物业服务中心工程设备运行维修工作方案.docx
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物业服务中心工程设备运行维修工作方案
水电设备维护保养
消防设备：
一、
序号
项目
管理标准
保障措施
1
送、排风机
1、马达电流在额定值内。
2、机组稳固，无震动。
3、风道无泄漏，松动，保温良好。
4、风阀开关灵活，准确。
5、电机配线牢固，接线段子无变色。
依据工作规范进行
2
排烟机
1、达电流在额定值内。
2、机组稳固，无震动。
3、风道无泄漏，松动，保温良好。
4、风阀开关灵活，准确。
电机配线牢固，接线段子无变色。
依据工作规范进行
3
喷洒、水幕装置
1、无泄漏。
2、无破损。
依据工作规范进行
4
烟感、温感
1、干净整洁。
2、报警准确，及时。
依据工作规范进行
5
消火栓
1、无泄漏。
2、阀门开启灵活。
3、设备无缺损。
依据工作规范进行
6
火灾自动报警
1、报警准确、及时。
2、设备箱内干净整洁。
依据工作规范进行
二、实施流程：
A、消火栓给水系统。
1、每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。
2、每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备，进行一次全面检修。
3、每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、泄漏，如有，进行补充或更换。
B、自动喷水灭火系统。
1、制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。
2、负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状态。
3、每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水量和水压。
4、每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时更换或清除。
5、各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。
其数量不少于安装总数的1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。
6、每季度检修一次如下设备：
a、湿式报警阀
1）、压力表指针确认，每年送检。
2）、直角阀密封确认。
b、闸阀
1）、开启、关闭一次。
2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。
3）、确保阀门开启、关闭灵活。
c、单向阀
1）、查看密封是否良好，无泄漏。
2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。
d、水泵接合器
1）、确认有无泄露。
2）、每两年进行一次油漆。
3）、确认接口平整。
e、安全阀
1）、每年检测一次。
2）、确保动作执行元件准确无误。
f、排水漏斗
1）、保证下水畅通，无堵塞。
2）、如有锈蚀，重新油漆。
g、压力表
1）、每年送检一次。
2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。
h、节流孔板
1）、确认节流孔板无堵塞。
i、水流报警器
1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。
j、闭式喷水头
1）、外观良好。
2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。
k、烟感、温感探测器
1）、每月进行一次消防试验。
2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。
3）每两年进行一次烟感探头擦拭。
l、火灾报警装置
1）、每季度进行一次手动预警测试。
m、火灾收信机
1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正确。
n、延迟器
1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。
o、压力继电器
1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。
2）、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。
p、水力报警器
1）、每月进行一次外观检测。
q、电气自控箱
1）、压紧所有接线段子。
2）、检测绝缘状况。
3）、检测空开及交接是否良好。
4）、确保所有指示灯无损坏。
5）、每半年清洁一次柜内灰尘。
6）、箱内标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。
7）、每月进行一次双电源切换测试。
r、按钮
1）、确认无松动。
2）、机械部分无损坏。
3）、确认信号正确。
4、根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统的质量进行一次总结，作出评价。
C、送、排风，排烟系统。
5、每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防火阀熔断片无断裂，如有断裂，及时更换。
6、每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良好。
7、测风机与消防联动是否灵活、准确。
给排水设备：
一、
序号
项目
管理标准
保障措施
1
上水管路
1、无泄漏。
2、无锈蚀。
3、阀门开启灵活。
依据工作规范进行
2
下水
1、无堵塞。
2、无异味。
依据工作规范进行
3
化粪池、马葫芦
1、无堵塞。
2、盖无缺损。
依据工作规范进行
4
卫生间
1、设备出水量合适。
2、无泄漏。
3、无缺损。
4、冲洗效果好，噪声低。
依据工作规范进行
二、实施流程。
A、上水管路。
1、每天定期检查上水管路有无泄漏，随时发现随时处理。
2、每日记录总表自来水使用量，并同前日进行比较，以确认有无异常并随时查找、修理。
3、每月开启关闭自来水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。
4、冬季确认有无冻结可能的管路，并每日巡查。
B、下水。
1、定期巡检管线，随时接到报修，随时维修。
2、雨季季节，提前检查下水管路是否畅通。
3、检查确保无异味从下水口溢出。
C、化粪池、马葫芦。
1、化粪池每季度检查一次，确认无异常。
2、每月检查确认马葫芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损。
强电设备
一、
序号
项目
管理标准
保障措施
1
照明器具
1、所有灯具在规定时间内照明良好。
2、所有照明器具无松动。
3、无漏电。
4、照明角度合适。
依据工作规范进行
2
动力设备
1、动力设备运行良好，工作在额定工况下。
2、接线端子接线牢固。
3、无异音。
4、绝缘良好。
5、无过热。
依据工作规范进行
二、实施流程。
A、照明器具。
1、每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时解决。
2、每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。
3、每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好的绝缘。
4、随身携带好日常维修的灯具等备件。
5、如需上下梯子时，要有专人扶着。
6、维修结束后，将现场清理干净。
B、动力设备。
1、每月对动力设施进行一次保养检修。
2、每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。
3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作，检测工作电流、工作电压，并记录于表格。
电梯维修保养
例行保养分为：
第一次例行保养，第二次例行保养，三、四次重复一、二次内容。
1、第一次例行保养。
A、清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生。
B、检查并坚固主电源、辅助电源、曳引机、控制柜中各接线端子。
C、检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好。
D、检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常。
E、检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于0.7mm（厂家有特殊要求除外），同时保证制动器工作灵活可靠。
F、添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好。
G、添加滚动导靴中心轴的润滑油，使运转时无异响。
H、添加限速器和限速器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常。
I、清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生。
J、检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常
