老旧小区物业管理专项方案.docx
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老旧小区物业管理专项方案
破旧小区物业管理方案
为了提升小区居住品质，对庭院改善、小区整改后房屋及设施进行长久有效管理，使破旧小区也能够享受物业管理服务带来便利和舒适。
我企业充足认识加强破旧小区物业管理工作关键性，针对不一样情况采取对应方法，有效化解物管、自管中很多矛盾，逐步建立健全长久有效管理机制，努力提升居民生活质量，提升小区管理整体水平。
我们在为业主提供服务时候，一直要坚持以人为本、服务至上理念，服务内容和方法一直以业主为中心；以满足破旧小区业主需求为目标；以业主满意为企业最高追求；在服务过程中不停调整服务方法和模式，以达成业主要求。
一、管理思绪
依据破旧小区特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思绪：
1、依据破旧小区物业管理需求分析和我企业物业管理经验，我们将破旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。
经过高水平物业管理将破旧小区提到一个较高层次上，实现低消费投资，高价值表现，将破旧小区变成一个表现现代社会文明价值小区。
我企业设有专门管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所洁净有序。
2、对破旧小区采取专业管理关键在于对配套设施管理和服务，我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准，针对破旧小区业主尤其需求来确定用户（业主）服务项目、内容和标准。
每十二个月要采取书面形式向业主咨询对物业管理服务意见。
3、因为破旧小区管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其关键，小区出入口能做到二十四小时站岗值勤。
天天按要求进行巡查；能实施二十四小时不间断巡查。
有车辆管理制度,对进出小区车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
对进出小区装修、家政等劳务人员实施临时出入证管理。
对临时访客实施登记制度。
对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后立即采取对应方法。
破旧小区对于消防安全工作要求极高，我企业将安排含有消防工作经验保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑部分岗位可安排破旧小区住户，以做到真正小区就是家，爱岗如爱家，实施二十四小时执勤，为业主提供安全、温馨生活环境。
4、破旧小区物业管理面积较大，我企业物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。
账务清楚，管理服务人员二十四小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对破旧小区物业管理，我们坚持按相关要求和协议约定定时公布物业服务费用或物业服务资金收支情况（最少每六个月公布一次）;在收费、财务管理、会计核实、税收等方面实施相关要求。
我企业及业主方双方签署规范物业服务协议，明确双方权利义务关系，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公告。
依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，有在显著位置公告服务项目和收费标准。
6、针对破旧小区具体情况，采取一体式安全管理体系。
在项目职员招聘上，采取有经验管理人员来管理。
同时兼顾项目标实际情况。
兼顾考虑部分岗位可安排破旧小区住户，实施二十四小时有专职保安人员执勤。
帮助处理部分困难户问题，提升职员爱岗热情，真正做到以小区为家。
管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有统计。
7、我企业将联合小区居委会等相关部门，在破旧小区内大力开展多种有益小区活动，推进精神文明发展，形成良好小区文化。
8、我企业定时安排破旧小区职员参与培训和学习，不停提升管理处管理水平。
确保小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等标志。
确保车辆运行通畅，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对破旧小区绿化管理，制订绿化管理方案，对覆盖率达15%以上绿地进行专业养护，确保花草树木管理养护适当，按季节治病虫害，每个月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，确保植物生长良好，形成很好植物景观。
10、破旧小区保洁管理，我们将全部栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全方面实施“自家孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作，包含楼道内乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其它楼栋责任人工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步作用。
垃圾实施袋装化管理，天天清运，公共场所定时清扫保洁，保持整齐洁净。
依据当地实际情况能定时进行消毒和灭虫除害。
11、因为破旧小区设备设施破旧，设备设施管理维护十分关键，必需快速全方面熟悉设备特征，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定时维护，水、电、气二十四小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。
