项目物业管理服务工作检查表.docx
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项目物业管理服务工作检查表
附件3：
项目物业管理服务工作检查表
〔适用于交付项目〕
1．综合服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
〔扣分处明确原因〕
服务策划
合同
管理
明确物业管理服务要求，能提供委托合同、协议。
2
查看委托合同及协议。
缺1项扣1分。
物业管理方案及业主手册
根据合同要求，策划物业管理方案，并向业主提供业主手册。
3
对照合同查看方案及手册。
缺1项扣1分，每处不吻合扣1分。
1.2园区标识､人员资质及着装
标识
系统
物业服务中心标识明显。
在园区内明示“绿城24小时客户服务热线400-111-3900”
4
现场查看。
无标识不得分，不完整，每项扣0.5分。
资质
工作人员〔物业服务中心经理、管理员〕的资质符合上岗要求规定。
3
对照花名册抽查5名。
每1处不符合扣1分。
已培训合格但尚未持证的新职工不扣分。
着装
人员着装、服务标识符合公司要求。
5
现场观察。
每处不符合扣0.5分。
制度建设及
日常服务提供
服务
时间
周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天时间不少于8小时。
5
现场查看、询问，
不符合每处扣1分
文化
活动
适当开展园区文化活动，内容
生动，有相关资料。
2
看计划、记录和总结。
每有一次加0.5分，
制度建设及
日常服务提供
投诉
处理
投诉制度建立，投诉公示。
业主的意见/投诉三天内予以答复，并有整改或改良的措施落实，记录齐全。
5
抽查5例投诉和整改记录，尤其是报总公司的投诉处理及记录。
每处不合格扣1分。
业主
档案
业主档案管理制度建立，档案收集完整，方便检索。
10
查看档案管理制度，抽查3份业主档案。
无档案不得分，不完整、难检索的扣0.5~1分
接管
资料
已移交的设施设备接管验收资料齐全，需整改的问题已传递，完成的有闭环记录。
3
查看交接记录。
资料不全或不闭环每项扣1~1.5分。
巡查
管理员的分工及巡查制度建立，记录符合文件规定的要求。
5
问分工情况，查看巡查记录，频次应符合规定。
每处不符合扣1分。
内部
培训
物业服务中心内部培训情况。
5
查物业服务中心年度培训计划及实施情况。
无计划扣2分，记录不完整扣2分，少实施1次扣1分。
业主满意度情
物业服务中心以多种形式与不低于60%的入住住户沟通，进行满意度调查，到达质量目标，并及时进行分析、整改。
10
查相关记录资料。
未实施不得分，结果不满意不得分，未到达标准扣1分，未及时整改每项扣0.5分。
1.4
装修管理
1.4.1
装修
档案
档案齐全，进行动态管理，管理制度健全，有相关备案及检查记录。
5
查当前装修户的档案、检查记录。
记录、档案少1处扣1分。
1.4.2
装修
现场
装修现场无违规装修，违规行为有相关处理记录。
5
抽查2户装修户。
有1处扣1分
1.5物业服务收费及相关经营性活动
1.5.1
审批
物业服务费按规定申报或备案。
10
按当地要求执行，不符合规定不得分。
不能提供当地规定的，无批复不得分。
已成立业委会的项目以物业服务合同为准。
1.5.2
明码
标价
收费明码标价，并公示。
10
查看明码标价明细表。
不公开不得分，不完全扣5分、不符实扣5分。
1.5.3
共用部位、共用设施设备、相关场地的经营
已成立业委会的项目，共用部位、共用设施设备、相关场地的经营符合有关规定，经营性收支情况按要求公示。
8
按业委会要求执行。
未到公示期限而未公示的不扣分。
1.6
其他
根据现场检查情况，记录其他不符合现象。
酌情扣分。
〔原则上每项扣2分〕
备注：
共计100分
2.公共区域秩序维护服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
〔扣分处明确原因〕
人员
资质
及
制度
建设
资质
秩序维护员上岗资格符合规定。
3
查秩序维护员名单及上岗资格〔根据属地政策要求〕。
每处不合格扣1分。
小区
情况
熟悉园区基本情况。
3
问门岗秩序维护员和秩序维护班长各1名〔不含见习队员〕。
每人不熟悉扣1分。
服务
要求
明确物业管理服务要求。
3
问门岗秩序维护员和秩序维护班长各1名，要求能答复消防、车辆管理要求〔不含见习队员〕。
每处不合格扣1分
上岗时统一着装，仪容仪表符合要求。
5
现场检查。
每处不符合扣0.5～1分。
对讲机及其他必备的安全护卫器械配备齐全，并能正常使用。
5
现场查看。
每。
24小时值班看守，有相关值班记录，巡逻频次符合制度要求〔每2小时巡逻一次，重点部位、区域每1小时巡逻一次〕。
5
查看相关记录，每项不合格扣0.5分。
制度
建设
各项管理制度齐全，该上墙的已上墙。
5
查看各项制度建立情况。
每项不合格扣1分。
预案
安保突发情况的处理有相关的应急预案，并实施演习。
5
要求提供停电、发生治安案件、火警时的应急预案，拿不出一项扣1分，不演习扣1分
各项管理服务及
记录控制
车辆
管理
熟悉本园区业主车辆数、车位/库数，了解公司主要领导车牌。
2
问秩序维护班长，查看相关资料。
每处不合格扣1分。
车辆
出入
外来车辆登记符合规定。
4
现场看5辆车，查看车辆登记。
停放
园区车辆实际停放符合规定。
5
查现场。
每处不合格扣1分。
外来人员及物品出入
外来人员出入登记符合规定，大型物件搬出实行登记制度，并有相关记录。
5
