精编推荐资产评估期末复习重点.docx
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精编推荐资产评估期末复习重点
资产评估期末复习
1、某企业尚能继续经营三年，经营终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。
经预测，3年内各年预期收益分别为400万元、300万元、200万元，若折现率为10％，试求其三年收益现值总额。
解：
列表计算如下：
年度
收益额（万元）
折现率
折现系数
收益现值（万元）
1
400
10%
0.9091
363.64
2
300
10%
0.8264
247.92
3
200
10%
0.7513
150.26
合计
761.82
2、对某企业进行预测得出，该企业未来能长期获得收益，其第一年至第五年收益分别为500万元、550万元、600万元、650万元和700万元，预测该企业的永续年金收益为750万元，确定近期折现率为10％，又根据目前物价上涨趋势，预测以后通货膨胀率会进一步上升，确定适用本金化率为15％。
试计算其收益现值。
解：
（1）列表计算如下：
年度
预期收益额（万元）
折现系数
折现值（万元）
1
500
0.9091
454.55
2
550
0.8264
454.58
3
600
0.7513
450.78
4
650
0.6830
443.95
5
700
0.6209
434.63
合计
2238.49
（2）750/15%=5000（万元）
5000×0.6209=3104.5（万元）
2238.49+3104.5=5342.99（万元）
3、被评估资产年设计生产能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以维持设备生产能力的正常发挥。
政策调整持续了三年，折现率10%，规模效益指数为0.6。
估算经济性贬值率和经济性贬值额。
解：
经济性贬值率=[1－（14000÷20000）0.6]×100%=19%
经济性贬值额=[100×20000×（1－33%）×（P/A,10%,3）]=3332446（元）
4、公司对某一建筑物进行评估，该建筑物1995年底竣工投入生产使用，1999年底对其进行评估。
该建筑物账面价值为335000元，经评估人员调查，该公司所在某市价格指数为：
1996年10.1%，1997年11％，1998年12.3％，1999年13％。
根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年，试根据以上资料对建筑物重置成本进行评估。
解：
建筑物重置成本＝待估建筑物账面原价×价格变动指数
＝335000×｛（1+10.1%）×（1+11%）×（1+12.3%）×（1+13%）｝
=519533（元）
5、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。
国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。
该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：
8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万元人民币，国内运杂费为5万元，安装调试费为7万元。
要求评估该设备的价值。
解：
CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×8.5=（50+1+2.5）×8.5=454.75（万元）
进口关税=CIF×30%=136.425（万元）
增值税=（进口关税完税价格+关税）×17%=100.5（万元）
银行及外贸手续费=3万元
国内运杂费=5万元
安装调试费=7万元
该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）
该设备的成新率=7/（7+3）=70%
该设备的评估值=706.675×70%=494.6725（万元）人民币。
6、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
（1）2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：
（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被评估设备的评估值。
解：
（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
（2）实体性贬值率=100%=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
（3）功有性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05（万元）
（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）
7、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。
解：
（1）卖楼价=1000×4000/（1+10%）2+6000×2000/（1+10%）2=13224000（元）
（2）总建筑费用=5000000×60%/（1+10%）0.5+5000000×40%/（1+10%）1.5
=4594115（元）
（3）专业费用=4594115×6%=275646.9（元）
（4）税费=13224000×5%=661200（元）
（5）投资利润=（4594115+275646.9+地价）×20%
（6）地价=13224000－4594115－275646.9－661200－（4594115+275646.9+地价）×20%
求得地价=5599238.1（元）
