房地产开发经营与管理精讲班第38讲作业卷Word格式.doc

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解　　析：

对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：

土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；

对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：

购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

2、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（　）。

A．容积率

B．空置率

C．利息备付率

D．成本利润率

b 

3、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（　）。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

4、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元/㎡。

A．2350

B．2937．5

B．3250

D．4062．5

a 

4500元/㎡×

10000㎡×

4×

80%＝5000万元＋χ×

4，解得：

χ＝2350元/㎡。

5、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ 

）元/㎡。

A．5377．78

B．6277．78

C．6722．22

D．7847．22

d 

总建筑面积（产量）=15000×

3=45000（㎡），可销售面积（销量）=45000×

80%=36000（㎡），根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×

销量=固定成本+单位可变成本×

产量，设销售单价为X，则：

X×

36000=8000×

10000+4500×

45000

X=7847．22元/㎡

本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。

6、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ 

A．3000

B．5000

C．7500

D．8000

建筑面积=土地面积×

容积率=10000×

15=15000（平方米），销售单价×

销售量＝固定成本＋单位可变成本×

销售量，设土地价格为x，8000×

15000=10000x＋3000×

15000，x=7500元/㎡。

7、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ 

）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。

8、盈亏平衡分析结果显示：

甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；

乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。

因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　）。

A．甲项目强于乙项目

B．乙项目强于甲项目

C．甲项目与乙项目一样强

D．不能确定哪个项目强

9、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。

A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标

C．最大费用

D．最大利润

10、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ 

）分析的目的。

A．盈亏平衡

B．敏感性

C．风险

D．概率

11、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（ 

A．地价

B．建造成本

C．贷款利率

D．资本化率

二、多选题:

12、房地产开发项目的主要不确定性因素有（ 

A．开发期和租售期

B．权益投资比率

C．资本化率

D．贷款利率

E．运营费用

a,c,d 

权益投资比率和运营费用属于置业投资的主要不确定性因素，其中，权益投资比率对开发投资项目也算不确定性因素，但不是主要不确定性因素，注意对比区别开发投资与置业投资的不确定因素。

13、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（　）。

A．土地费用

B．建安工程费用

C．容积率

D．开发期与租售期

E．运营成本

a,b,c,d 

土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及其有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

14、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（　）等。

A．权益投资比率

B．有效面积系数

C．开发期和租售期

E．建筑容积率

a,b,d 

15、盈亏平衡分析有（　）。

A．线性盈亏平衡分析

B．非线性盈亏平衡分析

C．保本点盈亏平衡分析

D．临界点盈亏平衡分析

E．转折点盈亏平衡分析

a,b 

16、房地产项目的盈亏平衡分析，有（　）。

A．线性分析

B．非线性分析

C．保本点分析

D．临界点分析

E．转折点分析

c,d 

三、判断题:

17、如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。

（　）

对错

错误 

如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。

18、中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；

商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。

商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。

19、金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。

（ 

）

正确 

金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。

20、权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。

权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。

21、盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。

22、空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；

空置率降低，会使有效毛租金收入提高。

23、房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

24、最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

应是最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险能力越强。

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