参考文件某集团房地产工程管理规定.docx

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参考文件某集团房地产工程管理规定

工程管理规定

第一章总则

第一条为规范集团房地产工程项目的管理行为，提高投资效益，保证工程质量和进度，特制定本规定。

第二条集团房地产事业部及下属房地产公司的工程建设项目均适用于本规定。

第二章勘察

第一条职责及内容

（一）工程部负责勘测工作的组织、协调和监督管理，测量勘探深度。

（二）成控部参与勘探深度的测量，负责勘测费用结算的审核。

（三）工程总监负责组织队伍的考察、审核，组织合同文本的制定与申报，负责勘测工作的内外协调及监督管理。

（四）总经理负责组织队伍的确定，并负责合同签订及勘测合同总价的审批（按权限）。

（五）事业部分管领导负责勘测合同总价的审批（按权限），及勘测工作的指导与监督。

第二条流程

工程总监提出申请→总经理审批→队伍选择及确定（招议标）→签定合同→实施→验收→结算→资料归档

第三条审批权限

（一）合同总价审批权限：

审批部门

总经理

事业部

备注

审批金额

10万元（含）以下

10万元以上

有直接分管领导的，总经理的权限下浮40%

（二）费用支付审批归总经理。

第四条要求

（一）勘察单位如果不通过招议标方式选择，须报事业部审批。

若通过招议标确定，应严格按《成本控制管理规定》相关要求执行。

（二）工程部、成控部应对勘探进深共同核查与验收，做为勘测费用结算的依据。

（三）工程勘察应在规划方案通过政府审批且场地平整后进行。

（四）工程勘察前应调查、了解场地内及周边的环境状况，避免对场地内地下管线造成破坏。

（五）工程部应全程跟踪勘察作业施工，及时发现并解决存在的问题，确保地质勘察报告真实、准确。

第五条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。

（二）未按上述第四条第

（一）、

（二）项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于400元。

（三）未按上述第四条第（三）项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。

（四）未按上述第四条第（四）、（五）项办理，未造成损失的处相关责任人50-150元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于150元。

第三章设计

第一节初步设计

第一条职责与内容

（一）成控部负责对初步设计概算进行审核。

（二）开发部负责组织初步设计的政府审批。

（三）工程部负责设计过程的跟踪与协调，并对结构选型等影响工程成本的重要环节进行优化和监督。

（四）工程总监组织编制《初步设计任务书》和初步设计优化，负责初步设计的组织与协调。

（五）总经理负责组织初步设计内部评审。

（六）事业部负责《初步设计任务书》和设计成果的审批，并负责设计工作的指导与监督。

第二条流程

规划方案政府审批→编制《初步设计任务书》→事业部审批→进行初步设计→设计质量跟踪→内部评审→设计修改→设计成果内部审批→初步设计政府审批

第三条审批权限

（一）《初步设计任务书》、初步设计内部评审与设计成果的审批权归事业部。

（二）设计费支付的审批按《房地产行业财务管理规定》执行

第四条要求

（一）所有新开发项目均须进行初步设计。

初步设计应在规划方案政府审批后组织实施。

（二）如果初步设计未获得相关政府主管单位的批准，应按内部评审的程序及权限进行修改与审批。

（三）《初步设计任务书》中应明确限额设计要求，保证初步设计概算控制在批准的投资估算之内。

（四）初步设计内部评审：

1、初步设计完成后，总经理应在七个工作日内组织召开内部评审会，评审结果由事业部总工程师及时审批。

2、须邀请项目所在地相关专业的专家参加内部评审，并将图纸等相关资料提前5-10天送交相关人员各一份。

3、工程部须会同营销部门检查方案设计的落实程度，并提出合理化建议。

4、成控部门须审核初步设计概算，检查其限额设计的完成情况。

5、须核对户型、面积、各户型所占比例等指标是否符合项目策划时确定的相应指标。

第五条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人200-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。

（二）未按上述第四条第

（一）、

（二）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。

（三）未按上述第四条第（三）项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于200元。

（四）未按上述第四条第（四）项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/条的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。

