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公寓说辞完整版

喜年CEO公寓说辞

✧项目卖点：

一、狮山商圈的最核心，苏州东西向财富中轴线上，地段绝佳；

二、周边4万涉外人群，10万高端商务精英，30万高端居住人口；

三、特大城市级的交通配套。

地铁3号线（S1）上盖物业未来连直通昆山上海，1号线滨河路和塔园路步行10分钟，约20条公交线路，10分钟上内环和中环，紧邻苏州最大的汽车客运站-西站及轨电车1号线，驱车35分钟到苏南硕放机场，真正便达长三角的交通配套；

四、8-10年回本，超高投资回报率。

委托世联行旗下红璞酒店提供前8年包租服务，日韩专属租住客群，以租养贷。

五、花样年物业国际提供管家式物业服务，更有健身房、图书馆、会客厅等高端会所级配套。

六、5000元奢装标准，58㎡经典套房，低总价高回报，超低投资门槛。

七、国家级的商业配套；

自带11万方高端红唐商场，比邻淮海商业街和阳光百货，5分钟范围内更有泉屋、美罗、绿宝、家乐福，未来2年更有索山地下商场、金鹰、龙湖等，衣食住行，步行全搞定。

八、世界级的五星级酒店配套；

现有香格里拉酒店、新城花园酒店和日航酒店3座五星级酒店，未来3年更有龙湖、信汇达、安邦项目的5星级酒店3座，2公里的狮山路，未来将至少6家五星级酒店，媲美上海陆家嘴和香港中环！

九、国际级的金融配套；

苏州唯一中国人民银行、国有四大行新区支行、渣打汇丰等多家外资银行、数10家各类商业银行，数10家证券和保险机构，媲美上海外滩和纽约麦哈顿广场。

十、退二进三及狮山路大改造稳步推进，淮海街改造年底实施，狮山路周边近200亿大手笔的政府规划，潜力无穷。

✧公寓说辞：

先生，您好！

欢迎参观花样年喜年CEO公寓营销中心，我们现在所处的位置就是以后公寓的物管大堂，现在临时做营销中心，您是第一次来吗？

怎么知道我们项目的？

有跟现场业务员联系过吗？

这边请，给您介绍下我们项目区位交通情况。

一裱板区：

上北下南，左西右东，这是项目所在位置。

花样年CEO公寓，位于苏州东西向财富中轴线上，距苏州市政府2公里，是苏州三大核心商圈之一的狮山商圈正核心，拥有绝佳的地段优势！

（投资买房主要看地段）花样年CEO公寓是地铁3号线（S1）上盖物业，距地铁1号线步行10分钟，临近未来苏州最大的客运站-客运西站，10分钟上内环和中环，更有20多条公交线路，堪称便达长三角的交通配套。

花样年CEO公寓依托34万方的喜年广场，自带11万方高端红唐商场，比邻东亚风情的淮海路商业街，5分钟范围内更有阳光百货、泉屋、美罗、绿宝、家乐福等，未来2年更有金鹰、龙湖等商场，衣食住行，步行5分钟全搞定。

花样年CEO公寓拥有国际级的金融配套。

苏州唯一中国人民银行、国有四大行新区支行、渣打汇丰等多家外资银行、数10家各类商业银行，数10家证券和保险机构，名副其实的金融中心。

CEO公寓周边密集星级酒店。

现有香格里拉、新城花园和日航等3座五星级酒店，未来3年再起龙湖、信汇达、安邦项目的5星级酒店3座，全长2公里的狮山路，未来至少6家五星级酒店，媲美上海外滩、纽约麦哈顿广场的星级酒店服务！

