《房地产开发前期手续报建流程》.docx
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《房地产开发前期手续报建流程》
序言
《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。
作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。
该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。
该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。
作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。
衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。
中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理：
二00八年八月
房地产开发前期手续报建流程图
编者按
第一章土地审批事项-------------------------------------------------1
1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1
1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4
1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6
1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8
第二章规划审批事项------------------------------------------------10
2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10
2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12
2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17
2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19
第三章建委审批事项-----------------------------------------------21
3.1工程报建------------------------------------------------——21
3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23
3.3造价管理审批------------------------------------------------25
3.4节能设计审批------------------------------------------------26
3.5质监管理审批------------------------------------------------27
3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29
3.7安监管理审批------------------------------------------------30
3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32
3.9勘查设计审批-----------------------------------------------33
3.10执法监察审批-----------------------------------------------35
3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36
3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37
3.13建筑工程施工许可证----------------------------------------39
3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41
3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42
3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45
第四章房地审批事项------------------------------------------------47
4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
4.2商品房预测绘面积审查----------------------------------------48
4.3商品房销（预）售许可证--------------------------------------51
4.4商品房销（预）售许可证延期----------------------------------54
4.5商品房实测面积审查------------------------------------------56
4.6房屋初始登记备案证明----------------------------------------58
第五章计划审批事项------------------------------------------------60
5.1项目确认函--------------------------------------------------60
5.2项目申请报告------------------------------------------------61
5.3发改委立项批文----------------------------------------------63
第六章人防审批事项------------------------------------------------65
6.1人防设计审批-------------------------------------------------65
第七章消防审批事项------------------------------------------------67
7.1建设工程位置防火审批意见书-----------------------------------67
7.2建设工程消防设计审核意见书-----------------------------------68
第八章环保审批事项------------------------------------------------71
8.1环评批复-----------------------------------------------------71
第九章防雷审批事项------------------------------------------------73
9.1防雷装置设计核准书-------------------------------------------73
第十章园林审批事项------------------------------------------------74
10.1建设工程绿化规划审批书--------------------------------------75
附件--------------------------------------------------------------76
附件1[竞买]申请书----------------------------------------------76
附件2授权委托书------------------------------------------------77
附件3《建设用地申请书》-----------------------------------78
附件4《国有土地使用权变更登记申请》-------------------------------79
附件5《建设用地规划许可证申请表》-------------------------------80
附件6《建设工程规划许可证申请表》-------------------------------81
附件7申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82
附件8建筑设计方案报审说明--------------------------------------83
附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84
附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85
附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88
附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89
附件13《工程建设项目备案表》------------------------------------90
附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91
附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92
