房地产企业财务分析.docx

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房地产企业财务分析

房地产企业财务分析

一、财务报表分析概述

（一）财务分析的目的和重要性

房地产信贷调查评估工作，主要就是对借款人情况和项目情况进行分析，尤其是对借款人的分析，对于贷款审查尤为重要。

而财务分析是了解企业经营业绩、偿债能力和资产质量的重要途径。

另外，对企业财务分析对项目的调查评估也有很大的辅助作用，如企业自有资金到位、项目的工程进度等情况，通常需要通过对企业财务情况的分析得出。

因此，对房地产企业的财务分析是房地产信贷调查和审查工作中最重要的一个环节。

1、分析企业财务方面存在的风险和问题。

2、了解企业的偿债能力。

3、分析企业过去的经营业绩，预测企业未来的经营业绩。

（二）财务分析的内容和重点

1、报表的真实性审查。

通过对报表重要科目的审查，发现异动情况，了解科目变动的真实性，对虚假的变动在后面的指标分析中予以调整。

2、企业的经营实力和经营成长性的分析。

主要通过资产、净资产、销售收入、净利润等指标体现。

3、经营结构分析。

分析企业资产结构、负债结构、收益结构、成本结构、现金流量结构是否合理。

4、偿债能力、盈利能力和营运能力指标的分析。

通过与同业先进水平和平均水平的比较，分析企业是否具有很强的偿债能力、盈利能力和营运能力。

由于企业类型的不同，对房地产企业财务分析的重点也不同，对专业房地产公司的财务分析应偏重对企业历史和现状的分析，对房地产项目公司的财务分析应偏重对企业未来情况的预测。

（三）财务分析的程序、方法和原则

1、分析程序

搜集、整理和核实资料－选择分析方法－确定分析标准（纵向是企业自身变化趋势，横向是同业先进或平均水平）－指标计算－指标比较－指标差异分析－做出分析结论

2、分析方法

比较法是将企业不同时期的财务状况或不同企业之间的财务状况进行比较，从而揭示企业财务状况存在问题的方法。

比率法是通过计算一系列财务比率，并进行比较来分析企业财务状况的方法。

单一指标很难说明问题，应与其他相关指标结合起来分析。

趋势法是将企业连续数期财务报表中的某重要项目进行趋势比较，计算前后期增减方向和幅度，分析企业财务状况或经营成果变动趋势的方法。

3、分析原则

稳健性原则。

低估变现能力、偿债能力和获利能力，高估财务和经营风险。

采用稳健的财务指标计算方法（速动比率）。

全面性原则。

不能单看某一科目和指标，而是要对与该科目和指标相关的项目和指标进行全面的分析。

相关性原则。

财务分析与非财务分析相结合、报表信息与附注信息相结合、定性分析与定量分析相结合、短期分析与长期分析相结合。

二、审计报告和财务报表

（一）审计报告

1、审计报告的类型

无保留意见的审计报告。

保留意见的审计报告。

否定意见的审计报告。

拒绝表示意见的审计报告。

2、审计报告的采用

我们只接受无保留意见的审计报告和保留意见的审计报告。

对于无保留意见的审计报告，我们首先要看财务报表完整性，是否规范，是否有遗漏，不规范的和有故意遗漏的报表，其真实性应受到怀疑。

其次，我们要对报表的附注进行重点分析，报表附注包括大量的财务报表补充信息和报表没有反映的信息，报表附注越详细，企业财务造假的可能性越小。

通过财务报表和报表附注的结合分析，我们会发现很多财务报表没有反映的问题和风险因素。

对于保留意见审计报告，我们要对审计报告的说明段进行重点关注（一般包括存货、应收帐款、往来款情况、销售收入和成本结转是否合理、诉讼和资产冻结），对说明段提到的科目和问题要重点分析，根据说明段内容对企业财务经营状况的影响程度，对财务报表进行调整。

