城中村改造项目修建性详细规划修改设计说明书.docx
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城中村改造项目修建性详细规划修改设计说明书
渭南穆屯村城中村改造项目-------修建性详细规划设计说明书
第一章概述
渭南穆屯村城中村改造项目位于渭南市新区,渭南市政府办公中心西侧约1000米。
定位于乐天大街以北、渭河大街以南。
东临渭清路绿化带、市体育中心，西临新盛路，项目总用地1030亩。
该项目属于城中村改造项目，涉及穆屯村860户村民及312国道改线29户拆迁户的安置。
拆迁安置范围总用地1030亩，其中拆迁安置建设用地230亩，回收城市商住用地800亩。
该项目由渭南奥林体育产业发展有限责任公司负责建设，该项目筹建以来，渭南奥林体育产业发展有限责任公司进行了大量细致的前期工作。
其中修建性详细规划设计已由清华大学建筑设计研究院完成。
但由于渭河工程改造新的规划，用地范围有新的调整，已由渭南市规划局下发了《穆屯村改造规划变更图》。
规划变更的主要内容是：
1.土地范围，北边界以新规划的渭河大街为界，
新规划的渭河大街距新的渭河景观大堤相距较远，本规划不再考虑与渭河大堤的关系及河堤景观的利用。
2.取消原规划通往渭河堤的景观长廊，大体在景观长廊的位置新规划了40米宽的新区东路。
由于以上规划条件的根本性变化，原清华大学的规划已不能使用。
根据建设方委托及相关指示，我院在原清华大学规划的基础上进行了修改性规划，并于2011年7月6日经渭南市城乡规划委员会专家组评审论证，认为规划条件有根本性改变以及要求商住区不再有小高层及多层住宅，设计应重新定位，设计档次应进一步提高，要求重新编制新的规划方案设计。
第二章规划依据
1.清华大学建筑设计研究院《渭南穆屯村城中村改造项目修建详细规划设计》
2.渭南市规划委员会第二十一次会议纪要，第三十二次会议评审意见
3.渭南市规划局《穆屯村改造规划变更图》
4.渭南奥林体育产业发展有限责任公司的相关委托及指示。
5.国家相关规范及规程
第三章气象及工程地质
3.1气象条件
渭南市属于关中平原暖温带半湿润半干旱季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，四季变化分明，光照充足，雨量适宜，除秦岭山区外，年日照时数2009～2528.1小时，年均气温11.5～13.6℃，一月平均气温-1.3~0.6℃，七月平均气温24.9～27.6℃，积温平均值4448度，是关中地区热量的高值区；在正常年份，十月下旬至十一月上旬初霜，无霜期约189～226天；降水量集中在九至十月，暴雨多在七至八月，连阴雨多在七至九月，有的年份长达24天，年平均降水量569.9毫米。
3.2地理位置
渭南市位于东经108°50′-110°38′和北纬34°13′-35°52′之间，地处陕西关中渭河平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长182.3公里，东西宽149.7公里位于亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。
第四章规划区定位及建设指导思想
1．渭南穆屯小区城中村改造项目总用地面积约1030亩，该规划区面积较大，是以居住为主，教育、商业和公共服务设施配套齐全的综合性居住社区。
2.项目所处位置为城市“西进北扩的中心位置，东北与将要建设的渭南市行政中心相望，东侧与渭南市体育中心为邻，东南侧为陕西东部首家三级甲等医院渭南市中心医院，西部、南部为渭南市规划的商业商贸和居住中心，同时，北临渭河，渭河大堤改造后环境的提升将对小区的建设十分有利。
3．该项目区域位置距离市中心有一定的距离，无法在空间上紧密相连，从城市的角度出发，如何将该项目积极地融入到城市的空间体系中，并且激发该地区的活力，是本规划设计要解决的一个基本问题。
基于以上主要条件：
1．本规划将该项目积极地置于城市西进北扩的中心区域，着力打造新区的主力，形成有体量，有靓点，有影响的主力新区。
