环保科技生态城项目可行性研究报告.docx

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环保科技生态城项目可行性研究报告

环保科技生态城项目可行性研究报告

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第一章总论

一、项目背景

1．项目名称

某某环保科技生态示范城

2．项目建设单位

某某环保科技生态示范城项目建设单位为某某市某某科技有限公司。

某某市某某科技有限公司由香港清华同方股份有限公司（以下简称“同方股份”）全额出资，于2011年1月18日由铜陵市工商行政管理局核准组建的外商独资企业，注册资本1000.0000万人民币，主要从事以高清液晶数字电视为主的消费类电子产品的研发和销售。

3．项目建设背景

项目是在某某大力发展生态文明城市，力争全国百强环保城市的背景下提出的，同时也符合国家“十二五”规划的发展大流：

节能环保产业成新兴产业发展重点。

同时结合我国面临的资源环境巨大压力，需要提倡一种发展新型高效节能、先进环保、资源循环利用技术和装备，发展节能环保服务业和再制造产业等环保产业的新业态。

在某某自身的发展需要和国家政策的鼓励扶持下，项目的建设意向应运而生。

4．可行性研究报告编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计办投资[2002]15号文件）

（2）国家发展计划委员会“计办投资[2002]15号关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知

（3）国家计委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（4）中华人民共和国《工业建筑设计规范》；

（5）中华人民共和国《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；

（6）国内现行财税制度；

（7）建设单位公司提供并承诺其真实性的有关资料

二、项目概况

1．项目建设用地

项目选址在某某市位于某某区文昌西路（地块编号以实际为准），用地性质为示范基地，总用地面积约90万平方米左右（以最终实际面积为准）。

该项目地块已完成土地收储、清偿、平整，达到土地挂牌出让标准。

2.项目功能定位、建设内容及建设规模

（1）功能定位及需求

根据待建项目的前期发展规划，某某环保生态科技示范城将建成集科研、展览、示范、应用、和服务为一体的综合性环保产业园区。

项目功能需求如下：

——生态环保科技展览示范基地；

——环保联合企业科技产业研究院；

——生态能源研发及教育展示孵化基地；

——高智能低碳生活体验区；

——互联网数据中心（IDC）；

——配套商业住宅（含不少于30%的员工住宅）。

（2）建设内容与建设规模

某某环保科技示范城项目主要由环保科研区、节能示范区和生活配套区组成，项目总用地面积为900000㎡，建筑面积约740000㎡。

环保科研区用地面积为43200㎡；科研区域规划建设科研办公楼、高校合作研究院、博展中心、信息发布平台及企业科研孵化基地等相应配套的设施。

节能示范区用地面积为43200㎡；示范区域规划建设技术展示大厅、住宅示范区、商贸物流中心、电子商务平台、科技博览中心等相应配套的设施。

生态配套区用地面积为405000㎡，配套商业住宅总建筑面积约63000㎡；生活区规划建设配套住宅、商业及社区服务及相应配套地下设施。

3．建设期限

预计工程建设期限为2年。

4．投资估算和资金筹措

（1）投资估算

某某环保科技示范城项目总投资估算为65亿元，其中各项成本费用的估算详见表1-3。

（2）资金筹措

总投资估算为58803.06万元，建设资金来源于自有资金、银行贷款和销售回款，其中银行贷款约占56.68％，自有资金约占43.32%，符合国家及某某市对开发项目资本金比例的要求。

项目资金筹措方案数据汇总见表1-4。

5．项目经营情况分析与预测

某某环保科技示范城项目经营情况分析与预测见表1-5。

项目营业收入、税金及附加估算详见附表1。

三、主要技术经济指标

由上表可知，基本方案财务内部收益率大于基准收益率8％，财务净现值均大于零，项目具有较强的财务生存能力和偿债能力，项目在财务分析上可行的。

第二章项目建设背景分析

一、项目提出背景

1．国家或行业发展规划

从国家政策方面来说，2010年9月8日,《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》第一次明确提出将“节能环保产业”作为七大战略性新兴产业之一予以明确支持。

