建筑规划基本知识培训资料080224.docx

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建筑规划基本知识培训资料080224

2术语

民用建筑：

供人们居住和进行公共活动的建筑的总称。

居住建筑：

供人们居住使用的建筑。

公共建筑：

供人们进行各种公共活动的建筑。

无障碍设施：

方便残疾人、老年人等行动不便或有视力障碍者使用的安全设施。

。

道路红线：

规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。

用地红线：

各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

建筑控制线有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。

建筑密度：

在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例（％）。

容积率:

在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。

绿地率：

一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例（％）。

日照标准：

根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日（冬至日或大寒日）的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。

层高：

建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。

室内净高：

从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。

地下室：

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者为地下室。

半地下室：

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室。

避难层：

全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

架空层：

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

台阶：

在室外或室内的地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

坡道：

连接不同标高的楼面、地面，供人行或车行的斜坡式交通道。

栏杆：

高度在人体胸部至腹部之间，用以保障人身安全或分隔空间用的防护分隔构件。

楼梯：

由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通用的建筑部件。

变形缝：

为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。

吊顶：

悬吊在房屋屋顶或楼板结构下的顶棚。

管道井：

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

烟道：

排除各种烟气的管道。

通风道：

排除室内蒸汽、潮气或污浊空气以及输送新鲜空气的管道。

住宅设计规范

2.术语

 住宅 ：

供家庭居住使用的建筑。

套型：

按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

居住空间：

系指卧室、起居室（厅）的使用空间。

  卧室：

供居住者睡眠、休息的空间。

  起居室（厅）：

供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

厨房：

供居住者进行炊事活动的空间。

卫生间 ：

供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

使用面积：

房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

  标准层：

平面布置相同的住宅楼层。

  层高：

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

  室内净高：

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

  阳台：

供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

 平台：

供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

过道：

住宅套内使用的水平交通空间。

 壁柜：

住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

吊柜：

住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅：

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

  自然层数：

按楼板、地板结构分层的楼层数。

单元式高层住宅：

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

塔式高层住宅 ：

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

通廊式高层住宅：

以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

 3套内空间

3.1套型

  3.1.1 住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。

  3.1.2 普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定。

                        表3.1.2套型分类

套    型

居住空间数（个）

使用面积（ｍ²）

  一类

       2

      34

 二类

       3

      45

 三类

       3

      56

 四类

       4

      68

   注:

表内使用面积均未包括阳台面积。

3.2卧室、起居室（厅）

  3.2.1 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不宜小于下列规定：

 1  双人卧室为10ｍ²；

 2  单人卧室为6ｍ²；

 3  兼起居的卧室为12ｍ²。

  3.2.2 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12ｍ²。

  3.2.3 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。

起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。

  3.2.4 无直接采光的餐厅、过厅等，其使用面积不宜大于10ｍ²。

3.3厨房

  3.3.1 厨房的使用面积不应小于下列规定：

  一、一类和二类住宅为4ｍ²；

   二、三类和四类住宅为5ｍ²；

  3.3.2 厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。

  3.3.3 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10ｍ²。

  3.3.4单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90ｍ。

3.4卫 生 间

 3.4.1 每套住宅应设卫生间,第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。

每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：

    1、设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3ｍ²；

    2、设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50ｍ²；

    3、设便器、洗面器二件卫生洁具的为2ｍ²；

    4、单设便器的为1.10ｍ²。

 3.4.2 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。

  3.4.3 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。

可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

 3.4.4 套内应设置洗衣机的位置。

3.6层高和室内净高

  3.6.1 普通住宅层高宜为2.80ｍ。

  3.6.2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

  3.6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ。

  3.6.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20ｍ。

  3.6.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90ｍ，且不得影响门、窗扇开启。

  3.7阳台

  3.7.1 每套住宅应设阳台或平台。

  3.7.2 阳台栏杆设计应防儿童攀登,栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11ｍ，放置花盆处必须采取防坠落措施。

  3.7.3 低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05ｍ；中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10ｍ。

封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。

中高层、高层及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。

  3.7.4 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。

各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。

  3.7.5 阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水。

3.8过道、贮藏空间和套内楼梯

  3.8.1 套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1ｍ；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道在拐弯处的尺寸应便于搬运家俱。

  3.8.2 套内吊柜净高不应小于0.40ｍ；壁柜净深不宜小于0.50ｍ；设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。

  3.8.3 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75ｍ；当两侧有墙时，不应小于0.90ｍ。

  3.8.4 套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22ｍ，高度不应大于0.20ｍ，扇形踏步转角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22ｍ。