以沿乐天大街集中布置商业和高层、高档次公共建筑，为城市社区打造地标性建筑，为新区增姿添彩。
与城市总体规划中的新区相得益彰，形成新的城市中心。
以体现新城区的新、美、特，现代。
在地标上与老城区的历史人文相辉映，与渭南整个城市相融合。
2．根据规划区用地规模、居住区居住户数及人口规模，本规划按照居住区--组团的布局方式进行设计，确保居住区的居住环境，经济、合理，有效的使用土地和空间、提高居住区的规划设计质量。
依据上述基本原则，设计建设的指导思想是：
1．符合城市规划的总体要求，符合新区的规划要求。
2．符合统一规划、布局合理、因地制宜、综合开发，配套建设的原则。
3．综合分析居住区所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗、历史和传统风貌、人文等地方特点和规划用地周围的环境条件、充分利用规划用地内有保留价值的地形地貌、植被，并将其纳入规划。
4．适应居民的活动规律，综合了解其日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适、和谐、优美的居住生活环境。
5．为老人、儿童、残疾人的生活和社会活动创造并提供条件。
6．为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件。
7．为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件。
8．充分提高社会、经济和环境三方面的综合效益。
9．符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的要求。
第五章总体规划
1．规划定位：
高起点、高定位、高标准
以回迁和开发为契机，利用规划建设区域广阔的有利条件，紧跟最新的住宅小区、商住一体化小区的设计理念，力求打造一流规模、一流布局、创造高品质的社区。
安置区在建筑外观、环境、小区配套、商业区等进行一次性统一规划设计，必须打造成农民安置区的典范。
新住区、新面貌、新生活：
回迁区为回迁居民创造新的住宅，改善他们的住房品质和生活环境，为他们打造全新的健康生活方式，创造舒适愉悦的生存环境。
过去的日子将荡然无存，使他们成为都市里的城市人。
商住区从外部环境到建筑设计、到内部空间，全力为他们创造出全新的居住模式、全新的生活环境，构造全新舒适的生活方式，使其成为一流的商住小区。
活力之城、延绵起伏
项目的整体形象对新区的城市面貌有着至关重要的影响。
规划设计借鉴香港、重庆等山地城市形态，提出活力都市的设计理念，着重打造极具现代气息和活力的都市氛围，体现渭南新城区独特的城市魅力。
设计方案重点塑造高低错落，板、塔结合、形态丰富的整体形象。
形成高低、有机错落的建筑高度分部，成为对原有地形和地貌的隐喻表达。
同时这样的建筑形态及高低错落，形成层次丰富的城市天际线，极具活力、动感的现代都市氛围。
生态自然、以绿就势
本案注重对生态和绿化的引入，居住区将是一座生态小城。
方案遵循建筑的布局，每组团均有中心绿地广场，沿小区道路有成片及带状集中绿化和景观区，以此部分为重点绿化区域，形成片状绿化、景观集中区。
以楼与楼之间，形成带状绿化地带，同时见缝插针，充分利用空间，力求将生态的理念贯彻到每一个角落。
使新区形成片、带、点相结合的生态绿化体系。
组团之间以环形及带状的绿化、水面景观相串联，并保持生态体系、绿化系统的延续和完整。
同时在周边城市快速路与小区住宅之间用绿地进行间隔，保证小区的独立性。
2．规划布局形式
穆屯村城中村改造项目，总用地为1030亩，是以居住为主、教育、商业和公共服务设施齐全的综合性社区。
规划总户数为17203户，居住人口为55049人。
根据《城市居住区规划设计规范》关于居住区分级控制规模的规定，本规划以居住区—小区-组团的构架进行规划。
附：
居住区分级控制规模
居住区
组团
户数（户）
10000~16000
300~1000
