重庆市物业管理条例送审稿1.docx

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重庆市物业管理条例送审稿1

附件1

关于《重庆市物业管理条例（修订送审稿》的

起草说明

《重庆市物业管理条例（修订送审稿）》（以下简称《条例》）是我市2018年地方性法规审议项目，现就《条例》修订的有关问题作如下说明：

一、《条例》修订的必要性

《条例》自2009年10月施行以来，对于推动我市物业服务行业健康发展发挥了重要作用。

近年来，我们从坚持问题导向出发，对《条例》施行情况及修订必要性进行了调研，认为从国家个别政策调整、解决群众反映的“痛点”、部分条款不适应现实需要、互联网及智能化推动行业变革、贯彻落实十九大精神等因素，有必要对《条例》进行修订。

（一）国家个别政策已调整。

国务院已全面取消物业企业资质认定与管理规定，要求住建部通过以下措施加强事中事后监管：

“1．加快完善物业服务标准和规范。

2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。

3．指导地方加强对物业企业的监管，畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。

4．建立物业企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。

5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理。

”

（二）解决群众反映的“痛点”。

根据2015年至2016年物业小区突出矛盾专项治理统计，近年来地产开发遗留问题（债务传导、房屋质量或配套设施瑕疵）、车位租售及停车矛盾、物业服务质量、物业企业更替、物业服务费调整、小区设施设备隐患整改、业委会运作（选举、换届及履职）等问题成为群众反映的“痛点”。

虽然近年来市、区出台了系列相关规范性文件及有关试点工作，但难以从源头上予以解决。

（三）部分条款不适应现实需要。

《条例》出台距今已有七年多时间。

近几年人大代表、政协委员等社会各界提出了对原《条例》的部分规定进行细化或修改的建议。

经立法调研，基层物管力量配置、行政部门职责划分、物管资质取消核定后的事中事后监管转型、企业和业委会违法成本低等问题日益凸显，需要从地方立法的高度进行研判和提出有针对性、操作性的解决措施。

（四）互联网、智能化推动行业变革。

近年来，互联网、物联网等网络信息化技术的发展，要求我们既要保障业主信息安全，也要提高服务的智能化、便捷性。

同时，国家先后出台了《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）等系列文件，支持发展物业服务业。

（五）兄弟省市相继开展《条例》修订。

我市于2002年出台《条例》，并于2009年重新制定《条例》，在当时都走在全国前列，得到了住建部的肯定，北京、上海、深圳等兄弟省市均来渝考察交流。

但从目前情况看，部分省、市物业立法工作这几年后来居上，上海、广州、江苏、安徽等26省市均在近年进行了修订，上海、深圳等地的物管条例又启动了修订工作。

（六）贯彻落实十九大精神的客观要求。

当前，物业管理已经成为人民美好生活的“刚需”，但仍存在明显差距。

一是物业管理尚存在区域发展不平衡、市场主体参差不齐等不平衡问题，要解决发展不平衡不充分的矛盾；二是物业企业质量和效率总体较低，要深化“放管服”改革，构建市场机制有效、市场主体有活力的体制、机制；三是物业管理事关社会治理，要提升治理的社会化、法治化、智能化、专业化水平，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和社会调节、业主自治良性互动，促进社会文明水平的提高；四是物业管理正向现代服务业转型，要加快智能化以提升发展质量和安全管理水平，发挥企业在绿色小区、智慧小区建设中的作用，倡导简约适度、绿色低碳的生活方式。

综上，为了贯彻落实好国家系列文件精神，更好地适应物业服务业发展新形势、新任务、新要求的需要，有必要对《条例》进行修订完善。

二、起草修订进程

近三年来，围绕以《条例》修订为主线，市国土房管局开展了专题调研、《物管实施细则》起草、突出矛盾专项治理、《条例》修订课题调研等工作，并于2017年5月形成《重庆市物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称草案》，先后开展了以下工作：

