用地布局.docx
《用地布局.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《用地布局.docx（40页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
用地布局
土地是城市的载体，用地布局是城市总体规划的核心，本专题试图在分析长沙城市空间形成的历史沿革、城市现有空间形态特征、建设用地布局现状的基础上，对照上版总体规划及其实施情况，根据本次修编中城市性质定位、发展目标、区域联动、功能演进等要求，研究确定城市用地布局形态、发展主导方向、空间调整策略和引导措施等。
一、规划的空间层次
为保证城市良好的生态环境，本次规划修编主要从区域宏观的角度，优化城市的功能布局。
规划的空间层次由大到小，时间由远至近，以保证城市空间的持续和区域的协调发展，引导城市发展空间向生态型、集约型、高效型等方向发展。
1、长株潭将长沙市的规划纳入长株潭城市连绵区考虑，即把长株潭城市群作为城市远景发展的空间层次。
2、市域：
从地域范围讲指长沙市所辖的一市三县五区，即浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县以及岳麓区、开福区、芙蓉区、天心区、雨花区，土地总面积共计11818.0平方公里。
2000年总人口583.19万人，其中非农业人口190.11万人。
3、规划区即作为城市远景发展需控制和城市生态环境保护的用地范围，本规划层次划定农业生态用地和非农建设用地的范围，选择城市建设发展的空间，对农业生态用地实施切实可行的保护措施。
规划区范围包括市区五区（岳麓区、开福区、芙蓉区、天心区、雨花区），望城县全部及长沙县暮云、黄兴、榔梨、黄花、星沙、安沙、北山镇和跳马乡,总用地2893平方公里。
2000年规划区总人口286.97万人，其中非农业人口160.41万人。
4、都市区：
该规划层次与上版相对应主要解决城市建设用地空间结构、功能布局，该范围含市区五区外加长沙县的星沙镇、暮云镇、黄花镇、榔梨镇、望城县的高塘岭镇、坪塘镇、丁字镇、雷锋镇、星城镇、含浦镇、黄金乡，总用地面积1450平方公里。
2000年都市区总人口223.19万人，其中非农业人口156.22万人。
二、城市空间形成的历史沿革
（一）城市空间形成的历史沿革
长沙城址始建于战国楚城，楚城位界西起太平街、东至黄兴路、南起坡子街、北至今五一大道，东西长680米、南北长580米，面积约0.4平方公里，后经两千多年，城址一直未变大。
1904年长沙开埠，1914年城区用地扩至西起湘江、东至建湘路、北至湘春路、南至西湖路，用地面积6.7平方公里，即为现在的旧城区。
1935年长沙人口达39万，市区扩至北起捞刀河、南至豹子岭、西起岳麓山、东至东屯渡，城区用地面积68.4平方公里（其中陆地面积60平方公里）。
解放后“一五”至“二五”时期，城市建设主要集中在河东，用地向北、向东扩展，用地范围为北至德雅路、南至南湖路、东起韶山路、西至湘江，河西仅有几所高校。
七十年代随着工业用地的扩展和部分工业用地的搬迁，开始形成城南的新开铺、井湾子工业区、城北的伍家岭工业区和河西的石岭塘、望城坡工业区，城市向外扩展，形成一江两岸、东西并驾的雏型。
1979-1989年10年间城市空间未出现较大的变化，基本在现中心区的范围内填平补齐，该时期受控制大城市规模、发展小城镇等政策影响，周边榔梨、坪塘等小城镇建设开始兴起。
1990年后，在完善中心区的同时，主城区开始跨过铁路向东面及东南的长善垸、圭塘发展，新开铺、井湾子在原有基础上继续填平补齐，伍家岭大桥的建成通车、河西高新技术产业区的崛起以及市委市政府新址的建设，则使河西得到了较大的发展，西文东市的格局露出端倪，外围星沙、高塘岭等组团发展也初具规模，形成了一主体多组团的空间格局。
（二）上版总体规划用地格局及实施情况
上版总体规划用地格局为：
“完善城市主体，发展两翼两组团”。
城市主体范围为南到井湾子、东南到圭塘河、东北到浏阳河、西及西北至望城坡、三汊矾和后湖，规划除保留畜牧农场副食品基地2.19平方公里外，主要在现有用地框架内填平补齐，对非生活居住用地适量进行增加完善，主要增加生活居住、城市公共设施用地和少量确需安排在市区的单位，规划用地109.48平方公里。