（二）财务报表

财务报表一般由基本报表、补充报表和报表附注三个部分组成。

（1）基本报表就是资产负债表、损益表和现金流量表，对于集团公司而言还要编制合并财务报表，即合并资产负债表、合并损益表和合并现金流量表。

（2）补充报表。

包括资产减值准备明细表、所有者权益增减变动表、利润分配表等，分析中常用的是所有者权益增减变动表和利润分配表。

（3）报表附注用于显示企业财务报表内有关项目的附加信息和另外的财务信息。

三、资产负债表分析

基本关系：

资产＝负债＋所有者权益

通过对资产负债表的分析，一是了解企业实际控制的经济资源的数量和结构，二是了解企业的资金来源和构成，三是通过与损益表的结合，可以全面分析企业的获利能力和营运能力。

（一）分析要点

1、资产

分析的重点是货币资金、存货、往来款项

货币资金：

货币资金越多，其支付能力和财务适应能力越强，但过多会导致资金的闲置，影响资金的使用效率，须保持一个合理的货币资金持有量（一是企业资产规模、业务收支规模，二是企业筹资能力，三是货币资金结构：

1年以上定期存款和特定用途存）。

分析要点：

（1）查清企业有多少开户银行及户头，每个户头的存款情况，是否存在我行贷款较多，而存款较少，不符合贷款监管的问题。

（2）对处于建设期的项目公司，应分析货币资金增减与存货的增减变化是否对应，货币资金是否全部投入项目的建设。

（3）货币资金增减与其他应收款的增减变化相对照，看企业是否将货币资金大量的以其他应收款挪用于其他公司和项目。

（4）货币资金增减与企业银行借款的增减变化，看企业的货币资金是否是由于银行借款增加造成的。

同时要将货币资金量与即将到期的长短期借款余额比较，看企业是否有能力偿还即将到期的银行借款，是否有借我行贷款偿还他还贷款的可能性。

（5）货币资金增减与其他应付款和所有者权益的增减变化相对照，看货币资金的增加是否是由于股东或其他关联企业追加投资造成的，进而分析股东或其他关联企业投入的资金是否为他行借款，防止企业以他行借款充作自有资金或自筹资金。

（6）企业货币资金较多仍提出贷款时，应分析企业的资金管理模式，如为松散型管理模式，可能合并报表显示的资金比较多，但资金多被分子公司占用，且资金需要量较大，很难在关联公司间调剂使用。

当企业货币资金足以满足开发项目需求仍然借款时，分析企业的贷款用途，是有近期需偿还大量的其他应付款（股东借款）、或者企业有挪用资金用于其他项目建设的可能。

存货：

房地产企业的存货一般由在建工程、土地使用权、竣工房产组成，占企业总资产的比重较高，一般专业公司的存货约占企业总资产50％以上，项目公司的存货比例可能更高。

分析要点：

（1）是将存货帐面明细与实际存货进行核对，查看存货的真实性。

（2）存货的增减变化与货币资金、预收帐款的增减变化相比较，存货的增加，货币资金是否减少，预收帐款是否增加。

反之存货减少，是否为销售成本的结转，销售成本是否增加，预收帐款是否相应的减少，销售收入是否增加。

（3）存货的增减与企业长短期借款、其他应付款、资本公积的变化相比较，看存货的增加是否主要来自于银行借款还是股东追加投资，进而分析股东追加投资是否为他行借款，防止企业以他行借款充作自有资金或自筹资金。

（4）存货增减的品种结构分析。

存货的增加如为在建工程，分析在建工程完工的可能性，分析未来变现的能力；土地使用权增加是购置土地增加，还是资产评估增值增加，如为评估增值增加应结合资本公积的增加分析评估增值的合法性和增值的合理性；竣工房产增加，要与预收帐款相结合，看是已经售出未结转的房产增加，还是长期无望销售的房产增加。

（5）存货的时间结构分析。

查看存货明细，看是否有长期未完工的在建工程，长期未售出的房产等无望销售的存货，如果有是否提取了存货损失准备，或已在存货计算中扣除；土地使用权的期限是否超过2年，如果已超过2年，则有被收回的可能，造成存货的减少。