人口（人）
30000~50000
1000~3000
3．配套设施
居住区的配套设施，必须与居住人口相对应，其配套设施的总指标，根据规划布局形式统一安排，符合灵活便利的原则。
学校：
根据对清华大学社区周边已有小学距离、规模的调研、第二十一次、第二十七次专家组评审，以及规划主管部门对原规划方案的批准，社区配套小学规划为一座，24班编制。
医疗
按照社区的规模，本规划居住区分为四个社区，每个小区均规划社区卫生所一处。
会所、物业、服务中心：
每个小区均规划一个会所、物业、服务中心。
垃圾收集站：
每个小区均独立布置一处垃圾收集中心及公共厕所一处。
第六章总平面设计
一、规划结构
两轴/一带/四区
●两轴:
新区东路、规划路
以新区东路为居住区南北方向中轴，以居住区规划路为东西方向中轴，对小区进行分区，将使小区形成四个大的分区，使得整个小区较均匀分布，以上两轴进行重点绿化景观规划设计，形成高品位的商业景观，以及人们休闲、散步、购物、享受生活，欣赏城市美景。
●一带：
南侧商业带
以敞开的界面面对城市空间展开，充分挖掘了地块的商业价值。
商业带同时也对整个居住区域形成良好的缓冲，并且以商业界面形成小区的主要对外形象，形成城市新区的标志性建筑。
●四区
以新区东路和规划路将小区分为四个区域，形成居住区-小区-组团的基本格局。
分为一区、二区、三区、四区，其中一区为回迁小区。
二区、三区、四区均为商住小区。
二、建筑布局及空间布局
居住区整体布局设计，以外部商业形成整个对外空间，内部以居住建筑及其附属功能建筑形成组团，以休闲生态广场、道路进行内部区域划分。
1．南侧商业带以敞开的界面面对城市空间，充分发挥地块的商业价值，以南侧商业带的现代及最高楼形成小区的主要对外形象和最高天际线。
2.沿新区东路，以多层商业敞开的界面面对城市，以仅次于南侧商业带的高层建筑，展示建筑形象，形成新区东路靓丽的城市景观，形成社区第二层面的空间高度，成为小区中心地带。
3.以二、三、四小区绿地中心广场的优势，周边布置高层建筑，形成小区内部的最高天际线，也符合万物向中的传统观念。
通过以上布置方式，使得整个社区形成高低错落的空间及灵活多样的平面布局。
三、建筑退让
1.建筑退让用地南侧的乐天大街上的城市绿化带（30米宽）距离为10米。
2.建筑退让用地北侧渭河大街上的城市绿化带（15米宽）距离为8米。
3.建筑退让新区东路道路红线的距离为15米。
两边低层商业间距为70米。
以此扩大城市绿地和建筑空间，最大限度的美化绿地和城市主干道，并最大限度的降低了主干道的城市噪音。
4.建筑退让用地东侧的规划路道路红线的距离为15米。
5.建筑退让规划用地中部东西向规划路道路红线的距离为15米。
四、道路交通系统：
本工程交通系统是城市主干道与社区道路相结合，相兼容，如何合理划分交通组织，如何弱化穿过性城市道路给社区带来的噪音污染是项目的难关。
1.城市主干道为南侧的乐天街，北侧的渭河大街，穿过社区中部的新区东路。
2.乐天大街为60米宽的城市主干道，渭河大街为50米城市主干道，新区东路为40米宽的城市干道，
设计方案地块内主干道、社区之间以12米的机动车道路相隔，每个社区内部设置9米宽的环形小区主干道，同时设置2-4个机动车出入口，做到人车分流，并与居住区的主干道相连。
五、绿地系统设计
项目用地周边自然水体、绿化景观非常优美，规划方案结合周边实际重点突出“大山水”的设计理念，力求与周边自然山水景观相融合，形成“大山水”的景观格局。
具体到设计中将景观环境分为两类，一类是纯自然生态园林景观，是以树木绿植漫步小径为主；另一类中心区自然园林景观，以树木绿植、水面、广场廊架等元素组合为主。
1.沿社区外围，即城市主干道以乐天大街、渭河大街纯自然生态园林景观式绿化，沿新区东路以纯生态和中心区自然园林景观及商业广场复合式交叉布置设计绿地系统。
2.居住区内部核心以绿化为主导形成四级绿地系统。
一级绿地为社区中心广场绿地，是整个社区的绿化中心和活动中心，本规划设计各小区中心广场绿地体量都十分大，具体是一小区中心绿地广场13682平米,折合20亩。
