珠三角楼市深度解析.docx

珠三角楼市深度解析.docx

《珠三角楼市深度解析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《珠三角楼市深度解析.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

珠三角楼市深度解析

2009珠三角楼市深度解析

楼主

楼市快讯发表于搜房网-北京业主论坛-楼市快讯

珠三角楼市目前的发展状况如何？

今年珠三角楼市能否走出低谷？

珠三角楼市是否已经具备了回暖的基础？

珠三角的楼价还有没有水分？

本报近日联合《佛山日报》、《东莞日报》、《中山日报》、《珠海特区报》、《惠州日报》等珠三角主流媒体，进行了相关的调查总结，推出《珠三角楼市生态报告》特刊，供广大读者参考。

2008年持续低迷，

2009年新春回暖迹象明显

2008年的江门楼市，可以用低迷或持续低迷来形容，整体楼市表现欠佳，观望气氛持续浓厚，但成交量和成交均价下降幅度不大，且在下滑中略有起伏。

纵观2008年的房产交易数据可知，3月份江门市区（指蓬江、江海两区）商品住宅的合同签约量最多，为514套，而9月份商品住宅的合同签约量最少，仅为241套，尚不足3月份合同签约量的一半；1月份商品住宅的合同签约均价最高为4676元/平方米，而9月份商品住宅的合同签约均价呈现最低值，为3901元/平方米。

洋房均价徘徊在3321-3989元/平方米

从权威信息渠道获悉，2008年，江门市区洋房产品每月合同签约均价徘徊在3321-3989元/平方米。

对于这个价格，很多受访的江门市民对记者表示，2008年的江门房价似乎没怎么下降。

记者通过实地调查发现，部分之前在售的旧盘，降价幅度确实不大，价格相对稳定；但大市中呈现的另一独现象是，2008年出现的新盘纷纷以低价策略入市，在一定程度上拉低了江门楼市固有的价格体系。

由于普通市民对价格的变化幅度敏感度低，加上江门的房价基数不高，即便降10%或20%，感觉上也不是特别明显，二是因为江门房价2005年以前还是2000多元/平方米，2007年就窜升到了4000多元/平方米，停留在3000多元/平方米的时间比较短，市民在心理上一时很难适应。

对于目前的市场价格，很多市民还是觉得有些偏贵，不过，已经有越来越多的市民开始在心理上认同当前的市场价格，并从以前的观望进入实质性的看房买房阶段。

采访中，正在踩盘的市民梁先生对于这么多人看房买房感到很意外，他说：

“总以为金融海啸中的楼市还很冷清，很想到居然这么多人来看房买房，根本不受金融海啸影响。

”

2009年成交量明显放大

进入2009年后，尤其是2009年春节后半个月以来，江门市区各楼盘负责人普遍反映说，客户上访量和成交量都明显放大，回暖迹象明显。

以上城·骏园为例，该楼盘自去年7月份面市以来，平均每个月保持20多套的销量，相对来说在江门已属相当不错的销售，2009年春节之前预定的任务数是30套，结果实际成交了80多套房，大大出乎了开发商的预料和市场的预期。

北新区的骏景湾豪庭也卖出了60多套房，西区的汇景湾卖出了50多套，其他的楼盘如金汇城市广场、凤山水岸、东华天鹅湾也都有十几二十来套的进涨，业绩之好出乎大部分人的意料之外。

部分业内人士认为，虽然受外围大大环境的影响，江门市民的观望情绪尚未散去，很多人甚至看淡节后的三四月份，但也有不少发展商认为，今年上半年的销售小高潮也许就会出现在三四月份，因为目前江门的房价经过去年一整年的调整，目前的房价标准已基本接近客户的心理价值，是该出手的时候，不少人在经过春节的考察后，会在过后的一两个月内出手。

