最新版马家堡老年公寓可行性研究报告.docx

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最新版马家堡老年公寓可行性研究报告

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一、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

Ø我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会，根据这一标准，我国已在2003年正式迈入老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。

我国进入老龄化社会已是不争的事实。

根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

Ø“老年人住宅市场”潜力巨大

国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪2010年左右，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。

由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

Ø老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。

一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

Ø家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

Ø国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。

2006年2月9日,国务院办公厅转发的《关于加快发展养老服务业的意见》特别指出,要鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，这一政策支持无疑又给养老服务业的发展注入了一支兴奋剂。

Ø老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。

上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。

九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热，应该能使我们看到的

是老年房地产开发的希望。

纵观我国房地产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。

但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人及其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

（二）北京市老年人口现状及老年人住宅市场

Ø老年人住宅明显不足

北京市1990年成为人口老年型城市，并且北京市人口老龄化的程度远远高于全国的平均水平，在全国居于领先地位。

近些年北京市老年人口比重处于明显上升趋势。

预计到2025年，北京的老年人口比例接近30%，这一比例远高于许多发达国家的水平。

2007年10月19日，北京市老龄工作委员会办公室编制完成了《北京市2006年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》。

该报告指出：

2006年底，北京市户籍总人口为1197.6万人。

其中60岁及以上的老年人口为202.4万人，占总人口的16.9%，是典型的老龄化城市，而北京目前共拥有养老服务机构324所，总床位35345张，床位使用率约60%。

在养老院养老的老人不足22000人，另有约200万人以其他方式养老。

Ø户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院、老年公寓户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

Ø住宅区规模小、配套设施不足

目前北京市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。

整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

Ø老年公寓布局不合理

目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。

所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。

交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

Ø环境、质量有待提升

北京市现有的大多数养老机构还停留在集体宿舍的层面，老年人成了被管理和服务的对象，要服从安排，独立性很少。

如：

养老机构有严格的作息时间，只有赶上点，老人才能吃上饭。

而在家中，想吃想睡的自由在这里被剥夺了。

伙食、娱乐活动也比较单一，老年人吃的是份饭，平时的娱乐活动只有下棋、打麻将。

部分养老院坐落在老城区内，噪音和空气污染大，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。

总体环境质量有待提升。

Ø服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总结：

北京市现有养老院、敬老院多属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。

从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。

总之北京市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。

（三）老年人住宅市场发展趋势

Ø老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档和高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的324多家养老院中大多数应界定为中低档产品，而绝大多数老年人需求的中高档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

Ø“园林型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。

因此“园林型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

二、项目选址（地块）应具备的基本条件

项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。

根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：

作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：

Ø地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。

Ø地块规模宜大小适中，小则100～200亩，大则400～600亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。

只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

Ø地块距离城郊3～5km，距离中心城区10～15km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

三、“马家堡老年公寓”项目产品规划

根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出“马家堡老年公寓”产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。

（一）园区规划设计要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

Ø设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

Ø生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

Ø环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

Ø户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在40～60㎡左右。

即户型设计要个性化、合理化。

Ø配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

Ø建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

（二）园区规划特征

项目占地13.05公顷（约200亩），规划建筑总面积56.72万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以现代园林艺术为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现园林艺术，同时在立面细部处理上，创造性的展现现代园林风格的形象。

装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。

（三）园区构架

社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。

分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。

其中住宅分四层次：

社区、小区、组团、单体。

整个社区分二个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积28万㎡。

我们通过分析不同年龄阶段的人、不同生理和心理需求以及人数的众寡，认为：

70岁以下年龄段的老年人是老年住宅市场的主流客户，其他年龄段（70～100岁）为非主流客户，而且从70岁开始，随着年龄增长，其客户群呈递减的趋势，基于这种认识和分析，我们在每个住宅小区内设3个组团，具体为：

1号组团：

居住主体为70岁以下老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约20万㎡，9～10栋，其中鳏寡老人楼约1～2栋；2号组团：

居住主体为70岁～80岁老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约5万㎡，3～4栋，其中鳏寡老人楼1～2栋；3号组团：

居住主体为80岁以上老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约3万㎡，2栋，其中鳏寡老人楼1栋。

每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。

为保障行人和车辆出入安全方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。

（四）总体平面布置

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿河呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。

各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。

在同一小区内既有高层，又有小高层，要正确处理好高层和小高层的平面布置关系。

（五）产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。

公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

（六）园区会所设计与布置

社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。

所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。

会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

（七）园区内环境规划设计

Ø园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。

老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。

主要的活动有：

叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

Ø整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

Ø园区内修建大型、具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

Ø完善的步行交通系统。

步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。

完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（沿公园）设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。

道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

Ø为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

Ø整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次多样化景观体系。

同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

（八）单体建筑设计

Ø建筑结构：

高层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层：

高层为20层，小高层为11层，底层架空（底层建筑面积的30%不架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心），保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。

