《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》局部修改论证报告.docx
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《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》局部修改论证报告
《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》
局部修改论证报告
深圳市建筑设计研究总院有限公司·城市规划设计院
项目名称：
《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》局部修改论证报告
项目地点：
台州市路桥区
项目编号：
项目委托单位：
台州市建设规划局路桥规划管理处
出图专用章：
项目编制部门：
城市规划设计院
第一章项目概况
1.项目建设的依据与必要性
《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》（以下简称“原控规”）于2007年6月编制完成。
自原控规编制完成以来，国家及台州地方政府对于城乡规划的相关法规与政策在新形势下不断推陈出新，原控规编制完成至今，新的项目也在逐步上马……在此背景下，原控规成果的局部内容与当前路桥实情不甚吻合。
由于原控规编制时着眼于更长远的愿景，故本次规划调整的地块主要功能为商业金融业等，如现在就开发这些地块则会因地方在产业、人口等方面尚未有相应的支撑而将面临巨大的风险，甚至会导致失败。
瞬息万变的市场经济带来了各种机遇与挑战，使得城市的建设不得不谨慎行事，目前客观的发展条件和用地诉求的焦点在于居住条件的改善与城市住房的需求，为更好地适应和引导路桥新城的发展则必须对用地做相应的调整。
但如果以上地块完全改为住宅又与原控规在土地利用上产生矛盾，还必将影响未来路桥新城中心的城市形象。
有鉴于此，台州市建设规划局路桥规划管理处委托（以下简称“委托方”）深圳市建筑设计研究总院有限公司城市规划设计院（以下称“项目组”）对以上地块进行规划调整研究，并将研究成果整理成本报告内容。
图1：
本片区在原控规中的区位图
2.项目的基本情况
基于上述情况，委托方委托项目组编制《<台州市路桥新城商贸区控制性详细规划>局部修改论证报告》（以下简称“本项目”）的修改对象包括原控规划定的02街坊和03街坊的三个地块。
经测算，本项目总用地面积约34公顷。
按原控规，研究范围内的用地以商业用地和居住用地为主，该二类用地面积分别为13.32公顷和5.49公顷，共占了总用地面积的55.33%。
其他的用地还有公共绿地、防护绿地、其他市政设施用地、社会停车场库用地和道路用地等。
另外，从开发量来看，本片区的商业建筑和居住建筑的面积之和达67.21万平方米，占整个建筑开发量的99.23%。
3.基地区位条件
3.1区位
图2：
本项目区位示意图
图3：
本片区卫星影像图
本项目位于路桥城市中心区，新城商贸区北部。
规划范围东起商海北街，西至会展东路；南起双水路，北至北环线（以下简称“本片区”）。
用地东西长约0.7公里，南北长约0.5公里。
由于地处城市核心区，本片区的区位优势非常明显。
西邻路桥新行政中心区，北接椒江星星工业园和九峰山风景区，南联现状区政府与老城商业组团。
3.2用地条件
3.2.1土地利用
根据卫星影像图,本片区用地地势平坦，基地现状以闲置用、耕地和居住用地为主，兼顾有一小部分的村镇建设用地。
3.2.2内部交通
从卫星影像图中显示，基地目前处于待开发状态，其现状内部道路基本为村镇道路。
根据原控规，从规划的层面上来看，未来本片区内将建设包括会展西路、会展东路等在内的多条城市支路，其规划道路红线宽度控制为13.5米和18米。
