独家发布营改增商品房销售合同文本最新修订版.docx

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独家发布营改增商品房销售合同文本最新修订版

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商品房销售合同文本最新修订版

（2016-05-2823:

24:

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分类：

 营改增

原文地址：

独家发布|营改增：

商品房销售合同文本最新修订版作者：

刘天永_律师

导读：

房地产等四大行业将于5月1日全面实施营改增，增值税制度下价税分离、抵扣纳税、虚开刑事风险等为企业带来全方位的挑战，作为企业商业交易重要载体的合同，亟需根据最新发布的财税〔2016〕36号文作出全面修订，以应对增值税改革带来的变化，防范涉税法律风险。

华税律师结合近期辅导房地产企业客户的实务经验，对当前房地产企业的主要合同（采购、销售、租赁）进行了全面修订，以帮助企业应对营改增带来的挑战。

本修订版以住建部及工商总局等发布的合同范本为准。

商品房买卖合同（现售）

　　出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。

第一章　　合同当事人

　　出卖人：

　　通讯地址：

　　邮政编码：

　　营业执照注册号：

　　企业资质证书号：

　　法定代表人：

　　　　　　　　　　 联系电话：

　　委托代理人：

　　　　　　　　　　 联系电话：

　　委托销售经纪机构：

　　通讯地址：

　　邮政编码：

营业执照注册号：

经纪机构备案证明号：

　　买受人：

　　【法定代表人】【负责人】：

　　　　 【国籍】【户籍所在地】：

　　证件类型：

【身份证】【护照】【营业执照】【　　　】，证号：

　　出生日期：

　　　 年　　　 月　　　 日，性别：

　　通讯地址：

　　邮政编码：

联系电话：

　　【委托代理人】【法定代理人】：

【国籍】【户籍所在地】：

　　证件类型：

【身份证】【护照】【营业执照】【　　　】，证号：

　　出生日期：

　　　 年　　　 月　　　 日，性别：

　　通讯地址：

　　邮政编码：

联系电话：

　　（买受人为多人时，可在本章做相应增加）

第二章商品房基本状况

　　第一条　项目建设依据

　　1.出卖人以【出让】【划拨】【　　　】方式取得坐落于　　　　　　　　　地块的建设用地使用权。

该地块【国有土地使用权证号】【　　　】为　　　　　　，土地使用权面积为　　　　 。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为　　　　　，土地使用权终止日期为　　　年　　　月　　　日。

2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目（以下简称该商品房项目）核准名称为　　　　　，建设工程规划许可证号为　　　　　　，建筑工程施工许可证号为　　　　　。

修订：

补充条款3

3.该商品房项目为【房地产老项目】【房地产新项目】【　　　】，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为 年月日；或建筑工程承包合同注明的开工日期为 年 月 日。

（说明：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

新老项目的界定以及增值税计税方法的选择将对合同双方的纳税义务产生影响，因而应在合同中明确项目性质。

增值税计税方法及税率/征收率等事项在下文约定。

）

　　第二条　销售依据

该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【《房屋所有权证》】，【备案号】【《房屋所有权证》证号】：

，【备案机构】【房屋登记机构】：

。

　　第三条　商品房基本情况

　　1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【　　　 】。

　　2.该商品房所在楼栋的主体建筑结构为，建筑层数为层，其中地上层，地下层。

　　3.该商品房为第一条规定项目中的　　　【幢】【座】【　　　】单元层号。

该商品房的平面图见附件一。

　　4.该商品房的房产测绘机构为　　　　　　　　　　 ，其预测建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，共有分摊建筑面积平方米。

该商品房共用部位见附件二。

　　该商品房层高为　　　米，有　　个阳台，其中　　个阳台为封闭式，　　个阳台为非封闭式。

　　第四条　抵押情况

　　该商品房的抵押情况为【抵押】【未抵押】。

　　抵押人：

　　　　　　　　　　　　，抵押权人：

　　　　　　　　　　　 ，抵押登记机构：

，抵押登记日期：

　　　　　　　　　 ，债务履行期限：

。

　　抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

　　第五条　租赁情况

　　该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。

　　出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。

　　租赁期限：

从　　年　　月　　日至　　年　　月　　日。

出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。

　　出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。

　　第六条　房屋权利状况承诺

　　1.出卖人对该商品房享有合法权利；

　　2.该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；

　　3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；

　　4.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

　　5.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照　　　%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【　　　　　　　】的赔偿金。

（说明：

财税[2016]36号文规定，纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。

出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。

）

第三章　商品房价款

　　第七条　计价方式与价款

（一）出卖人与买受人按照下列第　　　 种方式计算该商品房价款：

　　1.按照套计算，该商品房总价款为　　　 （币种）　　佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　仟　　 佰　　 拾　　 元整（大写）。

　　2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米　　　 （币种）　　　元，总价款为　　　 （币种）　　佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整（大写）。

　　3.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米　　　 （币种）　　　　元，总价款为　　　 （币种）　　　　 佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整（大写）。

4.按照计算，该商品房总价款为　　　 （币种）　　 佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　仟　　 佰　　　　 拾　　 元整（大写）。

修订：

（一）出卖人与买受人按照下列第　　　 种方式计算该商品房价款：

　　1.按照套计算，该商品房总价款（含增值税）为　　　 （币种）　　 佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整（大写）。

　　2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米　　　 （币种）　　　元，总价款（含增值税）为　　　 （币种）　　 佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整（大写）。

3.按照建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米　　　 （币种）　　　　元，总价款（含增值税）为　　　 （币种）　　　　 佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整（大写）。