第二节施工图设计

第六条职责及内容

（一）工程部负责施工图设计的跟踪与协调，对工程成本有重要影响的设计环节进行优化和监督，负责组织施工图外部审查。

（二）成控部负责组织编制施工图预算。

（三）工程总监负责组织编制《施工图设计任务书》，负责施工图设计全过程的组织、协调与监督，协助总经理组织施工图内部评审。

（四）总经理负责组织当地专家和内部相关人员施工图内部评审。

（五）事业部总工程师负责施工图设计及内部评审的指导与监督，审批《施工图设计任务书》及设计成果。

第七条流程

初步设计政府审批→编制《施工图设计任务书》→施工图设计→设计质量跟踪→设计成果内部评审→设计修改→事业部审批→施工图外部审查

第八条审批权限

（一）《施工图设计任务书》、施工图内部评审及设计成果的审批权归事业部。

（二）设计费支付的审批按《房地产行业财务管理规定》执行

第九条要求

（一）施工图应由原方案设计单位设计，否则，应经事业部批准后按《招（议）标管理规定》进行设计单位招标并签定合同。

（二）《施工图设计任务书》中应明确限额设计要求，保证施工图预算控制在设计合同约定的范围之内。

（三）施工图内部评审：

1、施工图设计完成后，由总经理及时组织当地专家和内部相关人员进行评审，评审结果由事业部总工程师及时审批。

2、内部评审应同时审核其施工图预算，落实限额设计完成情况。

3、应将图纸等相关资料提前5～10天送交相关人员各一份。

（四）在施工图设计过程中，成控部门应同步组织编制施工图预算。

若设计单位提供施工图预算，应及时进行审核。

第十条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。

（二）未按上述第九条第

（一）项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。

（三）未按上述第九条第

（二）、（三）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。

（四）未按上述第九条第（四）项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。

第三节设计变更

设计变更指因工程建设需要，变更工程施工图纸，增加或减少工程量或工程造价的行为。

第十一条职责及内容

（一）工程部负责受理或提出设计变更申请，提出设计变更的可行性和必要性意见，负责设计变更文件的收发和存档，组织设计变更的实施。

（二）成控部负责计算设计变更所引起的变更造价，审核施工单位提交的变更价款的报告，建立设计变更台帐，保存变更资料。

（三）工程总监负责设计变更的可行性、必要性和变更文件的审核，并负责设计变更的协调及监督管理。

（四）总经理负责设计变更的审核、审批（按权限）。

（五）事业部负责设计变更工作的指导、监督与审批（按权限）。

第十二条流程

（一）营销部门要求的设计变更：

营销部申请→工程部审查→总经理会审→事业部营销总监审定方案→设计院出变更方案→成控部计算变更造价→工程总监审核→总经理审核、审批（按权限）→事业部审批→出正式变更文件→办理变更签证的相关手续→变更实施→建立变更台帐→资料归档

（二）其他原因引起的设计变更：

主张人申请→工程部受理并审查→总经理会审→设计院出变更方案→成控部计算变更造价→工程总监审核→总经理审核、审批（按权限）→事业部审批→出正式变更文件→办理变更签证的相关手续→变更实施→建立变更台帐→资料归档