2011年3月16日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出把节能环保作为七大战略性新兴产业之首，强调重点发展高效节能、先进环保、资源循环利用关键技术装备、产品和服务，并将在财政、税收、金融等方面给予支持。

预计到2015年，中国节能环保产业总产值将达到GDP的7%-8%，成为新的支柱产业。

从地方政策方面来说，某某市邗江区《服务业“十二五”发展规划纲要》服务业发展总体思路：

“十二五”期间，全区服务业以科学发展观为统领，继续深入实施“商贸兴区”战略，紧紧围绕“率先实现基本现代化、共建共享幸福新邗江”总体要求和“支撑产业转型、助推城乡统筹、服务民生和谐”三大目标，以打造先进制造业的支撑平台，构建城乡一体化的生活服务平台和提升城市功能的创新平台为导向，着力实施“四三三三”工程，即重点发展现代物流业、专业市场、文化创意产业、科技服务业四类生产性服务业，优化提升现代商贸业、房地产业、旅游度假业三类支柱性服务业，加快推进金融、园区、社区三类配套性服务业，大力培植信息服务业、软件外包服务业和中介服务业三类新兴服务业，全面推动服务业跨越发展，为加快实现产业结构由“二三一”向“三二一”转变奠定坚实基础。

2．项目建设单位及建设原因

从建设单位来说，根据国内产业地产开发的趋势及投资方本身空间上的多向发展情况，目前需要寻求环保领域的产业开发基地。

而某某目前的环保业发展已初见成效，并且在当地政府的大力支持下将进入更新的一个建设平台。

在开发过程中我们认为，在某某投资建设以环保产业为主题的园区建设方案具有一定的可行性，不仅能实现某某的生产性服务业的技术升级，同时可实现投资商与某某市发展的双赢局面。

二、项目建设必要性

1．项目建设是某某市实现产业升级，转变经济发展方式的必由之路

对于地处长三角门户的某某来说，第三产业的升级一直是城市全面发展的瓶颈，因此要充分认识加快资源型城市转型促进可持续发展工作的重要性、紧迫性和艰巨性，抓紧将国家、省、市资源型城市转型相关政策，将其落到实处，务求实效。

本项目拟建设某某环保科技生态示范城的项目，是某某市实现产业升级，转变经济发展方式的必由之路。

2．项目建设是某某市加快生产性服务业发展的迫切需要

某某市发改委制定出台的《某某邗江区服务业“十二五”发展规划纲要》，具体明确了研究制定配套的扶持政策：

不断完善区政府有关加快现代服务业发展的政策意见，综合运用规划调控、土地供应、财税扶持、资金引导、人才服务等多种政策手段，加强对服务业重点领域及关键环节的引导和扶持。

可见，生产性服务业项目是某某市重点鼓励外来投资建设的项目。

而环保产业作为生产性服务业的重要组成部分，本项目拟建设某某环保科技生态示范城的项目，符合某某市产业政策要求，是某某市加快生产性服务业发展的迫切需要。

3．项目建设是某某市加快资源型城市转型促进可持续发展的必然选择

近年来，邗江区一直资源为依托，以市场为导向，呼应某某市旅游名城的资源开发力度，发展方向相对狭隘，因此要紧紧抓住某某市被列为国家百强环保科技强市的历史机遇，加快推进资源型城市转型，实现某某经济社会可持续发展，加快推进资源型城市转型，是事关某某当前和长远发展的重要战略举措。

本项目拟建设某某环保科技生态示范城的项目是某某市加快资源型城市转型促进可持续发展的的必然选择。

4．行业准入分析

项目是在国家“十二五”大力发展生产性服务业，发展科研环保产业的大环境的政策背景下提出的，同时也顺应了某某市建设生态文明城市的大流，同时也要紧紧抓住某某市被列为国家百强环保科技强市的历史机遇，。

因此，本项目建设某某环保科技生态示范区的规划蓝图，符合国家、江苏省及某某市对现代生产性服务业市场准入的各项规定与要求。

第三章市场分析与建设规模

一．环保产业的发展现状

1．国内环保产业现状

环保产业的发展问题，目前已引起社会各界的广泛关注。

2010年9月8日,《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》第一次明确提出将“节能环保产业”作为七大战略性新兴产业之一予以明确支持。