单位地价=5599238.1/1000=5599.24（元/平方米）
8、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：
参照物
A
B
C
评估对象
坐落
某市
某市
某市
某市
所处地区
繁华市区
类似
类似
繁华市区
用途
商业
商业
商业
商业
土地类型
空地
空地
空地
空地
单价
1700元/米2
1500元/米2
1600元/米2
交易日期
1997年10月
1997年5月
1997年8月
1998年5月
面积
150米2
2400米2
300米2
1000米2
形状
长方形
长方形
长方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
普通
普通
普通
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。
据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。
参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。
由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。
试运用市场比较法评估该土地的价格（折现率为6%）。
解：
（1）计算交易实例的修正价格：
修正价格=参照物价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
（1）交易情况修正：
由于参照物均为正常交易，故无需修正。
（2）交易时间的修正：
参照物A时间修正系数=107÷100=1.07
参照物B时间修正系数=112÷100=1.12
参照物C时间修正系数=109÷100=1.09
（3）区域因素修正：
A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042
（4）个别因素修正：
参照物A及C的使用年限修正系数=〔1－1/（1+6%）30〕÷〔1－1/（1+6%）35〕
=（1－0.1741）÷（1－0.1301）
=（0.8259÷0.8699）
=0.9494
参照物A个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969
参照物B个别因素修正系数=1.05
参照物C个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969
（2）计算修正价格
A=1700×1×1.07×1×0.9969=1813.36（元/米2）
B=1500×1×1.12×1.136×1.05=2003.90（元/米2）
C=1600×1×1.09×1.042×0.9969=1811.61（元/米2）
待评估土地的单位评估值=（1813.36+2003.90+1811.61）÷3=1876.29
评估总价值=1876.29×1000=1876290（元）
9、某评估事务所对某企业进行资产评估。
经核查，该企业产成品实有数量12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。
评估时该产成品的材料价格由原来的60元/公斤涨到62元/公斤，单位小时合理工时、工资费用不变，仍为15元/小时。
根据上述资料评估该产成品的价值。
解：
产成品的评估值=12000×（500×62+20×15）=375600000（元）
10、某企业评估某项低值易耗品。
原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该低值易耗品的现行价格为1100元。
评估该低值易耗品的价值。
解：
该低值易耗品的成新率=（1－6÷12）×100%=50%
该低值易耗品的评估值=1100×50%=550（元）
11、某制药厂生产的胃得安片，在市场上比较畅销，账面价值为871004.65，评估基准日胃得安片的库存数量为287319瓶，账面单价3.03元/瓶，出厂价3.95元/瓶（含增值税）。
该厂产品销售费用率为2.33%，销售税金及附加占销售收入的1.4%，利润率为14.48%，求该厂胃得安片的评估值。
解：
胃得安片的评估值＝库存数量×（不含税出厂单价－销售税金－销售费用－所得税）
=287319×（3.95/1.17）×（1－2.33%－1.4%－14.48%×33%）
=888592（元）
12、某企业拥有其他企业非上市普通股股票20万股，持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。
股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。
经发展趋势分析，认为该单位将保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平上，无风险收益率为10%，风险收益率为4%。
试评估该股票的价格。
解：
PV=A1/（r－g）
=200000×1×12%/｛（10%+4%）－40%×16%｝
=315789（元）
13、某企业进行资产评估，账面债券投资为50，000元，系另一企业发行的三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利计息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%，经评估人员分析调查，发行企业经营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率以国库券利率作为无风险报酬率，该种债券没有上市交易，求该债券的评估值。
解：
债券到期值＝50000×（1+3×15%）=72500（元）
债券评估值＝72500×（1+14%）-2=55789（元）
14、某企业有一种已经使用10年的注册商标。