第十三条审批权限

项目

总经理

事业部分管副总

事业部总经理

一般工程

10万元以下

10-20万元

20万元以上

特殊工程

5万元以下

5-10万元

10万元以上

材料设备

5万元以下

5-10万元

10万元以上

备注

1、一般工程：

包括土建、水电安装、土石方等工程。

2、特殊工程：

勘察、设计、监理、弱电、消防、变配电、通风与空调、采暖、钢结构、园林景观、附属等工程项目。

3、表内指标为变更增加金额；减少权限属总经理。

第十四条要求

（一）除基础超深等不可抗力原因外，民用建筑所有变更增加的总造价应控制在该项目总造价的2%以内,工业厂房控制在总价的1%以内。

（二）经审查批准后的施工图，应不作变更。

确须变更，应提出明确合理的原因（因方案或营销策略等的调整、基础超深、设计缺陷以及采用新工艺、新材料、新技术的需要等原因）经批准可做相应的设计变更。

（三）变更超过原设计标准或批准的建设规模时，除应按公司设计变更的流程进行审批，还应及时报规划管理部门和其他有关部门重新审查批准后实施。

（四）所有设计变更应及时审批，须提前14天以书面形式向施工单位发出变更通知，不得影响施工进度。

（五）施工单位应在设计变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，在收到报告后14天内建设单位应确认并回复施工单位，及时办理变更签证手续。

（六）所有设计变更必须事先计算出因变更而引起的工程造价的增减情况。

（七）凡影响外立面效果、建筑平面布局或户型的设计变更均须先按规划方案审批程序审批后，再按本规定执行。

（八）营销部门要求变更引起的成本增加，应在营销收入中相应增加,并办理有关手续。

（九）影响销售和物业管理的变更，应征得销售和物业部门的同意。

（十）应杜绝施工单位以及其他单位擅自进行设计变更的现象，但应认真听取施工单位以及其他单位的合理化建议，以优化设计或节约成本。

（十一）成控部和工程部应分别建立变更台帐，并保管好变更资料。

（十二）工程部应与监理单位及时监督施工单位实施变更，避免造成损失。

第十五条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。

（二）未按上述第五条第

（一）项进行增加变更造价控制，按超过控制部分的3%进行处罚。

（三）未按上述第十四条第

（二）、（三）项办理，未造成损失的处相关责任人100-500/项元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。

（四）未按上述第十四条第（四）、（五）、（六）项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。

（五）未按上述第十四条第（七）、（八）、（九）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。

（六）未按上述第十四条第（十）、（十一）、（十二）项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。

第四章监理

依据工程项目的不同特点，可实行联合监理或社会监理的监理方式。

联合监理是指监理单位只派总监理工程师，其他监理人员均由房地产公司配备的监理方式。

第一条职责及内容

（一）工程部负责监理工作的检查、监督与协调，督促监理工程师全程实施“三控二管一协调”，并对日常监理工作进行管理。

（二）工程总监负责提出监理方式，审核监理规划和监理实施细则，审核向施工单位发出的各种监理函件，审核总监理工程师签发的工程开工、停工、复工令，审核监理公司批准的工程进度、质量等控制文件，审核监理公司批准的工程计量书，并负责监理费用支付的审核。

（三）总经理负责合同的签订、审核监理方式、审批监理费用支付。

（四）事业部负责监理工作的指导、监督，监理方式的审批。

第二条流程

确定监理方式→选择监理单位（按招议标管理办法）→签定委托监理合同→监理行为的监督管理→监理费用支付→监理工作的总结评价

第三条审批权限

（一）监理单位的入围和监理费用的支付由总经理审批。

（二）监理单位的确定按《招（议）标管理办法》执行。

（三）监理方式的确定由事业部审批。

第四条要求

（一）采用何种监理方式应由房地产公司提出书面方案，报事业部审批后执行。

（二）监理单位单独的签证不得作为结算的依据，须按本规定第五章第五节的相关规定执行。

（三）监理工作应在施工图设计阶段开始介入。

（四）应在监理委托合同和施工合同中明确监理单位和监理工程师的职权与责任，杜绝监理单位及人员在受权范围外行使职权的现象。

（五）应坚决制止施工单位不正常招待公司人员和监理人员消费的行为，避免与施工单位相互串通损害公司利益。

（六）应及时指出和纠正监理单位未按合同约定履行职责的行为，必要时应采取更换监理单位或监理人员的有力措施。

（七）应定期参加监理例会，及时审核监理日志、监理报表、工程质量检验评定记录，以及各项技术、经济签证等。

（八）应积极采纳工程监理单位的合理化建议，最大程度的控制工程成本。

（九）工程总监应及时对工程监理单位的工作进行总结和评价。

第五条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。

（二）未按上述第四条第

（一）、

（二）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。

（三）未按上述第四条第（三）项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。

（四）未按上述第四条第（四）、（五）、（六）项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。

（五）未按上述第四条第（七）、（八）项办理，未造成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担1-10%，且最少不低于100元。