2011年3月16日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出把节能环保作为七大战略性新兴产业之首，强调重点发展高效节能、先进环保、资源循环利用关键技术装备、产品和服务，并将在财政、税收、金融等方面给予支持。

目前，我国环保产业有９０００多家企业，从业人员１７０多万，年产值达５２０亿元左右，占国民生产总值的０．７％，覆盖环保产品的生产、技术开发、废物利用、生态保护等领域，对我国经济发展和环境保护起到了积极作用。

但是，有关环保专家也清醒地指出，我国的环保产业还是幼稚产业，与世界先进水平相比，差距还相当大，表现在：

一是规模小，开发能力弱。

９０年代以来，随着我国经济增长方式的转变和人民生活水平的提高，环保治理的力度在我国各大中城市以及东部等经济发展较快的地区不断加大，刺激了环保产业的市场需求。

但尽管如此，我国的环保产业还刚刚起步，经济规模偏小，点多分散。

受传统管理体制的影响，一些有实力的国有企业很难调整和介入环保产业。

在全国９０００多家环保产业企事业单位中，固定资产小于１５００万元的小型企业约占９０％左右，大中型企业不足１０％。

同时，小而散的状况也制约了环保产业自身的市场开拓和竞争能力，再加上发达国家的信贷政策，使得我国环保设施建设和许多装备依赖进口。

二是产业结构单调，发展不平衡。

我国环保产业起步较晚，目前的生产力主要集中在环保机械产品以及三废综合利用方面，其他方面的力量比较薄弱；大多数地方尚未建立起环保设施运营市场化机制。

从区域发展上看，环保产业也存在不均衡性。

目前我国的环保企业主要集中在江苏、浙江、山东、辽宁、广东、天津、上海等东部沿海经济较发达的省市；在西部地区环保产业发展还相对滞后。

三是环保产品技术含量低，经济效益不明显。

环保产业技术在世界上被普遍认为是高新技术产业之一，而在我国的环保产品生产、环保技术开发领域里，还有一定差距。

具有高新技术水平的二氧化硫处理设备、工业废气净化装置以及固体废弃物处理装置等设备的技术研究开发上，能力比较薄弱，大多数还依赖于进口；我国主要的环保机械产品只有４％达到当前国际水平，目前主要的３０００多种环保产品中，约有１／５的产品由于可靠性、适应性、产品结构设计上的欠缺而有待淘汰；约有２／５的产品需要改进。

所以技术含量较低，经济效益不明显，使一些环保企业的竞争力受到影响。

四是社会化服务体系不健全。

长期以来，缺少环保产业发展方向的宏观引导，使技术和市场信息传递渠道不畅，导致技术转化的市场化程度低；同时，中介服务机构也不健全，缺乏全方位服务的市场体系，使环保产业的发展处于一种无序状态，以致于找不准突破口，也不能很好地形成优势。

中国环保产业的发展现状说明，要赶上发达国家的水平，还需付出很大的努力，国家“十二五”政策将是节能环保的新起点，将会对我国实现产业升级构建和谐社会，发展现代服务业提供后备政策力量，因此我国环保事业还需要很长一段路要走。

2．某某环保产业现状

自2007年江苏省环境保护厅申请《关于推荐某某经济开发区创建国家生态工业示范园区的请示》获得批准以来，某某经济开发区管委会一直在大力加强生态环境建设，大力发展节能环保产业，同时在全市开展以“绿满某某”为主题的“七大环保行动”。