查外来人员出入登记记录、业主大型物品出门登记记录
每处不合格扣1分。
。
车库
标识
文件
车库标识、挡车器完好〔根据实际情况设置〕，该上墙的文件都按规定上墙。
5
车库标识包括限高、禁鸣、限速等，车库管理要求该上墙。
每处不合格扣1分。
〔包括标识破损、文件残缺、器材损坏等〕扣1分。
消防
管理
成立义务消防组织，掌握消防的“三懂两会”基本知识。
5
查组织名单，查问秩序维护班长消防基本常识。
无组织扣1分，知识每处不了解扣1分。
监控
记录
监控资料的保存符合规定周期，能提出查看。
5
问保存期要求，看前五天的监控资料，如不能查看每处不合格扣1分。
异常信息
异常信息的处理记录完整，处理及时并有记录。
5
查看值班记录。
异常信息无记录或不跟踪每处扣1分。
紧急
措施
遇异常情况、突发事件时，采取相应措施，及时报告业委会和相关部门，协助采取有关措施；收到报警信号后按规定及时赶到现场处理。
5
查看值班记录及其他相关记录，并可现场测试。
记录1分，测试1分，不符一项则扣除相关分值。
培训
记录
秩序维护队的培训记录完整，每年组织不少于一次的应急预案演习。
5
查最近半年的培训计划和记录。
无培训不得分，有计划不实施，每处不合格扣1分。
基础设施及
工作环境控制
岗亭
环境
秩序维护岗亭整洁，物品摆放整齐，门岗服务举止标准，记录清晰完整。
5
进门时观察，并在门前观察15分钟，查门岗记录。
每处不合格扣1分。
消防
设施
灭火器、消防栓、自动喷淋等消防设施设备有效，有定期放水/检查的记录。
5
现场看10只灭火器、10只消防箱〔视交付配置情况〕，有自动喷淋的查放水/检查记录。
发现1处不合格〔包括箱体破损、箱内器材残缺、损坏、灭火器失效、记录不全等〕扣1分。
消/监控设备
消/监控设备有效，反应灵敏，秩序维护员能按规定及时到位。
5
现场测试手动报警和周界报警设施的有效性，查看以往报警记录。
每处不合格扣1分。
报警
中心
环境
报警中心工作环境符合规定要求，有温湿度记录，有防尘措施，严格执行交接班制度，非工作人员出入有登记。
5
查现场和记录。
环境脏乱扣1~2分，温湿度不记或错记每处扣1分，出入不登记，无防尘措施各扣1分。
其他
根据现场检查情况，记录其他不符合现象。
酌情扣分。
〔原则上每项扣2分〕
备注：
共计100分
3.公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
〔扣分处明确原因〕
人员
资质
及
制度建设
资质
工程人员专业上岗资格符合规定。
1
现场查看，不能提供作即为不符合。
每处不合格扣1分。
小区
情况
熟悉园区基本情况。
1
查问管理员、工程人员各1名〔不含见习职工〕。
基本熟悉得1分。
制度
建设
各项维修、保养制度建立、健全。
2
查看各项制度是否建立、健全。
每处不合格扣1分。
各项管理
服务及
记录控制
台帐
能提供本园区的设施设备台帐。
2
查看台帐，无台账不得分，台账不全扣1～2分。
维保
计划
制定年度维修保养计划，并按期实施，有相关记录。
3
查计划，抽查3项的实施情况，查看相关记录。
无计划不得分，不实施每次扣1分。
设备房巡查
设备房巡查记录齐全。
2
查日常巡查记录。
～
报修
处理
公开报修，业主〔使用人〕报修24小时受理，急修半小时内到达现场处理，一般维修一天内完成〔预约除外〕。
4
查日常维修记录，
投诉
处理
有关日常维修的投诉及时处理并得到业主的认可。
5
查投诉记录。
每处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
门窗
每季巡视一次，保持门窗玻璃、配件完好，开闭正常。
发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。
2
查现场及相关记录。
每发现一处不合格扣0.5分，记录无或不全扣1分
墙面
顶面
地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象；发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。
3
查现场及相关记录。
每处不合格扣0.5分。
灯具
每日巡查一次，保证园区亮灯率在90%以上，并有检查记录
3
抽取楼道灯、门灯、车库灯、公共走廊灯。
每处不合格扣1分。
雨、污水管道
管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏，做好书面记录。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
化粪池
每季检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
围墙
每半年巡查一次，发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。
2
查现场及相关记录。
无围墙不扣分，
每处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
道路
每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。
2
查园区主干道或进地下车库的坡道。
每处不合格扣0.5分。
休闲椅、小品等
每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，或根据业委会意见处理，保持原有面貌，保证安全使用。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