（6）存货是否已设定抵押担保。

要查询人行信贷查询系统，看担保期限和担保实现可能，如大量存货已抵押，且担保实现期限比较近，则存货减少的可能性较大。

往来款项：

资产科目的往来款主要是其他应收款、应收帐款和预付帐款，对于集团企业的合并财务报表，一般往来款项占比较小，但单独看母、子公司或某一项目公司时，其往来款项一般较多。

分析要点：

（1）一是要分析往来款变化和其占资产比重变化，如出现异动，要重点分析。

（2）对于其他应收款变化要与银行借款联系，看企业是否挪用银行借款，用于其他项目的建设；其他应收款变化要与其他应付款联系，看有无通过应收帐款虚增资产或非法拆借资金的情况；其他应收款变化要与所有者权益联系，看是否由抽逃注册资金情况。

（3）对于应收帐款变化，要分析其债务人结构问题，看是购房者还是关联企业，如为关联企业之间的往来款项，很可能是长期其他应付款的挂帐，应象对其他应付款的一样，分析其是否有抽逃注册资金或资金挪用的可能。

（4）预付帐款是一种特殊的流动资产，一般很难有现金回流，即使收回债权，收回的也不是现金，而是存货。

分析预付帐款时应与存货结合起来，看预付帐款减少时，存货是否相应增加；另外要通过该地区和该产品的付款惯例，分析其预付的真实性，是否与关联企业串通，制造销售假相，转移信贷资金。

（5）时间和帐龄结构，是否有长期无望收回的挂帐，对于金额较大，时间较长的往来款项要逐笔调查，要看原始凭证，鉴别业务的真实性，分析其收回的可能性。

对于三年以上帐龄的往来款项，应视为潜亏，在计算时将其剔除。

2、负债

分析的重点是长短期借款、预收帐款、应付帐款

长、短期借款：

（1）长、短期借款余额及变动情况要与人行信贷查询系统查询结果吻合，是否按期归还本付息。

（2）通过借款余额与财务费用的比例分析关联企业追加投资是否存在内部计价问题，如为计价借款，则不属于企业自筹资金。

（3）贷款真实用途的问题，逐笔分析分析每笔贷款的实际用途，看有无贷款以往来款形式转入其他公司或项目使用的问题。

（4）查询贷款到期时间是否紧迫，是否有借新还旧或偿还他行贷款的倾向，是否存在短期借款长期占用的情况。

（5）是否有一年内到期未调入短期负债，而提高企业流动比率的情况。

（6）长、短期借款规模与目前的现金流量状况和未来现金流的预期是否相适应。

预收帐款：

（1）预收帐款余额和变动额，要与客户经理实地了解的项目预售情况相吻合，客户经理应对各个项目，每个项目分定金和预收房款进行核对。

（2）预收帐款增加额，与存货项目、货币资金增减进行对比，增幅是否一致。

如差额较大，则须通过对企业往来款的分析，看是否有销售回款流入其他项目。

（3）如为我行贷款项目，应通过预收帐款的增加和我行按揭贷款增加额相比较，看企业我行承诺我行的按揭份额是否兑现。

（4）预收帐款减少时，将预收帐款减少额与销售收入结转额，以及结转时相关税费对比，看结转情况是否真实。

预收帐款的结转程序：

预收帐款减少100（毛利率30％），应交营业税5.5，对应的存货减少70，三费0.5，应交所得税8，净利润16。

应付帐款：

对应付帐款的分析，应分析其额度、时间、对象，重点是看是否有大量施工垫资的存在，与项目的资金来源分析相结合。

3、所有者权益

分析的重点实收资本、资本公积、未分配利润

实收资本

（1）实收资本与国家有关规定（房地产资质管理）是否相符合。

（2）当公司股权变化时，关注新的控股股东的背景情况，看新股东的投资比例是否超过相关规定（50％），投资者是否以其他贷款注入，作为资本金。

（3）通过验资报告看注册资金是否全部到位；分析企业的往来款科目，看企业是否存在抽逃注册资金的行为；以实物资产（土地使用权、房产）注资时除通过验资报告分析注册资金是否到位，还要对评估报告进行进一步分析，看有无虚增资产价值注资情况。

资本公积：

（1）对于资本溢价，要查看企业进帐单和投资人关于追加投资的有权决议，同时查看关联企业（投资方）的财务报表，看对此笔投资是计入长期投资，还是其他应收款，如计入其他应收款，则很可能是股东借款。