3.3外部条件
3.3.1交通条件
本片区规划对外交通条件良好，基地北侧有两条城市主干路——中心大道和北环线，道路红线宽度分别为为70米和50米，通过该两条道路可向北抵椒江、向西达黄岩。
另外，基地西和南侧的道路等级为城市次干路，可承担地区性综合交通功能，其中包括双水路和商海北街，其道路红线宽度分别控制为60米和26米。
3.3.2周边环境
基地周边整体开发建设趋于成熟，商贸业、服务业和房地产业等均有所发展。
周边以会展中心、文体中心和世纪广场等为代表的城市公共服务设施已开始服务于广大市民群众。
这些商业办公设施极大地改变城市商务办公形象与硬件配套。
根据信息，周边良好的城市开发基础与环境设施将影响本片区下一步规划的用地布局方式和业态的选择。
总的来说，本项目用地条件良好，区位条件和交通条件的优势明显，结合城市发展的阶段来看,本项目开发建设的各种条件均已成熟。
第二章项目修改的依据与可行性分析
1.规划依据
根据本项目的实际情况，结合规划论证的基础资料和论证需要，本报告主要依据包括了以下法律法规、技术规定及相关规划。
1）《浙江省商业住宅办公建设项目控制指标（试行）》（2003年9月）；
2）浙江省工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（DB33/1040-2007）；
3）浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》（DB33/1021-2005）；
4）《台州市城市总体规划（2004-2020）》（简称“总规”）；；
5）《台州市路桥区分区规划（2004-2020）》（简称“分规”）；
6）《台州市城市蓝线规划》（2007年）
7）《台州市城市绿线规划》（2007年）
8）《台州市机动车停车系统规划》（2007年1月）
9）《台州市城市环境卫生规划（2004-2020年）》（2006年8月）
10）《路桥区城市风貌及建筑色彩研究规划》（简称“风貌规划”）；
11）《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》（简称“原控规”，2007年）；
12）《台州市城乡规划管理技术规定（建筑管理）》台建规[2010]6号；
13）《台州市建设项目选址论证管理规定》台建规[2009]239号；
14）《关于国有土地出让地块“远东03-01、03-02、03-03”选址的通知》台路规选〔2006〕248号（简称“选址通知”）。
2.地理条件分析
2.1气候水文
路桥属于亚热带季风气候特征，冬夏长，春秋短，四季分明，雨水充足，光照适宜。
本区受海洋性季风影响，降水充沛，年平均降水量从东南沿海向西部递减，降水年际变化较大，降水季节分配不均。
气候温暖，光、热、水三者配合良好。
灾害性天气主要有台风、暴雨、洪涝、寒潮、冰雹等。
2.2地质地貌
路桥区地属温黄平原，西北边界为低山、丘陵，中东部为广阔的河网平原，地形以平原为主，属温黄平原的中心部位，地势西高东低倾向大海。
境内地貌以平原、河网为主要特征，兼有低山、丘陵、滩涂、岛屿等地貌。
区域地耐力一般为5-7吨/平方米，地震基本烈度小于6度，属非抗震区，不考虑抗震设防。
2.3地质构造
路桥区地质构造属我国东南部新华夏构造体系二级隆起带，临海－温州槽凹区。
中东部平原底层以第四层海陆互相沉积物为主，西北部底层为新中生代的火山沉积岩系和由其剥蚀风化的残积、坡积物。
图4：
总规之土地利用规划图
图5：
分规之土地利用规划图
3.上位规划及相关规划解读
3.1上位规划
3.1.1总规与分规
总规规划本片区土地利用为公共服务设施用地和居住用地。