一是书面征求了部分市级部门、各区县人民政府、国土房管系统、房地产协会、物管协会等单位意见。

二是以论证会形式征求了市建设、规划等10个市级部门及部分区县房管部门意见。

三是举行了有业主、物业企业及建设单位等20余名代表参加的座谈会。

四是召开了有市政府立法评审委员、市高法院、一中法院、五中法院、西政、重大、中物协等有关专家参加的专家论证会。

五是通过局公众信息网广泛征求社会公众意见。

在此基础上，市国土房管局与市人大常委会法工委、市人大城环委、市政府法制办和市国土房管局组成专家组再次进行了逐条论证。

在起草过程中，共收到各类意见建议539条，已采纳合理建议148条。

在综合各方意见和借鉴广东、上海、四川等省市有益做法的基础上，经反复研究、论证和修改，形成了修订草案。

三、立法思路与导向

对比新加坡等发达国家物业管理实践经验，从根本上、长远上真正实现物管区域和谐及维护各方权益，尚须具备两个基础条件：

一是项目（小区）基础设施完备，建设标准高，远程监控能发挥作用；二是业主素质、公民责任意识达到较高水平，表决公共事务的参与性强、效率高。

虽然短期内不具备这两个基础条件，但我们不能坐等，要从坚持问题导向出发，发挥地方立法的引领与规范作用，保障物业管理持续健康发展。

草案的立法导向为：

坚持政府治理与社会调节、业主自治良性互动，打造共建共治共享的物业管理治理格局，推进物业管理向现代服务业转型，弘扬社会主义核心价值观，倡导简约适度、绿色低碳的生活方式，增强市民获得感、幸福感、安全感，为提高社会文明水平贡献力量。

着眼长远，要培育业主主导型的物业管理市场；立足当前，要适度强化政府治理与社会调节。

（一）着眼培育业主主导型物业管理市场

物业管理市场方向和目标是业主主导型的物业管理。

一是在财产制度层面，《物权法》对共有财产权和共同管理权的确认，明确了业主作为物业服务消费者和物业管理责任者的定位。

二是在社会心理层面，市民已普遍接受了有偿市场化的物业管理理念。

（二）继续适度强化政府治理

物业管理已在改善人居工作环境、维护社区和谐稳定、提高城市管理水平、增添城乡就业渠道、促进经济增长等方面发挥积极作用。

基于此，政府不仅从市场经济角度看待物业管理，支持物业管理向现代服务业顺利转型，也从社会治理角度介入物业管理，维护社会公共利益和促进社会文明水平的提高。

（三）实现政府治理与社会调节、业主自治良性互动

一是强化业主大会制度以平衡市场力量。

以培养成熟自觉的市场买方为重点，既要完善业主大会制度不断提高业委会成立率和自治能力，也要通过自我约束机制建设和适度行政干预来防止业委会滥用权利。

二是完善竞争规则和沟通机制确保公平交易、信息对称。

面对不同层次、多元化的物业服务需求和取消行业门槛（资质）背景下正涌现的众多物业企业，要完善竞争规则并督促规则实施，促进质价相符的市场机制形成。

同时，要通过健全企业与业主沟通机制建设，促进相关主体充分沟通协商，减少因信息不对称造成的不和谐因素。

三是发挥政府监管和社会组织作用保障公共利益。

“放管服”改革背景下的监管重点应当是强化信用管理，并辅助采用行政处罚、行业自律等手段，督促相关主体履行义务。

特别是为防控小区出现“弃管”现象、企业或业委会乱作为等行为，应当强化必要的惩戒制度，并综合发挥行政、司法、第三方组织等的作用。

四是综合发挥各方主体作用提高社会文明水平。

形成党委、政府以及社会各界均支持物业管理向现代服务业转型，提高利用智能化等新技术服务的水平。

鼓励企业采用新技术与新方法改造、行为引导，推进物管区域资源节约和循环利用，有效降低各类物业能耗、物耗，推进生活垃圾分类投放管理，配合推进绿色小区、智慧小区建设，倡导简约适度、绿色低碳的生活方式。