附件16填表说明-------------------------------------------------93
附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94
附件18《监理合同备案登记表》------------------------------------95
附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96
附件20申办《预销售审查书》申请书-------------------------------99
附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100
附件22商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102
附件23《商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103
附件24《房屋初始登记申请书》-----------------------------------104
附件25“项目确认函”请示文件-------------------------------------105
附件26“发改委立项批文”请示文件---------------------------------106
附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107
编者按
亲爱的读者朋友：
房地产开发公司的项目发展部主要工作是负责制订项目前期报建计划，实施项目立项、规划意见书、审定设计方案、建设用地规划许可证、土地证、各类专业报批、拆迁证、工程规划许可证、开工证、销售证、产权证等系列证照的组织申报取得工作，这就要求相关工作人员熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审报建各项手续的审批程序。
如何从纷繁复杂的工作中理出头绪、合理安排报建流程？
如何为报建工作准备相关文件以便快速有效的取得相关证照？
我们依据国家和地方现行法律、法规之规定，根据多年报建工作经验，对整个流程进行了简单的梳理，希望可以对从事报建工作的人员提供一点帮助。
作者以房地产公司通常的综合业务部、项目发展部、规划设计部、成本预算部、工程管理部、财务管理部、营销策划部的组织结构书写本书。
但各公司的叫法不尽相同，如：
项目发展部（亦称前期部、开发部、项目报建部等）
规划设计部（亦称设计部、设计研发中心、设计管理中心等）
成本预算部（亦称运营部、合约预算部、合同管理部、工程造价部）
工程管理部（亦称工程部、工程项目管理部等）
财务管理部（亦称财务部、财务科等）
营销策划部（亦称销售部、营销中心、策划销售部等）
综合业务部（亦称行政部、行政管理部、档案用印管理部等）
由于我国幅员辽阔，各地行政部门的设置和名称有所差异，各地针对全国统一的法律法规也相继出台了适合当地执行的细则，报建流程也有所差异，所以具体执行时还请读者按照当地的实际情况来执行，本书的流程为适合各地的的操作。
书写的繁杂了一些仅为您提供在报建过程中解决问题的思路，为您起到参考借签的作用。
出版者
2008年8月
如何通过拍卖方式取得“国有土地使用权”
承办部门：
项目发展部
拍卖单位：
市国土资源局
协作部门：
综合业务部
财务管理部
营销策划部
操作时间：
约25个工作日
序号
流程
要点
备注
01
收集信息
1、从市国土资源局网站、政府机关报发布的相关公告了解。
2、与政府相关部门，如市规划院、市土地测绘院、市土地储备中心、市规划局的相关工作人员保持沟通，及时掌握优良项目信息。
1、所有拟拍卖土地的“建设用地规划设计条件”由市规划院拟定。
2、拍卖文件所附宗地图由市土地测绘院编制。
3、拍卖文件所附“选址意见书”先期由市土地储备中心到市规划局办理。
4、开发区土地的拍卖先期由开发区土地储备中心整理、委托规划院拟定“建设用地规划设计条件”。
02
索取拍卖文件
在掌握拍卖信息后，如有意向，应到市国土资源局报建窗口索取拍卖文件。
拍卖文件内容包括：
1、国有土地使用权拍卖出让公告
2、国有土地使用权拍卖须知
3、国有土地使用条件
4、规划设计条件
5、宗地图
6、国有土地使用权拍卖出让方案
7、竞买申请书（样本）
8、竞买资格确认书（样本）
9、授权委托书（样本）
10、成交确认书（样本）
11、国有土地使用权出让合同（样本）
03
现场踏勘
与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：
1、项目周边生活配套情况
2、人文环境
3、交通情况
4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等）
5、项目目标人群
6、市政设施配套情况
7、地上物拆迁情况、场地平整程度
如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。
04
编制可研
编制可研，内容应包括：
1、工程位置
2、市政、生活设施配套现状
3、区域市场调查
4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模
5、产品定位、匹配的工程设计风格
6、工程建设周期
7、地块开发成本分析
8、项目利润预期
9、房屋销售预测
10、确定可接受的最高竞拍价。
可研经审定后，进行下一步操作。
05
竞买资料准备
需提交要件：
1、经公证的企业工商营业执照
2、经公证的房地产开发资质证书
3、竞买申请书（详见附件1）
4、经公证的法定代表人身份证明
5、经公证的代理人身份证明及授权委托书（详见附件2）
6、竞买保证金收据
7、银行资信证明
1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。
竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5日内获退回。
2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。
3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。
06
资料申报
持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标[竞买]资格确认书；如具有以下情形之一的，作为无效申请退回，市国土资源局不作解释。
1、申请文件在申请截至时间后收到的
2、申请文件不齐备或不符合规定的
3、申请文件字迹不清，无法辨认的
4、申请人不具备资格的
5、未缴纳履约保证金的
应通过了解其他竞买申请人的情况，初步制定竞买策略。
07
竞拍
拍卖程序如下：
1、宣布拍卖开始
2、宣布拍卖规则
3、公布拍卖起拍价、每次加价幅度
4、叫价
5、竞买成功
6、与市国土资源局签订《国有土地使用权成交确认书》
1、竞买成功后，即时签订《国有土地使用权成交确认书》，成交确认书中约定签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点，通常在十日内签订。
2、成交价即为该幅土地的出让总价款，包含出让金、征地补偿费用。
08
合同签订
签订《国有土地使用权出让合同》
合同注明出让事项（地块编号、用地面积、出让总价款、交付时间等），约定双方权利、义务（包括土地交接标准）。
09
缴款
在合同签订15日内，足额缴纳成交价款
如在规定期限内不能支付成交价款，市国土资源局将取消竞得资格，没收保证金，开具违约金（相当于成交价款总额的20%）缴纳通知单。
10
土地交接
在土地成交价款缴纳后，双方进行土地交接。
按交接标准，核验地上物拆迁情况、土地平整程度、地块范围内原有市政设施、树木、人防工程有无损毁。
办理《建设用地批准书》工作流程
承办部门：
项目发展部
受理单位：
市国土资源局
行政审批办、资产中心
归属范畴：
土地审批事项
协作部门：
综合业务部
规划设计部
办结时限：
20个工作日
办理条件：
取得“发改委立项批文”、地价款缴纳完毕
序号
流程
要点
备注
01
资料准备
需提供要件有：
1、建设用地申请表（见附件3）
2、《建设用地规划许可证》及附件、附图
3、工商营业执照
4、发改委立项批文
5、法人、代理人身份证
6、国有土地使用权出让合同及附件、附图
7、国有土地使用权出让地价款票据
8、地籍彩图
1、需提交复印件的，应备原件供查验。
2、应在报建前携《建设用地规划许可证》附图及《国有土地使用权出让合同》附图到市国土资源局土地测绘院申办地籍彩图。
02
受理报建
1、材料齐全后，到市国土资源局行政审批办报建窗口申报
2、检查材料是否齐全、原复件是否相符。
合格则收件转资产中心，不合格则当场告知补、退件。
工作时间：
1个工作日
03
材料初审
（经办人）
审核内容：
1、用地范围是否在出让合同限定范围内，2、出让金是否已缴纳完毕。
材料合格则告知申请人准备勘验现场，不合格则退件到窗口
工作时间：
5个工作日
04
勘验现场
资产中心、用地处联合勘验现场
工作时间：
3个工作日
06
主任审批
（资产中心）
签署审核意见，转用地处长审批
工作时间：
2个工作日
07
处长审批
（土地利用处）
签署审核意见，报主管局长审定
工作时间：
2个工作日
08
主管局长审定
签署审定意见
工作时间：
1个工作日
09
转件
经办人将审定意见在网上录入，将报建材料及审批意见转回行政审批办
工作时间：
1个工作日
10
制证、发证
行政审批办制证，将资料备案，告知申请人持“受理单”领证
工作时间：
1个工作日
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