根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品的比同类产品的价格高0.7元，该企业每年生产100万件产品。
该商标目前在市场上有良好趋势，产品基本上供不应求。
根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标的产品每年可生产150万件，每件可获超额利润0.5元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。
前5年保持目前超额获利水平，后5年每年可获取的超额利润为32万元。
折现率为10%。
评估该项商标权的价值。
（15分）
利率为10%的复利现值系数列表如下：
期数（年）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
复利现值系数
0.909
0.826
0.751
0.683
0.620
0.564
0.513
0.466
0.424
0.385
解：
（1）计算预测期内前5年中每年的超额利润为：
150×0.5=75（万元）
（2）计算该商标权价值：
商标权价值=75×[（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5]
+32×[（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10]
=75×3.7909+32×2.3536
=284.3+75.3167
=359.6167（万元）
15、某企业以自有的一项无形资产向另一企业投资，该无形资产的重置成本为200万元，接受投资的企业拟投入合营的所有资产的重置成本为8000万元，投资企业无形资产成本利润率为600％，接受投资的企业拟合作的资产原利润率为20％。
试评估这一投资的无形资产的利润分成率。
解：
无形资产约当投资额＝200×（1+600%）=1400（万元）
受让方约当投资额＝8000×（1+20%）=9600（万元）
无形资产利润分成率＝1400/（1400+9600）=13%
16、某企业为两年前刚刚转产的一个企业，由于产权变动需要进行评估，预计该企业生产经营活动将在未来的五年内逐步趋于稳定，由评估人员和相关专家通过市场预测和分析，未来五年的净现金流量分别为200万元、400万元、500万元、580万元和585万元。
已知社会平均收益率为20％。
国库券利率为15％，该企业的风险系数为1.2，试确定企业的整体资产价格。
解：
（1）本金化率＝15%+1.2×（20%－15%）=21%
（2）PV=200/（1+21%）+400/（1+21%）2+500/（1+21%）3+580/（1+21%）4+585/（1+21%）5+585/21%×（1+21%）-5＝2291（万元）
17、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：
（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；
（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。
要求：
（1）确定该企业整体资产评估值。
（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?
（15分）
解：
（1）企业未来5年的预期收益额分别为：
第1年：
200万元
第2年：
200×（1+10%）=220万元
第3年：
220×（1+10%）=242万元
第4年：
242×（1+10%）=266.2万元
第5年：
266.2×（1+10%）=292.82万元
（2）折现率=8%+（12%-8%）×1.5=14%
（3）企业整体评估值=200（1+14%）-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3+266.2（1+14%）-4
+292.82（1+14%）-5+300÷14%×（1+14%）-5=1930.79万元
或者：
前5年收益现值=200（1+14%）-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3+266.2（1+14%）-4
+292.82（1+14%）-5=817.79（万元）
第6年后的永续收益现值=300÷14%×（1+14%）-5=1113（万元）
企业整体资产评估值=817.79+1113=1930.79（万元）
（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元，作为该企业的商誉处理。
18、甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。
评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估计为6%，国库券利率为4%。
要求：
（1）分别计算专利技术约当投资额和乙企业资产的约当投资量。
（2）计算专利技术的利润分成率。
（3）计算折现率。
（4）计算被评估专利技术的评估值。
解：
（1）计算约当投资额分别为：
①专利技术约当投资额=100（1+500%）=600（万元）
②乙企业约当投资额=3000（1+10%）=3300（万元）
（2）专利技术利润分成率=×100%=15.38%
（3）折现率=4%+6%=10%
（4）专利技术评估值=〔400×（1+10%）-1+420×（1+10%）-2+430×（1+10%）-3
+450×（1+10%）-4+440×（1+10%）-5〕×15.38%
=248.28（万元）
19、某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400万元、420万元、440万元、460万元、460万元、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率为12%。
