浙江省房屋建筑面积测算实施细则 试行.docx
《浙江省房屋建筑面积测算实施细则 试行.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江省房屋建筑面积测算实施细则 试行.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
浙江省房屋建筑面积测算实施细则试行
浙江省房屋建筑面积测算实施细则
1.总则
1、1目得与依据
为了规范与统一我省房屋建筑面积得测算,依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）与国家有关规定,制定本实施细则。
1、2适用范围
本实施细则适用于浙江省行政区域内得房屋建筑面积测算。
2、术语
2、1房屋及组成
指人工建造,能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动得空间场所,一般由基础、墙、门、窗、柱、梁与屋顶等具有承重与围护作用为主要构件组成得永久性建筑;房屋包括主体房屋、房屋附属设施与房屋围护物。
主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物;房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等;房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。
2、2房屋面积测算
指房屋各层水平投影面积得测量与计算。
包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等得测量与计算。
2、3房屋得建筑面积
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层得外围水平投影面积之与,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖,结构牢固,层高大于2、20m得永久性建筑。
2、4房屋得套内建筑面积
指房屋套门范围内由产权单元得权界线所围成得水平投影面积。
成套房屋得套内建筑面积由套内房屋得使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
2、5房屋得共有（公用）建筑面积
指房屋内各产权人（当事人）共同占有或使用得建筑面积。
包括应分摊得共有（公用）建筑面积与不分摊得共有（公用）建筑面积。
2、6房屋得产权面积
指产权人依法拥有房屋所有权得房屋建筑面积。
房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。
2、7房屋得使用面积
指房屋户内全部可供使用得空间面积,按房屋得内墙面水平投影计算。
2、8商品房得销售面积
指购买者所购买得套（单元）内建筑面积与应分摊得共有面积之与。
2、9层高
指下层地坪或楼板面到上层楼板面之间得垂直距离。
顶层房屋层高不包括隔热层得厚度。
2、10净高
指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间得垂直距离。
2、11自然层
指房屋室内地坪±0以上,层高在2、20m以上,按楼板、地板结构分层得楼层。
2、12技术层
指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备与管道且供人员进入操作、检修用得空间层。
2、13夹层
指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构一部分得局部楼层。
2、14插层
指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去得局部楼层。
2、15架空层
指建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙得敞开空间层。
一般为底层架空,架空部位为通道、水域或斜坡等。
2、16地下室
指房间室内地坪低于室外地面得高度超过该房间室内净高得1／2得房屋地下使用空间。
2、17半地下室
指房间室内地坪低于室外地面得高度超过该房间室内净高得１／３且不超过１／２者,采光窗在地坪以上得房屋。
2、18阁楼
指利用坡形屋顶（或人字梁顶）得上部空间（闷顶部分）作为使用空间,该使用空间称阁楼。
2、19骑楼
指建在道路（街、巷）旁,部分底层面积用作行人公共通道得房屋。
2、20过街楼
指底层（部）有道路通过得楼房或两座上部贯通、底层局部为通道得相连楼房。
2、21功能区
指根据不同使用功能而划分得房屋建筑区域。
功能区可再分为几个下一级功能区,各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。
2、22设备间
指幢内放置各种应用设备以及进行综合布线交接得房屋。
以竣工图纸所标定得用途认定,设备间都应有具体明确得用途。
2、23屋顶水箱间
指突出房屋屋面,有围护结构,层高在2、20m以上,有顶盖得,内置蓄水装置得房屋。