沿江开发园区调优产业布局、加大环保基础投入，扩大环境容量；城乡环境综合整治美化城市容貌。

为弘扬生态文明，推进公众参与，促进由政府环保、部门环保向全民环保、社会环保的转变。

在按照科学发展和加快转变经济发展方式的要求下，加快某某市环保资源节约型建设、构建科技发展型社会。

“循环经济发展规划”出台，探索以生态工业为重点，推动了2400多家传统产业生态转型，各开发区也都要创循环经济或生态工业示范园。

目前某某已建成的科技环保项目有：

1.邗江杨庙环保（静脉）产业园

2.某某工业节能示范项目

3.江都宁达贵金属有限公司废旧家电拆解处理项目

4.宝应县有机及循环农业建设

5.高邮有机食品基地建设项目

6.江都市农业循环经济示范工程

7.仪征绿色生态农业建设项目

某某生态城市建设各规划建设可持续发展能力评估表

通过评估表的情况可以看出，环保建设能力在城市建设中占有一定的比例，对于整个某某市生态建设有着举足轻重的作用。

而对于项目本身，我们要紧跟十二五的步伐，创造某某首家具有先进技能工程和示范级配套的科技环保产业基地，在加强国际交流与合作的同时，积极引进、消化、吸收国外先进技术，推进某某市环保产业技术进步，实现生态城市科技城市的可持续发展。

2、某某发展环保产业面临的机遇和挑战

为避免与苏南IT产业过度竞争，并结合适宜人居的城市特质，某某市着力寻找适合本地的科学发展新路径，坚持把绿色新能源产业作为某某发展科技创新型经济的重要先导产业，作为引领某某未来和增强竞争力的主导产业，作为推动某某经济增长的支柱产业，积极构建绿色新能源产业体系。

同时在发展环保产业的过程中面临着一定的机遇和挑战。

1．机遇

（1）市场需求

近年来，周边地区大中城市生产性服务业的比重快速增加，某某自身工业业的快速发展和高度的外向型经济，对各类服务产品的需求旺盛，尤其是对新能源科研力量的需求加速，这给某某的环保产业带来了发展机遇。

同时，人们收入提高，生活质量飞跃，已开始追求高品味的休闲旅游、高档住宅、绿色健康等高品质的生活方式，这又给发展环保服务业创造了机遇。

（2）政策引导

国家把大力发展节能环保等新兴产业作为发展重点，国家发改委也已明确提出全国环保业的发展目标。

同时，市委、市政府也已开始重视环保产业的发展。

某某市《邗江区服务业“十二五”发展规划纲要》中明确提出：

重点发展现代物流业、专业市场、文化创意产业、科技服务业四类生产性服务业。

预瞄准国际国内先进科技园区，引进现代科技开发理念，打造具有区域最强创新活力的科技园区。

（3）“静脉”先导

在以某某为核心的苏中工业圈周边，存在着众多环保主题科技产业园，位于杨庙镇得环保产业园，其科技研发水平在国内外属于一流。

2010中国某某（邗江）资源循环利用与环保产业发展论坛近日举办。

论坛以“绿色展望，合作双赢”为主题，力推某某环保产业园的资源循环利用与环保静脉产业集聚发展，以求形成静脉产业链。

作为某某市唯一的“静脉产业园”，为日后环保产业园区的建立提供了良好的先驱模范作用。

2．挑战

（1）光影效应

由于现代服务业的聚集性和规模特性，江浙发达地区和南京、合肥等大城市具有资金、人才、信息等方面的优势，在一定程度上占有了某某的环保服务业市场，使某某环保产业的升级空间受到限制。

某某环保产业的发展处在发达地区和大城市“光影效应”的影响下，滞后于城市的总体发展水平。

（2）区域竞争

国家提出的建立百家先进环保产业园区的发展构想，为周边同级城市提供了力争环保产业的区域竞争问题，即存在行业发展重点趋同的问题。

市场经济中的产业同构并不可怕，某某环保服务业在竞争中取胜，必需发挥自己的比较优势，错位发展和合理分工。

三、某某环保产业发展战略

某某环保产业的发展方向：

以区高新技术创业服务中心为载体，围绕科技创新和产业转型升级，不断加快科技服务业的发展。

加强科技市场建设，引进和培育科技服务人才，健全科技服务体系，开展科技开发与咨询、技术交易展示、专利实施、知识产权保护等多种形式的科技服务，畅通投融资渠道，促进科技服务业快速发展，推动我区制造业由“邗江制造”向“邗江创造”转变。