估算该资产的价值。
解：
该资产的评估值=400×（P/F，12%，1）+420×（P/F，12%，2）+440×（P/F，12%，3）+460×（P/F，12%，4）+460×（P/F，12%，5）+460×（P/F，12%，6）+2000×（P/F，12%，6）=2804.75（万元）
20、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积位2000平方米，拟开发建设写字楼，容积率为2.5，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即可出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税金为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
要求：
采用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价（假设不考虑资金时间价值因素）。
解：
（1）计算卖楼价：
卖楼价=2000×2.5×9000=45000000（元）
（2）计算建筑费用和专业费用：
建筑费用=3000×2000×2.5=15000000（元）
专业费用=15000000×10%=1500000（元）
（3）计算销售费用和销售税金：
销售费用=45000000×2.5=1125000（元）
销售税金=45000000×6.5%=2925000（元）
（4）计算投资利润：
利润=（地价+建筑费用+专业费用）×10%
=（地价+16500000）×10%
=1650000+地价×10%
（5）计算利息：
利息=（地价+建筑费用+专业费用）×6%
=（地价+16500000）×6%
=990000+地价×10%
（6）求取地价：
地价=45000000-16500000-1125000-2925000-（1650000+地价×10%）-（990000+地价×10%）
地价=19008333（元）
单位地价=19008333/2000=9504（元/平方米）
21、某公司2004年对某一建筑物进行评估，该建筑物于2000年年底竣工投入生产使用，账面价值为335000元。
经评估人员调查，该公司所属某市建筑业环比价格指数分别为2001年10.1%，2002年11%，2003年12.3%，2004年13%。
根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年。
根据以上资料采用成本法对该建筑物价格进行评估。
解：
（1）重置成本采用价格指数调整法计算：
重置成本=建筑物账面原价×价格变动指数
=335000×（1+10.1%）×（1+11%）×（1+12.3%）×（1+13%）
=519533（元）
（2）成新率采用使用年限法计算：
成新率=20/（20+4）×100%=83.3%
（3）该建筑物评估值=519533×83.3%=432770（元）
22、某企业向另一企业转让一项影碟机生产技术，已知转让方与受让方共同享用这一生产技术，双方设计生产能力分别为800万台和500万台，该技术属转让方外购，账面价格为300万元，已使用3年，尚可使用10年，3年中累计通货膨胀率为12%；技术转让后，10年减少销售收入按现值计算为80万元，且开发费用的追加成本按现值计算为25万元，试评估该影碟机生产技术转让的最低收费额。
解：
（1）计算该生产技术重置净值：
300×（1+12%）×10/13=258（万元）
（2）计算重置成净值分摊率为：
500/（500+800）=38.5%
（3）计算机会成本为：
80+25=105（万元）
（4）计算该无形资产转让的最低收费额为：
258×38.5%+105=204（万元）
23、已知甲企业为A行业的一个企业，由于要发行股票，需要进行评估，已知甲企业现在生产能力已达到设计生产能力，过去几年中生产经营比较稳定。
请有关专家对甲企业起进行环境分析得出的结论是：
国家的行业政策在较长时间内不会变动，行业的竞争格局也已经比较稳定，不会有大的变化，企业内部环境较稳定。
在此基础上，评估人员收集了过去5年甲企业的收益，并据此预测未来5年的收益分别为2800万元、2700万元、2900万元、2850万元、2750万元。
已知社会平均收益率为20%，国库券利率为15%，甲企业的市场风险系数为1.4。
试采用合理的方法评估该企业的价格。
解：
（1）由于企业生产经营比较稳定，因此采用年金法评估该企业整体资产价值
先计算适用的本金化率：
R=15%+（20%-15%）×1.4=22%
（2）计算该企业整体资产价值：
PV=[2800/（1+22%）+2700/（1+22%）2+2900/（1+22%）3+2850/（1+22%）4+2750/（1+22%5）]÷[1/（1+22%）+1/（1+22%）2+（1/（1+22%）3+1/（1+22%）4+1/（1+22%）5）÷22%
PV=2797/22%=12715（万元）
因此该企业整体资产价格为12715万元。
24、某企业对其应收账款进行评估，经核查其评估基准日应收账款余额为150万元，根据以往资料，企业前5年累计坏账损失50万元，应收账款余额累计为630万元，并预计发生收款费用3万元，则应收账款的评估值是多少？
解：
根据有关资料选择坏账估计法对应收账款坏账损失率评定估算：
应收账款坏账百分比=50/630×100%=7.94%
应收账款评估值=150×（1-7.94%）-3=135.09（万元）
25、某宗土地是已开发完成的临街地，面积10000平方米，现对其开发后的价格进行评估。
经调查分析得到ABCDE五个交易案例，并得到以下资料：
参照物
单价（元/平方米）
交易情况修正
日期修正
区域修正
各别因素修正
A
2269
100/100
97/100
100/100
100/
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