44九江市八里湖新区控规说明书11.docx
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44九江市八里湖新区控规说明书11
九江市八里湖新区控制性详细规划
说明书
南昌大学设计研究院
九江市城市规划市政设计院
2011.12
九江市八里湖新区控制性详细规划说明书
目录
第一章总则1
第二章现状分析2
第三章规划原则9
第四章区域发展策略9
第五章建设限制性分区11
第六章规划布局12
第七章用地规划13
第八章道路交通规划15
第九章公共设施规划17
第十章居住区规划18
第十一章绿地系统规划19
第十二章四线管理规划20
第十三章控规单元规划23
第十四章开发控制24
第十五章竖向规划25
第十六章给水工程规划29
第十七章雨水工程规划32
第十八章污水工程规划34
第十九章电力工程规划35
第二十章电讯工程规划37
第二十一章燃气工程规划39
第二十二章管线综合规划41
第二十三章环卫设施规划43
第二十四章综合防灾规划44
第二十五章环境保护规划47
第二十六章城市设计引导48
第二十七章地块管理规定49
第一章总则
一、规划范围
东至长江大道及九园路，南至现高速公路及东泉路，西至赛城湖及沙北编组站，北至环湖北路及南海路。
规划区域围绕八里湖（一名鹤问湖），规划范围约为52平方公里，包括八里湖水域面积14.54平方公里，实际规划用地面积约为37平方公里。
二、编制依据
1．《中华人民共和国城乡规划法》2008
2．《中华人民共和国文物保护法》2007
3．建设部《城市规划编制办法》2006
4．中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
5．中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
6．中华人民共和国国家标准《城市道路交通规划设计规范》GB50220-95
7．《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》2008
8．《江西省城市规划管理技术导则》2002
9．《江西省控制性详细规划技术准则》（试行本）2008
10.《九江市城市规划管理技术规则》（试行）2002
11.国家和地方的其他有关法律法规和技术规范
三、参考文献
1．《九江市城市总体规划（2008-2020年）》（报批稿）
2．《九江市市域城镇体系规划》（2004-2020年）
3．《九江市八里湖地区概念规划国际咨询文件》及相关咨询成果2005
4．《九江市鹤问湖地区控制性详细规划》2005
5.《九江市八里湖东岸片区道路及管线规划》2009
6.与规划区相关的其他城市规划和工程规划文件
四、规划背景
2005年，九江市为开发八里湖地区，举行了八里湖地区概念性规划国际咨询，咨询范围东起长江大道，西至赛湖西岸，北至长江，南至昌九高速公路及九江县部分地区。
面积约为105平方公里，其中湖面约40平方公里，陆地面积约为65平方公里。
此后，八里湖一度改名为鹤问湖。
南昌大学设计研究院、九江市城市规划市政设计院于2005年受委托编制了《九江市鹤问湖地区控制性详细规划》，规划范围东起长江大道至昌九高速公路，南至沙河工业城东泉路，西至环城西路，北至长江。
规划面积为108.07平方公里，其中水域面积48.80平方公里，陆域面积59.27平方公里。
该规划的编制，对于本地区的城市建设活动，起到了一定的指导和管理作用。
近年来，特别是进入2009年后，九江市城市化过程进一步加快。
九江市提出以“两区”互动（园区、城区互动）、强工兴城，科学发展、奋起赶超”作为今年和今后一个时期的工作重点和奋斗目标，要求以新型工业化支撑新型城镇化，以适度超前的城镇化带动工业化。
为此，九江市的城市建设要拉大城市框架，实现城市建设重心从旧城区的甘棠湖、南湖时代走向新城区的八里湖时代。