二小区中心绿地广场29127平米，折合44亩。
三小区中心绿地22278平米，折合33亩。
四小区中心绿地广场19195平米，折合29亩。
中心绿地广场占总用地的13%。
二级绿地为组团绿地，即沿楼体相对围合的绿地系统，提供组团绿化中心，使住户视线能够欣赏到邻里绿地。
三级绿地为组团边缘及小区边缘的区域绿地系统，它既为组团分隔提供了收束，又形成了全区的散点环绕。
四级绿地为宅点绿地，其功效在于精致的尺度和宜人细节。
小区中心主绿地系统通过组团布置的精心收放，通过空间的贯通性，连成相互融通，相互独立，形成绿地系统的贯通、融合、穿插。
通过以上绿化系统设计，小区整体环境十分大气，美观、和谐、舒适。
形成最佳人文居住社区。
六、竖向设计
本工程所在场地地势平坦，总体呈南高北低，中心低四周高之势。
最高点高程350，最低点346，现状最高点与南侧城市主干道高差仅有1米。
规划设计考虑到社区排水的需要，将场地由外而内迁移土方，使中心的社区广场成为整个场地的最高点。
各道路最小坡度为0.2%，最大约1.3%。
七、管线平面综合
本工程共有以下室外管线：
给水管、污水管、雨水管、电信电缆、电力电缆和路灯电缆。
各专业管线依据城市市政管线提供的预留口位置与其相连。
上述管线在平面综合时，将尽可能满足技术要求和规定。
第七章建筑设计
1．建筑功能布置
本工程为大型综合居住区，建筑高度丰富。
拥有低层、小高层、高层建筑。
按城市居住规划设计规范，配备相应的配套设施。
在沿街设置两至三层的商业，在小区内部主入口附近设计会所、物业管理、居委会及卫生所等。
高层建筑以板式和点式布置为主，板式楼布置一般为一梯两户及一梯三、四户，南北通透。
点式楼布置一般为一梯四户及一梯六户，局部楼设置八户，每户均有良好的通风和光照。
2.立面设计
立面设计注重现代风格，竖向及横向线条的搭配使用，建筑具有较强的现代感，高耸、轻盈感极强。
建筑色调的灰色、白色、咖啡色墙面为主色调，色调柔和、靓丽。
3.消防设计
本项目为多层商业及高层公建、小高层、高层住宅混合。
最高点建筑高度低于100米，其它依次降低，高层建筑，耐火等级为一级，结构形式为全现浇钢筋混凝土框架及剪力墙结构。
高层住宅与多层商业宅距均大于9米，高层与高层建筑之间间距均大于13米。
第八章结构设计
1.根据建筑布局，本工程的建筑抗震系数为八度。
建筑结构形式多为：
商业部分为框架结构。
建筑会所、幼儿园为框架结构。
商住部分及住宅部分为框架剪力墙及剪力墙结构系统。
2.本工程采用的设计基准为年期为50年，主体结构设计使用年限为50年。
第九章给排水设计
1.本工程给排水专业设计内容包括：
室内给水系统，污水系统、
雨水系统及消防系统（消灭栓灭火和自动喷水灭火系统）。
2．给水设计
（1）.水源及系统
水源为城市自来水，建筑室外消防与生产、生活给水管道合并的给水系统，给水干管成环状。
四层及以下由城市自来水直接提供至各用水点，高区住宅分别设置给水加压装置。
（2）.设计用水
生活、消防用水量表
设计水量
总户数
人/户
人数
用水时间
小时变化系数
用水标准
日用水量
最大时给水量
日污水量
最大时污水量
序号
单位
人
人
h
L/d
M3/d
M3/h
M3/d
M3/h
1
高层住宅
17203
3.5
60210
24
2.74
150
9031.5
1031.1
8128.4
928.0
2
小学
每班24
45
1080
9
1.5
40
43.2
7.2
38.9
6.5
3
商业
12
1.2
8
3640.8
364.1
3276.7
327.7
4
绿化
㎡
2次/天
2
522.12
261.1
合计（15%为未预见）
13237.62
1663.5
11444
1262.2
3消防系统
（1）.室外消火栓消防系统
以城市自来水位水源。
在室外建设环状给水干管，统一规划。
设置室外消火栓，布置间距不大于120m。
由城市给水引入，向环状给水管供水，确保火灾时提供的室外消防用水量和水压。
