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房地产投资分析共17页
第1章绪论
学习目标
通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：
1．房地产价值、价格的含义及其相互关系；
2．房地产投资的内涵、分类、影响因素；
3．房地产投资分析的概念、目标；
4．房地产投资分析的任务、方法、内容。
导言
房地产投资是国民经济发展的重要推动力，是人类财富的核心所在。
何为房地产投资？
房地产投资分析为房地产投资提供哪些帮助？
在房地产投资分析中经常所用到的价值与价格有什么关系？
这些构成了房地产投资分析的基础知识，也是本章将为你阐述的。
1.1房地产的价值与价格
1.1.1投资价值
投资者在进行投资前，都会仔细研究投资对象，判断其是否会给投资者带来收益，评估其所具有的投资价值。
投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。
房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。
在具体评估房地产投资价值时，它可以理解为权益现值加上债务现值的总现值，其中债务现值是抵押融资总额，权益现值包括项目持有期内的预期税后现金流量的现值和持有期末处置物业所得收益的现值；也可以理解为潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格，其计算结果是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益而得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。
房地产投资价值反映了投资者对某一房地产未来产生收益的能力的预测和判断，同时还反映投资者对房地产可能的持有期、销售价格、经营成本、税收情况、融资状况以及影响房地产投资项目净利润的所有其他因素的推测与判断。
投资价值不是一个现实而是一种预测，也不是一个唯一值。
对于投资价值的判断，主要基于投资者对投资对象自身及未来市场的认知、预测，投资价值的确定更多地受制于投资者的个人因素，这些个人因素包括：
投资者对投资对象未来产生利润或收益能力的预期；投资者对投资对象可能持有期的假定；投资者对投资对象销售价格的判断；投资者在个人所得税方面的不同；投资者融资前景的差异；投资者对市场其他投资机会的考虑；投资者对于风险的态度等。
不同的投资者对未来经营收益的预期不同，所得税状况不同，对推迟消费意愿和承担风险的态度也不同。
因此，就房地产而言，这进一步说明了不同的投资者对同一个房地产投资价值的判断是不一样的。
1.1.2市场价值
市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。
市场价值的假设前提是买卖双方对市场的认知程度、交易时的议价能力和交易时双方的地位都是相等的。
市场价值是客观的、非个人的价值。
《国际评估准则》中对市场价值定义如下：
“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
”
市场价值是房地产估价中常用的术语，一般认为是待估房地产在某一个时点众多市场交易主体各自认同的最可能交易价格的平均值。
根据市场价值的定义，市场价值应具有以下要素。
第一，买方自愿。
买方自愿包括两个含义：
一方面不是强迫的，即具有购买动机，没有被强迫进行购买；另一方面没有特殊情况，即该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买。
第二，卖方自愿。
卖方自愿指卖方一方面不能急于出售，另一方面是不以投机为目的。
卖方应当在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最佳价格出售资产。
第三，公平交易。
公平交易即买卖双方是对等的、平等的，是在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易。
第四，资产在市场上有足够的展示时间。
这是指资产应当以恰当的方式在市场上予以展示，以便让买卖双方能够充分地了解，把握资产的相关情况。
第五，当事人双方各自精明，谨慎行事。
这是指双方都应把握市场，了解市场，合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，谨慎行事以争取在交易日为自己获得最佳利益。
市场价值反映了组成市场的市场主体对被评估房地产效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。
1.1.3投资价值与市场价值的关系
某一物业的投资价值，是该物业某个具体的投资者（这里的投资者是广义的，包括消费者）基于个人需要或意愿，对该物业所估计或评价的经济价值。
而该物业的市场价值，是该物业对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）所认同的经济价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。