两翼、南北两组团，规划为新建及外迁单位用地和相应的生活服务设施用地，共45.55平方公里。
对照上版总规关于用地空间布局的规划目标，城市建设空间拓展呈以下特征：
（1）空间拓展趋势迅猛。
1990~1999年长沙市新征用地共计72.68平方公里，几乎将原城市空间拓展了一倍，从其新征用地的时间分布来看，主要是92~93年的开发热潮期间及97~98年的城市基础设施建设高潮期间征地最多。
现用地规模已接近上版总规用地规模155平方公里。
2000年都市区城市建设用地规模已达158平方公里，其中与上版总规相对应的空间范围内，建设用地为144.75平方公里。
1990~1999年都市区新征用地时间分布
时间
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
99年
征地
（公顷）
411.78
116.37
1584.75
780.59
592.72
452.99
339.56
1122.22
1723.89
142.78
总计
7267.65公顷
（2）超出上版规划建设用地范围的较多。
从新征用地的空间分布来看，十年中新征用地超出上版规划范围的达总量的49%，如新世纪文化城、星沙等。
1990~1999年都市区新征用地空间分布
片区
浏车东跃
新井
长圭
麓山
银望
坪塘
新世纪
星沙
捞霞
星城
新征地
（公顷）
289.44
730.19
848.14
198.65
198.65
16.27
509.48
1848.9
596.9
596.86
（3）主城与周边组团发展极不均衡。
东西两翼以其交通、区位、国家级经济技术开发区的优惠政策等优势，使其建设速度较为迅速、设施较为完善，如星沙自1992年开始建设，现新征地用地18.49平方公里、建设用地11.78平方公里，除担负长沙县县城职能外，现已成为长沙市高新技术产业基地，先后有光南、三一重工等国内外知名企业在此落户。
与其相对应的两组团及坪塘、捞霞发展较为缓慢。
坪塘上版总规被定为外迁工业基地。
但这些年基本未发展，10年中新增用地仅16.27平方公里。
由于主要为建材、水泥基地，产业结构单一，加之行业的竞争性不强，经济效益不佳，故建设水平低，只能萎缩，仅相当于周边的建制镇。
捞霞自1993年成立长沙市经济开发区，90~99年新征用地5.97平方公里，但目前建设仅2.65平方公里，建设速度缓慢，缺乏相应的开发人气。
（4）疏解旧城、向外围空间转移的策略实施情况不佳。
人口、建设量仍主要集中在中心区，以旧城片为例，人口密度为4.39万人/平方公里，十年中旧城区有31%以上用地进行了用地置换改造，高强度、高密度的开发，出现再建旧城的局面。
三、城市用地现状空间特征及存在主要问题
（一）现状特征
现状城市建设用地沿湘江伸展，东西并驾，城市空间布局松散，主城位于河东，中心区板块紧密，呈明显的圈层式扩展，外围组团布局零散。
2000年都市区城市建设用地总面积158平方公里，人均用地89.6平方米，城市功能的空间分布呈以下特征。
1、主要用地功能空间分布特征
1）居住用地占29.2%，靠近国标上限。
人均居住用地26.16平方米，相对于1989年其用地比例提高近2.2个百分点，绝对数量增加21.4平方公里，占增加用地的32%，人均居住用地增加至30平方米。
这说明十年来，住宅建设主要由满足人们基本生活要求逐步向小康过渡。
新增居住用地主要分布在主城47%，浏车东跃占21%，长圭占13%，新井占11%。
2000年居住用地主要空间分布情况
片区
居住用地面积（ha）
占城市居住用地总量（%）
旧城片
316.74
7.71
浏车东跃片
1437.17
34.99
新井片
585.18
14.25
长圭片
331.23
8.06
麓山片
284.34
6.92
银望片
443.13
10.79
坪塘片
43.34
1.05
新世纪片
124.44
3.03
星沙片
237.81
5.79
捞霞片
26.15
0.64
星城片
113.89
2.77
高塘岭片
164.23
4.00
2）工业用地比例为17.74%，相对于1989年其用地比例下降了5.26个百分点，绝对数增加了6.69平方公里，占增加用地的1.4%，这在很大程度上反映了城市功能的转换、产业结构的调整。
从其空间分布的变化来看，主要减少在旧城片、浏车东跃片，中心区共计减少工业用地2.4平方公里，但就其绝对量来说，中心区工业用地的比重仍然较大，占27.54%。