在这过程中，将从以下几个方面的建设进行着手：

（1）落实环保节能产业发展

重点扶持和推动环境保护措施、推进节能技术应用、加强示范区域的开发性、建立科研孵化技术研究中心、加强园区内环保管理机构的建设与发展。

同时，加快培育若干个重点环保项目的展示，加强地方生态建设，将技术融入生活，实现城市生活的转型，并鼓励其向高层次发展。

积极引进境外著名的环保先进开发领域的机构以合资、合作、独资等方式来我市设立科技中介服务机构，提升我市环保服务的整体产业水平。

（2）搭建科技创新服务平台

在发展科技方面，要支持科技型企业采取各种形式创办研发、测试和设计中心，提高园区内自主培育核心知识产权的能力。

利用环保科技园，吸引国内外的科研机构、高等院校、高科技企业来铜建立独立型研发机构、分支机构和研发基地；在各产业集聚区建设相应的专业孵化器，推进孵化器的网络化发展；大力推进网上技术交易市场的建设，通过无形市场促进科技成果的转化；鼓励企业与高等院校“联姻”建立各类科技研发载体，培育科技服务人才队伍，切实提高某某科技的自主创新能力。

（3）推动综合服务业升级

在建设园区的工程中，将不断的实现企业办公集群效应，也将科技与生活，环保与城市的不断融合。

同时也将形成微型的的商业组团及生活服务组团。

那么在这过程中，园区应该推动综合服务业的升级，实现环保、科技、商业、休闲、宜居于一体的具有新生态城市信息的某某科技环保城，加强综合服务区的建设，在城乡结合带，培育若干个具有区位优势、有产业依托、有较大辐射半径的区域性商业品市场和生活市场，增强某某环保城的区域性影响力和吸引力。

四、建设规模

某某环保科技生态示范城的项目建成后将推广和转化科研成果30-50项，培育非有产权相关联的科技型企业40-60家，孵化有一定规模的产业化项目10-20个，落实科技环保示范点10-15个。

以此估计预计需要大约23万平方米产业用房及相应配套设施。

第四章建设用地

一、基地的选择

1．地点与地理位置

项目选址在某某市位于江苏省某某市某某区，位于沿山河路和甘八路交界处，文昌西路延伸段上，东临扬溧高速公路，某某火车站斜对面。

地块区域优势明显，交通便捷，人流集中。

2．用地性质及占地面积

用地性质为科研设计用地，用地1000亩左右，首期用地609亩。

二、基地建设条件

1．自然条件

某某市位于长江中下游北岸，地处江淮平原南端，受季风环流影响明显，四季分明，气候温和，光照良好，降水适中，自然条件优越。

对项目日后的太阳能、风能等技术的研究提供建设基础。

2．基础设施

（1）场地地形较为平坦，道路较为通畅，运输条件便利，可以满足项目对

外发展需要；

（2）地质和水文条件适合进行一般基建设，有建设完善的防洪、防潮、排

涝设施条件；

（3）城市管网清晰，有利于建设完善的供电、电信、给排水、污水等市政

基础设施及有利的社会依托条件。

3．社会经济条件

（1）从国家政策来说，“十二五”发展中明确提出将节能环保作为七大战略

性新兴产业之首，实现各地产业升级转型，保证资源的可持续发展；

（2）从长三角发展来说，三角区域的经济发展速度日益增长，科技环保产

业的发展是实现地方经济繁荣的必由之路，是推动创新经济的保障；

（3）从某某自身发展来说，作为上海经济圈和南京都市圈的节点城市，必

须要有相应的战略高度及发展眼光，在政府的大力支持下，发展环保

科技产业对未来申请百家生态环保城市有着不可小觑的中坚力量。

4．其他考虑因素

项目用地地块内目前仅有闲散的少量企业住宅，后续问题没有繁琐额拆迁、征地补偿及移民安置等问题。

第五章项目工程技术方案

一、项目组成

某某环保科技城项目由环保科研区、节能示范区、生活配套区组成。

1.环保科研区

该片区与国际知名大学联合成立环保科技研究院，并设立人才培训中心、环保企业孵化基地、环境状况监控发布中心、科技推广园等设施，着力与对环保产业的教育和研发，研究产品产权的交易和发布，并且提供专业的商务区，办公区，再为片区其它板块提供技术和人才的支持同时也给企业提供日常办公的平台。

