最新税收政策解读.docx

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最新税收政策解读

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最新税收政策解读

第1期

纳税服务中心编制二OO九年五月三十一日

编者按：

2009年是纳税服务年。

为了不断提升纳税服务质量和服务水平，更好地为纳税人服务，纳税服务中心将以编制《最新税收政策解读》的形式，及时对最新税收政策进行解读，以供税务干部和广大纳税人参考。

如有不当，请批评指正。

近期，国家税务总局下发了国税发[2009]31号、国税函[2009]212号、财税[2009]29号、财税[2009]69号等文件，现对这些政策具体解读如下：

一、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件解读

国税发〔2009〕31号是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。

国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

该办法总体框架更加清晰明了，全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。

而原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没有章节结构，只有条款之分。

新国税发31号文件与老31号文件相比，对企业有五大利好变化：

（一）下调了最低预计计税毛利率。

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％，而此前的规定是20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％，此前的规定是10%。

属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。

（二）取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定。

 （三）向金融机构借款利息采用谁使用谁分摊原则，允许按税收规定税前扣除，为房地产开发企业融资税收上开绿灯。

国税发〔2009〕31号第二十一条规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

（四）明确列举了三项预提（应付）费用，从计税成本结转角度上，为房地产企业松绑。

国税发[2009]31号文第三十二条及苏地税发[2009]53号明确：

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。

预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。

预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

　　2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。

未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

　　3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。

未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。

以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

同时，国税发[2009]31号第三十四条规定：

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

（五）委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用，不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。

此外，《转发〈国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知〉的通知》（苏地税发[2009]53号）规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

所指“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入”是房地产企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同）在企业所得税上应确认企业销售收入的实现，包括预收款，不包括定金。

二、关于企业手续费及佣金企业所得税前扣除规定解读

原《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）对计入销售费用的佣金做了严格界定，符合“有合法真实凭证；支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）；支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%”条件的，可作为佣金计入销售费用并允许在税前扣除。

自2008年1月1日起，对企业手续费及佣金规定发生了较大变化。

变化一是分行业规定手续费及佣金支出的扣除比例；变化二是将原限于个人佣金比例扩大到具有合法经营资格中介服务机构或个人的佣金比例。

具体规定如下所列：

1、《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）中规定：

（1）保险企业：

财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

（2）其他企业：

按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

2、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）中规定：

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

三、关于技术转让所得减免企业所得税有关问题解读

《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条规定，企业符合条件的技术转让所得可以免征、减征企业所得税。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十条，所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。

《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函〔2009〕212号）规定，享受减免企业所得税优惠的技术转让应符合以下条件：

（一）享受优惠的技术转让主体是企业所得税法规定的居民企业；

（二）技术转让属于财政部、国家税务总局规定的范围；（三）境内技术转让经省级以上科技部门认定；（四）向境外转让技术经省级以上商务部门认定；（五）国务院税务主管部门规定的其他条件。

符合条件的技术转让所得应按以下方法计算：

技术转让所得=技术转让收入-技术转让成本-相关税费

技术转让收入是指当事人履行技术转让合同后获得的价款，不包括销售或转让设备、仪器、零部件、原材料等非技术性收入。

不属于与技术转让项目密不可分的技术咨询、技术服务、技术培训等收入，不得计入技术转让收入。

技术转让成本是指转让的无形资产的净值，即该无形资产的计税基础减除在资产使用期间按照规定计算的摊销扣除额后的余额。

相关税费是指技术转让过程中实际发生的有关税费，包括除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加、合同签订费用、律师费等相关费用及其他支出。

四、“符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税”政策解读

1、《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十二条，“符合条件的小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：

（一）工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；

（二）其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。

”

2、《财政部国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税[2009]69号）规定，其中第

（一）项和第

（二）项所称从业人数，是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和；从业人数和资产总额指标，按企业全年月平均值确定，具体计算公式如下：

　　月平均值＝（月初值＋月末值）÷2

　　全年月平均值＝全年各月平均值之和÷12

3、《国家税务总局关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的补充通知》（国税函[2008]1081号）规定，“资产总额”按企业年初和年末的资产总额平均计算。

4、《财政部国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税[2009]69号）规定，企业所得税法第二十八条规定的小型微利企业待遇，应适用于具备建账核算自身应纳税所得额条件的企业，按照《企业所得税核定征收办法》（国税发[2008]30号）缴纳企业所得税的企业，在不具备准确核算应纳税所得额条件前，暂不适用小型微利企业适用税率。

五、关于准备金支出企业所得税税前扣除规定解读

1、自2008年1月1日起，《中华人民共和国企业所得税法》第十条，在计算应纳税所得额时，未经核定的准备金支出不得扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十五条，所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出。

2、《财政部国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关问题的通知》（财税[2009]48号）、《财政部国家税务总局关于证券行业准备金支出企业所得税税前扣除有关问题的通知》（财税[2009]33号）、《财政部国家税务总局关于金融企业贷款损失准备企业所得税税前扣除有关问题的通知》（财税[2009]64号）对保险公司、证券行业准备金、金融企业贷款损失准备金作出了具体规定，这三个文件属国务院财政、税务主管部门另行规定的准备金支出。

六、关于房地产企业开发的商品房转作自用是否视同销售解读

1、营业税方面：

在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。

所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。

单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。

由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。

对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。

2、土地增值税方面：

据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

3、企业所得税方面：

2008年1月1日以前，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

自2008年1月1日起，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）中规定，企业发生“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）”情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）也取消了原国税发[2006]31号文“开发产品转作固定资产，应视同销售”规定。

由于自产产品转固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，国税发[2009]31号第二十四条设置了一个反避税条款，即：

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

七、采用预收款方式提供建筑劳务纳税义务时间变化解读

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

原建筑企业采用预收款方式提供建筑业劳务的，预收时不征收营业税。

而自2009年1月1日起，建筑企业预收款也要缴纳营业税，纳税义务时间比原规定提前。

附：

各相关处室如有最新政策解释，可与纳税服务中心联系。

联系人：

朱水琴联系电话：

68358259

报：

省局纳税服务处

送：

各市、吴中、相城地税局，市区各税务分局，稽查局，市局一、二、三处，法规处、征管处