公示服务标准与收费标准；

（13）按法律法规的规定及合同约定规范使用住房专项维修资金。

有代管理的，实行专户存储、按幢设账、核算到户的管理，每年公布一次。

（1）有完整的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，建立业主资料档案、各项收费管理档案、房屋技术工程资料、设施设备技术资料管理档案、项目承接查验资料档案，制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施；

（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在1个工作日内予以答复；

（3）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

提供24小时的受理公共部位的业主或使用人报修。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，一般维修1日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，有回访制度并实施；

（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理，提请相关部门限制该房屋产权；

（5）每季或半年公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况，半年公布共用部位经营收益及其他物业管理代收代支费用情况；

（6）按有关规定或合同约定，公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

（7）每年一次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通户数不低于小区住户的80%，业主满意度不低于70%；

（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；

（9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置；

（10）每年组织一次以上社区活动；

（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务；

（12）根据业主需求，提供物业服务合同之外不少于十五项特约服务和五项便民服务，公示服务标准与收费标准；

（13）按法律法规的规定及合同约定规范使用住房专项维修资金。

有代管理的，实行专户存储、按幢设账、核算到户的管理，每年公布一次。

（1）有完整的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，建立业主资料档案、各项收费管理档案、房屋技术工程资料、设施设备技术资料管理档案、项目承接查验资料档案，制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施；

（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在2个工作日内予以答复；

（3）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

提供8小时的受理公共部位的业主或使用人报修。

有完整的报修、维修记录，有回访制度并实施；

（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理，提请相关部门限制该房屋产权；

（5）半年公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况，半年公布共用部位经营收益及其他物业管理代收代支费用情况；

（6）按有关规定或合同约定，公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

（7）每年一次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通户数不低于小区住户的70%，业主满意度不低于60%；

（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等；

（9）春节、国庆有专题布置；

（10）每年组织一次以上社区活动；

（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务；

（12）按法律法规的规定及合同约定规范使用住房专项维修资金。

有代管理的，实行专户存储、按幢设账、核算到户的管理，每年公布一次。

（1）有相关的物业管理和档案管理制度，有小区物业管理服务工作计划并组织实施；

（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在2个工作日内予以答复；

（3）公示24小时服务电话，提供工作日内8小时的受理公共部位的业主或使用人报修。

有相关的报修、维修记录；

（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理，提请相关部门限制该房屋产权；

（5）半年公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况，半年公布共用部位经营收益及其他物业管理