注册会计师考试《税法》考点强化练习001.docx
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注册会计师考试《税法》考点强化练习001
知识点：
应纳税额的计算
2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。
该公司应缴纳土地增值税（）万元。
A.0
B.14.16
C.46.39
D.92.78
正确答案：
A
试题解析：
（1）扣除项目金额合计=1900+1900×8%+2500×5%×（1+7%+3%）+2500×0.05%=2190.75（万元）；
（2）增值额=2500-2190.75=309.25（万元）；（3）增值率=309.25÷2190.75×100%=14.12%；（4）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以该公司应缴纳的土地增值税为0。
知识点：
扣除项目的金额
下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用说法中，正确的是（）。
A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除
B.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数
C.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算扣除项目金额时，代收费用可以从收入中扣除
D.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数
正确答案：
D
试题解析：
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
知识点：
申报和缴纳
根据土地增值税的有关规定，非房地产开发公司应自签订转让房地产合同之日起（）日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。
A.3
B.7
C.10
D.15
正确答案：
B
试题解析：
房地产开发公司以外的纳税人应自签订转让房地产合同之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。
知识点：
申报和缴纳,申报和缴纳
自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在（）的主管税务机关申报缴纳土地增值税。
A.纳税人居住地
B.纳税人户籍所在地
C.纳税人工作单位所在地
D.房地产坐落地
正确答案：
D
试题解析：
自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
知识点：
清算时相关问题的处理
对于符合土地增值税清算条件的项目，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算且主管税务机关确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起（）日内办理清算手续。
A.30
B.60
C.90
D.180
正确答案：
C
试题解析：
对于符合土地增值税清算条件的项目，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算且主管税务机关确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
知识点：
扣除项目的金额
位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。
已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%。
该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（）万元。
A.2323
B.2635
C.2723
D.3135
正确答案：
D
试题解析：
（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1／2=1000（万元）；
（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1／2=1300（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=4500×5%×（1+5%+3%）=243（万元）；（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。
知识点：
扣除项目的金额
位于市区的某房地产开发公司，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计5000万元，当年占用60%的土地面积用于开发写字楼。
开发期间发生开发成本4000万元；发生利息费用200万元（其中能提供金融机构的贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊的利息支出为150万元、其余的50万元为向某大型工业企业借款的利息支出）。
10月，房地产开发公司将写字楼全部对外销售，签订销售合同，取得收入20000万元。
已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为最高限额比例。
则该房地产开发公司在计算应缴纳的土地增值税时，准予扣除项目金额合计数为（）万元。
A.6750
B.8600
C.10000
D.12500
正确答案：
C
试题解析：
（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=5000×60%=3000（万元）；
（2）可以扣除的房地产开发成本=4000（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=150+（3000+4000）×5%=500（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=20000×5%×（1+7%+3%）=1100（万元）；（5）加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=3000+4000+500+1100+1400=10000（万元）。
知识点：
转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
2013年5月，位于县城的某工业企业转让一栋2年前购置的办公楼，签订销售合同，取得销售收入300万元；因无法取得评估价格，经当地税务机关确认，按照购房发票金额计算扣除项目，企业提供的购房发票上注明价款100万元，购房日期为2011年4月5日，企业在购置办公楼时按照规定缴纳契税3万元，可以提供契税完税凭证；该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。
A.52.82
B.64.22
C.69.43
D.157.25
正确答案：
C
试题解析：
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
扣除项目金额合计=100×（1+5%×2）+3+（300-100）×5%×（1+5%+3%）+300×0.5‰=123.95（万元）；增值额=300-123.95=176.05（万元）；增值率=176.05÷123.95×100%=142.03%，适用税率50%，速算扣除系数为15%；应纳土地增值税=176.05×50%-123.95×15%=69.43（万元）。
知识点：
扣除项目的金额
某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，企业对外销售了70%的写字楼、20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。
则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（）万元。
A.651
B.693
C.770
D.837
正确答案：
D
试题解析：
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。
知识点：
转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
2013年5月，位于市区的某房地产开发企业转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得收入500万元；经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为600万元，成新度折扣率为五成。
该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。
A.51.68
B.51.75
C.52.51
D.52.63
正确答案：
C
试题解析：
扣除项目金额合计=600×50%+500×5%×（1+7%+3%）+500×0.5‰=327.75（万元）；增值额=500-327.75=172.25（万元）；增值率=172.25÷327.75×100%=52.56%，适用税率40%，速算扣除系数为5%；应纳土地增值税=172.25×40%-327.75×5%=52.51（万元）。
知识点：
土地增值税
下列行为中，不属于土地增值税的征税范围的是（）。
A、房地产的继承
B、个人之间互换自有居住用房地产
C、房地产的出租
D、房地产抵押期满，转让的
【正确答案】C
【答案解析】选项C，房地产的出租没有发生房地产产权的转让，不征收土地增值税的。
根据土地增值税的有关规定，关于房地产转让的说法，正确的是（ ）。
A、以分期收款方式转让房产的，根据实际的收款日期确定纳税期限
B、以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税
C、因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关备案
D、纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起15日内到房地产所在地主管税务机关备案
【正确答案】C
【答案解析】选项A，以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限；选项B，以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税；选项D，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。