从城市宏观的角度将本片区定位为路桥城市商贸中心的重要组成部分，并以中心大道为延伸轴，将城市公共服务功能向北延续与椒江区南部区块相连接。
分规在总规的基础上细化了其土地利用，规划本片区以商业金融业用地和二类居住用地为主，辅以部分公共绿地、市政设施用地和社会停车场库用地。
商业轴线仍然维持沿双水路和中心大道两侧展开。
3.1.2专项规划
图6：
风貌规划之视廊风貌控制图则图7：
风貌规划之建筑色彩控制图则
风貌规划确定的“世纪广场到九峰山视廊”涉及本片区，该规划要求在世纪广场西北向眺望台州绿心时，能透过本片区的建筑看到九峰山部分山体，以保证路桥城区的视线通廊。
从建筑色彩控制要求的层面上来看，本片区属于“风貌Ⅰ级控制区”，要求严格按照规划控制色彩及比例进行落实。
地块内商业和办公建筑色彩宜采用浅色调，选用现代感较强的色系，局部重点部位可用鲜艳的颜色提示。
居住建筑则宜选用暖色调和淡色调，局部色彩丰富。
3.1.3原控规
图8：
原城市设计总平面图
图9：
原控规之土地利用规划图
图10：
03-01、03-02、03-03地块调整后平面图及效果图
原控规在上层次规划的前提下进一步梳理了城市空间结构，从城市设计的层面落实具体的空间控制要求，使其在具体的城市建设过程中更具明显的指导效果。
原控规按原城市设计理念，规划为“内空、中高、外低”的圈层加方格网道路的清晰结构。
本片区位于“中高”的圈层内。
鉴于其在新城中心区的重要位置，规划谋求将其建设成为路桥未来最高端的公建服务空间。
3.2相关规划
根据资料，03街坊的三个地块（03-01、03-02、03-03地块）已经先行出让，并已实施。
从选址通知和设计图纸来看，这些地块已作为商住居住用地（以居住用地为主）进行开发建设。
原控规规划本片区用地性质为商业金融业用地和二类居住用地，从用地性质和开发强度等来看选址通知要求与控规要求大体上吻合，但是由于现实建设与原城市设计有差异，商业开发容量的要求也未能得以全部落实，故必须对相关的控制内容进行微调。
4.规划修改可行性分析
以上规划解读的内容已从规划的可能性及必要性角度阐明了本项目应进行相关的修改，下文将重点论述其修改的可行性。
4.1经济与功能的协调
近年，金融风暴席卷全球，中国经济面临严重的挑战，路桥自然也会受到一定影响。
2008年中心大道东侧的三块土地已经出让，其建设功能除社区配套外全部改为居住。
在企业纷纷外撤、就业率下降的宏观经济背景下，原控规定位的商业及办公建筑如在当前的条件下提前建设显然不合时宜，其土地的出让、开发也会面临许多困难。
但因新城商贸片区位置优越，特别是玉虹、刚泰二大楼盘的销售，使本片区用地如作为居住或商住项目开发则会引起更多的关注。
与此同时，为体现本片区作为路桥核心的地位，本次规划调整合理地调和了城市功能需要与经济需求的矛盾，重新平衡好用地功能的配置比例，以便在表达城市品味和城市核心形象的同时又能使土地出让和本片区开发顺利进行。
4.2业态与空间的提升
路桥人有很强的消费能力，但路桥缺乏现代化高端的大型购物中心，这是早已形成的共识，前几年沃尔玛拟进驻路桥，但苦于找不到能满足其大型商业设施和停车设施的场所而作罢。
这也是作为现状商业中心的路桥老城区的现实，未来多年难以改变。
新城商贸区无论在城市定位还是在空间上都应挑起这个重任，原控规确定的世纪广场以东的“风情商业街区”本是承载该功能的最佳场所，但因征地、拆迁等问题使之近年不能开发。
本片区西部现状建筑少，又具有区位优势，故可以结合其西部的传统商业街形成互补，在临中心大道西侧留出“大厅式”大型商厦进驻空间，以此提升路桥商业消费水平和消费空间。
4.3地块与功能的整合
从当前城市建设的要求与现实情况来看，城市新区的开发已经从小规模的地块逐步转向较大规模的地块。
这与开发商实力的增强不无关系，也与政府对于城市经营与管理能力的提升息息相关。