设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。
消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持通畅。
设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
小区道路通畅、路面平整，井盖无缺损或丢失，关键道路及车场交通标志齐全、规范。
路灯、楼道灯完好率高等于98%。
轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障（供电、供水、消防设备等）有应急预案。
供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规范。
供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽设备设施年、季、月、周等定时维护保养检修和日常维修计划、方案、标准。
制订有各类应急抢修、处理方案，确保设备设施能高效经济运行。
12、安全保卫及消防工作。
结合工作区物业，完备安全防范方法。
严格来访
保安人员二十四小时在岗值班，夜间安排专员巡查。
物业人员掌握消防设施使用方法，并能立即处理多种火灾事故，设置消防疏散示意图，确保消防车辆和各安全出口通畅无阻，每个月对此检验2次以上。
13、房屋管理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
依据房屋实际使用情况，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，有立即组织修复；属于大、中修范围，要立即编制维修计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计、立即维修养护。
对违反计划私搭乱建（包含乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台）和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并立即汇报相关主管部门。
14、物业管理制度和档案、资料管理
在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料搜集，分类整理，归档管理制度。
房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。
有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其它管理
（1）定时开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）主动支持参与小区文化建设。
（3）无因物业管理服务原因造成小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善造成发生治安、刑事案件。
物业服务和业主出入友好；
本企业实施零干扰服务，在业主上下班高峰期，除关键出入口本企业安排保安人员严格管理以外，其它服务均为零干扰：
即我们全部设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。
二、抓整改工作，换环境面貌
1、针对问题，一对一宣传
依据我企业以往破旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建现象较为严重。
再之破旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。
我们将在接管后进行经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理宣传工作，针对小区存在问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一宣传，提升业主文明意识和安全防范意识。
2、做好小区基础设施维护，切实处理老百姓所关心热点问题，加强停车位或共用车库管理，处理居民停车位问题，消除小区内消防车难进入安全隐患。
3、加强对企业人员业务培训力度，提升基础素质，掌握服务技能，明确工作职责，全方面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立小区和物管定时有效沟通管理机制，采取整体联动，形成协力，联合管理，立即现场发觉、处理问题，把事情消亡在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量人力、财力、物力。
营造舒适、整齐、安全小区环境。
三、管理模式
在管理和服务过程当中，我们将建立一套适应破旧小区物业管理模式，坚持做到高标准、严要求科学化、规范化现场管理，具体方法以下：
1、项目责任人现场指挥。
实施企业垂直领导下项目责任人负责内部管理模式，项目责任人现场实施企业物业管理服务计划，现场组织指挥各项工作，并随时和业主方和广大市民沟通联络，搜集业主方和广大居民意见、提议，立即作出工作计划和服务内容、方法调整以适应业主方要求；
2、服务制度化、专业化、标准化。
建立健全对应规章制度，以制度促进管理，职员配置要严格遵守专业要求，定时组织对职员进行业务培训，以确保职员素质和现场作业能够符合业主和广大市民要求，制订严格细致服务质量和考评标准，从而为业主方和广大市民提供制度化，专业化、标准化服务；
3、建立安全保障体系。
针对破旧小区实际情况，我企业从以下几方面做好安全防范工作：
（1）消防安全
“预防为主，防消结合”，我们关键从消防宣传、消防队伍演练、消防制度落实、消防器材定时检验、换药等方面培训、落实。
（2）水电气设备安全管理