实际上，狮山路是苏州的涉外区。

近年虽然有些日企工厂转移到越南/泰国等地，狮山路日韩港台等籍人士仍到4万多人，形成了狮山路独有的涉外中高端租赁需求。

另外，狮山商圈10万商务精英，30万高端居住人口，为花样年喜年广场和CEO公寓的带来超大人潮支撑。

您知道的，15年8月份苏州刚被认定为除南京之外的唯一的特大城市，政治地位提的升，必将迎来一轮城市的大发展。

随着退二进三及狮山商圈大改造的稳步进行，未来潜力无穷。

二沙盘区：

上北下南，左西右东，这是我们现在所在位置。

花样年喜年广场项目，总建34万方，是城市级的商业综合体，南北120多米，东西400多米。

四大业态——高端红唐商场、禧悦平墅、精品写字楼和CEO公寓。

项目北侧有一条24米双向4车道的市政道路，目前基础路面已经完成，预计今年下半年通车。

喜年CEO公寓，5000精装标准。

总高28层，1层设100多平米精装大堂，4楼整层、5楼半层为私家会所，可为业主提供餐饮、休闲健身、会客、商务会议等专属服务。

花样年CEO公寓，每层16户。

5-16层带租约出售，前8年由A股上市企业世联行旗下的“红璞”酒店管理运营，每月返业主租金，标准户型每月保底租金税前不低于4560元，每两年租金收益增加5%，可以租养贷，省时省心。

公寓面积51-65㎡，主力户型58平米。

物管是花样年集团自己的高端物管公司——国际物业，物业费4.26元/㎡•月。

未来红璞酒店的租户主要已日韩、港澳台等外籍人士为主、素质较高，买喜年公寓做日韩籍或CEO们的房东。

三洽谈区红璞礼遇：

世联资管品牌明星产品系列

红璞（英译Homepuls），公寓本身是家的延伸的音译，意为比家更多更好——更好的配套、更好的服务、更舒适的居住，是家的升级。

红璞礼遇——为时尚差旅人士打造的轻奢人文型服务式商务公寓，为商务人士提供长短租相结合的商务式居住生活空间

红璞酒店公寓作为上市公司世联旗下全资子公司，在深圳、苏州、重庆、武汉等多地建立全国化业务布局，拥有多年高端公寓管理运营经验，成功运营管理XX、小米、联想总部，全国经营面积超过1千万㎡，管理资产规模超过2500亿元。

目前红璞酒店公寓已形成标准化产品体系，将为业主提供最有品质的服务。

红璞礼遇物业提供代办、商务、居家等20个大项200多个小项物业增值服务（具体见下表）涵盖租客生活的各个方面，就是以这样多样的配套和增值服务满足客户全方位需求，以高品质服务态度和质量，让客户享受最舒适、最享受的居家体验。

红璞在苏州成功运营管理多家公寓，如：

香格里拉苏寓、绿宝二期、丰隆城市中心等，就是这样的星级服务，在市场上赢得了绝佳的口碑，同时也积累的大量的客源，并与众多外企签署租赁协议，所管项目房源都是供不应求。

四小模型区：

上北下南，左西右东。

喜年CEO公寓，共51/58/65㎡三种户型，这边展示的是主力58平米户型，一室一厅一厨一卫，以星级酒店的套房为标准规划设计，5000元/㎡豪装，可为住户提供舒适的居住体验，狮山路星级酒店的长租房，月租金都是1万以上，楼上有样板间，待会带您实际感受一下。

这是入户门，餐厨分布两侧，客厅开间3.3米，自带6㎡左右的大阳台，方便观景和晾晒衣物，市面上公寓一般不带阳台，很不方便。

开间2.8米的卧室，配大面宽采光窗。

喜年CEO公寓28层，每层16户，IPad里面有平面图，您这边坐下，我给您打开看下。

五公寓配套及豪装标准

通过对目标客户的预判和CEO公寓的产品定位，公寓挑高层做了完善而齐全的多元配套。

五星级标准的接待大堂，提供24小时安保和私人双语管家服务。

独具特色的高端CEO会所，为用户提供自助餐厅、休闲娱乐、健身养生、会议会客等多样服务。

同时，围绕客户生活多样需求，附加各类特色代理代办服务，让用户省去各类生活琐事烦恼，尽情享受闲暇时光。

同时定期组织系列化娱乐文化活动，个性化和情感化的服务相结合，真正打造“家”文化服务。

一线的软硬装及家电家私的品牌，支撑CEO公寓的5000元/平的高端豪装标准。

例如：

科勒的卫浴洁具、西门子的家电电器、吉林森工的板材、施耐德的开关面板、私人定制软装等，事无巨细，给你最真实的价值体验和豪装感受。

六实景样板间带看

先生这边请，带您实际感受下我们的空中实景样板间。

过道右手边是大堂的公共卫生间，前面就是我们1楼的侯梯厅，您看到的就是以后交付的实际效果，地面均是天然石材拼接后打磨的，很耗工时，公寓共两部楼梯三部电梯，我们先行启用了1部，方便客户看样板房。