投资价值与市场价值可采用相同的评估方法，但其中所选取的参数含义不尽相同。
例如，投资价值与市场价值的评估都可采用收益法——价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益法中的还原率是与该物业的风险程度相对应的社会一般收益率（通常称为最低期望收益率），而在评估投资价值时，投资者所要求的最低点收益率可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般收益率。
投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格，说明值得购买；反之，说明不值得投资购买。
换一个角度讲，每个房地产投资者都有一个心理价位，投资价值可以被看成是这个心理价位。
当市场价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
就投资价值与市场价值而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。
不过，现实生活中，房地产估价人员为开发项目或置业项目进行投资价值的分析，提供房地产市场分析报告、房地产项目的可行性研究报告，也是常见的事。
例如，政府举行土地使用权拍卖、招标出让，有意购买者可以委托房地产评估人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种投资价值评估。
1.1.4交易价格
交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。
交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。
交易价格是由买卖双方通过议价过程决定的，与买卖双方对房地产市场的熟悉程度、对购买物的偏好以及购买时的心态、情绪和动机等都有密切关系。
实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础，但随着两次交易时间间隔的延长，交易价格的重要参考作用便会下降。
交易价格实质上是一个价格交易区间中的某一点。
卖方在出售房地产时会设置一个卖价最低限，而买方在购买房地产时会设置一个买价最高限，最终的交易价格是卖价最低限与买价最高限之间的某一价格，低于卖价最低限或高于买价最高限都无法成交。
由卖方最低价和买方最高价构成的区间就是价格交易区间。
在房地产交易过程中，买卖双方具有如下特点。
第一，买卖双方对房地产销售价格的看法可能不一致。
第二，买卖双方对房地产投资价值的看法可能不一致。
第三，从卖方的角度看，投资价值是其所愿意接受的最低价格；从买方的角度看，投资价值是其所愿意支付的最高价格。
在实际操作中，从卖方来说，只有当未来的交易价格大于投资价值时才会考虑出售；而对买方来说，只有当投资价值大于未来的交易价格时才会有意愿购买。
因此，只有当买方所认为的投资价值大于卖方所认为的投资价值时，交易才会成功。
由买方所认为的投资价值和卖方所认为的投资价值构成的区间就是交易区间。
交易区间是由买卖双方共同决定的。
从业主（即未来的卖方）角度考虑，根据剩余未来收益的假设计算得出的投资价值（Vs），是卖方在物业交易过程所愿意接受的最低出售价格。
低于这一下限，业主将拒绝出售。
只有当业主认为最可能销售价格（Vp）大于其物业的投资价值（Vs）的情况下，交易才有可能发生；从潜在买方考虑，根据未来收益的假设计算得出的投资价值（Vs）是他所愿意支付的最高购买价格，而高于这一上限，买方将拒绝成交，只有在买方认为投资价值（Vs）大于最可能销售价格（Vp）时，交易才有可能发生，如图1-1所示。
图1-1价值关系：
交易区间
但是，卖方和买方对该物业的投资价值的看法并不一致，在图1-1中，卖方认为该物业的投资价值为575000元，而买方认为该物业的投资价值为610000元。
而且双方对最可能销售价格的看法也不一致，卖方可能认为最可能销售价格可以达到590000元，而潜在买方则可能认为这一价格为580000元。
如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值（Vs）必须大于卖方。
买方所考虑的重点是他将要支付的最高价格，而卖方所考虑的重点是他可以接受的最低点价格。
这二者的结合，构成了交易价格的可能区间。
每一方都只知道价格间的一端，并且也都试图了解对方的另一端。
如图1-1所示，实际成交价格将总是落在这两个极限之间（575000～610000元）的某一位置。
只有当买方所愿意支付的最高价格高于或等于卖方所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。
至于到底在这一区间的哪一位置，将取决于交易双方的议价能力和技巧，以及该种房地产是处于卖方还是买方市场。
在卖方市场下，交易价格往往是偏高的；在买方市场下，交易价格往往是偏低的。
1.2房地产投资概述
1.2.1投资概述
1．投资及投资要素
