中级会计实务107讲第19讲房地产的转换.docx

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中级会计实务107讲第19讲房地产的转换

第四节　投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

（一）投资性房地产转换形式及转换日

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

转换形式

转换日

将投资性房地产转为自用房地产

达到自用状态，即企业开始自用的日期

作为存货的房地产改为出租

房地产的租赁期开始日

自用建筑物停止自用，改为出租

租赁期开始日

自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值

停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期

将投资性房地产转为存货

租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

（二）房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换

借：

固定资产—厂房　　　　　　　　　　　　　　　8000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　2000

　贷：

投资性房地产—厂房　　　　　　　　　　　　　8000

　　　累计折旧—厂房　　　　　　　　　　　　　　　2000

借：

投资性房地产—办公楼　　　　　　　　　　　50000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　500

　贷：

固定资产—办公楼　　　　　　　　　　　　　50000

　　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　500

借：

投资性房地产—写字楼　　　　　　　　　　　50000

　贷：

开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　50000

2.公允价值模式下的转换

【易混点】房地产转换VS计量模式变更

借：

固定资产—写字楼　　　　　　　　　　　　　　7200

　贷：

投资性房地产—写字楼—成本　　　　　　　　　6700

　　　　　　　　　　　　　—公允价值变动　　　　　300

　　　公允价值变动损益—投资性房地产　　　　　　　200

借：

投资性房地产—办公楼—成本　　　　　　　　38000

　　公允价值变动损益—投资性房地产　　　　　　　2000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　15000

　贷：

固定资产—办公楼　　　　　　　　　　　　　55000

借：

投资性房地产—写字楼—成本　　　　　　　　43000

　贷：

开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　40000

　　　其他综合收益—公允价值变动—投资性房地产　　3000

【例•单选题】（2017年考题）企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。

下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（　　）。

A.计入递延收益　　　　　

B.计入当期损益

C.计入其他综合收益　　　

D.计入资本公积

【答案】B

【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。

【例•单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（　　）。

A.计入其他综合收益

B.计入期初留存收益

C.计入营业外收入

D.计入公允价值变动损益

【答案】A

【例•判断题】（2017年考题）企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（　　）

【答案】√

【解析】投资性房地产主要包括：

已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，所以本题的表述正确。

【例题.综合题】（2017年改编）甲公司2010年—2016年发生如下与固定资产、投资房地房地产相关的业务：

资料一：

2010年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。

该写字楼预计尚可使用22年。

甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。

（1）编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。

借：

投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　　44000

　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　44000

资料二：

2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45500万元和50000万元。

（2）编制甲公司2011年12月31日対该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分录。

借：

投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　1500

　贷：

公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　1500

（3）计算甲公司2011年12月31日该写字楼的账面价值

2011年12月31日该写字楼的账面价值为45500万元

资料三：

2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。

甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。

（4）编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录。

借：

固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　50000

　贷：

投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　　44000

　　　　　　　　　—公允价值变动　　　　　　　　　1500

　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　4500

（5）计算甲公司2013年12月31日该写字楼的账面价值。

固定资产账面价值＝50000-50000/20＝47500（万元）

资料四：

2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼（不考虑增值税），款项收讫并存入银行。

（6）编制甲公司2016年12月31日出售该写字楼的相关会计分录。

借：

固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　40000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　10000

　贷：

固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　50000

借：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　52000

　贷：

固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　52000

借：

固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　12000

　贷：

资产处置损益　　　　　　　　　　　　　　　12000