（六）未按上述第四条第（九）项办理的，处相关责任人200元的罚款。

第五章施工

第一节施工准备

第一条职责与内容

（一）工程部负责调查地下、地上障碍物的状况，编制处理方案、监督方案实施。

组织落实施工场地准备工作，组织图纸会审及设计交底。

（二）工程总监负责检查、协调、监督开工前的各项施工准备工作，并审核开工报告。

（三）开发总监负责政府职能部门的证件办理，协调政府职能部门的关系。

（四）总经理负责监督、检查前期、工程等部门工作，解决影响工程开工的重要问题，审批开工报告。

（五）事业部全面监督、指导开工前施工准备工作。

第二条流程

地下、地上障碍物调查与处理→完成“三通一平”工作→完成临建设施的搭建→完成设计交底、图纸会审→取得施工许可证→施工单位开工申请→监理单位审查→工程总监审核→总经理审批

第三条审批权限

开工报告的审批权限归总经理。

第四条要求

（一）施工场地准备工作应在规划方案政府审批后及时进行（其中场地平整可在项目立项审批后进行），应在开工前完成，不得影响施工单位进场及开工。

（二）项目开工应满足：

施工现场条件具备、施工图设计完成、完成政府职能部门规定的报批报建手续。

因情况特殊急需开工的，应报事业部批准。

（三）在项目开工前，房地产公司应对地上、地下障碍物进行全面调查，核实障碍物的产权所有人，并采取相应处理措施。

确定是地下文物的应向文物管理部门报告，并采取保护措施。

（四）施工场地准备工作应做好如下事项：

1、拟定土石方调配方案，完成场地平整。

2、落实解决外部供水、供电在场地内的接口以及接至市政的雨污水口。

3、落实场地内至市政道路的道路及出口位置。

4、与规划部门联系，取得场地水准点、坐标控制点，并加以保护。

与施工单位做好各控制点的交接。

（五）设计交底、图纸会审等工作须在开工前一周进行。

（六）须组织施工单位认真审核图纸，按要求做好记录，于会审时间至少前3天转交设计院。

第五条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。

（二）未按上述第四条第

（一）、

（二）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于300元。

（三）未按上述第四条第（三）、（四）、（五）、（六）项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。

第二节工程进度管理

第六条职责与内容

（一）工程部组织编制阶段性进度计划，负责工程进度计划实施过程的检查与监督。

（二）工程总监负责审核阶段性进度计划及总进度计划，制定进度调整计划，审批专项工程计划。

（三）总经理负责审批阶段性进度计划及进度调整计划。

（四）事业部负责项目总进度计划的审批及计划实施过程的指导与监督。

第七条流程

（一）计划控制流程：

工程总工期的确定→计划（总进度计划和阶段性进度计划）编制→监理单位、工程部审查→工程总监审核、审批（按权限）→总经理审批（按权限）→事业部审批→计划实施过程的监控→计划调整与审批→调整后计划实施过程的监控

（二）增加工期签证流程：

施工单位申报→监理单位、工程部审查→成本控制部审核→工程总监审核→总经理审批→成本控制部、工程部分别建立台帐并存档

第八条审批权限

（一）专项工程计划由工程总监审批。

（二）阶段性进度计划、增加工期签证由总经理审批。

（三）总进度计划由事业部审批。

第九条要求

（一）总进度计划的工期应满足施工合同确定的工期要求。

（二）任何人不得随意对外签证及口头承诺工期顺延。

（三）应经常检查工程的行象进度并与阶段性进度计划进行比较，以及时发现并解决进度滞后的情况。

（四）房地产公司每月5日前必须向事业部报送上月进度完成情况以及本月进度计划。

（五）施工单位的一般工期签证申请（如停水、停电等），应在3个工作日内回复，重要且复杂的工期签证申请（如变更、甲供材料原因等）应在7个工作日内回复。

第十条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。

（二）未按上述第九条第

（一）、

（二）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于300元。

（三）未按上述第九条第（三）项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担1-10%，且最少不低于200元。