投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。
从广义上来讲，用于投资的资源可以是各种生产要素，如资金、土地、人力、技术、管理、智力等；从狭义上来讲，用于投资的资源特指资金。
投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。
（1）投资主体即投资者，是指组织投资活动、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。
（2）投资客体即投资对象或标的物，如房地产、设备、技术、股票等。
（3）投资目标是指投资活动要达到的目的和投资者的投资动机，一般而言，投资目标按其所反映利益的性质不同分为三类：
反映经济利益的盈利性目标，是以资本的回收和增值为表象的；反映社会效益的社会性目标，是以社会综合效益为表象的；反映环境效益的环境性目标，是以投资环境的改善为表象的。
其中，盈利性目标是投资的动力源。
（4）投资方式是指投资过程或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指把资金直接投入建设项目，形成实物资产（房屋、设备、建筑地块等）或投入社会生产经营活动（商业、开发等）的投资；间接投资是指通过购置有价证券（期货、债券、股票等）进行的投资。
2．投资的分类
投资的分类有多种方式，一般按照投资与获得收益的方式、投资期的长短进行分类。
（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。
直接投资是将资金投入到实业中，通过购买、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。
例如投资建厂、投资开发商品房。
间接投资是将资金投放到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利得而获得投资收益。
在间接投资中，投资者得到的是利息或股利，经营者得到的是经营利润。
投资者通过购买证券（如政府和公司的债券、公司股票等），转移了货币资本的使用权，将货币资本转化为证券所有权。
投资人不直接运用这些资本从事生产经营。
直接投资所取得的资产一般为实物资产，而间接投资则取得金融资产。
（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。
固定资产投资是指形成企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。
所谓固定资产是指使用年限超过一年、单位在规定标准以上，且在使用中保持其物质形态不变的资产，包括房屋、建筑物、机器设备、电子设备、运输及其他设备。
无形资产是指可以为企业长期带来效益，却没有实物形态的资产，包括商标权、商誉、专利权、非技术权、著作权、土地使用权等。
递延资产是不能全部计入当年损益，而应在以后若干年度内分期摊销的有关资本性支出，包括开办费、租入固定资产的改良支出、固定资产的大修理支出等。
流动资金投资是指为了维持企业生产经营而投入的必要周转资金。
所谓流动资金是指流动资产与流动负债的差额。
应当指出，这里所讲的流动资产是指为了维持企业正常经营所需要的周转资金和存货，包括各种必要的现金、存款、应收款及预付款和存货。
1.2.2房地产投资的内涵
1．房地产投资的概念
房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。
从某种意义上讲，房地产投资是为了获得房地产产权（置业投资），或者是在进行房地产开发后，利用房地产（产权）交易来实现资本增值（开发投资）的行为。
房地产投资的对象，从广义上来说，包括房地产资产和房地产资产权益。
前者拥有的是实物资产，属于直接投资（如房地产开发投资和房地产置业投资等）；后者拥有的是权益资产，属于间接投资（如购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产支持的证券或债券等）。
2．房地产投资的三要素
房地产投资的三要素指的是时机、区位和质量。
（1）时机。
在房地产投资中，对时机的把握很重要。
选择适当的时机和房地产类型进行投资，是投资成败的关键。
例如，当市场上崇尚小户型而小户型房地产又相对缺乏时，就可以对小户型房地产进行投资机会研究；当区域内低密度别墅稀少，而经济水平较高且具有良好的交通条件时，就可以考虑投资该种房地产。
对时机的把握事实上是对房地产市场上各种信息的综合考虑，是将房地产市场上供需状况、区位条件、消费者偏好和经济发展趋势作为一个有机整体的系统研究。
（2）区位。
区位是决定房地产价值高低的关键，对于房地产的重要性不言而喻。
好的区位，增值潜力大，对于房地产投资者来说是商家必争之处。
区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况和交通地理状况。
不同的区位适于建造不同类型的房地产，购物中心和商场之类的商业房地产应建在繁华的商业中心，在那里，顾客集中，流量大；建造别墅应选择风景优美、环境幽静、气候宜人的郊区，以满足别墅使用者寻求宁静与休闲的愿望；住宅应建在交通方便、购物便利、服务设施齐全的场所，以便于居民的工作和生活。