建立健全水电气设备正常使用巡查制度，全方面掌握托小区各类管线线路、走向，方便于在发生故障时能够快速有效地给予排除，方便业主方正常使用。
（3）小区安全维护
依据破旧小区物业管理安防要求，结合我企业安防经验，确立我企业将以“人防为主、技防为辅”安全防范思绪，对破旧小区物业管理实施二十四小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适生活环境。
（4）环境卫生维护
依据破旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整齐有序。
三、各岗位人员配置
岗位
人数
岗位职责
备注
项目经理
1人
负责全方面工作督促管理服务质量，实现企业制订管理目标和任务。
项目经理常驻现场负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施；每个月月初提交上个月总结和本月计划；管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。
常驻现场，每七天最少有六天在现场，二十四小时手机开机和业主方保持联络。
含有本科学历，物业管理资格证，有安置小区物业管理经验。
保安人员
12人
关键负责需小区内安全保卫和日常工作秩序，包含门岗执勤、夜班巡视、车辆停放秩序和治安秩序等其它方面服务。
确保二十四小时有些人值班
身体健康良好，保安员经过培训持证上岗，确保二十四小时有些人值班，有破旧小区管理工作经验。
上班时间为：
7:
30—15:
30,15：
30—23:
30，23:
30—第二天早上7:
30。
保洁人员
20人
关键负责小区环境卫生，包含住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施和小区内公用设施卫生保洁，和小区道路保洁。
以女性为主，25周岁至50周岁，包干落实到各人，各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作，包含楼道内乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其它楼栋责任人工作。
工作时间为：
5：
30—12：
30
12：
30—7:
30
绿化工人
1人
确保草坪生长良好立即修剪、保持平整。
草卉、树木定时修剪、整形。
立即做好松土、防涝、防冻工作，防治为主，严格控制病虫害，绿化、树木长势良好。
工作期间必需穿戴整齐，挂工作牌。
小区内草坪、花卉等绿色植物进行浇水、施肥。
对小区内树木、草坪定时浇水、施肥、治虫、修剪，保持草坪常绿、整齐，树木生长茂盛、无枯残现象。
水电日常维修
1人
关键负责小区内设备设施运行、维护、控制、保障等工作，包含下水管道、消防设备、日常弱电设施等维修、保养、更换及操作管理工作，确保小区各项设备设施在良好状态下正常运行。
全部持有相关证书上岗，25周岁至55周岁之间，施行二十四小时岗位制。
累计
35人
说明：
以上人员均含有小区物业管理工作经验。
我企业全部配置职员，身体健康，无传染疾病，经三级甲等以上医院体检合格，并持有健康合格证，而且随时接收卫生部门检验和监督。
四、环境清洁卫生管理
（一）环境服务范围及要求
日常保洁工作是经过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物搜集和清运，经过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持全部公共区域清洁卫生。
依据破旧小区现在现实状况，清洁工作应做好以下几项：
1、垃圾处理。
关键包含搜集、清除、回收、压实、运达指定地点。
2、在要求范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面清洁维护按物业管理规范实施。
（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按要求时间进行清扫；道路积水、积雪能立即清除。
共用雨、污水管道每十二个月正常疏通；雨、污水井、化粪池每个月正常检验能正常使用。
小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。
小区道路：
地面无垃圾，障碍物。
绿化带：
无垃圾，枯死植物立即清理。
（2）环境部分：
地面无垃圾杂物，无积水，无显著污渍。
室外设施包含灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和显著灰尘，墙壁及其它设施上无不良张贴物。
下雪时要立即清扫，必需时作防滑处理。
（3）垃圾搜集清运：
楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清，垃圾桶清洁、无异味。
垃圾箱、桶要定时清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。
垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。
（4）其它：
小区内如举行小区活动等，做到垃圾立即清理。
3、住宅楼内公共卫生：
走廊、大门、值班室、楼梯地面洁净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃洁净明亮、无尘土。
楼梯扶手和栏杆保持洁净。
4、负责小区道路卫生保洁。
5、定时楼顶清扫、外墙面清理。
6、院落卫生：
地面洁净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区立即清扫洁净。
7、对现有绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境责任。
养护管理包含：
定时浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、确保现有苗木成活率等。
（二）保洁人员素质要求