我们要查看借款企业的其他应付款科目的变动，如相应的其他应付款减少，则可以判定企业是为融资，而临时将股东借款转入资本公积项的。

（2）对于接受非现金捐赠的情况，要对评估报告进行进一步分析，看有无虚增资产价值的情况。

（3）对于资产重估增值，要看重估增值的合法性，只有企业发生兼并、重组或发生其他交易行为后才能进行重估，一般是存货增加，比较容易发现；要对资产重估报告进行进一步分析，看有无虚增资产价值的情况；资产重估须缴纳资产增值税，我们可通过增值税的缴纳分析资产重估的真实性；即使重估增值合法，对应增加的是存货，并不能带来真正的现金流入。

未分配利润

对于未分配利润的分析要与损益表和利润分配表相结合，重点是年末未分配利润＝年初未分配利润＋本年净利润－本年利润分配。

对未分配利润的审查，应通过损益表中净利润和所得税的比例关系，分析企业利润的真实性，是否通过虚增利润来增加未分配利润，通过对利润分配表的分析，分析本年利润分配是否合理，盈余公积、公益金是否提足，是否支付股利，判断企业是否通过减少利润分配来增加未分配利润。

对本年利润分配表中的末未分配利润与下年资产负债表中未分配利润一般是一致的，只有对本年会计政策和会计估计变更追诉时，可能导致两者不等。

（二）资产负债表显示的财务指标

1、企业的财务实力和财务成长性

财务实力指标：

资产增长绝对额、净资产增长绝对额。

A公司2000年－2002年财务实力表

单位：

万元

2000年

2001年

2002年

总资产

562224

648291

821582

净资产

290620

312409

338076

财务成长性指标：

资产增长率＝本期资产增长额/期初资产总额×100％

净资产增长率＝本期净资产增长额/期初净资产总额×100％

A公司2000年－2002年财务成长性表

2000年

2001年

2002年

总资产增长率

25.15%

15.30%

26.70%

净资产增长率

38.80%

7.50%

8.20%

从该公司2000年－2002年财务实力和财务成长性情况来看，该公司资产和净资产逐年提高，财务实力逐年提高，但该公司的净资产增长率2001年大幅下降，2002年又有所回升，综合考虑该公司的人力资源、品牌资源等非财务因素，该公司的财务成长性还是比较好的。

但如果出现资产不断增长，而净资产下降、不变或增长缓慢时，则应分析企业的负债水平和负债结构，如果负债规模仍在合理的区间，则资产增长具有一定意义，如果负债规模超出了合理区间，则这种资产的增长就很危险。

2、财务结构指标

（1）资产结构

现金资产比率＝货币资金/资产总额×100％

企业现金储备比例（一般为10％），要与企业的借款、特别是短期借款和1年内到期的长期借款相结合，如企业最近有大量将要到期的借款，则企业的现金资产比率可能很高。

另外资金的管理模式也绝顶了企业的现金资产比率，一般采取资金松散型管理的企业，多存在大量存款、大量贷款现象，采取资金集中管理的公司的现金资产比例通常较低。

应收帐款比率＝应收帐款净额/流动资产总额×100％

存货比率＝存货/流动资产总额×100％

在分析时应结合短期偿债指标中的流动比率、速动比率和营运指标中的应收帐款周转率和存货周转率综合考察。

如增减变动过大，应对应收帐款和存货科目进行进一步分析。

A公司2002年资产结构表

单位：

万元

金额

占总资产比重

货币资金

118740

14%

应收帐款

30229

4%

存货

597617

73%

其他资产

74996

9%

总资产

821582

100%

该公司2002年的资产结构比较合理，其中货币资金11.9亿元，占公司总资产的14％，相对于该公司6.2亿元的银行借款和15.1亿元的可转债，这个现金储备不会影响其正常支付。