（四）未按上述第九条第（四）项办理，处相关责任人100元的罚款。

（五）未按上述第九条第（五）项办理，每延迟一天处相关责任人50元的罚款。

第三节工程质量管理

第十一条职责与内容

（一）工程部负责施工过程中质量的检查与监督，组织分项、分部工程质量的检查与验收，编制质量缺陷的整改方案并监督实施。

（二）工程总监负责工程质量全过程的监督、检查与管理，组织单位工程和专项工程的竣工验收，审批质量缺陷的整改方案，组织编制重大质量问题及质量事故的处理方案。

（三）总经理负责工程质量的监督、协调及管理。

（四）事业部负责工程质量工作的指导、检查与监督，审批重大质量问题及质量事故的处理方案，组织重大质量问题及质量事故的处理。

第十二条流程

（一）工程质量控制流程：

过程质量跟踪检查→过程质量缺陷整改→申请工程验收→组织验收→验收发现的问题整改→质量评定

（二）重大质量问题及质量事故处理流程：

发生问题及事故→按规定上报→组织现场调查→分析原因→制定处理方案→按权限审批→组织实施→追究责任→组织索赔→资料归档

（三）材料设备质量控制流程：

材料设备进场申报→进场验收及抽样送检→合格批复→投入安装、使用→资料归档

第十三条审批权限

（一）分项、分部工程检验评定由工程部经理审批。

（二）单位工程竣工验收、质量缺陷的整改方案由工程总监审批。

（三）重大质量问题及质量事故的处理方案由事业部审批。

第十四条要求

（一）竣工验收后半年内，由施工单位负责质量返修的比例控制在工程结算总额的1.5%以内，房地产公司责任负责返修的比例控制在工程结算总额的0.1%以内。

一年内由施工单位负责质量返修的比例控制在工程结算总额的3%以内，房地产公司责任负责返修的比例控制在工程结算总额的0.3%以内。

项目目标结算应留存15%，待竣工验收满一年时兑现。

（二）应确保重大质量事故为零。

（三）对不具备资质或不胜任承担相应工程施工任务的施工单位或个人，须及时提出终止施工合同或更换施工人员的处理措施。

（四）切实做好每道工序间的交接验收，上道工序施工质量不合格，决不允许进入下道工序的施工。

（五）实行巡检制度：

1、各工序施工过程中，应核查施工单位是否按规范要求施工，监督监理单位是否尽职。

2、工程部责任工程师应保证每天至少一次以上的例行巡检，夜间有实质性施工作业的，须另加一次巡检或旁站。

工程部经理每周至少三次以上的例行巡检，工程总监每周至少一次以上的例行巡检。

3、每次例行巡检必须做好记录备查。

（六）对隐蔽工程、关键工序等应监督监理人员全程旁站监理，工程部责任工程师应陪同旁站监督，不得随意离开现场。

第十五条罚则

（一）未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。

（二）竣工验收后半年内（一年内），由施工单位负责质量返修的比例控制在工程结算总额的1.5%（3%）以内，超过部分处罚2-5%，节约部分奖3-6%；建设单位负责返修的比例控制在工程结算总额的0.1%（0.3%）以内，超过部分处罚4-8%，节约部分奖8-12%。

（三）未达到上述第十四条第

（二）项要求，造成损失的由相关责任人承担1-15%。

（四）未按上述第十四条第（三）、（四）项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。

（五）未按上述第十四条第（五）、（六）项办理，未造成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于100元。

第四节材料设备管理

第十六条职责与内容

（一）工程部负责组织编制甲供材料设备需用，落实甲供材料设备的进场，负责所有进场材料设备的检查验收。

（二）成控部负责进行甲供材料设备费用计算，对甲供材料设备建立台