1、树立高度责任心，关心业主方利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发觉设施设备有损坏或异常情况应立即向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整齐、部署合理，随时保持清爽、美观，确保物管区域清洁卫生，不留卫生死角。
保洁人员应随时巡视，发觉污物杂物应立即处理，随时确保清洁卫生。
2、保洁人员要努力提升本身素质和对企业负责觉悟，服从领导工作安排，遵守企业工作纪律，不迟到，不早退，不私自离岗，如有急事须向主管请假。
当班人员不得做和本职员作无关事。
得到主管同意，方才能到休息室休息。
3、承包岗位片区卫生必需达成要求标准，连续3次未达标者，分别给警告、罚款、解聘处罚。
当日值班长须做好具体统计。
4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，对业主方投诉当日值班长必需立即处理，不得和业主方发生争吵。
5、上班时必需穿着清洁，按要求要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所全部不得穿短裤、背心、拖鞋。
6、保洁人员在工作要坚持标准，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。
7、不准私拿公物，私卖废品，如发觉，分别给罚款并同时解聘；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。
拾到物品，应立即上交主管。
8、垃圾要随时清除洁净，用垃圾桶、垃圾袋立即运输出场外或指定地点并倒入集装箱。
不准用扶梯运输垃圾，运输垃圾必需走楼梯通道，扶梯上、楼梯及周围污渍、垃圾必需立即清除。
9、保洁人员在工作中有权劝阻、阻止破坏公共卫生行为，不能处理、处理时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中部分合理化提议。
10、保洁员必需严格根据《保洁员清洁工作程序》实施。
五、保安及消防管理
（一）保安管理内容及要求
安全管理服务目标是维护物业管理范围内正常工作、生活秩序、帮助公安机关做好内部安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重地位。
安全管理工作是一项特殊服务工作，要求保安人员应含有良好身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作综合能力，还要有良好职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持标准。
依据不一样区域及岗位要求，保安队应设置出入口固定保安、巡查保安等。
严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必需登记，准许后方可入内。
对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记许可不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品车辆进入小区。
小区内保安关键负责小区安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实施严格规章制度，不空岗、漏岗，发觉可疑情况和事故苗头立即上报，并快速处理、果断处理，确保小区治安稳定。
巡查保安负责小区内白天及夜间巡查，要做到主动、热情、耐心、周到服务，杜绝因工作渎职造成小区内被盗和其它事件，立即发觉多种事故隐患，不因渎职而出现意外事故，维护正常工作、生活秩序。
小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。
白天夜间对停车场流动巡查、管理。
保安人员选配应依据本项目实际情况严格筛选，负责小区秩序保障工作；
小区内突发事件处理，灾难预防，火灾扑救，发觉和阻止小区内暴力事件，随时准备提供紧抢救助。
小区内公共部位安全隐患检验、排除及上报，对违规事件立即提醒和纠正，有针对性地进行安全教育。
小区内有特殊活动安排，保安要帮助维持现场秩序。
对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作关键点，制订出具体工作标准及检验措施。
（二）预警、应变方法
1、安全应急计划和方法
（1）目标：
在发生紧急、突发事件时，以最有效方法，在最短时间内控制事态发展，或确保出色完成上级交办临时任务。
适用范围：
1）治安突发事件，如忽然发生重大抢劫、杀人、业主或企业管理人员遭到犯罪分子忽然攻击等。
2）受到水灾、火灾、台风等自然灾难威胁、攻击。
3）其它重大意外情况。
（2）职责：
1）对可能发生由物业管理处负责制订安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必需时报总经理审批；
2）对立即发生或已发生突发事件由安全领班临时确定应急方法，同时向上级汇报。
（3）计划：
1）对可能发生治安突发事件和已发生或立即发生自然灾难由物业管理处组织制订应急计划和预防方法，并安排岗位人员按布署实施。
2）处理治安突发事件时，由值班员快速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员快速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场人员，直到公安人员到来。
3）制订应急计划必需慎重，考虑周详，在制订自然灾难应急方法时，要依据灾情程度、特征而定。
（4）实施：
1）在实施过程中，发觉偏离实际情况应立即纠正，并上报对应审批人员认可。
2）对发生每一事件必需总结，假如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正方法汇报》，严防类似情况发生。