（2）.室内消防系统
室内消火栓系统采用临时高压给水系统。
同一时间按照一次火灾考虑。
室内消防系统采用区域集中临时高压系统（即在绝对高程最高楼屋顶上设置一个消防水箱，在地下设置一个消防泵房和水池来解决整个建筑群的室内消防）。
自喷系统和手提灭火器按照规范要求设置。
4排水设计
室外排水采用雨、污分流制。
（1）生活排水
采用生活污水与生活废水合流的排水系统。
厨房、餐厅的废水经室外隔油池处理后排至市政污水管道：
生活污水经过化粪池处理后排至市政污水管道。
（2）雨水
雨水设计重现期室外场地为3年，屋面为2年。
（3）节水措施
装设计量水表，独立核算单位，装设分水表。
坐便器采用虹吸式节水型、冲洗水量4-6升/次。
蹲便器采用脚踏冲洗阀，小便斗采用红外线光控冲洗阀。
水阻均采用陶瓷片式水龙头。
（4）环保措施
以水引入管均加倒流防止器，以防止污染。
地漏水封高度不小于50mm。
给水管道流速控制在1.2m/s以内，避免噪声。
厨房排水经隔油池处理后排至室外污水管网。
粪便污水经过化粪池处理后排至室外污水管网。
粪池污水经过化粪池处理后排入市政污水管网。
第十章暖通设计
1.设计范围及内容
建筑通风、防排烟系统；配合电气、建筑专业预留空调所需条件。
2.暖通方案
（一）、住宅户内设计
空气调节配合电气专业预留分体空调用电量及位置，空调设备将有用户自理。
各厨房预留排油烟罩用电量及插座，卫生间预留排气扇用电量及插座。
排风备由用户自理。
住户内通风采用开窗自然通风方式。
（二）、防排烟系统设计
1.100米及以下的住宅靠外墙的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室采用自然排方式。
2.不具备自然条件的100米以下的住宅及100米以上住宅的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室及合用前室采用机械正压送风方式，正压送风方机设在屋顶，经竖井送至所需送风点。
3.地下车库按防火分区设置机械排烟兼平时排风及补风系统，排烟按6次换气计算风量，补风按5次计算。
4.商业用房将按建筑条件采用自然通风与机械通风相结合的方式。
第十一章强电设计
1.设计范围
红线内的电气室外管线设计，规划区内建筑物的负荷计算，变配电所位置选择和布置，配电系统及装置的确定。
2.供配电设计原则
（1）电器负荷计算
电器负荷计算采用单位指标法，住宅50W/㎡,商业80W/㎡，地下10W/㎡。
（2）电源
住宅区及公建区为10kv,电源引自区域变电站，按双路供电，两路电源应为独立电源，每路电源可供月住宅区内100%负荷。
（3）供配电系统
按10kv电源深入负荷中心的原则，在回迁楼住宅区会所设开闭所一座，供电范围为整个回迁楼区：
商品房的两个区块亦分别是各自设置一个开闭所，服务范围都为整个区块。
商业片区也独立设置开闭所。
低压供电采用放射式，电缆全部采用交联聚乙烯绝缘铜芯电缆。
每户中端配电箱按照明、厨房、卫生间插座、起居室、卧室插座分别为配电回路。
室外电缆采用直埋敷设方式。
（4）室外照明
在住宅区主入口设高杆照明，主干道照明杆高6M,次干道采用庭园灯，杆高3.5m，绿地采用草坪灯，灯高0.8.m，设围墙灯和标志灯。
光源采用钠灯和节能灯，室外照明由总变配电所专柜专供，分区分系统控制，各系统除可以手动控制外，还可按设在户外光敏原件依环境亮度或定时自动控制。
（5）能源消耗计量收费
各住户设水、电、气计量表，均采用专用IC卡计量表。
（6）防雷、接地
住宅区内建筑多为高层，按第二类防雷建筑物要求进行防雷设计，屋面设避雷带，引下线和接地装置利用建筑物金属构件。
10kv和低压电力、照明装置可导电金属体均采用保护接地。
变压器二次侧中性点直接接地，低压配电系统采用TN-S系统（室外照明采用IT系统）。
每个建筑物进、出建筑物金属管道均做总顶电位联结，卫生间作局部等电位联结，采用联合接地、接地电阻不大于1符。
每个变电所和进户配电箱采用防雷电波侵入过电压保护。