大规模的地块开发有利于城市的管理，也有利于城市公共服务设施的布置与辐射，因而本片区控规的修改则从地块整合的角度进行操作，包括取消部分城市支路等级的道路、搬迁消防站（区外另有选址）以及将社会公共停车场库与商业金融业用地结合布置等。
由此形成大面积的居住用地与商业办公用地，使中心区土地得以高度集约利用。
5.小结
综上所述，本片区对原控规进行土地的梳理与整合具备一定的可行性，对新城商贸区的未来的开发建设利大于弊。
结合宏观经济背景、业态与城市空间以及地块整合的综合性考虑，本项目的建设用地应在当前条件下发挥出居住及商业办公应有的功能及产生最大的经济效益。
第三章规划符合性分析
图11：
分规之规划结构图
1.建设项目所在区域城乡规划及相关规划情况
路桥区分区规划是指导城市建设的重要依据和指南。
按分规，本项目所在区块为路桥“一核两翼”之核心组团。
根据分规，该组团主要的发展方向为：
改善城市环境，提高文化品味，体现水乡特色，突出现代化城市气息。
2.公共（市政）基础设施配套条件分析
上位规划对于片区基础设施的设置是有一定预留量的，本片区用地面积仅占新城商贸区总用地面积的18.39%，而经修改后的总体开发量还略有降低，因此不会对区级或片区级的基础设施造成负面影响。
当然，对于小区级的相关配套设施（如幼儿园等），将根据各地块的具体开发容量予以内部解决（详见下文）。
对于原控规中的消防站，经相关部门明确，已在本片区外另址落实，对整体不产生负面影响。
2.1公共服务设施
本次控规修改之后需要进行相应修改的主要是教育设施，该设施主要为幼儿园，其影响因素主要为规划人口数量。
经统计，控规修改后本片区所容纳的居住人口约1.04万人。
本片区规划幼儿园的依据与计算方法如下：
（1）根据相关规范，幼儿园的辐射半径为300米，兼以城市快速路、城市主干路为基本边界，即辐射范围不跨越上述道路为前提。
（2）幼儿园仅布置于规划居住用地内，对于现状居住用地则不在其中设置该设施，但对缺少幼儿园的现状居住用地，则相应扩大距其周边单元的幼儿园班数，以满足现状与规划的教育服务需求。
（3）幼儿园千人指标按照40人/千人计算。
由于台州市各类规划及相关指标均没有明确幼儿园千人指标，而幼儿园班数的确定必须有该指标作为计算标准，故本报告采用案例借鉴及规模预测的方法来确定本控规的幼儿园千人指标。
（4）幼儿园规划每处以6班为基本标准，还可增设为9、12、18班，每班人数按35座/班。
【案例】深圳市幼儿园的千人指标为47人/千人；温州的幼儿园千人指标为35人/千人。
台州市2007年在园儿童千人数为36.14人/千人（详见《台州市2000～2007年幼儿园在园儿童数》），该年幼儿入园率为95.7%。
表1：
台州市2000～2007年幼儿园在园儿童数
2000年
2005年
2007年
台州市年末总人口（万人）
546.62
559.85
569.39
幼儿园在园儿童数（万人）
9.79
17.22
20.58
在园儿童千人数（人/千人）
17.91
30.76
36.14
资料来源：
台州统计网
规划未来幼儿入园率在99％以上，比2007年台州市的较高，结合案例，本报告认为本片区的幼儿园千人指标可按40人/千人计算。
依据以上指标和规划人口数量计算，本片区规划适龄入学儿童数量为415人，按每班35座位计算，共需12班。
规划考虑与周边居住组团共同享用幼儿园的原则及幼儿园服务半径的要求，故在本片区布置幼儿园1处（详见下文“公共配套设施与市政设施规划图”）。
2.2市政基础设施
原控规的配套设施规划已具备较强的弹性，对于市政基础设施更是以各市政专项规划为依据进行落实和细化，故该部分内容仅需根据用地的修改进行微调。
3.交通影响评价
按照原控规，除本片区外围的城市干道外，基地内的均为城市支路。