Ø采用中央空调集中供暖，分户计费，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。

“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

Ø隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

Ø房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

（九）户型及户型面积控制

户型主要是一房即单间和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理。

一房面积控制在35-45㎡左右，分为单人豪华间（面积35平米）和二人标准间（面积45平米）。

二房面积控制在55㎡，分为二人豪华间和4人间。

一房占总套数的60%（其中单人豪华间占总套数的40%，二人标准间占总套数的20%），二房总数占总套数的40%（其中二人豪华间和四人间各占20%）。

（十）车位、商业配套的设置

Ø在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。

道路布置：

在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

Ø商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

四、项目合作及经营管理模式

本项目拟采用合作开发经营模式。

丰台区政府以本项目地块作价入股，参与分红，不参与经营管理；丰台区政府有义务协助**实业集团完成在项目开发建设及经营管理过程中的银行贷款、融资等方面相关事宜。

**实业集团负责项目建设及建成后老年公寓的日常经营管理。

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

Ø规划用地总面积：

90亩，60000㎡

Ø规划总建筑面积：

150000平方米

Ø土地用途：

住宅用地

Ø使用功能：

居住养老

Ø建筑形态：

以高层为主，小高层为辅，底层架空

Ø建筑结构：

框架结构

Ø建筑高度：

控制（高层）60m—（小高层）36.6m

Ø综合容积率：

2.5

Ø绿化面积：

30%

Ø总户数：

约为4373户，

Ø总人口：

约为12244人

Ø室内精装修标准：

按600元/平方米计算

Ø房屋租价：

其中小高层一房4000元/月，二房5000元/月；高层一房3000元/月，二房4000元/月。

2、项目面积规划

表5—1

经济

指标

总建筑

面积

住宅面积

公建

面积

商业

面积

可出租面积

高层

小高层

商业

高层

小高层

数量

567200㎡

257600㎡

110400㎡

20000㎡

12000㎡

214667㎡

101200㎡

12000㎡

备注

含架空层面积

总建筑面积64.4%

总建筑面积27.6%

总建筑面积5%

总建筑面积3%

总建筑面积53.7%

总建筑面积25.3%

3、建设开发成本估算

Ø前期费用

表5—2

序号

费用科目

金额

土地费用

12000万元

土地出让金

2400万元

拆迁管理费

200万元

三通一平

城市基础配套费

3200万元

总规划设计图（详规）

32万元

施工图设计

400万元

园林景观设计

26.7万元

人防费

960万

消防建审费

200万元

抗震费

2万

白蚁费

48万元

合计

19468.7万元

Ø中期费用

表5—3

序号

费用科目

金额

建管费

78万元

地质勘探费

32万

质量监督费

46.8万元

施工监理费

260万元

桩基费（综合取费）

2400万元

招标费

36.4万元

土建施工费（综合取费）

26000万元

水电、消防安装施工

1400万元

室外排水工程

（含水循环系统）

1000万元

室外道路工程

1200万元

绿化景观工程

533.6万元

水增容

640万元

电增容

800万元

易地绿化费

32万元

噪音防治费

20万元

房屋精装修

（带家私、家电）

15792.5万元

公建、配套装修及设施设备

1000万元

组团休闲场所装修及设施设备

625.6万元

电梯费用

3200万元

智能化系统

1895.1万元

直饮水系统（分户计费）

中央空调（分户计费）

合计

56992万

Ø住宅建筑安装标准

表5—4

序

号

项目

名称

建筑标准

序

号

项目名称

建筑标准

桩形

钻孔灌注桩（小高层）

粉喷桩或夯扩桩（多层）

楼板

现浇板

基础

条形基础

供水

水安装到入户水表

结构

框架结构

安装消防

系统

按规范

层高

电梯间

公共部位

（走道）

吊顶，铺彩色地砖

墙体

加气混凝土块

供电

电安装到入户空开

外墙

高级墙转饰面

地坪

毛面沙浆砼

内墙

抹灰刮泥子

上下水

PVP管材

电梯

前室

精装修

电线

铜芯线

内墙

（厨卫）

抹灰刮泥子

屋面

坡面屋顶

做防水层、保温层

分户门

高级防盗门

楼梯间墙面

（消防通道）

乳胶漆刷白

户内门

夹板门

楼梯

（消防通道）

铁花栏杆、硬木扶手

阳台

铁花护栏

电梯

OTIS电梯（能自由出入轮椅、担架）

窗门

推拉塑钢窗

（带纱）

智能化系统

安装到户

Ø户内精装修

表5—5

功能空间

装修配置事项

卧室

客厅

厨房

卫生间

阳台

室

内

装

修

标

准

地面

木地板

地砖

防滑地砖

地砖

墙面

乳胶漆

卫生墙

墙面砖

乳胶漆

顶

乳胶漆

吊顶

乳胶漆

顶与地面交汇处

踢角线

瓷砖

墙面砖

——

顶与墙面交汇处

角线

——

窗户

塑钢窗

——

门

包门

——

线路

隐线

壁柜

大衣柜

鞋柜

壁橱柜

储衣柜

——

五金

、

卫生器具配置

白炽灯

1盏

2盏

1盏

插座

2个

4个

3个

1个

——

扳把暗开关

2个

1个

开关箱

——

1个

——

紧急求救器

1个

——

CVTA双联插座

1个

——

电话插座

1个

——

淋浴罩

——

1个

——

浴池

——

1个

——

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