3.9门  窗

  3.9.1 外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90ｍ时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。

窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。

  3.9.2 底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面的窗和门，应采取防卫措施。

  3.9.3 面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰。

向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。

  3.9.4 住宅户门应采用安全防卫门。

向外开启的户门不应妨碍交通。

  3.9.5 各部位门洞的最小尺寸应符合表3.9.5的规定。

                     表3.9.5 门洞最小尺寸

类     别

洞 口 宽 度 （m）

洞 口 高 度 （m）

公用外门

     1.20

     2.00

户（套）门

     0.90

     2.00

起居室（厅）门

     0.90

     2.00

卧室门

     0.90

     2.00

厨房门

     0.80

     2.00

卫生间门

     0.70

     2.00

阳台门（单扇）

     0.70

     2.00

注：

1 表中门洞高度不包括门上亮子高度。

   2 洞口两侧地面有高低差时，以高地面为起算高度。

2结构术语和符号

2.1术语

框架结构：

由梁和柱为主要构件组成的承受竖向和水平作用的结构。

剪力墙结构：

由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构。

框架-剪力墙结构：

由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构。

板柱-剪力墙结构：

由无梁楼板与柱组成的板柱框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构。

筒体结构：

由竖向筒体为主组成的承受竖向和水平作用的高层建筑结构。

筒体结构的筒体分剪力墙围成的薄壁筒和由密柱框架或壁式框架围成的框筒等。

本规程涉及的筒体结构主要包含以下两种：

框架-核心筒结构：

由核心筒与外围的稀柱框架组成的高层建筑结构。

筒中筒结构：

由核心筒与外围框筒组成的高层建筑结构。

混合结构：

本规程涉及的混合结构是指由钢框架或型钢混凝土框架与钢筋混凝土筒体（或剪力墙）所组成的共同承受竖向和水平作用的高层建筑结构。

转换结构构件：

完成上部楼层到下部楼层的结构型式转变或上部楼层到下部楼层结构布置改变而设置的结构构件，包括转换梁、转换桁架、转换板等。

转换层：

转换结构构件所在的楼层。

建筑消防、结构设计,工程造价等级划分：

建筑消防

二，三级

二级

一级

特级

10层以下

10层-18层

19层-100米（33层）

大于100米

结构设计

三级

二级

一级

特级

小于40米

40米--80米

81米--120米

大120米

小于13层

13层-26层-

27层-40层

大于40层

工程造价

小于6层

7层-11层

12层--18层

19层--26层

800--900

1100

1300

1400

27层--33层

34层--40层

大于40层

1500

1600

2000

注：

结构是按照每40米增加一个抗震等级，在同抗震等级之内，结构成本增加数量不明显。

40米（12层左右）以内一般用框架结构。

41-80米（12-26层以内）一般用剪力墙或者框架-剪力墙结构，结构造价增加。

81-120米（27-40层）纯剪力墙结构，结构造价增加。

建筑是12层，18层，33层（100米）为消防等级分界点。

11增加12层，一般只增加一部消防电梯即可，疏散楼梯间做封闭处理，其他成本不增加。

18增加到19层，消防等级增加一级，需要增加疏散楼梯一个，均为防烟楼梯，公摊增加，同时消防设备费用增加。

超过100米以后，消防设备费用增加明显。

所以综合比较，一部现在小高层普遍做到11层，中高层一般做到18层，高层普遍做26层，最高做33层。

由于受原来广为流传“超高层费用高”的影响，很少有开发商做超过33层（100米）的住宅。

经过理论计算与实践的结合表明，33层与40层的费用基本上是一样的。