四、立法重点内容

草案共8章105条，在现行《条例》基础上修改57条（其中合并2条）、新增15条，主要修订的内容为：

（一）加强事中事后监管

一是从管企业“帽子”（资质）向管“面子”（信用）转变。

贯彻落实国家关于“放管服”改革精神，取消物业企业承接项目须具备资质的规定，建立健全物业服务企业以及项目负责人的信用管理。

（第三条、第五十五条、第五十六条）

二是强化物业项目负责人的管理。

规定物业服务合同对物业项目负责人的指派或更换作出约定，明确将项目负责人履职情况纳入企业信用管理。

（第五十六条、第六十二条）

三是促进选聘物业企业公开透明。

规定住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，通过全市物业行政监管综合管理信息平台统一实施。

（第五十八条）

四是推进服务公开透明。

规定物业企业将合同、收费、收支、大修资金使用等事项，通过公示栏等定期公开，并要求以座谈会、组织参观设施设备房等方式，加强与业主沟通协商。

（第六十二条）

五是健全质价相符市场机制。

提倡在物业服务合同调整、物业专项维修资金使用等方面引入第三方评估监理机制。

（第五十七条、第七十一条、第八十六条）

六是强化安全管理。

对物业服务企业履行物业管理区域安全防范（第六十四条）、应急管理（第六十五条）作了细化规定。

七是强化配合行政管理义务。

规定物业服务企业履行对违法违规行为的发现、劝阻、报告职责。

（第七十四条、第七十六条、第八十条）

八是推动行业自律。

规定协会配合落实信用管理工作，对违法违规企业采取通报批评、公开谴责等方式加强自律。

（第七条、第五十五条）

（二）强化建管有效衔接

一是健全物业承接查验备案管理制度。

规定物业企业与建设单位就共有部位、共有设备开展承接查验，向区县（自治县）房地产主管部门办理备案，作为物业服务合同的补充附件。

（第五十条）

二是强化保修责任落实。

为减少开发建设遗留问题传导，规定建设单位应将提取的工程质量保证金，交存到区县（自治县）建设主管部门指定的专户存储，专项用于竣工验收后的物业保修期内的维修（第五十一条）。

山东、浙江、上海等地已建立该项制度多年，湖北、安徽于2016年下半年立法建立该项制度。

三是规范公共收益管理。

明确前期物业管理合同中应当约定公共收益管理与分配办法，规定物业企业所得相应管理服务费不得超过收益的30%。

业主大会成立前以及业主大会成立后未约定的，公共收益的业主所得部分按年度交存至大修资金专户统一管理。

（第七十七条、第七十八条）

四是规范车位租售问题。

为解决小区配套车位“一位”难求与车位闲置矛盾并存等问题，草案规定，拟出售配套车位（库）的，应当公告。

公告之日起半年内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位或车库；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位或车库数量的比例，不超过持有房屋面积占总建筑物面积的比例。

公告期限满业主放弃购买的多余车位（库），可向其他业主出售。

同时，规定建设单位不得只售不租，多余车位对外租赁每次租期从6个月调整为一年。

（第七十九条）

五是补充规定物业服务用房以及业委会用房的配置。

分期建设项目的前期未配置足额物业服务用房的，划出相应面积的房屋作产权限制登记，待后期配置到位后再解除登记限制。

（第五十二条）

（三）宽严相济规范业主自治

一方面，“放宽”成立业委会的条件。

一是规定申请成立业委会的联名比例要求从20%降低至10%（第十八条）；二是建设业主决策信息系统，促进表决方式的智能化（第二十三条、第二十四条）；三是规定街镇特定条件下可核实业主产权信息（第十九条）；四是明确业主大会可决定业委会成员报酬（第十五条）；五是鼓励符合条件的居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业委会成员（第六条）。

基于全市业委会成立率仅约30%的实际情况，对于未能选举产生业委会的，规定发生突发重大紧急物业管理事件需要业主大会表决的，无业委会的或业委会拒不组织召开的，由街镇组织或委托村居（村）民委员会组织业主依法进行表决（第二十六条）；同时，也规定了居（村）民委员会可通过业主大会同意后代行业委会职责（第十七条）。

另一方面，“从严”规范业委会运行。

一是对业委会候选人资格作了严格规定（第二十九条）；二是规定业主大会对业委会只能“有限”授权（第二十五条）；三是明确业委会不按规定召集业主大会的补救措施（第二十六条）；四是明确业委会备案争议的核实处理办法（第三十条）；五是规定业委会任期为三至五年，印章标明届数与任期（第二十七条、第三十一条）；六是明确业委会禁止行为清单及处置措施（第三十五条、第三十六条）；七是建立业委会经费审计制度，发挥社会组织积极作用（第四十一条）；八是细化业委会解散及换届规定（第三十九条、第四十条、第四十二条）；九是规定街镇对不履行职责的业委会成员可暂停其履行职责，提请业主大会表决罢免（第三十五条）；十是完善业委会违法违规行为的处置（第九十五条、第九十六条、第一百零一条、第一百零贰条）。