2009年，南昌大学设计研究院、九江市城市规划市政设计院受九江市规划局委托，合作编制八里湖周边地区控制性详细规划，已完成技术审查阶段，等待政府批准。
此后，九江市政府机构进行调整，成立了八里湖新区管委会，对八里湖周边地区的开发建设进行统筹管理。
由八里湖新区管委会委托，编制单位按照新的要求，编制八里湖新区控制性详细规划。
近年来，八里湖已经成为九江新城区建设的中心，其周边地区城市建设日益加速。
特别是基础设施建设发展迅速，多项制约因素发生重大变更。
主要包括：
穿越本地区的银川至福州高速公路新线、长江二桥及相关交通工程设施位置调整并最终确定，部分已开工建设；
穿越本地区的南昌至九江城际快速铁路投入使用；
位于本地区西北部的九江长江港城西港区投入使用；
前进西路南延伸线开工建设，向西南方向延伸至沙河镇北部地区，称八里湖大道；
九江市行政中心选址确定在本地区东部，已经开工建设；
等等。
由于上述及其它原因，原有规划已不能适应实际情况，不能有效指导和管理本地区城市建设。
为此，南昌大学设计研究院、九江市城市规划市政设计院受委托编制本规划，根据实际情况，对以八里湖为中心的地区进一步实施有效规划管制。
五、规划期限
与城市总体规划相衔接，本规划目标期限为2020年。
第二章现状分析
一、城市区位
1．市域概况
九江市位于中华人民共和国中部，长江中游南岸，江西省北部。
北靠长江，南依庐山，东临鄱阳湖。
地理坐标为北纬28º47'－30º06'，东经113º57'－116º53'。
市辖九县一市两区、庐山风景名胜区管理局、九江经济技术开发区、共青开发区。
全境东西长270公里，南北宽140公里，市域总面积18823平方公里，占江西省总面积的11.3%；市域东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻，南接新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县，西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县搭界，北与湖北武穴市、黄梅县及安徽宿松、望江两县隔江相望。
总人口480万人。
九江市中心城区规划面积120平方公里，建成区面积70平方公里，市区人口66万人。
2．交通区位
九江自古就是长江水道和鄱阳湖－赣江－北江水道的交会处，是中国东南部重要的交通枢纽。
经过多年的建设，现已成为长江中游地区和江西省重要的现代化交通枢纽。
九江是长江沿岸重要的港口城市，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。
九江长江大桥是一座公路铁路两用桥，在市区跨越长江。
九江长江二桥桥址已选定在本规划区西侧，即将开工建设。
北京至香港的京九铁路自北向南穿过市区，在市区与武汉至九江的武九铁路、合肥至九江的合九铁路、铜陵至九江的铜九铁路连接，形成发达的铁路交通体系。
此外，南昌与九江间的城际快速铁路已开工建设。
银川至福州的银福高速公路自北向南穿过市区，其江西省境内北段称南昌至九江的昌九高速公路，并在市区东部与杭州至瑞丽的杭瑞高速公路连接，其江西省境内已建成的东段称九江至景德镇的九景高速公路。
通过现已形成的省际、省内高速公路网，西至武汉265公里，东至景德镇156公里、南京460公里、上海859公里，南至南昌124公里。
3．经济区位
九江自古就是长江中下游的重要商埠，在全国流通环节中具有重要地位。
随着改革开放的不断深入，在当今全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的承接地带，是沿京九铁路经济开发带和沿长江经济开发带的交点，处于极为重要的位置。
从长江流域的格局看，九江是以上海为龙头的长江三角洲经济区和以武汉为中心的长江中游江汉经济区的结合部，又是江西、湖北、安徽三省沿长江地带的结合部；