房产开发项目经济测算一个项目的经济测算主要是通过总成本与总销售额对比形成收益比较来得出该项目是否可以进行开发的结论。

以下为一个项目的大概经济估算：

1．总直接投资额；包括：

1．1报建费（详“成都各区域报建表”，各区略有不同）

1．2设计、地勘等费用（包括建筑、装饰设计费用，地勘费用，折合约50元/㎡）

1．3土建施工费用（达到清水房标准的施工费，详“成都地区不同层数建筑施工费用表”）

1．4总平施工费用（总平面的给水，排水管道，强电/弱电等的施工费用，折合约50-100元/㎡，项目容积率约高费用越低。

）

1．5景观绿化工程费用（按照景观设计面积计算费用300元/㎡，其中景观设计面积可以按照项目总用地面积50%计算）

2．项目营运管理费（就是公司日常开支，人员工资等。

按照第“1”项的3%计算）

3．营销费用（广告、推广、销售代理等费用，按照第“8”项3%计算）

4．营业税（按照第“8”项5.6%计算）

5．财务费用（开发贷款的利息，可以按照第“1”项的的贷款比例贷乘以一年贷款利率计算。

或者按照50元/㎡进行估算）

6．土地成本（照每亩单价格*总亩数）

7．1—6项总和就是项目的总开发成

8．总销售额（项目可销售面积*每平方米的均价格）

9．税前利润（第“8”项减去第“7”项）

10．销售利润率（第“10”项/第“8”项）

11．投资利润率（第“10”项/第“7”项）

12．盈亏平衡点（第“7”项/第“8”项/（1-5.6%））

详请参照“项目经济估算”表

成都各区域报建费表：

成都市区

温江区

龙泉区

新都区

陴县区

青白江区

双流县

报建费用（元/㎡）

129

异地人防建设费（元/㎡）

规划篇：

规划主要用术语

总用地面积（St）：

用地红线范围内土地的投影面积总和。

总建筑面积（Sj）：

包括地上建筑面积和地下或者半地下建筑面积。

地上建筑面积（Sd）:

包括架空层面积在内的地上部分的面积总和。

建筑密度（M）：

建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例（基底面积，就是基础部分的底面积。

一般突出构件没有基础部分不计入基地面积，比如外挑阳台，飘窗，空调板等均不算占有建筑密度指标）

容积率（R）：

建筑面积总和与用地面积的比值（“建筑面积总和”严格说是地上部分面积，其中地上部分架空层面积是不能计入容积率的）

绿地率（L）：

各类绿地总面积占该地区总面积的比例（绿地与绿化是个比较混淆的概念。

严格说覆土大于600毫米以上的才算是绿地，绿化还可以包括垂直方向的植物绿化，绿化率可以做到大于100%）

建筑层数（C）建筑自然层的总和数

以上面积的计算公式：

容积率（R）=地上建筑面积（Sd）/总用地面积（St）

或者估算容积率（R）=Kx建筑密度（M）x建筑层数（C）K为折算系数，0.9-1.0之间取值。

一般情况下方便计算取1.0（初期土地用地强的估算采用该方法）

绿地率（L）=绿地总面总和/总用地面积（St）

建筑密度（M）=基底面积/总用地面积（St）

如何通过已有的规划设计条件来测算项目技术指标呢？

下面举例说明：

规划设计条件：

净用地面积100亩，住宅容积率不大于3.0，建筑密度不大于25%，兼容商业不大与20%，绿地率不小于30%。

St=100*666.67=66670/㎡R=3.0M=25%

那么项目的总住宅面积Sz=St*R=200000㎡

兼容的商业面积Ss/（Ss+Sz）=20%所以Ss=0.25Sz=50000㎡

总地上建筑面积Sd=Sz+Ss=250000㎡

根据成都技术管理规定住宅0.7车位/100㎡商业0.5车位/100㎡平均一个车位面积为35-45㎡，一般取40㎡/个车位。

所以总车位=0.7车位/100㎡*200000㎡+0.5车位/100㎡*50000㎡=1650个

地下室面积Sx=1650*40=66000㎡一般情况地下室面积与地上建筑面积的比例为1：

4到1：

3之间可以在2者之间取值直接计算亦可

总建筑面积Sj=Sd+Sx=250000+66000=316000㎡

建筑层数C=R/M=3/0.25=12意思就是说可以做到平均12层。

也可以降低密度取值，则平均层数要增加。

12层意味着可以采取小高层（小于11F）与中高层（18F）或者多层（小于6F）与中高层（18F）的或者是3者皆有的多种业态组合方式。

规划布局的形式

总体说来，建筑规划的布局方式有以下几种：

点式：

行列式：

围合式：

通过以上方式的组合可以做出多种规划布局方式。

点式布局的建筑密度是最低的，一般情况下是15%-20%左右的建筑密度，楼间距比较大，景观视线好，一般用在高品质楼盘的规划（比如天鹅湖世纪城）；行列式布局一般建筑密度为20%-25%左右，成都地区比较少用（如绿地维多利亚公寓），一般在北方地区用的比较多。

