如何计算购物中心及商业物业共用水电费分摊.docx

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如何计算购物中心及商业物业共用水电费分摊

[购物中心] 如何计算购物中心及商业物业共用水电费分摊 

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北京物业人

 发表于2014-8-206:

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　　购物中心一般由购物、美食、文化、休闲、娱乐等多种业态构成，由于经营主体不一，消费层次各异，营业时间不同，顾客群体变化大，加上商家所处的区域位置、楼层高低以及享用的公共设备设施的类型和数量又各有千秋，因此计算不同业态、不同商家的共用水电费，不是一件简单的事。

特别是由于购物中心的体量大，少则上十万平米，多则高达六、七十万平米，每年产生的共用水电费往往高达数百万元至数千万元不等，因此，对于该项不菲的支出，向谁收？

怎么收？

无论对商家还是对物业公司，都是一个不可回避的严峻问题。

笔者根据万达广场（虚拟项目）的物业管理实践，对购物中心中不同业态共用水电费的计算和分摊问题，通过蜂巢物业网在此做一探讨。

一、计算共用水电费应考虑的因素

　　对于不同的业态，计算共用水电费，主要应考虑以下因素：

（一）营业时间

　　由于业态不同，各商家营业时间不一，其对共用水电享用的程度和应承担的义务也不同。

如购物类，其营业时间通常在9:

00~22:

00;美食类，营业时间大都在11:

00~14:

00和17:

00~20:

00;休闲娱乐业的营业高峰往往在每天的20:

00后；而健身业又集中在每日早、晚两个时间段。

加上在各个不同的时间里，由于消费群体起了变化，公共设施开启的范围和数量也有所不同，因此不同业态在不同的营业时间里对共用水电费的消耗是不同的，这是计算共用水电费时首先应当考虑到的因素。

（二）区域位置

　　以万达广场为例，“百姓人家家常菜馆”位于万达广场东楼，原设计中未考虑电梯，与广场主楼中的众多公用设备相关不大；“欢乐年代KTV”位于万达广场五楼，顾客消费主要通过其门前专用观光梯直达五楼，与其他楼层不直接相通；“时代百货”位于广场主楼一至四层，其占用广场的主要部位，垂直交通涉及到二十部扶梯，也是中央空调的主要辐射区域；而富春大酒店，巴黎咖啡，天元金店，大德生药店等均为临街商铺，顾客进出无须经由万达广场，也无须乘用电梯。

因此，区域位置不同，楼层高低不一，应分摊的共用水电费也应有区别。

　　（三）设施数量

　　不同的业态，由于经营的品种和所处的位置不同，顾客经由的公共部位的面积和享用的公共设备的数量也区别较大，因此商家为此所应承担的共用水电费也应不同。

　　（四）设备功率

　　公共设备的耗电量多少与设备使用的时间和频率有关，也与设备功率大小成正比，因此在讨论不同业态应承担的共用水电费时，应按不同业态所涉及到的不同设备和功率大小，逐一分类计算。

　　（五）电价差异

　　由于不同业态营业时间跨度较大，如娱乐休闲类，其经营的高峰时间往往在夜间，而白天高峰时期和夜间低谷时期的电价是不同的；同时对于用电类型而言，设备所用的动力电价低于公共部位的照明电价，其对共用电费也产生一定影响。

　　共用水电费由进场经营的不同业态和所有商户共同分摊。

分摊按两个层次：

一次分摊是将整个广场的公共设备机房、消防通道、消防系统等整体用电、变压器和线路的电能损耗、用于广场整体形象的夜间亮化用电、以及洗厕用水、保洁用水、消防用水等，根据各商家的面积大小，按比例进行分摊；二次分摊是在一次分摊的基础上，在考虑上述五项的因素后，计算商家各自应摊的共用水电费，将两次计算结果叠加，即为各业态及各商家各自应承担的共用水电费。

　　二、共用水电费计算步骤

　　由于购物中心的体量大，情况复杂，需考虑的因素也较多，在计算之前，先要做好资料收集和数据统计工作。

在开业之前，根据工程和设计施工资料，弄清所有设备设施的详细数据，并对购物中心内不同业态，不同商家入驻的楼层，营业时间等逐一摸底，按一定程序进行共用水电费的初步计算，并将此结果作为商家进场前共用水电费收费标准的原始依据。

