关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨.docx

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关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨

关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨

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   随着我国人民生活水平的日益提高，人们不仅对住宅质量要求提高，对小区居住环境、办公楼环境也力求环境优雅、景观优美；或者对酒店宾馆的服务项目、档次要求也越来越高。

在此时机大大促进房地产行业的兴起，同时环境保护管理部门也对房地产行业开发建设项目的环境影响评价提出越来越明确的要求。

　　房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施。

   1房地产开发项目主要环境影响

　　房地产建设项目对环境影响的主要方面分为房屋建设的施工期和房屋建设后居住使用的运行期两方面的影响。

房地产开发建设项目的类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程。

虽然不同类型的房地产开发建设项目的使用功能不同，但是对于环境的影响都是存在的。

因此对于房地产开发建设项目必须综合考虑自身及周围环境的各方面因素，认真做好项目的环境影响评价工作。

　　由于房地产开发项目周围环境、建设规模、建设内容等方面存在较大的差异，相应的住宅小区建设项目的环评也不应该千篇一律，而应在全面完成环评导则和国家环保总局253号文等要求的内容基础上，根据本项目特点，重点突出污水处理及中水回用、供暖情况、施工期的环境保护、创建生态环保模范小区、小区绿化、原址土地利用状况、商业网点建设要求和总量控制等内容。

　　在进行房地产开发项目环境影响分析、报告书（表）编写、环境技术评估的过程中要考虑到以下要点。

　　1.1项目概况

　　对房地产开发项目的环境影响评价中需要对项目的概况进行介绍，其中包括项目所建的主体工程和附属工程内容、占地面积、建筑面积、建筑高度、建筑密度、居住人口数、交通出入口的方向等。

　　明确项目自然环境和社会环境状况，其中包括项目原址利用情况、周围的居民区及企事业单位分布情况、水源地、文物保护单位情况、项目所在区域的环境质量状况等。

环评中给出项目所在区域的大气、地表水、地下水、噪声环境质量现状。

调查建设项目周围企事业单位情况，明确其和建设项目的距离，企业污染状况等。

　　公用工程项目包括给水、排水、供热、供气、电力、通讯、道路交通等内容。

在进行环境影响评价过程中，要给出给水来源及水质情况；排水管网及排水去向，根据城市总体规划、环境保护要求、当地自然情况和废水受纳水体功能，确定项目排水的水质，对于大中型项目应考虑中水回用问题；供热工程的来源，项目本身是否修建锅炉房；居民供气、供电的来源，周围的道路交通情况等。

　　1.2环境影响问题及污染防治分析

　　1.2.1废气污染

　　房地产开发项目的废气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、地下停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。

环境影响评价中要明确项目锅炉的位置、吨位、型号、除尘脱硫设备及去除率、烟囱高度、燃煤的煤质、废气的达标情况；还要说明餐饮油烟的净化装置型号、去除率；地下停车场风机位置、排风口的朝向、排风方式等。

对这些污染源进行环境影响分析，并提出相应的污染防治措施。

　　1.2.2废水污染

　　房地产开发项目的废水污染源主要来至项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。

根据房地产建设项目性质，特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。

确定项目运营期污水处理方案，污水经化粪池处理后排入城市污水处理厂，其排放水质要求满足污水处理厂入水水质要求；建设项目选址不设有完善的市政排水管网的，不能将污水排入城市污水处理厂，项目应建设污水处理站，依据建设项目性质、规模，确定中水回用处理方案。