2.节能示范区

该片区设立科技会展中心、产品示范中心，物联网技术平台、科研成果推广中心等业态为入驻研究机构的研究产品提供一个优质的展示、示范、推广平台，同时也提供了园区行业的知名度，推动了园区整体产业的发展。

3.生活配套区

该片区建立将建立生态示范住宅区和商业街，为园区居民，工作和科研人员提供休闲娱乐的场所。

片区的价值在于将环保节能技术融入日常的生活、休闲、娱乐等各个领域，形成一个低碳节能的住宅商业区，节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。

二、项目生产技术方案

1.环保技术分类

根据上述对科技环保示范城板块的介绍，了解到由于项目工程规模比较大，所以在园区的建设以及运营过程中，我们采取多种节能环保技术，从而起到一个示范的作用，具体分类为：

园区废物的排放，园区资源的利用以及对园区生活方面的节能方法。

下面我们将从环保、节能、循环利用三个方面进行技术分类研究。

从节能方面来说，一是发展高效节能技术和装备，包括电机及拖动设备、余热余压利用装备、节能监测技术和装备等；二是发展高效节能产品，包括家用和商用电器、照明产品、建材产品和汽车等；三是发展节能服务产业，推动节能服务公司为用能单位提供节能诊断、设计、融资、改造、运行等“一条龙”服务，以节能效益分享方式回收投资的市场化节能服务模式。

在园区生活方面主要利用到的技术有：

节水产品与技术、新型幕墙技术、绿色照明产品与技术等。

从环保方面来说，一是发展先进环保技术和装备，包括污水、垃圾处理，脱硫脱硝，高浓度有机废水治理，土壤修复，监测设备等；二是发展环保产品，包括环保材料、环保建材等；三是发展环保服务，建立以资金融通和投入、工程设计和建设、设施运营和维护、技术咨询和人才培训等为主要内容的环保产业服务体系，加大污染治理设施特许经营实施力度。

在园区资源的利用方面主要应用到的技术有：

废水厌氧生物处理技术、膜处理技术，硫酸净化工段污酸处理技术、冰蓄冷新技术、太阳能技术等。

从资源循环利用来说，重点发展共伴生矿产资源、大宗工业固体废物综合利用，汽车零部件及机电产品再制造，再生资源回收利用，餐厨废弃物、建筑废弃物、道路沥青和农林废弃物资源化利用，重点解决共性关键技术的示范推广。

本次园区在废物循环利用方面主要应用到技术有：

中水回用技术、余热回收技术、XAOBM废水处理及回收利用技术等。

2.环保技术研究

（1）园区生活节能——新型幕墙（供电、节能：

主要用于建筑）

——技术简介：

光伏幕墙——由双层夹胶玻璃，中间为硅晶体材料，硅元素是一种比较活泼的非金属元素，是晶体材料的重要组成部分，其主要用途就是作为半导体材料和光伏太阳能发电。

光伏幕墙采用光伏电池技术，把太阳光转化为能被人们利用的电能，这种电能是一种净能源，发电过程中不消耗自然能源，也无废气，无噪音，不污染环境，是一种新型“绿色”能源。

——优势和特点

（1）建筑物能为光伏系统提供足够的面积，不需要另占土地，还能省去光伏系统的支撑结构；太阳电池是固态半导体器件，发电时无转动部件、无噪声，对环境不造成污染；

（2） 可就地发电、就地使用，减少电力输送过程的费用和能耗、省去输电费用；自发自用，有削峰的作用，带储能可以用作备用电源。

分散发电，避免传输和分电损失（5-10%），降低输电和分电投资和维修成本；并使建筑物的外观更有魅力。

（3）因日照强时恰好是用电高峰期，BIPV系统除可以保证自身建筑内用电外，在一定条件下还可能向电网供电，舒缓了高峰电力需求，解决