在购物中心开业后，经过一年四个季节的运作，对原先的计算结果进行实际修正，并将之作为后期正式的收费依据。

　　计算主要分为以下几个步骤：

　　步骤一：

不同业态和商家的营业时间统计

　　通过对不同楼层，不同业态和商家入驻情况的摸底，将各家的营业时间按一天24小时进行统计，在图中还同时标出每个业态或商家的经营面积，以便在计算中使用，如图1所示：

　　图1：

不同业态营业时间示意图

　　说明：

图1为示意图，图中对几个大业态用粗线条进行示意，在实际计算中，每个业态又是由多个商家所组成，每家的营业时间又不相同。

以万达广场为例，仅餐饮业，就有多种情况，如图2

　　所示：

　　图2：

餐饮业不同商家营业时间一览图

　　在图2中，富春大酒店因有早茶品种，故上午600~900要营业；“百姓人家”是常规型大酒店，每日营业高峰集中在中午和晚间；宝宝熊快餐店是24小时营业店；而巴黎春天茶社营业时间是上午9时至凌晨2时。

对于其他业态，也有类似情况，均需分类计算。

　　步骤二：

不同时段用电量计算

　　由于业态多，商家多，购物中心内每天24小时都在用电，既有高峰，又有低谷，既有照明用电，又有动力用电，不同时段的用电量区别较大。

根据广场内各商家的营业时间和公共设备设施的功率大小和使用时间的长短，计算出每日24小时不同时段的共用电量，见图3：

　　根据不同时段用电的计算结果，将图3与图1中相应不同时段的业态和商家一一对应，并根据在各个不同时段各商家经营面积之和，得出在该时段下各业态和商家应摊的共用电费。

　　步骤三：

一次分摊电费的计算

　　对于所有的进场业主和商家，无论其营业时间是白天还是晚上，均根据面积大小按比例进行一次分摊电费的计算，计算所得的该项电费除以总的经营面积后，得到一次分摊电费的收费标准F1（元/m2）。

　　步骤四：

不同时段下各业态分别承担的共用电费计算

　　根据上述步骤一至步骤三计算，可得出在不同时段下，各个不同业态或商家各自应承担的共用电费。

例如：

欲计算1000～1200时段下各商家应分摊的共用电费，则先由图1得出该时段下正在营业的业态或商家的经营面积，此间的经营面积分别为：

购物业S1（m2），餐饮业S2（m2），休闲业（无），娱乐业S4（m2），其他业S5（m2）。

再由图3得出此时段的照明用电和动力用电，继而可得出此时段的共用电费F1。

此间餐饮业因1100开始营业，故只承担1/2费用，休闲业未营业，故不承担此间费用。

由此可得出1000～1200期间各业态分别应承担的共用电费为：

购物（m'10+m'11），餐饮（n'11），休闲（无），娱乐（u'10+u'11），其他（v'10+v'11）。

由于各业态面积不同，故m'11≠n'11≠u'11≠v'11,又由于各时间段用电量不一，因此m'10≠m'11，u'10≠u'11,v'10≠v'11。

　　由此可得出不同业态在不同时段下应分摊的共用电费，在考虑了一次分摊及其他因素后，得出不同时段下各业态应承担的共用电费初次计算结果，见表1:

　　表1：

不同时段下各业态应承担的共用电费初次计算结果

　　步骤五：

区域位置影响系数的拟定各业态和商家因在购物中心内经营的区域位置不同，对共用设备和共用电费享用程度不同，故对共用电费应承担的缴纳义务也应有所区别。

如果将购物中心内不同区域和位置的加权平均影响视为k0=1，则可对购物中心内不同区域和位置的商家，视其具体情况，用不同的影响系数，对之作出不同的区分。

例如，在万达广场，对于临街的门面房，其室内仅两层且无共用电梯，也无需经过广场内的电梯或公共设备才能进入其商铺的，享用的公共设施甚少，取其影响系数k1＝0.8k0；对于部分仅使用升降梯，基本不使用电扶梯，且位于非中心区域的商家，如万达广场的“皇朝会所”、“百姓人家家常菜馆”等，取k2=0.9k0；对于使用升降梯和电扶梯，但处于非中心区域和楼层的商家，取k3=1.1k0；对于升降梯与扶梯并用，且处于广场内的主要楼层和中心区域的商家，如“时代百货”等，则取k4=1.2k0；对于某个业态而言，由于其可能拥有多个商家（如万达广场内餐饮业共有四家），而各个商家所处的楼层和位置又不一样的，故即使是同一个业态，其拥有的影响系数也是不同的，此处用f（mi,ni,ri,ui,vi），表示不同业态中，影响系数相同的商家各自应承担的共用电费，由表1直接查得。