也有业内人士分析，经过2008年的压抑，2009年，需求将渐渐释放出来，市场将逐步走稳，整体价格也比较平稳。

2009年的江门市场或许会出现局部分化，那些定位准确、价格合理、适销对路的楼盘，日子将会过得比较不错，而那些定位有偏差、适销不对路的产品，仍将面临着很大的压力。

（本报记者刘楹冉）

中心城区价格依然坚挺

广州中心城区包括越秀、荔湾、海珠、天河、白云几区，目前一手洋房均价大致在12000-20000元/平方米之间，二手房在7300-7600元/平方米之间。

虽然2008年广州部分楼价已经作了大幅调整，但不少中心城区价格仍然高企，使得去年一手均价仍为9000元/平方米，较前年高出10%，而目前出现跌价的主要是番禺、花都等郊区盘，部分楼盘较开盘时跌价近一半，销售形势出现转好，而对于部分中心城区万元以上楼价，多数购房者认为价格过高，购房意愿较弱。

成交均价渐趋上涨

广州阳光家缘网站的统计数据显示，2008年12月广州市一手住房成交均价为8012元/㎡，比11月的9394元/平方米下跌了1382元/㎡，为18个月以来最低。

而尽管年底价格走低，但从近5年的整体价格走势来看，成交均价一直处于上涨趋势，2008年一手住房成交均价9399元/平方米，较2007年仍上涨了664元/平方米。

但在成交量方面却萎缩不少，广州国土房管局的统计数据显示，2008年一手住宅成交面积仅为553万平方米，比2007年减少了247万平方米。

而家缘网站元旦期间对楼市的统计数据显示，元旦期间广州一手住宅签约均价为9920元/平方米，同比2008年还是上涨了4.1%，成交面积则为3.57万平方米，同比2008年上涨了82.8%。

政府大举推行保障性住房

为鼓励地产市场成交回暖，广州市市长朱小丹在近期召开的广州市委九届六次全会上表示将在新的一年里促进地产市场健康发展，发挥地产刺激内需的作用。

据悉，广州市将继续推进保障性住房体系，计划今年供应158万-200万平方米用作保障性住房，廉租房和经济适用房的供应面积增加12.5%。

在市场走势方面，满堂红广州分公司市场部经理林峰认为，到今年3月、4月楼价还有一定的下调空间，预计均价会回调到8900-9000元/平方米。

而目前市场中多数还是“刚需”购房者，不够支撑整体市场的回暖，估计到下半年，等投资者结束观望开始入市，市场才会开始整体好转。

而支撑楼市转好的因素一方面有赖于经济形势的好转，另一方面则需要股市有所起色，能带动一些获利者入市。

家缘网站元旦期间对楼市的统计数据显示，元旦期间广州一手住宅签约均价为9920元/㎡，同比2008年还是上涨了4.1%，成交面积则为3.57万平方米，同比2008年上涨了82.8%。

《佛山日报》吴琦媛整理

楼价大调已过仍有小幅调整

大多数业内人士认为，今年佛山楼价在大调之后，将以平稳为主，不过，仍有小幅调整。

在最近的一个市场调查中，有80%的受访者希望佛山楼价在5000元/平方米以下。

今年楼价仍会小幅调整

近期，佛山经纬在一些主要楼盘销售现场及佛山各区人流汇聚点进行了一次购房意向调查，有30%受访者认为基本维持现时水平，而有65%的受访者认为会看跌。

市场普遍预期，2009年佛山楼价将会一定程度上延续去年的下幅调整势头，中心城区楼价小幅下探到5000－6000元/平方米，镇街区域则在3000元/平方米上下探寻。

记者也解到，春节期间，大部分楼盘没有大的价格调整或促销优惠。

而至目前，大部分楼盘也没有在价格策略上做出有变动的表示。

接触的开发商大部分认为，今年佛山楼价大调不会出现，而小幅调整肯定会有。

楼价在去年的急剧调整后，已经向理性靠拢，逐渐向价值回归，可调整的空间已十分有限。

目前楼价是一个合理区间

世联地产广佛区总经理助理去年认为，佛山中心城区楼价除了个别拥有优质稀缺性景观的产品外，在6000-7000元/平方米是一个合理的区间，也是大多数购房者可接受的。

去年第四季度，在佛山楼价经历了一段下降幅度调整后，在各种利好刺激之下，交易大幅上涨，而交易价格大部分是在6000-7000元/平方米，说明了这个价位在佛山是有购买承受能力的。