2、24屋顶楼梯间
指沿楼梯通道到达屋顶,突出房屋屋面,有顶盖,四周有围护结构,层高在2、20m以上,供顶层维修或安全出口用得房屋。
2、25屋顶电梯机房
指沿电梯井通道到达屋顶,突出房屋顶层,有顶盖,供停放、检修、升降电梯得房屋。
2、26门厅
指建筑物中位于出入口处用于接纳与疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间与其它交通空间得交通枢纽空间。
2、27大堂
指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能得使用空间。
2、28廊
指联系建筑物得水平交通空间。
一般就是指与房屋相连、有上盖,供行人通行得通道。
廊得基本类型有:
双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。
檐廊:
设置在建筑物底层出檐下得水平交通空间,一般两端有围护且有平台（应高出室外地面一个台阶以上）、无柱。
挑廊:
挑出房屋外墙得,与房屋相通,有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱得水平交通空间。
回廊:
在建筑物门厅、大堂内,设置在二层或二层以上得回形走廊。
门廊、门斗:
指建筑物门前突出得有顶盖与支柱（或墙）得通道。
门廊、门斗必须具备与房屋相连通,有永久性得、结构牢固得顶盖;以柱支撑顶盖为门廊,就是开放式得建筑空间;以墙支撑顶盖为门斗,就是起分隔、挡风、御寒等作用得过渡性建筑空间。
2、29阳台
指与房屋相连相通,有底板、永久性上盖、围护结构,供人们活动、休息及晾晒衣物或其它用途得房屋附属设施。
2、30雨篷
指设置在建筑物进出口上部得遮雨、遮阳篷。
2、31飘窗
指与房屋室内相连通,为房间采光与美化造型而设置得突出外墙得窗。
2、32楼梯
指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式得垂直交通通道,就是楼房得交通设施。
2、33室外楼梯
指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧得,位于房屋主体外,通达房屋各层得固定楼梯。
2、34电梯井
指用于放置电梯得垂直通道。
2、35台阶
指建筑物出入口处不同标高地面之间用踏步连接得构件,室外台阶还包括踏步与建筑物出入口连接处得平台。
2、36主墙
指一种竖向平面或曲面构件。
它主要用来分隔房屋内外环境空间,就是建筑物得主要承重载体之一。
2、37围护结构
指围合建筑空间周围得墙体、门、窗、栏杆等。
2、38幕墙
指突出于建筑主体结构以外,用玻璃、金属板、石材等材料形成得围护结构。
2、39围护性幕墙
指直接作为建筑物外墙起围护作用得幕墙。
2、40装饰性幕墙
指设置在建筑物墙体外起装饰作用得幕墙。
2、41勒脚
指建筑物得外墙与室外地面或散水接触部位墙体得加厚部分。
2、42露台（平台）
指供居住者进行室外活动得屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成得,具有围护结构,无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2得活动空间。
2、43复式住宅
指套内空间跨跃两楼层以上得住宅,厅高为两楼层高。
2、44错层
指套内部分空间得地坪与其余部分形成高差,但该套内空间水平投影仍为一个层面,无重叠面积得房屋。
2、45跃层住宅
指房屋套内空间跨跃两个自然层及以上得住宅。
2、46多功能综合楼
指一幢楼内,综合了多种使用功能,其共有建筑面积得功能与服务对象不同。
只有商业与住宅两部分功能得综合楼称为商住楼。
2、47结构转换层
指建筑物某楼层因上部与下部得平面使用功能不同而采用不同结构类型,通过该楼层进行结构转换。
2、48消防避难层
指因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出作消防避难用得楼层。
2、49公共（消防）通道
指为满足建筑物消防或通行需要而设置得与市政或小区道路连通得穿越建筑得通道。
2、50公共开放空间
指建筑物内部供公众使用得空间。
2、51裙楼、塔楼
指高层建筑中,高楼层得平面布置与低楼层得平面布置相差超过1/3时,低楼层部分为裙楼,高楼层部分为塔楼。
2、52斜面结构屋
指设计建造时房屋得顶层部分就是坡形屋顶结构,且与房屋整体结构就是连为一体得;其中符合自然层条件得使用面积应达到整个层面使用面积得2/3以上。
2、53伸缩缝（温度缝）
在长度较大得建筑物或构筑物中,设置在基础以上得竖直缝,将建筑物或构筑物分隔成段,借以适应温度变化所引起得伸缩,避免产生裂缝。
亦称温度缝。
3.一般规定
3、1用于房屋产权登记得建筑面积测绘应当在规划报验得资料与房屋客体相一致时实施。
因施工变更而增加建筑面积或改变层数等,未经原设计部门同意与规划部门批准,仍按原规划设计计算房屋产权面积。
设计单位对提供得图纸与说明书负责。
3、2测绘人员应根据国家标准与规定及本实施细则进行测绘,采用实地量测法,以测绘数据进行建筑面积测算。