从京九铁路沿线看，九江是唯一的综合性交通枢纽，沟通东西南北；
在江西省内，九江是唯一的通江达海城市，唯一的外贸港口城市，唯一的沿江开放城市，是进出口中转中心和区域性经济中心，是联结全省与长江沿江开发带和沿海开放带的“北大门”。
4．生态区位
九江所在的庐山－鄱阳湖地区，是一个完整独立、山水交融的生态系统，是连接不同生物界区鸟类的重要纽带，候鸟越冬的重要枢纽，保存了丰富的生物多样性，在中国乃至世界生态系统中占有重要地位。
鄱阳湖湿地是亚洲最大的湿地，是中国7个国际重要湿地之一，江西省第一个国家级自然保护区，拥有蓄洪、调洪、灌溉、候鸟越冬等多种生态功能，在国家和整个世界的生态系统中具有举足轻重的作用。
作为世界上最大的候鸟保护区，每年有50－60万羽、124种候鸟在此越冬或停歇，其中大量的是国际性保护的鸟类，如白鹤、东方白鹳等部分鸟类几乎全部在此越冬。
庐山属于亚热带中、北部动植物交会带，生物区系过渡性明显，地理位置和生态环境优越。
在庐山临近九江市区的北麓，建有九江珍稀濒危植物种质资源库，保存有珍稀濒危植物110种，国家重点保护植物85种，是长江中下游地区唯一的珍稀濒危植物种质资源库。
庐山上的中国科学院庐山植物园，创建于1934年，是中国植物学家创建的第一个用于科学研究目的的大型正规化植物园，也是我国唯一的一个亚高山植物园，保育活植物3400余种。
5．文化区位
九江为汉晋柴桑县、唐宋江州、明清九江府所在地，自1860年起为通商口岸，具有悠久的历史和丰富的文化积累。
自古以来，从三国时期的周瑜到清末的康有为，中国历史上的许多历史文化名人或生长于此，或流连于此，或在此建树战功治绩，或在此留下佳作名篇，或在此开创思想流派，既为九江的战略位置激烈争夺，又被九江的山水美景倾倒启迪，留下了许多壮观的历史事件、优美的诗文佳作和脍炙人口的传说，为九江留下了深厚的文化遗产，使九江成为中国东南部和江西省最著名的文化名城之一。
市区南面的庐山，从晋代开始成为著名名胜，留下了许多著名的历史古迹；1885年庐山长冲成为租借地，留下了世界著名的庐山别墅区；1929年后成为中国的政治中心之一，发生了许多重要的历史事件。
1980年代以后，随着中国经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高，庐山成为中国最著名的旅游目的地之一。
1996年，庐山被联合国教科文组织列入世界文化景观名录，成为一处世界遗产地，是我国现有的41处世界遗产地之一，也是江西省目前拥有的3处世界遗产地中的第一处。
二、基地概况
1．位置
规划区位于九江市区西部，北隔九江市经济技术开发区与长江毗邻，东北与九江市城市核心区相联，东南隔昌九高速公路与庐山相望，西南与九江县沙河镇相邻，西临赛湖。
规划区东部位于总体规划确定的城市核心区西部，包括柴桑、十里两个分区的西部。
规划区南部位于总体规划确定的沙河组团北部。
规划区紧邻的九江市城市核心区和九江县城（沙河镇），是该地区开发与建设的重要依托条件。
其中，在八里湖与长江之间的地带已形成九江港区、汽车交易市场等工贸区域和设施；在十里大道南部已形成昌河汽车工业园区；在沙河镇已启动综合工业园的建设。
2．地形地貌
区内有大面积水体存在。
八里湖在区内占据中心位置。
庐山山脉自东南蜿蜒而来，在八里湖东南切入水体，使水体成为庐山山水的汇集处，同时成为庐山与长江之间的一片生态湿地。
长江沿岸为冲积平原地形，由亚粘土、亚砂土及砂砾层组成。
其余陆域基本为垄岗丘陵地形，由中更新统积网纹红土和上更新统积粘性土、细砂及由第三系红层风化剥蚀侵蚀的残坡基层构成，高程在20～70m之间（黄海高程）。
地势自东南庐山余脉向北部长江沿岸倾斜，最高海拔为70.8m（莲花山茶场）。
八里湖周边多为湖积及冲湖积淤泥质粘性土，地势比较平坦，标高12～17m，表现为洼地负地形。