在经纬最近的一次购房意向调查中，接受楼价在4000-8000元/平方米的受访者有54%，说明了目前佛山中心城区楼价在5000-7000元/平方米之间极具竞争力。

房价与收入比偏高

2007年佛山城镇居民年人均可支配收入为21754元，按佛山市政府8%的增长目标计算，2008年佛山城镇居民年人均可支配收入为23494元,月平均收入为1957元，按2008年佛山市商品住宅交易均价5475元/m2计算，房价与收入比为2.79。

同样的计算方法，上海为3.8,纽约为0.69,东京为1.1。

与国际相比，佛山这个房价收入比是偏高的，但是与上海等一线城市相比，要远低很多。

九鼎地产副总经理葛富金表示，单是这个房价与收入比值没有什么实际意义，但是年人均可支配收入有意义，按目前的楼价，一个两个收入来源的三口之家，在理想状态化，8年就可以购买一套80多平方米的二房单位，比深圳要低，深圳一般要10-12年。

这就说明，在目前的房价与收入之下，佛山人的住房消费力比深圳要强。

《佛山日报》记者成金荣

楼市回暖“大约在冬季”

2008年的东莞楼价在“降”声一片中开始，也以降声一片中落幕。

虽有小幅反弹但未见高潮的成交量，发展商对2009年市场的不乐观，使购房者对2009年的楼价下滑有着更多的期待。

2008年第四季度，曾有发展商称，2009年上半年是最好的出手买房时机，因为受到资金和市场环境影响，2009年上半年，市场价格还会出现下行，甚至在南城区内会出现售价在“3000元/平方米左右的房子”。

价格下调是趋势但空间有限

新年伊始，大部分从业人士则表示，2009价格继续下调是趋势，但下调空间不大。

从全年整体情况而言，市场实际成交均价将稳中有升。

城区范围内普通住宅的价格水平回归合理；但仍有一些高端物业价格高企，这些项目面临去货速度慢的压力价格会出现松动。

此外，城区新增项目可能会因为区域地段位置较好，定价可能高于城区平均水平。

而瑞峰置业相关人士则表示，2009年整体市场不会太热，具体而言，预期前三季度以消化存量为主，房价继续下行。

2009年前三季度将以消化存量为主，开发商资金回笼压力会使房价进一步走低，但由于2008年东莞降幅较大，在成本压力下，预计降幅不会超过10%。

而第四季度随着新开工住宅上市及CPI回调，房价会有小幅上调，但在宏观经济不景气及内地房地产市场调整影响下，上升的幅度不会太大，预计会控制在5%以内。

成交量介乎2007年与2008年之间

对于2009年东莞楼市成交情况的预估，多数发展商、代理商大都表示：

在救市政策的大力刺激以及市场信心的逐步恢复下，预计2009年东莞楼市的成交量将有所回升，但受制于经济基本面仍然面临困难，成交量难以大幅恢复。

“2009年东莞住宅市场整体消化量会高于2008年，但低于2007年”。

瑞峰置业总经理陈强认为，随着前两年东莞经济发展和城市化进程的加快，积累了相当部分刚性消费群体，住房需求将会在这两年逐步释放，如果不考虑其他因素影响，每年的需求量应该相当，由于2007年楼市过热及2008年的观望，使得2007消化量急剧增大，而2008年成交相对萎缩，2009年在国家利好政策的促进下，刚性需求将进一步释放由此我们可以判断，2009年的成交量会高于2008年，但不会出现2007年过热的情况，要明显低于2007年。