从基地的区位条件以及修改后地块功能来看，可适当减少城市支路，在保证主要城市支路的前提下，重点解决地块的出入口问题，各地块内的道路可根据自身的需要灵活设置。
从总体开发规模来看，修改后的开发量还略有降低。
因此并不会对原规划的城市主要道路带来负面的交通影响。
4.景观影响分析
本项目的建设将以建筑景观取代原生态的绿化景观，其景观影响主要有以下两个方面：
4.1景观空间与界面
从景观空间上看，修改后的城市土地利用与原有规划的大格局变化不大，故还需对包括世纪广场与九峰山视线走廊的控制加以重视，以保证城市内部空间景观视线的开敞与通达。
景观界面则与城市主要道路关系密切，由于基地位于城市重点区块，其内部的中心大道和南侧的双水路是路桥未来重要的城市形象展示面，所以本次控规修改应将注意对该两条道路景观界面塑造的控制。
4.2建筑风格与色彩
鉴于风貌规划早已明确本片区为“风貌Ⅰ级控制区”，为营造良好的城市整体空间环境与建筑风貌，规划将落实其具体的要求（详见前文第二章）。
同时，由于本片区已有部分现状，故未来的建设还需考虑与其相兼容。
5.对周边其他业主或已实施项目的影响分析
根据前文，本片区所在区域为新城开发建设区块，因此基本处于待建设状态，仅基地南侧已实施世纪广场、世纪大厦、会展中心等项目。
整体上来，这些项目以商务办公及公共服务等功能为主，是能够服务于区域性的城市基础设施。
本片区修改后的城市功能与用地性质，在主体上与之相呼应，故将不会对以上项目带来负面影响。
从积极的角度上来说，本片区的开发建设对于周边其他业主或已实施项目将会带来很大的经济效益和社会效应，具体表现在以下两个方面：
一是带动周边用地开发和建设，形成具有一定规模的高质量的居住区，将提高新城商贸区的人气和消费需求；二是完善商业、办公条件，与会展中心等形成集聚效应。
6.小结
本项目的规划符合城市未来发展的需要，能够进一步促进路桥新城商贸区的开发建设。
通过以上分析，本报告认为本项目满足城市规划的各项条件，能够进行下一步的规划修改工作。
第四章效应分析
1.经济效应
从经济的角度来看，本项目建设带来的效应及影响层面非常广泛，且意义深远。
首先，房地产开发将吸引来自各方的投资建设，建设所需的材料、设备和建设工程所带动的人力资源投入将给本地区的建筑行业、制造设备业及与建筑相关的其他材料供应行业带来发展商机。
其次，居住人口带来人气的同时还将带动周边的餐饮、服务、休闲等行业的消费。
最后，由于本片区延续了原控规对于商业办公轴线的规划思路，从而保证了中心区城市土地价值的有效利用，进而能够提升新城中心的整体经济价值。
2.社会效应
本项目对城市发展和建设有直接的控制作用，其规划内容既要落实上位规划的战略性意图，还直接控制着城市地块的建设内容及开发强度。
具体来说表现在以下几个方面：
一是提供城市住房，做到“居者有其屋”；二是完善交通体系和基础设施，做好城市发展的硬件需求；三是合理布置教育、商贸、办公等公共服务场所，既可创造商机和就业岗位，又能满足人们日益增长的物质需求。
3.环境效应
根据前文，本项目的建设会造成一定的耕地与绿地消失，这对城市生态可能会有些影响，但是本项目建成之后将通过屋顶绿化和尽可能多的绿地面积来保持良好的生态环境。
从城市景观的角度来看，本项目的建设将丰富城市的建筑景观，特别是对于城市中心区来说，更具节奏感、韵律感的城市空间将成为路桥新城的形象代表。
第五章修改论证结论
从当前控规修改的情况来看，本项目修改后能够符合城市总体规划的要求，其建设用地条件良好，区位优势明显。
从规划符合性来看，本次修改既能够满足相关部门对于城市用地控制的要求，也配备了相应的城市服务设施，能够给城市的建设提供必要保障。
通过分析，本报告认为无论外在建设条件还是内在发展条件，本项目均是可行的。
第六章规划控制
1.土地利用规划与地块编码