该公司应收帐款比例较低，但存货比重较高，须进一步分析。

（2）负债结构分析

负债风险与两个指标有关：

一是负债规模；二是负债结构。

在负债总水平一定时，负债结构的不同，其风险特征会有所区别。

银行贷款比率＝银行贷款/负债总额×100％

这个比率越高，说明企业偿债压力和财务风险就越大，必须分析企业的流动资产，特别是企业的现金资产比例和预期的现金流量情况。

负债集中程度，主要是看该企业在各家银行借款的比重占总的银行借款比重，一般来说负债集中程度越高，负债经营的风险越大。

（3）所有者权益的结构分析

我们应分析所有者权益内注册资本、资本公积、盈余公积和未分配利润占所有者权益的比例，如企业的资本公积和未分配利润所占比例较大，我们要对资本公积进行进一步的分析，看其是否是由于不合理的资产重估增加所有者权益；结合上年的损益表和利润分配表，分析上年利润的真实性和利润分配的合理性。

3、偿债能力指标

（1）短期偿债能力

流动比率＝流动资产/流动负债×100％

流动比率一般为2。

流动比率的变化应分析变化的原因，如为流动负债的减少，应分析流动负债减少的原因，如为预收帐款的减少，则有可能是企业在上报报表时临时调整预收帐款，导致企业流动负债下降，流动比率提高。

另外1年内到期的长期负债应计入流动负债，计算流动比率时，应加到流动负债中。

企业往往通过不反映1年内到期的长期负债，降低流动负债，导致流动比率的增加。

流动比率变化是流动资产变化造成的，我们要对流动资产中的存货和应收帐款结构进行进一步分析，如果流动比率增加是由存货积压，或者是应收款增加过多导致，即使流动比率较高，也不能说明企业的短期偿债能力较强。

速动比率＝速动资产/流动负债×100％

减法速动资产＝流动资产－存货－待摊费用

加法速动资产＝货币资金＋短期可上市证券＋应收帐款净值

扣除了预付帐款、其他应付款等其他流动负债，因此称为保守速动比率。

速动比率一般为1。

速动比率和流动比率的关系取决于存货的变化方向和变化速度，一般按同方向变动，如企业的流动比率较高，速动比率较低，则该企业存货较多，应结合存货周转率等指标对存货项进行深入分析。

A公司2000年－2002年财务成长性表

2000年

2001年

2002年

流动比率

1.99

1.99

2.51

速动比率

0.6

0.46

0.57

该公司2002年流动比例为2.51，比2001年增加0.52，主要是该公司可转债资金的到位使货币资金大幅增加，货币资金在流动资产中的比重增大导致的。

该公司速动比率一致较低，主要是存货数额较大，存货周转率较低（2002年为0.65）导致，经对存货的科目进行进一步的分析，该公司长期积压房产约2.6亿元，仅占存货的4.3％。

因此我们分析该公司的短期偿债能力还是比较强的。

另外，良好的企业偿债信誉，可动用的已审批贷款额度指标回增强企业的偿债能力。

通过对企业或有负债大量增加会大大降低企业的偿债能力。

（2）长期偿债能力

资产负债率＝负债总额/资产总额×100％

产权比率＝负债总额/所有者权益×100％

房地产企业的资产负债率一般较高，且呈周期性变化，在项目开发阶段较高，在项目实现销售，并予以结转后，资产负债率会逐步降低。

有些企业为取得银行贷款，可能提前对预收帐款进行结转，或推迟或减少销售成本结转，造成企业盈利增加，资产负债率降低。

但也有的经营情况较好的公司为合理避税，也有推迟结转预收帐款而避税的，我们要具体情况具体分析。

计算资产负债率时应考虑资产中的不良资产和虚资产对该指标的影响，适当扣除。

可转换债权应计算在负债中，至于少数股东权益应在资产和负债项中分别扣除。

分析企业资产负债率的高低不能绝对的看，应考虑以下因素的影响：

经济周期，在经济景气时，企业的经济环境和市场环境较好，举债相对容易，其资产负债率相对较高，反之，如现在的宏观调控，取得土地和贷款难度加大，企业的资产负债率自然降低。