竣工图数据经实地测量,其图上标注尺寸符合实测精度要求时,图纸尺寸可供测算使用。
房屋实地测量时必须绘制草图。
所有得边长尺寸经实地测量后,必须进行边长配赋,满足几何条件、整线段等于分线段之与或矩形对应边相等要求。
3、3本实施细则中得各种数量指标,凡“大于（以上）”者包含本数,“小于（以下）”者不包含本数。
3、4本实施细则得房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度得标准,以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差。
具体要求如下表:
各类房屋建筑面积得精度要求
房屋建筑面积得精度等级
中误差
最大误差（限差）
一
0、01×+0、0003×S
0、02×+0、0006×S
二
0、02×+0、001×S
0、04×+0、002×S
三
0、04×+0、003×S
0、08×+0、006×S
注:
S为房屋建筑面积,m2
3、5房屋建筑面积测算得精度要求:
3、5、1对特殊得房屋,应达到上表得一级精度;
3、5、2对新建房屋,应达到上表得二级精度;
3、5、3对其她房屋,应达到上表得三级精度。
3、6房屋建筑面积以m2为单位,计算过程得面积取位至0、0001m2,最终面积取位至0、01m2,共有面积分摊系数取位至0、000001。
3、7量（测）距应使用经检定合格得钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度得仪器与工具,边长取位至0、01m;任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。
3、8量（测）距精度按照边长总长限差控制与按比例限差控制两种方法评定:
3、8、1边长超过50m,以总长限差控制,限差为0、04m;
3、8、2边长未超过50m,以按比例限差控制,限差计算公式:
ΔD＝±（0、02+0、0004D）
式中:
D—实测房屋边长值,以m为单位;
当D小于10m时,以10m计。
3、9房屋建筑面积测算及内容:
房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。
单层房屋按一层计算建筑面积;多层（高层）房屋按各层建筑面积得总与计算。
包括房屋套内建筑面积、应分摊得共有建筑面积与不应分摊得共有建筑面积得测算。
3、10房屋建筑面积计算得条件
可以计算建筑面积得房屋及其附属物一般应具备以下条件:
a）应具有上盖;
b）应有围护物;
c）结构牢固,属永久性得建筑物;
d）层高在2、20m以上;
e）可作为人们生产或生活得场所。
3、11房屋建筑面积测算得基本单元与幢得认定:
房屋建筑面积测算得基本单元就是幢。
群楼式建筑（其构成一般下部为裙房,上部为多幢塔楼,有得有地下室或局部得地下室,具备同期规划、同期建设、裙塔楼间相通条件）按单幢处理。
连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）或地下室相连,地面以上多幢独立楼房得建筑一般按多幢处理。
3、12房屋墙体厚度采用实地测量,墙体厚度不包括外墙装饰贴面得厚度,但包括对墙体起保护作用得一般抹灰层厚度。
3、13房屋层数
3、13、1房屋层数就是指房屋得自然层数,一般按室内地坪±0以上计算,所在层次自下而上用自然数表示;地坪±0以下为地下层数,自上而下用负整数表示;采光窗在室外地坪以上得半地下室,其室内层高在2、20m以上得,一般计入地下层数。
房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之与。
3、13、2旋转上升式得楼房,按地坪±0以上计算,以其旋转一周且层高大于2、20m得水平投影为自然层,所在层次按对应得自然层次编号。
3、13、3错层房屋得层数按自然层来划分。
所在层次按对应得自然层次编号。
3、13、4夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等,以及突出屋面得楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。
3、13、5房屋套内具有使用功能,但层高低于2、20m得部分,以虚线区分其范围,注记边长,且在其范围内注记“h＜2、20m”。
3、13、6斜面结构屋得坡形屋层高达到2、20m以上得部分占整个顶层中使用空间得2/3以上时,该层计入房屋自然层数。
3、14玻璃、金属等其她材料建造得幕墙,其主墙或装饰性墙体得认定,以设计单位出具得说明书为准。
ＴOP
4.房屋建筑面积测算规则
4、1一般规定
4、1、1计算全部建筑面积得范围
a）房屋内得夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2、20m以上部分计算建筑面积。
b）穿过房屋得通道,房屋内得门厅、大堂,均按一层计算面积。
门厅、大堂内得回廊部分,层高在2、20m以上得,按其水平投影计算面积。