本次控规修改后的土地利用规划及地块编码详见下文《土地利用规划图》。
2.规划地块控制指标
本次控规修改后的控制指标详见下文《规划地块控制指标一览表》。
3.公共配套设施与市政配套设施
本次控规修改后的土地利用规划及地块编码详见下文《公共配套设施与市政配套设施》。
表2：
规划地块控制指标一览表
地块编码
规定性指标
指导性指标
用地性质代码
用地性质
用地兼容性
用地面积
容积率
建筑面积
绿地率
建筑密度
建筑限高
配建车位
住宅面积净密度
住宅建筑套密度
配套公共服务设施
配套市政基础设施
居住人口
居住户数
备注
（m2）
（m2）
（%）
（%）
（m）
（个）
（m2/ha）
（套/ha）
（人）
（户）
02-01
R2
二类居住用地
C2
73060.32
2.80
204569
30
30
100
1227
28000
190
9班幼儿园、公共厕所
10KV开关站（2个）、垃圾收集站
5036
1574
－
02-02
C1
行政办公用地
C2
27607.53
3.00
82823
25
35
100
497
－
－
公共厕所
10KV开关站
－
－
－
02-03
C1+C1
商住用地
CR
31172.38
3.00
93517
25
35
100
561
21000
162
书店
10KV开关站
1611
504
－
02-04
C1+C2
行政办公用地+商业金融业用地
－
39148.37
3.50
137019
25
45
150
982
－
－
电信模块局、邮政所、银行、社会公共停车场库
10KV开关站
－
－
商业面积≤80000平方米
03-01
RC
商住用地
－
10373.90
3.00
31122
30
25
100
1218
28408
219
社区用房、卫生站、公共厕所
10KV开关站、垃圾收集点
3734
1167
商业面积≤8500平方米
03-02
12139.20
36418
03-03
30878.30
92635
－
－
－
－
224380
－
678102
－
－
－
4485
－
－
－
－
10380
3244
－
备注：
1.已批已建地块和已出让地块在表中的指标不具法定控制意义，仅为汇总反映本区总体开发规模，以便测算市政等配套设施。
其法定控制指标为城乡规划主管部门已批设计条件或出让条件。
2.本表依据建住房［2006］165号文，结合台州实际情况，本规划涉及的规划新建居住建筑（村民安置用地除外）住宅户数计算标准为：
按户均130平方米计；居住人口计算标准为：
按每套住宅3.2人计；
3.停车位计算：
按《浙江省建筑物停车泊位设置标准》计算。
台州市指标级别按Ⅲ类计，具体计算方法：
住宅停车位指标：
按户均130平方米计，则机动车停车位总数X（住宅）的计算公式为：
X（住宅）=S（总建筑面积）÷130×0.6；办公楼停车位指标：
按其他办公楼，则机动车停车位总数X（办公）的计算公式为：
X（办公）=S（总建筑面积）÷100×0.6；商业场所停车位指标：
按建筑面积≥10000平方米的商业建筑，则机动车停车位总数X（商业）的计算公式为：
X（商业）=S（总建筑面积）÷100×0.8；按10000平方米≥建筑面积≥1000平方米的商业建筑，则机动车停车位总数X（商业）的计算公式为：
X（商业）=S（总建筑面积）÷100×0.6。
4.表中商住用地（RC）中商业建筑与居住建筑面积比例和商业办公用地（C1+C2）中商业建筑与办公建筑面积比例均为本规划建议值，具体操作时由城乡规划主管部门进行控制。
5.表中用地兼容性一栏仅列兼容的主要用地性质，具体操作时城乡规划主管部门可在（建设用地适建范围表）准许的范围内增加其他兼容用地性质。
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