这说明通过产业调整，尚有相当的置换余地和空间，工业外迁兼并的任务仍很繁重。
2000年工业用地主要空间分布情况
片区
工业用地面积（ha）
占城市工业用地总量（%）
旧城片
66.43
2.68
浏车东跃片
617.00
24.86
新井片
456.27
18.39
长圭片
253.40
10.21
麓山片
53.64
2.16
银望片
376.44
15.17
坪塘片
141.84
5.72
新世纪片
46.34
1.87
星沙片
269.76
10.87
捞霞片
91.09
3.67
星城片
8.53
0.34
高塘岭片
100.77
4.06
3）道路广场用地占总用地的8.68%，达到国家指标下限（7%~15%），其用地比例相对于1989年，提高了近3.68个百分点，增加近1.5倍。
浏车东跃片道路用地比例较高，占其用地总量的16.50%。
充分说明近十年长沙市道路建设的步伐和力度较大，但与现代化特大城市的要求尚有一定差距。
4）公共绿地所占比例为6.87%，较1989年增加了3.11个百分点，净增绿地9.91平方公里，这说明近十年长沙市的环境有了较大的改善，但就其新增分布而言主要在麓山、长圭、新井，中心区（即旧城片、浏车东跃片，下同）增加十分有限（19.81公顷），人均公共绿地仅1.5平方米，中心区环境改善的任务仍很艰巨。
绿地空间分布情况
片区
绿地面积（ha）
占城市绿地总量（%）
旧城片
9.59
1.61
浏车东跃片
130.81
21.89
新井片
18.92
3.17
长圭片
138.63
23.20
麓山片
236.84
39.64
银望片
16.96
2.84
坪塘片
0
0
新世纪片
13.15
2.20
星沙片
32.60
5.45
捞霞片
0
0
星城片
0
0
高塘岭片
0
0
总计
597.50
100
注：
本表中绿地只计入已征用作为国有土地的绿地。
2、国有土地置换
城市空间在外延拓展的同时，结合产业调整进行城市建设用地（国有土地）的内涵改造，90~99年长沙市置换用地共计1583.77公顷。
置换绝对值最大的是浏车东跃片（462.76公顷），相对比例最高的是旧城片（占其总用地的31%），这说明旧城改造的步伐较大，但从置换前后的用地性质可看出，居住用地的比例过高，就地安置的政策和新区配套设施的不完善，使人口难以从中心区疏解。
1990~1999年国有土地置换空间分布
片
区
旧城
浏车东跃
新井
长圭
麓山
银望
坪塘
新世纪
星沙
捞霞
星城
置换地
（公顷）
219.22
462.76
61.43
211.13
103.35
237.18
0
232.16
0
56.54
0
旧城片城市用地置换结构表
项目
置换前
置换后
面积（公顷）
比例（%）
面积（公顷）
比例（%）
公共设施用地
18.72
8.54
86.32
39.38
居住用地
141.15
64.39
125.46
57.23
工业用地
3.09
1.41
2.45
1.12
其他用地
56.26
25.66
4.99
2.27
合计
219.22
100
219.22
100
浏车东跃片城市用地置换结构
项目
置换前
置换后
面积（公顷）
比例（%）
面积（公顷）
比例（%）
公共设施用地
3.03
0.65
142.39
30.77
居住用地
57.24
12.37
93.20
20.14
工业用地
22.81
4.93
21.52
4.65
其他用地
379.68
82.05
205.65
44.44
合计
462.76
100
462.76
100
1991~1998年建设量的空间分布
片区
91年-98年新建建筑（万m2）
所占比例（%）
新建建筑面积密度（万m2/km2）
备注
旧城片
346.38
12.82
49.7
浏车东跃片
1833.11
67.85
49.01
新井片
104.72
3.88
4.45
长圭片
186.4
6.9
18.06
岳麓片
124.07
4.59
12.49
银望片
82.51
3.05
7.06
坪塘片
0
0
新世纪片
5.95
0.22
0.97
星沙片
18
0.67
1.53
捞霞片
0.56
0.02
0.21
星城片
0
0
合计
2701.70
100
3、新建建筑的空间分布