3）保留事件全过程相关统计，存档3年。
重大自然灾难统计长久保留。
（5）要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必需进行严格学习、训练、消防演练和紧急集合演练。
（三）强化消防管理意识
1、消防管理目标
坚持“预防为主，防消结合”消防工作方针，严格实施防火安全责任制，并树立“全员防消”管理观念，实施全员义务消防员制。
2、加强消防教育宣传和培训演练工作
（1）消防教育宣传工作：
管理处将在物业辖区内不间断地传输消防法规、防火知识，并定时邀请消防中队前来举行消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。
（2）做好消防培训及演练工作：
关键加强保安员消防实战演练，每十二个月组织义务消防队员和广大业主共同参与消防演练，提升全员“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
3、主动落实防火安全“三级”检验制度，重视冬、春两季消防、设施设备大检验工作，确保在火灾多发期消防安全工作。
4、建立消防快速反应队
结合以往工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”，以确保一旦出现火警时，我们能快速作出反应，立足“自救”，最大程度地降低火灾损失。
5、善后和收复
火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并帮助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故汇报。
（四）紧急事件处理
1、暴风雨及无法避免自然灾难
组织人力进行突击性清理工作，确保沟、渠、通道通畅，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检验网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在危险性原因，同时，主动参与抢险救助，快速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。
（五）水警、火警预防及排防、善后处理
当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应快速关闭水管阀门，并快速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要立即通知业主，帮助业主做好各项工作。
如员火警等特殊情况，主动组织突击小组搞好特殊清洁工作。
六、公用设备、公共场所等管理养护
（一）日常维修养护：
操作维修人员依据日常管理经验，利用检测仪表对设备关键部位进行检验，发觉故障立即排除，并做好统计。
操作人员天天对托管区域内市政设备设施最少巡视两次；
（二）一级保养：
维修人员对设备进行局部清洁、调整，每三个月一次；二级保养：
维修人员对设备进行全方面清理、局部维修，每六个月一次。
（三）公用设备、公共场所设施养护范围
共用设施、设备维修、养护、利用和管理包含：
共用上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。
设备操作维护人员必需含有对应资质，熟悉掌握小区内多种设备系统原理。
定时对小区水、电、气、门窗等进行巡视，发觉问题立即维修。
随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。
1、管理规程
（1）小区内水电维修、养护工作由工程队负责；
（2）工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检验和评定各区域亮化维护情况，并作出质量评定，统计于每日工作统计评定表中；
（3）项目管理人员每日对托管区域亮化巡查2次以上，巡查结果统计备查；
（4）高低压配电房实施二十四小时值班制度；
（5）工程维修人员在例行检验过程中发觉问题，立即制订维修、整改方案，协调相关部门做好整改工作并立即复查；
（6）月末，工程部维修人员依据天天亮化维修统计进行汇总、统计，并将汇总表立即上报给总企业。
2、质量标准
全部电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。
（四）关键方法
1、根据行业规范和工程专业要求制订完善设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修立即，同时加强对职员操作行为规范，实施行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，预防安全事故发生；
2、建立日巡查制度，天天不少于4次巡查各配套设备、设施运行情况，并做好统计，发觉问题立即处理，建立健全巡查、检修统计；
3、针对小区各配套设施做出具体年度工作计划，确保设备正常运行：
（1）消防系统：
安排专业人员二十四小时对每次报警情况做好统计并出现场排除警报，定时组织全部职员进行消防演练和参与消防培训，熟悉灭火器、消防栓使用方法，每十二个月对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好和使用，做好消防设施维护，确保消防系统运转正常；
（2）上、下水系统：
定时检验住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发觉有跑、冒、滴、漏要立即维修或更换，下水堵塞要立即疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；
（3）高低压配电房：
安排专业人员二十四小时值班，根据高低压配电房操作要求进行操作，认真做好各类
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