规划范围内陆域面积中，除少部分城市建成区、工业用地和村庄用地外，基本保持自然植被，类型包括低灌、落叶乔木和部分常绿阔叶林。
其中，常绿阔叶林主要分布于八里湖东南岸。
耕地较少，生态环境优越。
3．水系与水文
八里湖水面面积约14平方公里（最高水位黄海高程18.97米时），汇水面积约200平方公里。
在湖的北部和东北周边基本形成堤防体系，标准为50年一遇，堤顶高程20.62米（黄海高程）。
在湖与长江之间设有排水泵站控制湖水水位，起排水位18.5米（吴淞高程）。
规划区东部的主要河流有十里河、龙开河，经城市核心区进入规划区并汇入八里湖。
规划区北部有新开河，沟通八里湖和长江。
规划区东南部和南部尚有一系列较小河流汇入八里湖。
长江沿江堤防已形成，具备防御1954年、1998年特大洪水能力。
由于规划区内有多条河流汇入八里湖，使之成为城市核心区西部和庐山西北麓山水的汇集处和排入长江的重要通道。
此一水系变动幅度大，平时流量较小，水位较低，丰水期流量可在短时间内大幅度增加，水位也相应上升。
2005年9月1－3日，受台风“泰利”影响，庐山降雨量达554毫米，九江城区降雨量达120毫米，导致八里湖周边地区出现严重内涝。
三、上位规划
1．中心城区城市规划区范围
本次中心城区总体规划划定的城市规划区面积约650平方公里，包括浔阳区，庐山区的新港镇、莲花镇、姑塘镇、威家镇、虞家河乡，九江县的沙河街镇、港口街镇、永安乡、城门乡、新合镇（部分）、狮子镇（部分）、新塘乡（部分）、涌泉乡（部分）共2个区、8镇5乡所管辖（或部分）的行政范围界线。
其中中心城区规划城市建设用地为120平方公里，人口120万人。
2．城市性质
省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。
3．中心城区功能结构
规划城市依照自然地形、生态保护的要求，以及经济发展的需求，分成一核心三组团，即城市核心区、港口组团、金安组团、芳兰组团。
——城市核心区：
城市核心区南依庐山、北靠长江，东起白水湖、西至赛湖，主要包括旧城、柴桑、十里、濂溪四个功能分区。
为中心城市生活、生产服务的核心区域，承担城市商务、金融信息、商业服务、文体、物流等功能，规划为综合区。
总用地面积约66平方公里。
旧城功能区：
甘棠湖东侧的老城区，东至白水湖，西至甘棠湖、南湖，南至长虹大道，规划为综合居住中心和第三产业中心。
总用地面积约11.0平方公里，远期逐步疏散密集的人口，改善居住环境。
柴桑功能区：
老城区以西，北靠长江，南至京九铁路，西以规划的长江二桥为界。
规划为商贸居住区。
规划沿八里湖东岸建设市级商务金融中心、文化中心、行政办公中心，沿长江侧以工业、对外交通为主。
建设成九江新城区，是老城区向外人口疏散的主要居住地。
总用地面积约19平方公里。
十里功能区：
京九铁路线以南，庐山山麓以北，九江学院西、南部。
规划为工业、商贸、生活居住综合区。
在十里大道以西建设九江汽车工业园区，在十里大道以东布置商贸服务及居住用地。
总用地面积约26平方公里。
濂溪功能区：
京九铁路九江站南部，九江学院以北，庐山大道以西部分。
沿濂溪大道建设仓储批发商贸物流中心、铁路货运及转运中心，实现九江站南北设站，规划为商贸物流、生活居住区。
总用地面积约10平方公里。
——港口组团：
赛湖北岸，规划为综合性的港口工业区，总用地面积约22平方公里。
——金安组团：
白水湖以东地区，规划为九江市重化工工业区。
总用地面积约22平方公里。
——芳兰组团：
庐山大道东侧，杭瑞高速公路南侧，紧临鄱阳湖，规划为市级教育科研中心、旅游休闲度假基地。
包括虞家河及威家镇区，总用地面积约10平方公里。
——中心城区二辐射组团：
沙河组团位于九江市中心城区的西南部，姑塘组团位于东南部，均直接接受中心城区的强辐射，从大九江都市区统筹考虑，该两组团总体规划应结合中心城区统一布局，远景纳入九江市中心城区范围。