2、第二次例行保养。
1）、保养开门机系统
A、清洁开门机系统。
B、紧固开门机系统各机械连接部件。
C、检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求。
D、添加门机各机械传动部的润滑油。
E、检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理。
F、坚固门电机，门电阻的各螺栓。
G、检查开关、减速器、门机限位开关是否完好。
H、VVVF门机系统还应清洁旋转编码器。
I、调整门刀的垂直度，同时保证门刀与厅门地坎间隙在5-10mm。
2）、保养厅门系统
A、调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙1-6mm，门扇下端与地坎的间隙1-6mm，门锁在电气接触前齿合量不小于7mm。
B、确保门电气联锁装置安全可靠。
C、厅门自动关门装置有效。
D、添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠。
3）、保养门保护系统
A、清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠。
B、保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠。
3、季度保养
1）、添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳轮轴承的润滑油，确保务轴承润滑良好。
2）、保养选层系统，使选层器的动作准确可靠。
3）、保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠。
4）、清洁曳引绳油污，调整曳引绳的张力，使受力偏差在5%以内。
5）、检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象。
6）、检查曳引绳的伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳长短。
7）、清洁导靴和靴衬，磨损严惩的靴衬予以更换。
8）、滚动导靴滚轮开胶断裂严重的予以更换。
9）、电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间隙。
10）、检查对重铁压板有无松动。
11）、清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后，并用慢车手动试验安全钳及安全钳开关的可靠性。
12）、保养缓冲器，确保弹性缓冲器无锈蚀，油压缓冲器油位正常，缓冲器开关有效。
13）、检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有效。
14）、检查限位和极限距离符合要求：
限位：
50-80mm，极限120-150mm。
4、年检维修保养：
是针对主管部门对电梯每年一次的安全检验而进行适当的保养、修理，达到《电梯安全技术检验报告书》中规定的项目和标准要求，整改项目不多于8项。
1）、更换曳引机减速中的油（厂家对油的种类及换油期有规定的除外）。
2）、清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑剂。
3）、调整电磁抱闸制动弹簧，使制动闸瓦与制动面的间隙不大于0.7mm（厂家有规定的除外），确保电梯平层准确，制动可靠（制动闸瓦磨损严重的予以更换）。
4）、清洁限速器，添加限速器中心轴承的润滑油（调整、试验两项由国家定点专检机构执行，每两年一次）。
5）、清洗、调整、试验、润滑安全钳机构，确保安全钳楔块与导轨侧面的间隙，左右均匀，慢车试验安全钳，能可靠工作符合要求。
6）、清洁、调整、试验各厅门、轿门门锁、确保厅、轿门锁各项检测指标符合要求。
7）、清洁油压缓冲器的油污，检查缓冲器油位，确保油位正常，试验缓冲开关，确保其有效性。
8）、添刷弹性缓冲器上的防锈器。
9）、保养曳引绳组合，保证各绳头组合牢固、安全、有效。
10）、检查并调整轿厢或对重的导靴，使电梯运行平稳（磨损严重的予以更换），滚动导靴开胶断裂的也应予以更换。
11）、检查对重铁锁等装置是否牢固。
12）、检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞。
13）、检查补偿装置连接件是否完好有效，补偿链过长的予以调整。
14）、检查曳引绳的伸长量是否超过轿厢上下极限的越程距离。
15）、对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于4Ω）。
16）、测试各部位绝缘电阻（动力阻值不小于0.8MΩ，其它回路不小于0.25MΩ）有微机控制的，应先拆出微机控制系统后才能测。
电梯保养维护项目计划
项目
内容
保养周期
机
房
保
养
清洁机房地面卫生
半月
清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生
半月
检查并坚固主电源、辅助电源、曳引机、控制柜中各接线端子
半月
检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好
半月
检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常
半月
检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于0.7mm，同时保证制动器工作灵活可靠
半月
井
道
保
养
添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好
半月
添加限速器和限速器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常
半月
清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生
半月
检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常
半月
门
机
、
层
门
、
轿
门
及
光
幕
的
保
养
清洁开门机系统
半月
紧固开门机系统各机械连接部件
半月
检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求
半月
添加门机各机械传动部的润滑油
半月
检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理
半月
坚固门电机，门电阻的各螺栓
半月
检查开关、减速器、门机限位开关是否完好
半月
调整门刀的垂直度，同时保证门刀与厅门地坎间隙在5-8mm
半月
调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙1-6mm，门扇下端与地坎的间隙1-6mm，门锁在电气接触前齿合量不小于7mm
半月
确保门电气联锁装置安全可靠
半月
厅门自动关门装置有效
半月
添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠
半月
清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠
半月
保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠
半月
机
房
及
井
道
的
保
养
添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳轮轴承的润滑油，确保轴承润滑良好
季度
保养选层系统，使选层器的动作准确可靠
季度
保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠
季度
清洁曳引绳油污，调整曳引绳的张力，使受力偏差在5%以内
季度
检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象
季度
检查曳引绳的伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳长短
季度
清洁导靴和靴衬，磨损严重的靴衬予以更换
季度
电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间隙
季度
检查对重铁压板有无松动
季度
清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后，并用慢车手动试验安全钳及安全钳开关的可靠性
季度
保养缓冲器，确保弹性缓冲器无锈蚀，油压缓冲器油位正常，缓冲器开关有效
季度
检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有效
季度
检查限位和极限距离符合要求：
限位：
50-80mm，极限120-150mm
季度
更换曳引机减速中的油（电梯专用油）
每年
清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑剂
每年
检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞
每年
对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于4Ω）
每年
测试各部位绝缘电阻（动力阻值不小于0.8MΩ，其它回路不小于0.25MΩ）有微机控制的，应先拆出微机控制系统后才能测
每年
升级会员 