（先进入电梯，靠按电梯的一侧位置站好，引导客户进入电梯）刚刚跟您提到，未来4层整层和5层的半层是公寓的会所，无论是面积配比还是服务内容都比新地苏寓要好，这部分配套现在暂时没有展示，交房前会做好的。

16楼到了（按住电梯让客户先出门），我们现在看到侯梯厅除了这边的墙面（广告画面），地面天花都是交付标准，这边请，整个过道宽2米，地面天然石材铺设，天花为轻钢龙骨吊顶，具有质轻、安全、防火性能优良、隔热隔音抗震等优点。

我们先参观下南向的58户型吧，入户门为实木门，门锁是指纹密码机械三合一智能门锁，安全方便，这里有人性化收纳设计的下面是鞋柜，上面可以做衣柜，左手边是开敞式厨房，您看到的，除了我们的小摆设，基本都是以后的交付标准。

有些家电品牌可能会有调整，但是只会调整为同等品牌同品质或者高品质的，不会降低档次。

设计师对卫生间的设计很用心，针对日韩籍人士的实际需求，配备了品质浴缸和马桶，客厅开间3.3米基本满足一般的会客需要，如果客人多，可以到我们4层,5层的会所区，那里有咖啡厅、会客室，可以满足正常的商务及会客需求，我们户型一大亮点是我们6平米左右的阳台，市面上很少有公寓会做阳台，不符合亚洲人的生活习惯，这也是我们设计师的用心之处，长租型公寓如果没有阳台，衣服只能烘干，很不方便。

南向视野非常好，天气好的时候能看到前方的上方山。

卧室开间2.8米，带衣帽间，衣物和保险柜都能轻松放下。

您应该看出来了，从大堂开始到室内，所有的装修均是新和式风格，简约的东洋风，宛如置身东京银座，虽然仅58平米的建筑面积，但是得房率近73%，市面上绝无仅有，一般公寓得房率在50多,60多%。

我们在看下北向的样板吧，该北向户型有一个地方为非标，阳台多出来一块（实际为空调外机放置处），其他都是一样，北向户型性价比高，而且独享2.8公里的繁华狮山路，白天窗前是银行金融街，吸财风水好，晚上霓虹闪烁，夜景婆娑，别有一番风味啊，您看喜欢朝南户型还是朝北户型？

这种户型不多了，到楼下，帮你看下销控还有没有了，具体帮您算算吧。

✧逼定客户的辅助性说辞

A.市场在运营产品租金回报的对比

商圈

项目名

产权

类型

主力面积（㎡）

二手售价（元/㎡）

租金标准（元/月）

年均收益率（%）

狮山

苏寓

平层

130-160

均价25000

9000-10000

狮山丽晶

平层

48-90

约14000

1500-2500

港龙城

4.49米

约60

约14500

2000-3000

3.5

汇豪

平层

36-144

约26000

2500-3000

2.5-4.2

石路

自由之邑

平层

40-90

约13000

1600-3000

5.3

富达大厦

平层

37-58

约12000

1300-2500

湖西

环球188

平层

65-350

约31000

6000-20000

4.5

湖东

晋合公寓

平层

68-105

约34000

9000-15000

5.1

木渎

大运城

5.6米

43-65

约11500

1500-2000

4.1

城南

中润苏州中心

平层

40-80

约16000

2500-4000

3.8

石湖

港龙财智国际

5.8米

45-65

约13700

1600-3000

3.8

陆慕

中翔丽晶

平层

约9800

1000-2000

3.9

陆慕

鑫鑫国际

4.8米

30-60

约12000

1500-2500

4.2

总结：

从数据可以看出，公寓回报率普遍在3.8-4.5%之间，核心地段和统一运营的产品回报率明显较高，喜年CEO公寓兼而有之，无论是租金回报率还是产品未来升值都是同类型产品里最好的。

