总价合同与单价合同的区别.docx

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总价合同与单价合同的区别

总价承包就是将一个单位工程按照定额以及各种费用一次性包死，中间不在增加费用的承包方式。

单价承包就是按照建筑物的建筑面积或其他单位进行承包，即按照工程单价承包的一种承包方式。

当然，建筑面积或其他单位的计算办法应该事先说明或按照国家规范规定建筑面积计算规则或其他建筑法规进行。

相应合同就是总价合同、单价合同。

以承包工程计价方式划分，建设工程合同可以分为总价合同、单价合同、成本价酬金合同三种形式。

一、总价合同。

是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位依此完成合同的全部工作。

这种类型合同有利于建设单位确定最低报价的承包商，并有利于支付进度款及结算。

这种合同适用于工程量不太大且能精确计算，工期较短的项目。

建设单位必须具备详细的设计图纸，一般要求详尽到施工图，使承包人能够计算出工程量。

总价合同又可分为两种：

（1）固定总价合同。

在图纸及工程要求不变的情况下，总价不变。

而当施工中图纸或工程质量或工期有变动，则总价也应相应变动。

这种合同中承包人承担了绝大部分风险，因此标价较高，因此对建设方也并不完全有利。

（2）可调总价合同。

合同条款中约定，如果在执行合同中由于通货膨胀引起工程成本增加到一定限度时，合同总价根据事先约定的调价工式作相应调整。

二、单价合同。

是指投标人就招标文件中列出的分部分项工程确定各分部分项工程费用的合同。

这种类型的合同风险得到较合理分摊。

对于发包人来说，单价合同可以缩减发包人在招标阶段的工作量及准备时间，并可鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。

发包人的风险在于工程结束前总价是未知的，尤其是无法在招标阶段较准确工作量的项目。

在遇到善于运用不平衡报价的承包商时，风险会加大。

而对发包人来说，出现工程量列表以外的漏项，可就此再报价，减小了风险。

单价合同分为以下几种方式：

（1）估计工程量单价合同。

建设单位在招标文件中就分部分项工程的工作量作出估计，投标单位在工程量表中填入项目单价，并可依此算出总价作为投标报价。

中标后，在月进度款支付中以实际完成的工程量和该单价确定数额，结算中据竣工图结算总价格。

这种类型的合同一般约定，当工程量增减到一定幅度（如+-15%）时，单价作相应的调整。

最好在合同中约定单价的调整方式。

（2）纯单价合同。

建设单位不能提供施工图或给出准确的工程量清单，投标人根据建设单位提供的工作项目一览表，报出相应项目的单价，施工时按实际工作量结算。

（3）单价与包干混合式合同。

以单价合同为基础，仅对某种不易计算工程量的分项工程采用包干办法。

其余均要求报出单价，并按实际工作量结算。

三、成本加酬金合同。

是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。

这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制，承包人也往往不注意降低项目成本。

除因迫于形势须立即开展工作的项目或风险很大的项目外，一般不适用这种承包方式。

谈固定总价合同的风险

谈固定总价合同的风险

   以一次包死的总价委托，且价格不因环境的变化和工程量增减而变化的工程承发包合同，我们称这为固定总价合同。

在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。

除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。

在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单，比较省事。

合同的执行中，承包商的索赔机会较少。

但这种合同承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。

因此，承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。

    首先，签订固定总价合同必须考虑：

工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核；工程设计较细，图纸完整、详细、清楚；工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理；工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便；工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划；合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。