围合式布局一般建筑密度为25%左右，可以规划出比较大的中庭空间（如花样年花郡），创造出良好的景观效果，在成都是比较受欢迎的。

在成都地区从居住品质来看，点式规划最优，行列式规划最差。

成都市住宅日照规定：

每套住宅至少应有一个卧室或者起居室大寒日的日照不低于2小时（三环路以内的新建住宅大寒日日照不低于1小时）

成都市的常年气候条件情况：

1）成都市位于川西（成都）平原中部，东邻龙泉山。

属“中国建筑气候区划”的III区，主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风，导风入室的要求。

2）该区域属亚热带湿润季风气候类型。

主要特征是气候温和，雨量充沛，冬季温和潮湿，夏季不甚炎热，霜雪稀少，四季分明。

3）成都全年各月皆以静风为多，年频率达46%，全年除8月盛行北风外，其余月份都盛行东北偏北风。

全年主导风向为NNE，频率为14%。

静风频率高出历史统计值很多，不利气象条件增加。

4）成都风力较弱，年平均风速为1.3米/秒，11、12月风速最小，为0.9米/秒；3~5月风速稍大。

大风多出现在春、夏二季，全年大风日数为3.4天。

雾日较多，多年平均每年62天，最多的年份可达91天，主要出现在秋、冬季节。

5）根据以上的阐述，成都市的全年、夏季、冬季的主导风向都是北北东（NNE），只有8月的主导风向是北（N）。

小区规划和建筑布置充分利用主导风向，改善小区气候。

6）成都地区的年降水量为900毫米，夏季降水集中，6～9月雨量之和为年总量的74%,而7、8月的雨量合计为年降水量的49.6%。

冬季降水少，12～2月的降水量之和只有年降水量的2.4%。

年降水日数为148.6天。

（一般不宜选择在雨季进行基础施工）

附成都风玫瑰图：

住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照，根据风玫瑰图分析，成都最佳朝向北偏东15度范围内；适宜朝向北偏西15度范围，北偏东15-45度范围。

最不理想朝向西偏北45度范围。

建筑单体部分

建筑体的构成：

有基础部分，建筑主体部分和屋顶部分组成。

如图：

一般情况下，埋入地坪内的基础深度约为建筑总高度的1/15。

按照平面布局方式，住宅有：

单元式住宅；塔式住宅；通廊式住宅。

平面户型设计一般要遵循功能分区、动静分区、公私分区、干湿分区。

按照功能分区可以分为一是公共活动区——供起居，会客使用，如客厅，起居室，餐厅，门厅等；二是私密休息区——供处理私人事物、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等；三是辅助区——供以上两部分的辅助，如厨房、卫生间、储藏室、健身房、阳台等。

各区分区要合理不相互干扰。

动静分区：

客厅、餐厅、厨房、音乐房、休闲房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置；公卫也应设计在东区便于使用。

卧室需要安静，自然比较深入。

两着饿需要严格分开。

公私分区：

家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活方方面面一览无遗。

这就要求卧室与客厅、餐厅、娱乐室等进行区位分离，并且要注意各房间门的方向。

分区分类如下：

公

私

分

区

公共区

入口、玄关

半公共区

客厅、餐厅、家庭娱乐场所

半私密区

厨房、工人房、工作阳台

家庭成员私密区

次卧室、儿童房、书房、公卫

主人私密区

主卧、住卫、主卧书房

干湿分区：

厨房、卫生间等带水、带脏的房间应该与精心装修的怕水怕脏的卧室分开。

同时湿区集中布置房间亦有利于走水管。

一般舒适性户型的房间开间与面积：

功能区

尺度及面积范围

趋势

客厅

开间≥3.9m

走小，特别是超薄电视面世后。

偏向使用性

餐厅

开间≥2.7m

走大，与客厅分离，出现家庭酒吧等休闲空间、临窗设计

主卧

开间≥3.6m

25m²≥面积≥15m²

走大。

有独立卫生间，衣帽间，有休闲阳台

次卧

开间≥3.0m

15m²≥面积≥10m²

书房

开间≥2.4m

10m²≥面积≥6m²

保姆房

6m²≥面积≥4m²

与工作阳台连接

主卫

开间≥2.1m

8m²≥面积≥12m²

走大。

三进式设计，中间为衣帽间，使得卧室与卫生间真正实现干湿分区。

卫生间趋向与4件套

次卫

开间≥1.8m

6m²≥面积≥4m²

厨房

开间≥1.8m

10m²≥面积≥6m²

附带工作阳台

储藏室

5m²≥面积≥3m²

阳台

宽度≥1.5m

观景、绿化使用

工作阳台

宽度≥1.2m

兼洗衣间

图例：