娱乐
设施
健身娱乐设施包括嬉沙池等公共活动场所每周巡查一次，整洁完好，无安全隐患，能正常使用，发现损坏立即修复〔如需更换的除外〕，或根据业委会意见处理。
2
查看园区所有的健身娱乐设施。
每处不合格扣1分。
设备房
设备房设施设备完好，工作环境符合要求，操作规程齐全。
2
查现场，无设备房的不扣分。
每处不合格扣1分。
管笼井
电缆桥架
管笼井、电缆桥架每月巡查一次，按要求进行管理。
1
该封闭的应封闭，该盖上的应盖上，无杂物在内摆放。
每处不合格扣1分。
安全
标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并对主要通道标识每月检查一次，保证运行正常，检查记录完整。
4
查看现场标识及相关记录。
无则扣1分
基础设施
及
工作环境控制
供水
系统
每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；根据当地要求清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
4
查现场及相关记录。
排水
系统
不定期检查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次润滑加油；每年二次对污水处理系统全面维护保养；控制柜电气性能完好，运作正常；污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
2
查现场及相关记录。
基础设施
及
工作环境控制
升降
系统
保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等到配件保持完好，轿厢整洁；如有梯控系统，保证可视对讲与电梯联动控制功能正常。
委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，工程部应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
6
查现场及记录，每处不合格扣1分，。
无电梯的不此项不评分。
对讲
系统（可视）
不定期进行检查与保养，保证对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲〔可视〕功能正常，语音〔图像〕清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常，另需保证户内报警设备能将信号通过户内对讲分机传输到监控中心〔根据交付配置情况〕。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
公共设备、设施管理〔BA〕
不定期对前端各传感器设备、控制器箱〔DDC箱〕进行检查与保养；检查控制器〔DDC〕对各阀门、水泵发出指令是否正常工作；检查前端各传感器设备能及时将相关数据反馈至监控中心；同时能手动控制，保证运行正常。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
公共广播系统
不定期对各分区的广播设备进行检查与保养，保证各分区的喇叭正常工作；保证紧急情况下，各分区能实现消防广播功能。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.19周界
报警
24小时设防并正常运行，不定期进行检查与保养，保证中心控制室能通过报警控制器识别报警区域〔根据交付配置情况〕，收到警情时，能同时发出报警信号。
2
查现场及交接验收单。
每处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
户内报警
不定期对户内报警设备〔紧急求助按钮、报警探测器〕进行检查与保养，保证报警设备能及时将报警信号上传到监控中心，触发报警后能自锁，能人工复位。
保证中心控制室能通过报警控制器识别报警区域〔根据交付配置情况〕，收到警情时，能同时发出报警信号。
5
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
监视
系统
不定期进行检查与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常〔根据交付配置情况〕。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
电子
巡更
根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行检查与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常〔根据交付配置情况〕。
2
查现场及相关记录，假设本身不配备，不扣分。
每发现1处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
消防
系统
消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每月一次检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，确保正常运行；每半年检查一次消防水带、户外及最不利点阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，及时更新或充压。
5