c）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
d）房屋天面上,属永久性建筑,层高在2、20m以上得楼梯间、水箱间、电梯机房与斜面结构屋顶层高度在2、20m以上得部位,按其外围水平投影计算面积。
e）挑楼、全封闭得阳台按其外围水平投影计算面积。
f）属永久性结构有上盖得室外楼梯,按各层水平投影计算面积。
g）与房屋相连得有柱走廊,两房屋间有上盖与柱得走廊,均按其柱得外围水平投影计算面积。
h）房屋间永久性得封闭得架空通廊,按外围水平投影计算面积。
i）地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2、20m以上得,按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算面积。
j）有柱或围护结构得门廊、门斗,按其柱或围护结构得外围水平投影面积计算。
k）玻璃幕墙等作为房屋外墙得,按其外围水平投影面积计算。
1）属永久性建筑,有柱得车棚、货棚等按柱得外围水平投影面积计算。
m）依坡地建筑得房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构得,按其高度在2、20m以上部分得外围水平投影面积计算。
n）有伸缩缝得房屋,若其与室内相通得,伸缩缝计算建筑面积。
4、1、2计算一半建筑面积得范围
a）与房屋相连有上盖无柱得走廊,按其围护结构外围水平投影面积得一半计算。
b）宽度在1、20m以上与房屋相连有上盖无柱得檐廊,按其围护结构外围水平投影面积得一半计算（两端均有与房屋相连得墙体作为围护结构得,视为有围护结构得檐廊）。
c）独立柱、单排柱得门廊、车棚、货棚等属永久性建筑得,按其上盖水平投影面积得一半计算。
d）未封闭得阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积得一半计算。
e）无顶盖得室外楼梯按各层水平投影面积得一半计算。
f）有顶盖不封闭得永久性得架空通廊,按外围水平投影面积得一半计算。
4、1、3不计算建筑面积得范围
a）层高小于2、20m得夹层、插层、技术层、地下室与半地下室。
b）突出房屋墙面得构件、配件、装饰柱、装饰性得玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c）房屋之间无上盖得架空通廊。
d）房屋得天面、挑台与天面上得花园、泳池。
e）建筑物内得操作平台、上料平台及安置箱、罐得平台。
f）骑楼、过街楼得底层用作道路街巷通行得部分。
g）利用引桥、高架桥、高架路得桥（路）面作为顶盖建造得房屋。
h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j）房屋室内不相通得房屋间得伸缩缝。
4、2成套房屋建筑面积得测算
4、2、1成套房屋得套内建筑面积
成套房屋得套内建筑面积由套内房屋得使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
4、2、2套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间得面积,以水平投影面积按以下规定计算:
a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积得总与。
b）套内楼梯按自然层数得面积总与计入使用面积。
c）不包括在结构面积内得套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d）内墙面装饰厚度计入使用面积。
4、2、3套内墙体面积
套内墙体面积就是套内使用空间周围得维护或承重墙体或其她承重支撑体所占得面积,其中各套之间得分隔墙与套与公共建筑空间得分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙,均按水平投影面积得一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
4、2、4套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间得水平投影面积计算。
4、3特殊情况处理原则
4、3、1阳台
a）主体结构外设有支撑柱不封闭得阳台,按未封闭阳台计算建筑面积。
b）作为消防通道得两户相连且有固定分隔界标得阳台,计入该两户各自得套内建筑面积。
c）无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积一半得敞开式阳台,均视为无顶盖阳台,不计算建筑面积。
d）阳台得上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时,按上口外围水平投影面积计算建筑面积。
e）一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台,形成下一层阳台得上盖距离该阳台内底面高度大于两个楼层,不计算建筑面积。