分析其空间分布的特征，可看出中心区新建建筑占都市区新建建筑总量的90%，旧城片和浏车东跃片新建建筑的密度均达到49万平方米/平方公里高度的集聚，给环境、交通、基础设施等带来了较大的压力。
都市区1991~1998年新建住宅建筑主要空间分布
分片
1991~1998年新建住宅建筑（万m2）
新建住宅密度（万m2/km2）
旧城片
199.92
28.58
浏车东跃片
1126.39
30.12
新井片
58.20
2.4
长圭片
110.33
10.69
岳麓片
75.52
7.60
银望片
37.48
3.20
坪塘片
0
0
新世纪片
2.95
0.48
星沙片
7.28
0.61
捞霞片
0.56
0.26
星城片
0
0
1998年都市区高、中、低层建筑空间分布
片区
低层
多层
高层
超高层
数量（万m2）
%
数量（万m2）
%
数量（万m2）
%
数量（万m2）
%
旧城片
0.714
5.56
21.4
7.12
9.007
7.13
10.78
100
浏车东跃
3.822
29.75
180.357
59.98
95.155
75.32
新井片
2.622
20.41
32.496
10.81
1.132
0.9
长圭片
0.37
2.88
25.663
8.53
14.54
11.51
岳麓片
0.742
5.77
15.925
5.3
2.465
1.95
银望片
4.578
35.63
18.156
6.04
3.014
2.38
坪塘片
新世纪片
6.07
2.02
星沙片
0.104
0.03
1.019
0.81
捞霞片
0.52
0.17
星城片
0
0
0
0
合计
12.848
100
300.691
100
126.332
100
10.78
100
（二）存在问题
1、主城与周边组团存在明显的二元特征。
主要体现在空间密度即建设密度和人口密度的内紧外松，以主城中心区8公里为半径，周边的组团与中心区的密度比较即可看出中心区与周边组团用地的对比。
无论是人口和建设量都呈向心式集聚。
由于旧城改造不能与新区建设同步，二者间缺乏协调，致使中心区环境得不到缓解，外围组团得不到较好的拉动，除星沙、高塘岭作为长沙县城、望城县城已形成相应的规模外，其余发展均较为缓慢。
主城区与外围组团现状城市建设用地人口密度一览表
建成区面积
（平方公里）
占城市建设用地（%）
人口规模
（万人）
占总人口比重
（%）
人均用地
（平方米/人）
主城区
76.16
48.19
128.41
72.80
59.31
河西新城
26.77
16.94
28.03
15.89
95.52
星马新城
24.82
15.71
12.12
6.87
120.75
暮云组团
14.31
9.06
0.85
0.48
1683.41
捞霞组团
3.64
2.30
1.73
0.98
210.20
高星组团
8.14
5.15
3.72
2.11
218.75
含浦组团
4.19
2.65
1.54
0.87
272.19
合计
158.03
100
176.40
100
89.59
注：
暮云许多大型工厂如伊莱克斯电冰箱厂等人口已纳入主城区人口计算
2、中心区集聚、高效和外围松散、低效。
中心区每平方公里的产值是外围组团的几倍，而人均占地中心区仅为外围的几分之一。
3、城乡结合部建设无序，由于城乡目前市区周边村镇建设用地约38.70平方公里，相当于市区建设用地的四分之一，由于村镇建设和城市建设用地在征地和规划管理方面的差异，不利于城市土地空间资源的优化、配置。
4、主体与组团间生态隔离带失控。
在1990~1999十年征地建设中，位于隔离带，填没主城区内水面等生态敏感地的用地约占征地总量的36%。
有些隔离带即使未被大规模的城市建设用地征用，亦成为村居和乡镇企业的建设基地，使得一些生态隔离带仅停留于纸上。
5、外围新区建设遍地开花，缺乏导向性。
分析1990~1999年主要新征用地的空间分布可以看出，东、西、北方向均衡发展（南边因其受大托机场净空限制，未有大面积新征地），市属各区都有各自的发展领地。
由于缺乏主导方向，使得极其有限的资金过于分散，致使新区启动周期长，基础设施的建设投入有限。
市区主要征地空间分布表
90-99年新征用地（平方公里）
所占比例（%）
（北）捞霞
5.96
30
（西）河西
8.98
45
（东）新世纪
5.09
25
小计
20.03
100