资产流动性，企业资产的流动性较好，其周转和变现能力较强，可以容许企业的资产负债率适度增加，反之容许企业的资产负债率适度降低。

企业是否介入资本市场，一般介入资本市场的企业比非上市的公司要低。

经济效益水平，企业获利能力越强，财务状况越好，变现能力越强的企业，可以容许企业的资产负债率越高，反之亦然。

A公司2000年－2002年财务成长性表

2000年

2001年

2002年

资产负债率

47.25%

51.78%

58.29%

该公司资产负债率近3年逐年增加，尤其是2002年上升较快，主要是该公司2002年6月发行了可转债造成的，如这部分资金未来能够顺利转股，该公司的资产负债率将会下降。

尽管该公司2002年资产负债率已达58％，但与国内同行业相比，其资产负债率还是较低的。

4、从资产负债表看财务效率

总资产周转率＝销售收入/资产平均余额

流动资产周转率＝销售收入/流动资产平均余额

应收帐款周转率＝销售净收入/应收帐款平均余额

存货周转率＝销售成本/存货平均余额

存货周转率是使用最普遍的指标，分析时应注意：

在使用存货周转率时，应注意存货的计价方法（先进先出法、后进先出法、加权平均法等）变更的影响。

分析存货周转率，要把存货周转率与流动比率结合起来，能更全面准确的评价企业的短期偿债能力。

由于存货比较复杂，有在建工程、竣工房产和土地使用权等，按照全部存货计算的存货周转率指标，其指标数值下降有时很难分清是由采购过量、土地储备时间过长、还是房屋销售不畅造成的，因此应对存货进行进一步的分析，了解导致存货周转率下降的真正原因。

（三）小结

1、分析的重点科目是货币资金、存货、银行借款、预收帐款、往来款、实收资本、资本公积、未分配利润以及他们之间的联系。

2、重点分析指标资产增长额、净资产增长额、现金资产比率、存货比率、流动比率、速动比率、资产负债率和存货周转率

（四）案例分析

四、损益表分析

通过对损益表的分析，可以了解企业的经营成果（收入和支出）和盈利能力；通过比较分析损益表中各项目构成，并与前期比较，可以了解企业的各项收入、费用和利润的变化异常，结合资产负债表内的相关项目找出原因所在，分析是否为虚假利润，并予以调整。

（一）预收帐款和存货的结转流程

主营业务收入预收帐款

本年利润银行存款

主营业务成本存货

（二）分析要点

1、收入。

收入项包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益。

分析的重点是主营业务收入。

一是对主营业务收入前后各期的比较分析，了解主营业务收入的增减变动额和变动率，对主营业务收入突然增加的年份进行重点分析；二是通过计算主营业务收入与主营业务税金及附加之间的比例关系，分析主营业务收入的真实性。

三是通过预收帐款的减少额度，分析主营业务收入的结转数额；四是通过对企业开发项目的具体情况和税收政策等因素，分析主营业务收入的结转是否真实，是否有提前结转或推迟结转收入引起企业利润变化，甚至影响企业资产负债率和流动比率的情况。

五是分析企业收入构成，看是否有主营业务亏损，靠与关联方交易取得收入，实现利润的情况。

2、费用。

费用项包括主营业务成本、主营业务税金和附加、期间费用、其他业务支出、营业外支出、所得税。

分析的重点是主营业务成本和期间费用支出。

一是通过对企业开发项目的具体情况和税收政策等因素，分析主营业务成本的结转是否真实，是否有提前结转或推迟结转成本引起企业利润变化，甚至影响企业资产负债率和流动比率的情况；二是通过存货的减少额度，分析主营业务成本的结转数额；三是通过企业前后各期的期间费用的增减变化趋势与主营业务收入变化趋势的比较，分析企业期间费用的计提是否真实，有无通过期间费用的增减调节利润的行为。

四是对财务费用进行分析，看除了贷款利息外有无内部计价借款的利息，分析有无以企业间借款充作自有或自筹资金的情况。

3、利润包括主营业务利润、营业利润、利润总额和净利润，分析的重点是主营业务利润和净利润。

主营业务利润＝主营业务收入净额－主营业务成本－主营业务税金

对主营业务利润的分析是主营业务收入和主营业务成本的时间错配分析，即企业结转主营业务收入的同时是否同时结转了相应的成本，对由此形成的利润可能为虚假利润，应对