（四）健全惩戒制度建设

一是对建设单位与物业企业分别新增2项、4项行政处罚措施，涉及行政处罚等信息纳入信用管理。

关于建设单位，主要对不履行物业承接查验义务等作了处罚规定；关于物业企业，主要对不履行信用档案信息报送、退出小区不履行有关义务、不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为、不履行有关信息公示义务、不履行物业承接查验义务、不履行公共收益管理有关职责、不履行违法违规行为的协管职责（发现、劝阻、报告）等作了处罚规定。

（第九十一条、第九十二条、第九十三条）

二是对因企业、个人履约履职不到位而影响公共利益的事项，规定对法院判决或司法确认后仍不执行的，无论是企业还是个人，均纳入信用惩戒。

此类事项主要包括：

物业企业履约不到位但拒不履行相关法律责任的、欠缴物业服务费的、拒不按业主大会决定续筹大修资金的、拒不分摊共有部位维修费用的、擅自违法违规搭建、侵占共有财产等。

（第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零一条、第一百零贰条）

三是对于建设单位、物业企业、业委会“不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域”的特定情形，往往直接引发安全稳定事件，参照深圳立法经验，规定：

经相关行政主管部门依法处罚后仍拒不改正的，由实施处罚的行政主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚。

（第一百零一条）

（五）强化政府保障措施

一是保障基层物业管理工作力量。

贯彻落实“提升社会治理专业化水平”的要求，规定区县（自治县）人民政府在辖区房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）明确物管机构、工作人员及工作经费（第五条）。

同时，贯彻落实国家关于加强城乡社区治理的文件精神，规定“探索在居（村）民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业委会和物业企业履行职责。

”

二是细化行政部门执法责任分工。

明确市房地产主管部门建立全市物业行政监管综合管理信息平台，推动与相关政府部门的信息共享。

同时，细化了物业管理区域发生的禁止行为（15项），由各行政主管部门履行相应执法责任。

在此基础上，为避免执法责任的“真空地带”，由房管部门对于余下的房屋共有部位、共有设施设备的违法违规行为统一查处。

同时，贯彻落实国家、市委关于综合执法体制改革的文件精神，规定区县成立了城市管理综合执法机构的，已纳入综合执法范围的事项（禁止行为）由该机构统一查处。

（第五条、第七十四条、第九十八条）

三是建立物管联席会议与司法对接制度。

加强和预防化解社会矛盾机制建设，草案规定由物业管理联席会议调解物业纠纷并达成协议的，由相关人民调解委员会制作调解协议，做好人民法院对调解协议司法确认的有效对接。

（第八条）

四是对“弃管”物业项目建立应急管理制度。

避免因物业企业撤场影响小区电梯运行等正常生活秩序，建立由街镇牵头的应急管理制度。

（第六十八条）

五是统筹大修资金安全与方便使用。

一方面，由于电梯、消防等维修项目品类繁多、专业性强，区县房管部门受理与审核大修资金使用方案时“把关”难，存在使用安全问题。

另一方面，由于一般房屋大修的使用方案须经双三分之二业主同意，存在使用方便问题。

草案规定了区县（自治县）房管部门代行管理大修资金期间，应当聘请第三方评审机构评审使用方案，并提倡通过招标投标方式确定施工单位，提倡引入具有资质的中介机构开展现场评审验收（第八十六条）。

同时，创新规定采用委托表决、集合表决、默认表决和异议表决使用专项维修资金的方式（第八十六条、第一百零三条），方便维修资金使用。

另：

草案规定建设业主决策信息系统（第二十三条、第二十四条），通过智能化提高业主决策的便捷性，也有助于大修资金的方便使用。

六是支持扶持物业现代服务业发展。

鼓励物业服务企业推进智能化技术和装备在行业的应用，有效降低各类物业能耗、物耗，推进生活垃圾分类投放管理（规定物业服务合同内容应约定“生活垃圾分类投放的要求及标准”），配合推进绿色小区、智慧小区建设，倡导简约适度、绿色低碳的生活方式。

市、区县（自治县）人民政府将物业管理纳入社会治理体系和社区（村）建设工作内容，完善考核及政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设。

（第三条、第四条、第六十条、第六十一条）