至2020年该两组团总用地规模将达31平方公里左右。
沙河组团：
九江县沙河镇，在现状基础上向东拓展，规划为九江市都市区工业基地，接纳来自中心城区内的迁移工业及发展高新技术产业。
总用地面积约28平方公里。
姑塘组团：
姑塘镇区，在现状基础上向北发展，规划为生活居住区。
总用地面积约3.0平方公里。
4.空间管制
按《九江市城市总体规划（2008-2020年）》（报批稿），本规划区北部、东部和南部主要为已建成区和适宜建设区，东南部和西部有部分限制建设区和禁止建设区。
5．城市道路交通
按建设现代化九江立体交通网络的要求布置对外交通用地，主要有：
铁路站场、线路、堆场用地，高速公路、九江机场、港口等，另在城区设多处长途汽车站和交通枢纽。
规划对外交通用地410.23公顷。
规划建设完善的城市道路系统，建设城市立交桥、城市广场。
按国标分级设置城市主、次、支路，保持合理的路网密度，按一定的服务半径设置城市社会停车场。
规划城市道路广场用地1682.34公顷，占城市建设总用地的14.10%，人均用地面积14.02m2/人，其中大型社会停车场用地96.78公顷，人均用地0.80m2/人。
——快速路：
规划以现有福银高速公路（中心城区段）为基础，建设横贯十里、芳兰等城市组团及功能区的城市快速路，道路设计车速为60-80公里/小时，双向4－6车道。
——主干路：
主干路是连接九江市各组团的主要道路，为贯穿全市或组团之间的交通服务，设计车速为40-60公里/小时。
道路红线宽度为40-50米。
规划九江市城市主干道共44条，道路总长度188.67km，道路面积为792.58ha。
——停车场：
规划九江市城区各主要出入口及城市中心区共设立社会停车场30处，总占地面积96.78公顷，约2.4万个车位。
人均占有停车场面积0.80平方米，每千人拥有20个车位。
6．城市中心系统
中心城区安排形成市物流中心、市商务中心、市商业中心、行政商贸中心及四个组团中心。
同时设立三个市级独立功能中心即旅游服务中心、体育中心、文化中心。
市商贸物流中心：
布置在火车站南侧，福银高速公路西侧，是江西北部及长江中下游的商贸物流中心，集中了城区大部分区域性商贸物流设施，是九江市对外经济贸易的集散点。
市商务中心：
位于八里湖胜利碑以东，集中配置大型商务、金融、文化服务等公共服务设施，设施规模较大，服务九江市整个城区。
市商业中心：
即老城区中心，位于浔阳大道，各类商业金融、餐饮、娱乐、宾馆等设施布局集中，规划依托老城区设施、人流、商业流培育市商业中心和浔阳综合服务中心。
十里行政商贸中心：
位于十里大道，主要为十里组团综合服务中心，安排区级商贸、娱乐、金融等设施。
组团中心：
港口中心、金安中心、八里湖南中心和威家中心。
其中港口中心、金安中心和八里湖南中心分别为港口组团、金安组团和八里湖南组团的公共服务中心。
旅游服务中心：
位于芳兰组团芳兰湖南岸，主要配套宾馆、娱乐中心、酒店、旅游精品店等旅游接待服务设施。
体育中心：
位于八里湖右岸，是九江市体育活动、体育竞技、体育文化中心。
文化中心：
位于八里湖右岸，依托八里湖良好生态环境，配置市级博物馆、艺术中心等主要文化设施。
8．居住人口
城区居住人口分布为：
核心组团安排居住人口约84.6万人，其中老城区安排居住人口约21.1万人，柴桑区安排居住人口约24.0万人，十里区安排居住人口约23.2万人，濂溪区安排居住人口约16.3万人；金安组团安排居住人口约11.5万人；港口组团安排居住人口约15万人；芳兰组团安排居住人口约11.1万人，八里湖南组团安排居住人口约5.32万人。
总计至规划期末共安排居住用地3259.17公顷，居住人口120万人，平均人口密度368人/公顷，人均居住用地27.15平方米。
四、用地现状分析
山体和水体的复杂变化，并与铁路相互切割，将区内用地分割成若干个相互独立的部分，主要包括：
东部与城市中心区相联部分；
东南部跨昌九高速公路两侧部分；