下标i表示具有相同影响系数下，商家在不同时段应承担的共用电费（下标j,l,g同理）。

设共用电费总额为F（元），则影响系数k0可由下式确定：

　　∵k0F=k1f（mi,ni,ri,ui,vi）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+k3f（ml,nl,rl,ul,vl）+k4f（mg,ng,rg,ug,vg）

　　∴k0={k1f（mi,ni,ri,ui,vi）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+k3f（ml,nl,rl,ul,vl）+k4f（mg,ng,rg,ug,vg）}/F 

　　由于k0与k1～k4之间比例关系已确定，故由

（1）式可直接得出k0值，同时也确定了k1～k4值。

　　需说明的是由于各类购物中心的建筑风格和内部结构不同，公共设备数量和配置也不同，影响较显著的设施，除电梯外，还有空调、通风、照明等多种因素，故需要综合考虑各种情况后，方可比较实际地得出各类不同购物中心的位置影响系数。

　　步骤六：

共用水费的计算

　　购物中心内公共用水的地方很多，无论是清洗外墙，环境绿化，还是日常保洁，场地冲洗等，都需用水。

由于与公共用电相比，公共用水的用量和发生的费用相对较少，故可根据入驻购物中心的所有商家的经营面积大小，按比例共同分摊该项费用。

由此可直接得出每月共用水费的收费标准W（元/m2）。

　　三、共用水电费计算实例

　　以万达广场百姓人家餐馆为例，根据步骤五，因其位于广场东楼，故取影响系数K2＝0.9K0，餐饮业的另外三家，因位置相同，影响系数均取K1=0.8K0。

（一）营业时间计算

　　由图2可知，百姓人家的营业时间为：

ta＝3h（11:

00～14:

00），tb＝4h（17:

00～21:

00）

（二）营业面积计算

　　由图2知，百姓人家营业面积S2=5,600m2，餐饮业的其他三家营业面积合计为S1=3,800m2。

　　（三）未计及区域位置影响的共用电费计算

　　由步骤四及表1可知，餐饮业在其营业期间，不同时间下的共用电费分别是n11（下标表示11:

00期间，下同）、n12、n13、n17、n18、n19、n20（注意其各不相同）。

　　（四）共用电费修正计算

　　考虑区域位置影响系数后，用F11表示11:

00时餐饮业的单位面积共用电费（元/m2），故：

　　F11（K1S1＋K2S2）＝n11

　　∴F11=n11/（k1s1+k2s2），同理可得F12，F13，F17,F18,F19,F20。

　　∴百姓人家餐馆每天的共用电费收费标准（F）为：

F＝F11＋F12＋F13＋F17＋F18＋F19＋F20（元/m2）。

　　（五）共用水电费收费标准设百姓人家每月的共用水电费收费标准为A（元/m2  月），则：

A=F30（d）+W

　　所以百姓人家餐馆每月应交纳的共用水电费P（元）为：

P＝AS2

　　四、几点探讨

（一）对购物中心和大型商业物业而言，共用水电费是商家为确保正常营销所必须付出的代价，是销售成本中的一项正常支出，故购物中心内的共用水电费应由进场的商家共同承担。

由于购物中心体量大，业态多，共用水电费亦较巨，合理分摊该项费用，涉及到众商家的共同利益，也是物业公司不可推卸的一项重要财务管理工作。

（二）根据商家运行特点，按不同业态，不同商家不同的营业时间分摊共用水电费，是本文的指导思想。

同时，涉及购物中心整体形象、整体运行和整体宣传的共用水电费，则根据入驻商家的面积大小，按比例进行分摊，亦即本文中的“一次分摊”。

将这两项费用综合考虑，则形成计算共用水电费的基础。

　　三）区域位置对共用电费的影响是客观存在的，但计算中又很难做到完全合理，无论怎么说，考虑不同区域位置的影响系数后，整个计算工作朝合理化方向迈进了一步，在实践中不断完善该项工作，是今后努力的方向。

　　（四）工程资料的完整和对实际情况的翔实了解，是做好共用水电费计算的基础，在购物中心运营过程中根据一年四季的变化规律，对计算工作进行修正，是提高计算准确度的重要途径。