房地产投资区位的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。
但是，区位的优劣是与开发商的自身经营状况紧紧联系在一起的，在一个普通的自然地理位置上也一样能创造房地产投资奇迹。
例如，有的房地产开发商专门在远郊区开发高档住宅，并且销售业绩非常好。
因此，区位价值是投资商的主观反映，而非地点本身所固有的。
（3）质量。
质量是房地产投资开发的生命线。
这里所说的质量包括两个方面，一方面是房地产物质实体质量，例如，建材质量是否达标、环保，施工质量是否合格，装修质量是否令人满意等；另一方面是服务质量，如物业管理服务等。
这两者都很重要。
随着经济的发展，人们对房屋质量和工作环境质量的要求越来越高。
目前有些城市的消费者在购房时，已经将质量看得比价格和位置还要重要。
3．房地产投资的特点
随着市场经济的发展，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。
由于房地产投资受到房地产和房地产市场特性的影响，同其他类型投资（如储蓄、黄金、股票等）相比较，房地产投资具有其自身的特点。
房地产投资与其他类型投资的区别如表1-1所示。
表1-1房地产投资和其他类型投资特征比较
投资工具
获利性
风险性
变现性
便利性
专业性
评价
房地产
中
中
低
低
中
对抗物件上涨能力强，变现较差，适合长期投资
股票投资
高
高
高
高
中
投资金额无限制，适宜各类投资者
外汇
高
高
高
低
高
投资金额较大，需要专门知识，适宜对象有限
续表
投资工具
获利性
风险性
变现性
便利性
专业性
评价
黄金
中
中
高
高
高
保值不升息，物价稳定时吃亏
期货
高
高
高
中
高
以小博大，投机性强
银行存款
低
低
高
高
低
利率低，投资收益少
短期债券
低
低
高
高
低
利率高于储蓄，收益仍然低于一般投资
（1）投资金额巨大，回收期长。
房地产投资需要大量的资金，少则需几百万元，多则几千万元，甚至数十亿元。
并且房地产投资具有较长的回收期，根据项目性质的不同少则数年，多则几十年，对于出租型房地产项目来说，投资回收期则需要更长的时间。
（2）投资不确定因素多，风险较大。
房地产投资是国民经济基础投资活动，受国家和地区的社会经济环境因素影响大。
加上需用资金量大，投资回收期长，资金周转慢，因众多不确定因素使得房地产投资风险大。
房地产投资风险可以概括为政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风险等。
（3）依赖金融部门的支持。
巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖金融部门的支持。
由于房地产是不动产，不会丢失，一般又具有保值增值性，所以商业银行、保险公司、抵押公司等金融机构都愿意给房地产投资者提供较高数额的贷款。
房地产投资者通常可以获得70％左右的抵押贷款，甚至更高，而且还常常可以享受金融机构利率方面的优惠。
这使得许多自有资金不足的投资者能够通过金融机构的支持满足其投资房地产的愿望。
因此，金融机构的参与几乎成了房地产业持续发展的关键。
（4）具有专业性。
房地产投资需要具备诸如法律、经济、管理、建筑、城市规划等方面的专业知识和相应的经营管理经验。
因此，房地产投资一般会聘请规划设计师、房地产估价师、造价工程师、房地产经纪人等专业人士作咨询顾问。
（5）具有相互影响性。
房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。
如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。
如果投资者通过市场调查，准确预测到政府在某区域将进行大型公共设施的投资建设，那么在附近预先投资，将会得到很大的收益。
另外，有些相邻房地产项目投资的成功，也会影响到其他房地产投资者的决策。
（6）具有保值、增值性。
房地产经久耐用，不易损坏，能够产生较稳定的现金流，同时房地产投资通常被看做是一种应对通货膨胀的保值手段。
当物价上涨、货币贬值时，由于房地产相关行业（如建材、装潢、建筑、电器等行业）的产品价格上涨，会带动不动产价格的上涨。
同时，通货膨胀通常会刺激人们的消费，包括购买房地产，致使房地产价格进一步上升，因而起到投资保值作用。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产的需求也会日益增长，但是土地资源具有不可再生性和稀缺性，使得房地产在相当长的时间内成为供不应求的商品，房地产价格在一般情况下会不断上升。
因此，从长远来看，投资房地产是一种比较可靠的增值手段。
当然，有时房地产市场上也会出现短期的价格下降的情况，但一般来说，这并不影响其长期的增值特性。
长期来看，房地产价格的上涨率不会落后于总体物价水平的上涨率。
美国、英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率均高于同期年通货膨胀率，从我国过去十几年住宅市场价格变化情况来看，其年均增长幅度也超过同期通货膨胀的平均水平。