6、外围组团定位低，性质单一
以往城市外围组团多被定为城市外迁工业其地，一些污染重、附加值低的企业落户，于此，对组团的建设难以起到带头作用，如坪塘、捞霞组团的发展受制约，相当程度是受制于规划的定位，使其失去了本身具有的环境优势，产业间亦缺少相应的互补、互利。
7、用地结构与城市功能的跳跃式切换不相适应
西部大开发的实施，长株潭三市的一体化，以及“一点一线”战略的制定，给长沙带来了前所未有的发展机遇。
未来长沙不但是湖南省社会经济发展的中枢，亦成为沟通长江产业带和华南经济圈、联结东部与中西部的纽带，华中的区域中心城市。
2000年长沙市第三产业占GDP的比重已为47.8%，各种全国性的展销会、商贸洽谈会相继在长沙召开，说明城市服务功能、对外辐射功能在逐步增强，但相应的发展空间极其有限，缺乏信息、金融等高层次服务的商务中心，中心区中居住用地比重过高，公共设施用地中行政办公用地又占较大的份额，未能充分发挥中心区的土地使用效益。
1989年、2000年建设用地用地平衡对照表
项目
1989年
2000年
数量增减（公顷）
比例增减
（%）
用地数量
（公顷）
比例（%）
用地数量
（公顷）
比例（%）
居住用地
2469.99
27
4613.93
29.20
2143.94
+2.20
公共设施用地
2168.70
24
3061.69
19.38
892.99
-4.62
工业用地
2135.16
23
2804.00
17.74
668.84
-5.26
仓储用地
359.93
4
433.69
2.74
73.76
-1.26
对外交通用地
435.48
5
740.82
4.69
305.34
-0.31
道路广场用地
456.10
5
1371.45
8.68
915.35
+3.68
市政设施用地
227.21
2
613.41
3.88
386.2
+1.88
绿地
342.00
4
1300.00
8.22
958.00
+4.22
特殊用地
566.96
6
863.62
5.47
296.66
-0.53
合计
9161.53
100
15802.61
100
6641.08
四、用地评定及用地选择
（一）用地概况
规划区位于市域中部，湘江和浏阳河交汇的湘浏盆地，基本呈西高、东低、北高、南低之势，由于湘浏盆地处于从丘陵向平原的过渡地带，使这一范围内地形多有变化，丘涧交错，影响着城市空间形态。
西侧岳麓山横卧其中，山前的天马、凤凰，山后的桃花岭、金牛岭等丛峦叠翠，构成岳麓山风景名胜区。
西北临江的谷山（361米）、尖山（海拔247米）、乌山（278米）等开发难度较大，作为城市生态绿地应得到永久性保护；东北侧为花岗岩低山丘陵带，临江东岸为鹅羊山，其东北有黑糜峰591米；再东北有影珠山、天华山、飘风山、胡月大山（659米），山势较陡峭，适宜城市建设的用地十分有限；东郊黄兴、螺丝塘及西北端靖港、乔口为大片农田保护区，且位于50年洪水位以下，作为开发建设宜谨慎对待；南郊、西南和东南为低缓红岩丘岗，海拔多在100米左右，岩质较为松散，城市开发建设发展潜力较大。
整个规划区适宜城市建设用地主要集中在高星、雷锋、含浦、白泉、丁字、捞霞、安沙、新世纪、黄梨、洞井、暮云等11片，共计用地556平方公里，占规划区总面积的19.2%；不适合建设的山地、水域共计1004平方公里，占34.7%。
（二）用地评价
1、高星片：
位于市区西北，与捞霞经济开发区隔江相望，面积约80平方公里，属望城县高塘岭镇和星城镇，有石长铁路、雷锋大道、绕城线等对外交通干线，市政设施已形成一定的基础，用水用电条件较好，高塘岭是望城县城，已形成一定规模。
本片适宜作为中心城区工业外迁基地，但耕地比例较大，地处城市水源下游，且部分用地位于洪水位以下。
2、雷锋片：
位于市区西侧，属望城县雷锋镇，面积约72平方公里，缓丘占50%以上，有雷高公路、长益高速、绕城线等对外交通干线经过，用电条件较好，可从主城区供水，管网易于建设，是雷锋的故乡，有一定的知名度，且紧邻高科技产业基地，可作为旅游观光及高新技术产业发展基地，但现状建设规模小，市政设施基础一般。
3、含浦片：
位于市区西南，面积约40平方公里，缓丘约占75%，绕城线从北面经过，以建材工业为主，用电条件较好，紧邻湘江，供水水源充足，东北与河西教育科研区相连，可作为高校教育发展用地，但现状市政设施缺乏，且坪塘的水泥厂环境污
升级会员 