南部与九江县沙河镇相联部分；
西部八里湖西岸至赛湖之间部分。
总体而言，规划区尚处于城市化过程的起步阶段，但发展非常不均衡。
现状建成区主要集中于两个部分：
第一部分位于规划区北部，与城市核心区相联，有港口用地及相关设施，是九江外贸码头及其扩展部份，有货运铁路专线及站场，已形成汽车贸易市场等商贸设施，并有国棉一厂等工业企业。
港口目前占有规划范围内的临江战略位置，有利海陆联运作业，但亦会对相邻区域构成不协调的用途，降低周边用地的弹性。
部分工业企业已经关闭或处于停产状态。
另有相当规模的居住用地，结构分散，配套不完善。
第二部分位于规划区东部，主要包括九江市体育中心、建设中的九江市行政中心、九江市博物馆、九江市文化艺术中心等大型公共设施，昌河汽车工业园等工业企业，另有部分分散的居住用地和文化教育设施，尚未形成配套的公共服务设施体系。
上述两部分之间尚未连接，各自独立发展。
规划区内其它区域基本为林地、园地、弃置地，有少量分散的耕地、相当数量的鱼塘等养殖水面和零星的农村居民点。
寻阳古城遗址位于本规划区内，八里湖东北部，基本位于常年水位以下，保护范围全为水域。
规划区现状用地平衡表见附表一。
附表一八里湖新区现状用地平衡表
序
号
用
地
代
号
用地名称
面积（公顷）
占现状建设总用地比例（%）
八里湖东组团
八里湖东南生态控制区
八里湖南组团
八里湖西组团
合计
1
R
居住用地
119.24
24.72
34.40
49.77
228.13
24.69
二类居住用地
79.9
－
－
6.12
86.02
小学用地
0.89
－
0.19
0.54
1.62
中学用地
13.33
－
10.03
－
23.36
三类居住用地
3.22
－
－
3.56
6.78
四类居住用地
21.9
24.72
24.18
39.55
110.35
2
C
公共设施用地
122.05
－
0.87
7.32
130.24
14.09
行政办公用地
33.12
－
0.87
0.93
34.92
商业金融用地
11.48
－
－
6.39
17.87
文化娱乐用地
10.89
－
－
－
10.89
体育用地
44.37
－
－
－
44.37
医疗卫生用地
15.29
－
－
－
15.29
教育科研用地
6.9
－
－
－
6.9
3
M
工业用地
137.62
－
－
2.70
140.32
15.18
一类工业用地
7.14
－
－
－
7.14
二类工业用地
42.76
－
－
－
42.76
三类工业用地
87.72
－
－
2.70
90.42
4
W
仓储用地
2.47
－
－
0.87
3.34
0.36
5
T
对外交通用地
24.01
－
－
41.66
65.67
7.11
铁路用地
24.01
－
－
41.66
65.67
高速公路用地
－
－
－
－
－
6
S
道路广场用地
132.88
28.29
60.36
64.79
286.32
30.98
7
U
市政公用设施用地
3.62
－
4.64
3.96
12.22
1.32
8
G
绿地
20.44
6.78
－
－
27.22
2.95
公共绿地
17.9
6.78
－
－
24.68
生产防护绿地
2.54
－
－
－
2.54
9
D
特殊用地
30.62
－
－
－
30.62
3.31
城市建设用地
592.95
59.79
100.27
171.07
924.08
100
水域和其他用地
619.20
891.30
656.48
618.22
2785.20
水域
130.25
65.04
161.79
161.52
518.60
耕地
108.27
159.73
418.99
220.71
907.70
园地
281.48
666.53
62.01
193
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