1.2.3房地产投资的分类
房地产投资多种多样，依据不同的划分标准，可以划分为不同的类型。
1．按房地产投资形式划分
按房地产投资形式，可以将其划分为直接投资和间接投资两大类。
二者的主要区别在于投资者是否直接参与房地产有关投资管理工作。
（1）房地产直接投资。
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产开发投资包括商品房开发和土地开发投资。
房地产置业投资是指投资者购买开发商新建成的房地产（市场上的增量房地产）或市场上的二手房（市场上的存量房地产），以满足自身生产经营需要或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以将其转售给他人以获取转售收益的一种投资活动。
这类投资的目的一般有两个：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
（2）房地产间接投资。
房地产间接投资是指投资者投资于与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理活动。
其具体形式包括购买房地产开发、投资企业的股票或债券，投资于房地产投资信托基金或房地产抵押贷款证券等。
2．按房地产投资的用途划分
按房地产投资的用途，可以将其划分为住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资和特殊用途房地产投资。
（1）住宅房地产投资。
住宅房地产为人们提供生活居住的场所，包括普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。
住宅是人类最基本的生存条件之一，因此，在房地产投资中，住宅房地产投资市场潜力最大，投资风险也相对较小。
（2）商业房地产投资。
商业房地产有时也称为经营性房地产，包括写字楼、商场、酒店和旅馆等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。
（3）工业房地产投资。
工业房地产通常为人们的生产活动提供空间，包括轻工业厂房、重工业厂房、高新技术产业用房等。
由于受到工业生产工艺及要素的限制，工业房地产的变现性较难，其投资风险较大。
（4）特殊用途房地产投资。
特殊用途房地产是除去住宅、商业、工业等典型房地产类型后剩下来的非典型的、不具有代表性的各种房地产的统称，主要包括加油站、停车场、高尔夫球场、休闲旅游房地产、温泉、码头车站、高速公路等。
这类房地产交易量小，同时其经营的内容通常要得到政府的特许，因此这类房地产的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资，取得投资收益。
一般来说，特殊用途房地产适用性较差，因此投资风险也较大。
3．按房地产投资经营方式划分
按房地产投资经营方式，可将其划分为出售型房地产投资、出租型房地产投资和混合型房地产投资。
（1）出售型房地产投资。
这是指房地产投资以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到预期投资目标。
（2）出租型房地产投资。
这是指房地产投资以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到预期投资目标。
（3）混合型房地产投资。
混合型房地产投资是出售型和出租型的综合，是指房地产投资以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到预期投资目标。
1.2.4房地产投资的作用
房地产投资是房地产业发展的重要动力，也是促进国民经济振兴与繁荣、提高人民生活水平的基础。
房地产投资的作用可以从宏观作用与微观作用两个方面来分析。
1．房地产投资的宏观作用
（1）房地产投资有利于国民经济的发展
房地产产品作为国民经济各行各业各部门进行经济和社会活动的物质载体、社会发展的基本物质条件，是国民经济的基础产业部门，有着十分重要的地位。
在发达国家，房地产业的产值均占其国民经济总值的10%～40%。
1976年以来，世界各国用于建造房屋的投资占其国民生产总值的8%～12%。
通过房地产业而形成固定资产一般要占其国民生产总值的50%以上。
房地产投资还能够促进房地产业发展。
在我国，房地产业的发展不仅能带来巨额收入，形成巨大财富，也利于推进我国土地使用制度和住房制度的改革。
对于国家而言，除了可以从房地产业获得大量税收外，还可以利用土地所有权地位，通过有偿出让土地使用权取得土地出让金收益。
增加房地产投资，不仅可以直接提高房地产业的经济产出，而且也为建筑、建材、冶金、化工、通信、机械等相关产业产品提供了巨大的市场。
同时，它也会刺激金融、商业、旅游业等部门的发展。
据相关资料显示，房地产开发可以带动建筑材料等23大类，1558个品种，共50多个生产部门的产品消费。
房地产消费也可以带动物业服务等产业部门的发展，并对家具、家电、
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