回暖期大约在冬季

业内分析人士指出，楼市不同于股市的“牛短熊长”，楼市拥有“牛长熊短”的特征，房地产业发展周期包括6-7年的上升周期和2~3年的下降周期。

预计楼市将在2009年下半年到2010年年初重拾升势，而且不少东莞房地产业内人士认为，东莞将先行一步，早于全国楼市率先回暖。

“东莞楼市进入调整期是早于全国楼市的，结束调整期也将早于全国楼市。

”

陈强表示，2009年元旦期间的成交放量是很明显的。

随着宏观经济环境的不明朗，消费者又会陷入观望中。

2009年的“五一”是房地产市场的重要节点，也会成为2009年降幅最明显的关键点。

“2009年第四季度为什么会放量、会回暖，因为2009年最重要的目标就是保增长，相信中央政府还有几个政策没有推出，这些政策交织在一起，使2009年的不确定性更多。

应该相信，中央和地方政府出台的各项措施会逐步在2009年第四季度产生效果，因此第四季度的状况会乐观一点。

”《东莞日报》记者赵丽萍

房价总体下滑但城区基本稳定

在市场压力下，楼价继续向理性回归，而成交量也渐见起色。

日前，中山市国土资源局发布了2009年1月份商品房销售统计数据，与往年春节同期相比，成交量出现了大涨的局面，而整体成交均价也有小幅回落。

一手房：

难得一遇的春节旺市

数据显示，1月份中山市全市一手住宅成交3590宗，成交面积41.99万平方米，与去年1月份相比，数量和成交面积均有略微增长。

但是，考虑到去年春节是在阳历2月份，因此，更加科学的横向比较是与2月份成交量相比。

据了解，去年2月份全市一手房成交面积仅为16.36万平方米，是近两年的单月最低成交量；然而今年春节当月却成交近42万平方米，不得不说楼市过了一个“牛年“。

在市场分布上，上月城区一手住宅成交792宗，镇区住宅成交2798宗，两者环比均下滑，这一点，还是显示了春节期间消费者的心理“惯性”。

房价：

总体下滑但城区基本稳定

在成交均价方面，上月全市一手住宅成交均价为4144元/平方米，单价比去年12月份的4414元/平方米下跌了270元/平方米，比去年1月份的4343元/平方米也下跌了200元/平方米。

但是，单看城区的话，4808元/平方米的成交均价，与去年12月份的4889元/平方米基本持平，比去年1月份的4477元/平方米则要高出200多元/平方米。

相比而言，镇区住宅均价下滑较为明显，为3947元/平方米，环比下降330元/平方米。

过于庞大的住宅产品存量，是镇区楼盘跌价放量的主要原因。

《中山日报》记者郭锦润

楼市发展将进入减速区间

从数据来看，过去的一年，珠海市整体销售均价呈现一定刚性，虽然在5月份走低较为明显，但到6月楼价明显上升，此后一直保持在6000元/平方米以上，在大市回落的情况下，楼价走势表现坚挺。

商品房均价6799元/平方米

2008年珠海市整体销售均价呈现一定刚性，虽然在5月走低较为明显，但到6月楼价明显上升，此后一直保持在6000元/平方米以上，在大市回落的情况下，楼价走势表现坚挺。

去年珠海市月度均价最高值8816元/平方米出现在2月，最低5385元/平方米则出现在5月。

各区最高月度均价出现在6月的香洲区为，11157元/平方米；最低月度均价则出现在1月的斗门区，为3010元/平方米。

从数据上可以看出，珠海市楼价一直在香洲区先拔头筹，从而将全市楼价拉高。

2008年1月－11月施工面积及竣工面积达904.58万平方米和303.51平方米，虽施工面积及竣工面积增速放缓，增速下降，但仍处于快速上升阶段，同比分别上升29.9％及56%，按平均每年150万平方米消化面积计算，单是去年施工面积已足够珠海消化4~5年。