查现场及移交、检查记录。
每处不合格扣1分
车辆出入管理系统
每月保养一次，每年全面检修保养一次，保证设备各种配件完好，能正常使用，特别是出入口道闸反应灵敏度和升降速度是到达原设计要求〔根据交付配置情况〕。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分
不间断供电系统〔UPS〕
不定期进行检查与保养，保证对弱电各系统需UPS供电的设备提供不少于设计要求时间的不间断供电。
1
查现场及相关记录。
每处不合格扣分。
锅炉
24小时巡查，季节变化风门转换时机房烟囱接口处〔检查口〕进行清洗，记录完整。
3
查现场及相关记录。
假设无此项设备不扣分，每处不合格扣1分
专变
24小时值班，记录及时、完整。
3
查现场及相关记录。
假设由供电部门维保不扣分，每处不合格扣1分
基础设施
及
工作环境控制
绿化
喷灌
每年秋季停用前保养一次，春季使用前全面检查一次。
1
查现场及相关记录。
每处不合格扣
人防
系统
每月巡视一次，每月点动试用一次，每年保养两次。
。
1
查现场及相关记录。
假设无此项设施不扣分，每处不合格扣0.5分，
空调
系统
中央空调系统；使用前及停用后进行维护保养，使用时每天进行巡查并记录，定期清洗出风口滤网并有记录。
2
查现场及相关记录。
假设无此项设施不扣分，每处不合格扣1分
配电系统
每周巡查室内、室外公共电气柜三次以上，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
6
查现场及相关记录，每处不符合扣1分。
其他
根据现场检查情况，记录其他不符合现象。
0
酌情扣分。
〔原则上每项扣2分〕
备注：
共计100分
4.保洁、绿化服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
〔扣分处明确原因〕
人员
业务
及
制度
建设
小区
情况
熟悉本作业区基本情况。
2
问保洁员、绿化工各1名。
基本熟悉得1分。
服务
要求
明确保洁服务要求；假设外包，能提供委托合同及相关文件。
5
询问保洁主管。
每处不合格扣1分。
制度
建设
能提供保洁各项操作规程及各区域清洁频次。
5
查看保洁规程，无保洁操作规程扣3分。
保洁服务提供及
记录控制
楼外
公共
区域
园区道路地面、绿地每日清扫一次，无卫生死角；明沟每周清扫一次。
4
查看主干道及园区小路现场，尤其园区四周边角落。
。
生活垃圾每日清理一次，垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶、果壳箱每日清理一次，擦拭一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔日冲洗一次，保持外观清洁，周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
2
现场查看，并根据保洁规定频次查看记录。
。
2M以下路灯每周擦抹一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。
3
现场查看、手摸检查，并根据保洁规定频次查看记录。
标识牌、宣传栏、小品每周清洁一次，无明显污迹，无乱张贴。
3
现场查看，宣传栏上无过期张贴，并根据保洁规定频次查看记录。
。
保洁服务提供及
记录控制
楼外
公共
区域
儿童游乐、健身设施每日擦抹一次，保持场地、设施基本整洁。
5
现场查看，符合2分,不符合分。
喷水池每周清理一次，每季清洗一次，基本保持清洁、无异味。
3
现场查看，并根据保洁规定频次查看清洗记录。
每处不合格扣1分。
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次〔6、7、8月每月喷洒一次〕，每半年灭鼠一次，园区无违规饲养宠物、家禽、家畜。
3
现场询问、并对照计划查看记录。
楼内
公共
区域
地面每日清扫一次，每周拖洗一次基本保持整洁，无明显污迹。
5
现场查看、手摸检查，并根据保洁规定频次查看记录。
每处不合格扣1分。
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次，保持清洁，无积尘、无蜘蛛网。
4
现场查看、手摸检查，并根据保洁规定频次查看记录。
每处不合格扣1分。
天花板、墙面、公共灯具每季除尘一次。
2
现场查看，并查看记录。
每处不合格扣1分。
进户门、栏杆每周清洁一次，楼道玻璃内侧每月清洁一次。
2
现场查看、手摸检查，并查看记录。
每处不合格扣1分。
天台、屋顶、雨蓬每月清洁一次，无垃圾、杂物、排水口畅通，水沟无污垢。
2
现场查看以能上人的天台为主，并根据保洁规定频次查看记录。
。
保洁服务提供及
记录控制
公共卫生间洁具每日清洁两次，无污垢，室内基本无异味，玻璃、镜面无明显污迹。
3
现场查看，并根据保洁规定频次查看记录。
每发现一处不符合扣0.5分。
电梯轿厢四壁每日擦拭、地面每日清扫、拖擦一次，基本保持轿厢四壁无灰，地面、电梯门轨槽干净无垃圾。
4
现场查看，如无电梯不扣分，并根据保洁规定频次查看记录。
每发现一处不符合扣0.5分。
地下
车库
地下车库地面每日清扫一次，保持地面无垃圾、杂物、无积水，车库标识、消防设施每月保洁2次，无明显积灰。
4
现场查看排水沟、水管消防设施及标识。
每发现一处不符合扣0.5分。
绿化服务提供
及
记录控制
制度
计划
实施
有绿化工作制度及年度工作计划，计划实施，有相关记录。
5
绿地
卫生
绿地整洁，基本无杂物，无白色污
升级会员 