B.市场在售公寓预计租金回报的对比

项目名称

商圈

户型（㎡）

均格（元/㎡）

运营公司

预计月租金

预估年均回报率（%）

狮山·小时代

狮山

主力毛坯50，挑高4.49m

14000

希尔顿雷朋酒店

未出来

蓝天广场

主力精装50，挑高3.5m

13000

委托物业管理

南向：

2600元/月北向：

2400元/月

4.6

绿宝盛捷酒店

50-128

不售

雅思阁

500-700元/天

——

美泰美

石路

部分装修34-68，层高3.3m

13500

南京国展

2500-3500元/月

5.4

港龙城市广场

万达

毛坯34-85，层高4.49m

15000

港龙商管

1800-3500元/月

4.5

克拉公馆

南门

主力50精装，挑高4.8m

16000

携程旗下公司

2500-3000元/月

4.3

红星国际广场

木渎

精装53、60

10000

红星物业

2100-2800

5.1

圆融高铁

高铁北

毛坯45-91

9500

圆融物管

1800-3200元/月

4.4

天虹上品

相城大道

简装，50-62

10000

天虹

2500-3500元/月

5.1

宏海国际广场

湖西

精装60-80

22000

统一运营，酒店未定

6000元/月左右

5.3

丰隆城市广场

湖东

精装55-140主力63-89

24800

雅园物业

7000元/月左右

4.8

花样年喜年

狮山核心

精装51-65㎡

18000-20000

世联行红璞

4560-5845元/月

5.7

总结：

以上数据不难看出，苏州大市范围内在售公寓租金的预计回报率在4-5%之间，带包租运营和核心地段的产品回报率更高，而我们项目的租金回报明显高于整个市场。

由物业统一运营管理固定返租，整体回报更稳定。

不会出现空置期没有租金收益的情况。

喜年广场CEO公寓是由世联行红璞酒店统一运营管理，省时省力省心，租期内不用再担心回报下降等问题；另外，租金每隔两年还会有5%的递增，轻松以租养贷，总的来说，喜年CEO公寓的租金回报在市场上内算是比较高的，回报的稳定性和增长情况也是最好的。

C.与理财产品的对比

股票

基金

债券

保险

P2P平台

风投

贵金属

民间放贷

喜年公寓

平均收益

负收益

3-4.5%

3.5-4.5%

3-4.6%

±12%

±20%

3.50%

±25%

约5.8%

风险等级

★★★★

★★

★★★

★★★★★

★★★★

★★

★★★★★

★

风险因素

法规健全度；国际环境；公司经营状况；行业发展前景；操盘手专业度；国际金融巨头影响；老鼠仓等…

金融政策；国际环境；公司经营状况；行业发展前景；操盘手专业度、个人操作风格及道德水平；国际金融巨头影响等…

通货膨胀；经营状况（公司债）；政治风险（国债）；

保险公司经营情况；股市情况；叠加的通货膨胀情况；

行业刚起步，门槛低；法规不全；犯罪成本低

实体经济整体不佳；中小企业生存困难；绝大部分中小企业熬不过5年；要具备相当的资金实力；成功率低

保存成本和风险较大；交易不方便；通货膨胀凶猛

承诺的高回报就是一大风险；熟人一般只是中间人；中小企业根本承担不起这么高的利息；借钱人失踪或者伤亡

四家上市公司的信用；苏寓和丰隆城市中心的成功案例；日韩籍人士的资源；规范的合同保证；狮山路寸土寸金的地段；超高的性价比；专业团队的运营；自带高端配套…

一句话

9成在亏钱，要么套牢要么割肉

风险高的基本亏，风险低的抵不过通胀

收益基本被通胀抵消了

险种丰富，10年20年后倒闭了该找谁，拿到手不值钱

门槛不高，骗子太多

投10家成1家就赚，实体经济这么差，10家都失败了呢

实物贵金属保值还行，增值部分抵得过通胀吗

多数是钓鱼式骗局，结局基本是骗子失踪或接待人破产

想象不到投资产品中，能有这种低风险高回报的产品，喜年CEO公寓让你的资产配置更合理！

推荐度

谨慎