   其次，签订固定总价合同必须根据不同的情况考虑它的几种计价形式：

招标文件中有工作量表。

业主为了方便承包商投标，给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商也必须复核。

承包商报出每一个分项工程的固定总价，它们之和即为整个工程的价格；招标文件中没有给出工程量清单，承包商制定。

工程量表仅仅作为付款文件，而不属于合同规定的工程资料，不作为承包商完成工程或设计的全部内容；合同价款总额由每一个分项工程的包干价款（固定总价）构成。

承包商必须自己根据工程信息计算工程量。

如果承包商分项工程量有漏项或计算不正确，则被认为包括在整个合同总价中。

   第三，由于国际通用的工程量计算规则适用于业主提供全部设计文件的单价合同（我国的工程量计算规则也有这个问题），采用这种合同类型时要注意应对工程量计算规则作出详细说明、修改或用专门的计量方法。

（1）承包商的工程责任范围扩大，通用规则的划分难以包容。

例如由承包商承担大量的设计，在投标时承包商无法计算工程量，工程量清单的编制应考虑到这些的情况。

（2）通常合同采用阶段付款。

如果工程分项在工程量表中已经被定义，只有在该工程分项完成后承包商才能得到相应付款，则工程量表的划分应与工程的施工阶段相对应，必须与施工进度一致，否则会带来付款的困难。

同时工程量划分应注意承包商的现金流量，如设立搭设临时工程、材料采购、设计等分项，这样可以及早付款。

第四，固定总价合同和单价合同有时在形式上很相似。

固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算。

通常只有设计变更，或符合合同规定的调价条件（例如法律变化），才允许调整合同价格。

   固定总价合同在招标投标中就与单价合同的处理有区别。

对于固定总价合同，承包商要承担两个方面的风险：

   一是价格风险。

包括：

报价计算错误；漏报项目。

   二是工作量风险：

包括：

工作量计算的错误。

对固定总价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图纸、规范让承包商算标。

承包商必须对工作量作认真复核和计算。

如果工作量有错误，由承包商负责；由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失。

对固定总价合同，如果业主用初步设计文件招标，让承包商计算工作量报价，或尽管施工图设计已经完成，但做标期太短，承包无法详细核算，通常只有按经验或统计资料估算工作量。

这时承包商处于两难的境地：

工作量算高了，报价没有竞争力，不易中标；算低了，自己要承担风险和亏损。

在实际工程中，这是一个采用固定总价合同带来的普遍性的问题，在这方面承包商损失常常很大。

   案例：

某建筑工程采用邀请招标方式。

业主在招标文件中要求：

项目在21个月内完成；采用固定总价合同；无调价条款。

承包商投标报价364000美元，工期24个月。

在投标书中承包商使用保留条款，要求取消固定价格条款，采用浮动价格。

但业主在未同承包商谈判的情况下发出中标函，同时指出：

经审核发现投标书中有计算错误，共多算了77300美元。

业主要求在合同总价中减去这个差额，将报价改为356270（即364000-77300）美元；同意24个月工期；坚持采用固定价格。

   承包商答复为：

如业主坚持固定价格条款，则承包商在原报价的基础上再增加75000美元，既然为固定总价合同，则总价优先，计算错误77300美元不应从总价中减去，则合同总价应为439000（即364000+75000）美元。

   在工程中由于工程变更，使合同工程量又增加了70863美元。

工程最终在24个月内完成。

最终结算，业主坚持按照改正后的总价356270美元并加上的工程量增加的部分结算，即最终合同总价为427133美元。

   而承包商坚持总结算价款为509863（即364000+75000+70863）美元。

最终经中间人调解，业主接受承包商的要求。

对本案的几点分析：

（1）承包商保留条款，业主可以在招标文件，或合同条件中规定不接受任何保留条款，则承包商保留说明无效。

否则业主应在定标前与承包商就投标书中的保留条款进行具体商谈，作出确认或否认，不然会引起合同执行过程中的争执。

（2）对单位合同，业主是可以对报价单中数字计算的错误进行修正的，而且在招标文件中应规定业主的修正权，并要求承包商认可修正后的价格。

但对固定总价合同，一般不能修正，因为总价优先，业主是确认总价。

    （3）当双方对合同的范围和条款的理解明显存在不一致时，业主应在中标函发出前进行澄清，而不能留在中标后商谈。

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