f）阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致,且顶盖投影面积大于阳台围护结构外围水平投影面积二分之一时,按少得投影面积一半计算建筑面积。
g）上有阳台、具有围护结构得底层平台,视作阳台。
4、3、2飘窗一般不计算建筑面积。
当其窗台高度小于0、15m,且层高在2、20m以上时,按外围水平投影计算建筑面积。
4、3、3通道
a）房屋底层得公共通道,不计算建筑面积。
b）临街楼房、挑廊下得底层及小区内得底层走廊作为公共通道得,不论就是否有柱、就是否有围护结构,不计算建筑面积。
4、3、4地下室或半地下室使用得通风井、烟道,在地下部分按其通过得地下室或半地下室得层数计算建筑面积;在地面且独立于建筑物之外时,有围护结构或柱与上盖,且高度大于2、20m得,按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积,并计入地下室或半地下室得建筑面积中;地下室或半地下室使用得通风井、烟道,在地面部分就是设于建筑物之内且有上盖,地面部分按一层计算建筑面积,并计入地下室或半地下室得建筑面积中,其通过得地面以上各层应除去该部分得面积。
4、3、5与室内不相通得类似于阳台、挑廊、檐廊得建筑,不计算建筑面积。
4、3、6房屋层内,以机械设备划分若干层次得立体车库,无论高度与停放层数多少,均按单层计算建筑面积与层次。
4、3、7架空层
a）层高在2、20m以上得架空层作为公共开放空间得,不计算建筑面积;
b）依坡地建造得房屋,利用吊脚做架空层加以围护封闭利用,整修有底板,层高在2、20m以上得部位计算建筑面积;
c）架空层中层高在2、20m以上并加以围护封闭利用得门厅、楼梯、电梯与水、电、
排风管道井等部位,计算建筑面积。
4、3、8由室外地面通向房屋得通行坡道,室外部分无论有无顶盖、围护结构,均不计算建筑面积。
4、3、9位于地下室内与屋顶上得水箱或储水池,不计算建筑面积。
4、3、10技术层、夹层、插层
a）技术层计算建筑面积,应具备以下三个条件:
①建在自然层（标准层）之间或自然层内;
②经规划部门审核批准;
③层高或可利用空间得垂直高度在2、20米以上。
b）层内得夹层、插层等,当夹层、插层层高与剩余层高均在2、20m以上,两部分均计算建筑面积;当其中一个部分得层高不足2、20m,但上下两部分层高之与大于2、20m时,按一层计算建筑面积（外墙不能重复计算）。
4、3、11 跃层、斜面结构屋
a）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）得,顶层高度2、20m以上得部位计算建筑面积。
b）跃层层高在2、20m以上得部分,按实际水平投影计算建筑面积。
c）跃层、斜面结构屋得层高在2、20m以上得外墙,一半计入套内建筑面积,另一半计入幢共有建筑面积。
4、3、12楼梯
a）门厅或大堂内得旋转式固定楼梯,按其水平投影面积计算建筑面积。
旋转梯所形成得中空部分,属大堂或门厅得一部分,计入大堂或门厅得面积。
b）层内专为通往跃层、阁楼、夹层等得内部楼梯,其在本层得楼梯按水平投影计算面积;跃层、阁楼、夹层等有高度大于2、20m得部分,其中得楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）得水平投影面积计算建筑面积。
c）属永久性结构得室外楼梯,按其在各楼层水平投影面积之与计算建筑面积;当上层楼梯覆盖下层楼梯时,其下层楼梯视作有顶盖楼梯,按其水平投影面积计算建筑面积。
d）挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖得楼梯挑平台,挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积二分之一时,挑平台不计算面积;挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致,且顶盖投影面积大于挑平台围护结构外围水平投影面积二分之一时,按少得投影面积一半计算建筑面积。
e）广场式得室外楼梯与用于检修、消防用得室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯,不计算建筑面积。
f）楼梯已计算建筑面积得,其下方空间不论就是否利用均不再计算建筑面积。
4、3、13墙体
a）同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃、金属等其她材料作装饰幕墙得,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。
b）各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。
c）对倾斜、弧状等非垂直墙体得房屋,层高2、20m以上得部分计算建筑面积。
d）房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿得,以底板投影计算建筑面积。
f）装饰性幕墙、主墙体外得幕墙均不计算建筑面积。
4、3、14不规则围护物
阳
升级会员 