4.按照计算，该商品房总价款（含增值税）为　　　 （币种）　　 佰　　 拾　　 亿　　 仟　　 佰　　拾　　 万　　 仟　　 佰　　　　 拾　　 元整（大写）。

（说明：

营改增以后，需要在合同价款中注明是否包含增值税。

增值税为价外税，出卖人应在测算税负的基础上，对价款进行调整。

）

修订：

补充条款

（二）

（二）买受人要求开具增值税发票的，出卖人应当开具【增值税专用发票】【增值税普通发票】。

（说明：

区分不同的合同对象，正确使用增值税专用发票。

18号公告规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票；一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

）

第八条　 付款方式及期限

（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定（币种）　　　 　　元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【　　　】时【抵作】【　　　】商品房价款。

（说明：

财税[2016]36号文规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费（代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项除外）。

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费（部分项目不包括在内）。

在涉及商品房买卖合同时，在合同内容上，收取的与应税行为有联系的定金、订金、诚意金及VIP会员费等，存在计入价外费用，缴纳增值税的风险。

）

（二）买受人采取下列第种方式付款：

　　1.一次性付款。

买受人应当在　年　　 月　　 日前支付该商品房全部价款。

2.分期付款。

买受人应当在　　 年　　 月　　 日前分　　　期支付该商品房全部价款，首期房价款　　　（币种）　　　　　　　元（大写：

　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整），应当于　　　 年　　　月　　　日前支付。

　　3.贷款方式付款：

【公积金贷款】【商业贷款】【】。

买受人应当于年月日前支付首期房价款　　　（币种）　　　　 元（大写　　 亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整），占全部房价款的　　 ％。

　　余款　　　 （币种）　　　　 元（大写　　亿　　 仟　　 佰　　 拾　　 万　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整）向　　　　　　　　　　　　　 （贷款机构）申请贷款支付。

　　4.其他方式：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。

（说明：

财税[2016]36号文关于增值税纳税义务发生时间的规定：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

纳税人可以通过合同约定改变纳税义务发生时间，进行适当的节税安排。

）

　　第九条　逾期付款责任

　　除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第种方式处理：

　　1.按照逾期时间，分别处理 （

（1）和

（2）不作累加 ） 。

（1） 逾期在日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。

（说明：

财税[2016]36号文规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费（代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项除外）。

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费（部分项目不包括在内）。

根据36号文的上述规定并参照《增值税暂行条例实施细则》第十二条，此处违约金之实质为延期付款利息，将计入价外费用，缴纳增值税。

）

（2） 逾期超过日（该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。

买受人应当自解除合同通知送达之日起日内按照累计应付款的%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。

（说明：

根据前款分析，本条款项下的违约金之实质为违反合同的责任承担方式，具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。

不与应税行为相联系，不构成价外费用。

根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。

）

出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率不低于第

（1）项中的比率）的违约金。

（说明：

根据

（1）项之分析，本条款项下违约金将计入价外费用，缴纳增值税。

）

本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

　　2._____________________________________________________________。

第四章　 商品房交付条件与交付手续

　　第十条　商品房交付条件

　　该商品房交付时应当符合下列第1、2、　 、　 项所列条件：

　　1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；

　　2.该商品房已取得房屋测绘报告；

　　3.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

　　4.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

　　第十一条　商品房相关设施设备交付条件

（一）基础设施设备

　　1.供水、排水：

交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。

使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　 2.供电：

交付时纳入城市供电网络并正式供电，

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　3.供暖：

交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　4.燃气：

交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　5.电话通信：

交付时线路敷设到户；

　　6.有线电视：

交付时线路敷设到户；

　　7.宽带网络：

交付时线路敷设到户。

　　以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。

　　如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_____种方式处理：

（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。

第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付________元的违约金。

出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后　　日之内达到交付使用条件。

（2）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）

　　1.公共绿地：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　2.小区内非市政道路：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　 ；

　　3.物业服务用房：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　　　 ；

　　4.医院：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　5.幼儿园：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　6.学校：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　7.规划的车位、车库：

_____年____月____日达到　　　　　　　　　　 ；

　　8.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

　　9.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：

　　1.公共绿地、绿化率未达到上述约定条件的，　　　　　　　　　　　　。

　　2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，　　　　　　　　　　　　。

　　3.物业服务用房未达到上述约定条件的，　　　　　　　　　　　　　　。

　　4.规划的车位、车库未达到上述约定条件，　　　　　　　　　　　　　。

　　5.其他设施未达到上述约定条件的，　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件六。

　　第十二条　交付时间和手续

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前　　 日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。

买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 。

　　交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

　　（三）查验房屋

　　1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

　　2.查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_____日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；

（2）管道堵塞；

　　（3）门窗翘裂、五金件损坏；

　　（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；

　　（5）_________________________________________________________；

　　（6）________________________________________________________。

　　3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。

由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：

（1）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

（2）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　第十三条　逾期交付责任

　　除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第______种方式处理：

　　1.按照逾期时间，分别处理 （

（1）和

（2）不作累加 ） 。

（1） 逾期在_____日之内（该期限应当不多于第九条第1

（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1

（1）项中的比率）。

（2） 逾期超过_____日（该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照　　　 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的______%向买受人支付违约金。

（说明：

根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。

）

　　买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之______（该比率应当不低于本条第1

（1）项中的比率）的违约金。

　　2.____________________________________________________________ 。

第五章　 商品房质量及保修责任

　　第十四条 商品房质量

（一）地基基础和主体结构

　　出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准。

经检测不合格的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照　　　%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【　　　　　　　】的赔偿金。

因此而发生的检测费用由出卖人承担。

（说明：

根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