第十二章弱电设计
1.设计范围
本小区按智能化系统由以下系统组成
2.通信系统
2.1电话
住宅区管理中心内设程控交换机房，设程控交换机房面积约为200㎡，从电信支局引入采用光缆，住宅区内设光端机站，一个光端机站所带电话主线数在2000线以下，光端机站需占建筑面积约20㎡.楼房内通信暗线采用HYV型铜芯线，并设置分组线箱。
2.2宽带数据
在智能住宅区内设置宽带通信机房，内置交换机、服务器以及数据处理设备；网络结构以10M/100M/1000M以太网交换机为中心，星形拓扑结构放射至各家各户，实现10M宽带到户，宽带通信设备机房与程控交换机公用机房。
2.3视频
有线电视网络采用双向交互式网络。
光端机站覆盖用户数在500~2000户之间，每个光端机站建筑面积约为2*2m.高档智能住宅区还可通过HFC网实施转视频点播。
光端机站光缆由按埋和住宅区内支干线组成，采用专用管道敷设光缆和电缆，并设有相应的人孔和手孔，电视中端盒每户每户的起居室和卧室内安装。
3.安全系统
住宅区内一般设置保安管理中心（以下简称保安中心），各安全子系统主机及控制设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统（周边防盗报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统）、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成。
3.1周边环境及报警系统
3.1.1周边防盗报警系统有红线对射器和接收器、报警主机及传输线缆组成。
在住宅区四周围墙上装设若干组红外线发射器和接入器；当红外线接收器探测到有人越强（遮断红外线）而入时，报警主机即发出报警信号，并显示报警区域；报警主机还可以像110报警中心自动报警。
红外探测距离有21m\30m....200m等多种选择。
3.1.2闭路电视监控系统
闭路电视监控系统有摄像机、矩阵控制器、录像机、监视器、传输线缆等组成。
在住宅区重要区域和公共场所安置摄像机（镜头、高速云台、控制器），让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况。
保安中心通过录像机能实时记录，以备查证：
通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监察。
周边环境红外线信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应区域的摄像机会自动跟踪。
系统控制部分采用智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作控制。
各类摄像机设置情况如下：
（1）在住宅区人员和车辆出入安全固定摄像机、固定支架及自动光圈、手动对焦镜头，24小时监视车辆及人员出入情况。
（2）在住宅区重要道路和重要区域安装多台全天候、低照度固定摄像机、六倍可变镜头，全方位云台，全天候防护罩（附雨刷、风扇、加热器）、摄像机可变倍、变焦、变距、云台可上下左右转动，部分摄像机与红外线对射器报警信号联动，此类摄像机设置在住宅区制高点；
（3）在电梯轿箱天花板上安装针孔摄像机，监控电梯内情况。
保安中心设置多台监视器组成电视墙一台轮值巡检或利用画面分割同时显示其他摄像机情况，一台专用可疑点定格、放大、编辑，其余多台显示其他重要部位。
3.1.3巡更系统
巡更系统有现场电子签到器，保安中心电脑和传输线缆组成，用于规范保安员上岗情况。
电子签到器设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处;中心电脑事先存储保安员巡更路线，签到时间等。
若保安员未签到时，中心电脑会立即提醒值班人员去了解情况及早发现问题，该子系统也是管理系统一部分，与服务系统（IC卡）
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