加上去年供应时间重叠增加，在一定程度上也增加了今年初的销售压力。

2009年年中将出现交易小高潮

经过2007年的疯狂发展与2008年的滞后回调，2009年珠海偏高的楼价将导致珠海楼市出现持续增长下的高位盘整发展态势，且短期内不容乐观。

从2009年珠海市总体经济形势及市场特殊性来看，经济总量及重点区域香洲区发展日渐完善，预计今年楼价将会出现一定的低价回调。

珠海红馆房地产策划有限公司分析，2009年珠海商品房销售量呈总体下滑态势，成交量将在低位徘徊，预计今年销售面积在125-135万平方米之间，按2008年145万平方米销售面积计算，同比将下跌14-17%，全年成交量将比2008年出现负增长，触底反弹最大可能在2010年。

珠海GDP及人均收入均增速明显减缓，三大产业比例完善的步伐减缓，特别是第三产业增长明显减缓。

经济发展由防通胀转为防通缩，通缩压力的明显增加，居民消费、投资意欲降低，将直接影响今年楼市的发展前景。

《珠海特区报》提供部分观点与数据分析支持

在跌宕起伏中逐步走稳

2008年对中国来说是不平凡的一年，对惠州楼市来说也是意义非凡的一年。

国家取消“五一”黄金周而改为清明节、国际劳动节、端午节和中秋节等小长假，这在很大程度上“搅热”了惠州楼市，市民选择在这些小长假看房买房成为常态。

2008年的惠州楼市有一个显著特点是本土市民的自住需求成为拉动市场的绝对主因，包括深圳客在内的外来投资客已基本绝迹惠州。

去年商品房交易量两头高中间低

从数据上看，2008年1月的商品房均价和成交量都相对较高，均价是5606元/平方米，成交量为1844套，为年内最高。

主要是许多开发商正在冲刺销售业绩，有较大的让利，直接提升了成交量。

2月的成交量从1月的1844套减少到376套，为年内最低，价格也跌破了5000元/平方米大关，而3月均价比2月下滑了158元/平方米，成交量却上升了286套。

4月的一个亮点是首个清明节小长假的出现，商品房成交量只比3月少了21套。

“五一”去看房买房仍是许多人的保留节目。

当月的成交量达到了884套，比4月增加了243套，而均价比4月下滑了93元/平方米。

6月成交量再次“破千”达到1077套。

7月入市的项目中，小户型楼盘占了绝大部分，因为总价较低，地段好，因此颇受青睐。

这些“高价”小户型产品和别墅的旺销，也直接拉高了均价，达到了5900元/平方米，但当月成交量有所下滑，为738套。

8月的成交量从7月的738套涨到了1072套，而开发商促销力度的加大也使商品房均价下滑，回落到5244元/平方米；9月惠城区商品房均价降到了4899元/平方米。

不过这段时间消费者的观望情绪仍然较重，许多人都期望楼价可以再低一点，所以9月的商品房成交量也有所减少，为902套，比8月少了172套。

据统计，10月成交量达到了1052套，重新“上千”；均价则再有回落，为4422元/平方米。

房展会给惠州楼市的后续效应在11月得到充分体现，成交量达到了1323套。

据统计，11月的商品房均价降到了4116元/平方米。

12月开发商为冲刺年终销售业绩目标而加大促销力度。

惠州市房产管理局数据显示，当月的期房网上签约套数平均每天都在40套以上，截至12月30日上午11时，惠城区商品房销售均价为4155元/平方米。

成交量逐步上升

记者在采访中了解到，不少开发商认为，这些新政极大地增强了他们的信心，也有望扭转当前供大于求的局面，让市民和开发商同时受益。

也有开发商认为，想要进一步带热惠州楼市，一是希望国家同时将新政放松到大户型住宅，比如144平方米以上的；二是希望地方政府也能出台符合惠州实际的楼市新政策。

有不少置业者表示，国家相继出台新政策，不但在一定程度上减轻了自己的购房负担，同时也有利于尽早结束观望。

在成交量方面，从2008年7月到11月，成交量基本上恢复了逐月上升的势头。

由此不难发现，2008年的惠州楼市，是在逐步回归理性的过程中一步步开始回暖。