某市外资工业企业2012年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，签订了产权转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
该单位的转让行为应缴纳土地增值税额（ ）万元。
A、380.1
B、381
C、389.1
D、470.1
【正确答案】A
【答案解析】扣除项目金额＝1000＋3000＋（1000＋3000）×10%＋6000×5%×（1+10%）＋6000×0.5‰＝4733（万元）
增值额＝6000－4733＝1267（万元），增值率＝1267÷4733×100%＝26.77%，适用税率30%
应纳税额＝1267×30%＝380.1（万元）。
2012年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费60万元，转让该土地时缴纳相关税费156万元。
该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。
A、173.5
B、250
C、257.5
D、482.8
【正确答案】D
【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的计算。
未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
可扣除项目=1200+60+156=1416（万元），增值额=2800-1416=1384（万元）
增值率=1384÷1416=97.74%，增值额=1384×40%-1416×5％=482.8（万元）
某市国有企业2010年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。
2012年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。
办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）万元。
A、400
B、1485
C、1490
D、200
【正确答案】B
【答案解析】评估价格＝12000×70%＝8400（万元），
税金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元），
增值额＝10000－8400－115＝1485（万元）
知识点：
土地增值税
2012年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元（不含印花税）。
已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。
该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％。
该公司应缴纳土地增值税（）万元。
A、0
B、133.5
C、142.5
D、292.5
【正确答案】A
【答案解析】收入总额＝4000（万元），扣除项目金额＝1600＋900＋（210－30）＋（1600＋900）×5％＋220＋（1600＋900）×20％＝3525（万元）；增值额＝4000－3525＝475（万元），增值率＝475÷3525×100％＝13.48％<20％，所以免税。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
计算土地增值税时，下列费用不准予从收入总额中扣除的是（ ）。
A、建房贷款超期支付的利息
B、开发小区的供电、供水支出
C、出售旧房过程中的评估费用
D、开发间接费用
【正确答案】A
【答案解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的供电、供水支出和开发间接费用作为房地产开发成本扣除。
某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。
经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。
该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。
A、21
B、30
C、51
D、60
【正确答案】A
【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的计算。
可扣除项目=800×50%+30=430（万元），增值额=500-430=70（万元）
增值率=70÷430×100%=16.28%，应纳土地增值税=70×30%=21（万元）
某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。
该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。
A、73.5
B、150
C、157.5
D、300
【正确答案】C
【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的计算。
未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
可扣除项目=1200+40+35=1275（万元），增值额=1800-1275=525（万元）
增值率=525÷1275×100%=41.18%，土地增值税=525×30%=157.5（万元）
某房地产开发企业开发一个房地产项目并销售，取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元，能提供贷款证明，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；计算土地增值税时该企业允许扣除的房地产开发费用为（）万元。
A、400
B、350
C、650
D、750
【正确答案】C
【答案解析】该企业允许扣除的房地产开发费用＝（400－100）+（1000+6000）×5％＝650（万元）
知识点：
土地增值税
以下关于土地增值税清算相关问题的处理正确的有（）
A、土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以税务机关核定的金额确认收入
B、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，不需要调整至财务费用中计算扣除
C、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除
D、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
E、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权支付的金额”中扣除
【正确答案】DE
【答案解析】土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所记载的销售金额及其他收益确认收入；土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（）。
A、符合土地增值税清算条件的
B、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C、按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的
D、虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的
E、虽然设置账簿但账目混乱成本，费用难以确定的
【正确答案】BCDE
【答案解析】房地产开发企业有下列情形之一的，可实行核定征收：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
下列各项中，不征或免征土地增值税的有（ ）。
A、以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的
B、以房地产对外出租的
C、被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
E、企业与个人之间交换的房地产
【正确答案】ABC
【答案解析】以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税；房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。
下列对法人转让房地产的纳税地点的说法正确的有（ ）。
A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，可在受让人机构所在地税务机关申报纳税
C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税
E、纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
【正确答案】ADE
【答案解析】纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税；纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
下列情形中（ ）应采取预征方法征收土地增值税后清算税款的征税办法。
A、开发小区先行转让部分房地产的
B、预售商品房的
C、赊销旧房地产的
D、合作建房分别出售的
E、建造普通标准住宅出售的
【正确答案】AB
【答案解析】纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。
具体包括：
1.纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去；2.纳税人以预售方式转让房地产的。
知识点：
土地增值税扣除项目
计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（）。
A、建筑容积率在1.0以上
B、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
C、建筑覆盖率在1.0以上
D、增值额未超过扣除项目金额之和的20％
E、单套建筑面积在120平方米以下
【正确答案】ABE
【答案解析】普通标准住宅标准必须同时满足：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除的项目有（）。
A、取得土地使用权所支付的金额
B
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