污水处理及中水回用设施应在项目建设过程中同时设计、同时施工、同时运行。

　　1.2.3噪声污染

　　房地产开发项目的噪声污染主要来至空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声及社会噪声。

确定建设项目施工期噪声对环境保护目标产生影响的防治措施。

提出公建配套设备噪声的防治措施，采用合理布局、吸声、消音、减振等方法减小噪声对居民的影响。

为避免公建设施建成后，使用功能改变而产生扰民现象，环境影响评价中需明确项目商业网点数量、规模、位置、用途等情况，限制商业网点的使用范围。

　　1.2.4固体废物污染

　　房地产开发项目的固体废物主要是居民的生活垃圾，根据工程分析确定施工期和运营期固体废物的种类。

采用类比分析法或统计法估算固体废物产生量，明确固体废物排放去向。

确定运营期生活垃圾、锅炉房产生废渣、污水处理产生污泥处理方案。

   1.2.5生态影响

　　房地产开发项目在建设前，应明确项目建设过程中破坏绿地、农田及砍伐树木情况，提出生态补偿措施。

建设项目绿化面积及绿化率应满足城市绿化条例规定的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能性（实用、经济），水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。

　　1.2.6项目公众参和

　　公众参和是指社会群众、社会组织、单位或个人作为主体,在其权利、义务范围内有目的的社会行动。

环境影响评价中的公众参和是项目方或者环评工作组同公众之间的一种双向交流。

其目的使项目能够被公众充分认同,并在项目实施过程中不对公众利益构成危害或威胁,以取得经济效益、社会效益、环境效益的协调统一。

　　房地产开发项目在环境影响评价过程中需要落实公众参和内容，可采用填调查表、专家咨询、座谈会、听证会等方式进行调查。

根据调查结果分析公众对项目的态度、意见、建议和要求。

　　1.2.7外环境因素的影响

　　房地产开发项目不是独立存在的，而是和周围的其他功能区存在必然的联系。

房地产开发项目环境影响评价不但要评价他们对外环境的影响，还要评价周围环境对它们建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的防护措施。

外环境因素主要有：

交通噪声；微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染；周围的工业污染源等，在评价过程中要作出具体的环境影响分析，并提出相应的污染防治措施。

   2房地产开发项目污染防治主要措施

　　2.1施工期

　　2.1.1扬尘

　　2.1.1.1建筑施工场地必须设置统一的围档，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。

高层或多层建筑清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。

施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。

　　2.1.1.2施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并要经常进行洒水保湿。

水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。

清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。

　　2.1.1.3施工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。

施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。

施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。

　　2.1.1.4在居民稠密区、风景区、疗养区及文物保护地区的施工现场，应制定洒水降尘制度，配备洒水设备及指定专人负责。

在易产生扬尘的季节，要洒水降尘。

　　2.1.1.5混凝土搅拌，不应在工地进行混凝土搅拌操作，由专业厂家提供商品混凝土。

市区内施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。

料斗应封闭，不能有泄料口。

落地残料应一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。

　　2.1.2噪声应严禁夜间（22∶00～6∶00期间）自由作业，对锯、电刨等高噪声设备，应合理布局，并对其进行屏蔽，加设隔声罩、隔声墙，作临时的隔声、消声和减振等综合治理，或远离居民区，异地加工。

　　2.2运行期

　　2.2.1噪声

　　2.2.1.1设备选型。

对于产噪设备如泵类、电机等应在购买时就选择低噪类型的设备，以减少运转时的噪声强度。

　　2.2.1.2设备安装。

产噪设备如电机及泵类应安装在室内，并对基础采取减震措施，电梯设备间应单独设置于电梯房内，室内采取必要的减震消声措施。

　　2.2.1.3.合理布局。

根据沈阳市环境保护局和沈阳市城乡建设委员会《关于加强对房地产项目水泵房及换热站等基础设施环境管理的通知》中有关规定，合理设计布置水泵房、换热站等噪声、振动源的位置，“应尽量避免设在主体建筑之下”。

　　2.3.1.4减振消声措施。

水泵房、换热站位于地下，选择低噪声设在水泵出水处安装避振喉，设备间棚顶加设一定厚度的岩棉、苯板及玻璃纤维隔音层以起到吸声降噪的目的，并定期对设备进行检修维护，采用上述措施设备噪声可降低20～25dB，再经墙体隔声及距离衰减后，其噪声及振动不会对周围环境及居民造成明显的影响。

箱式变电站运转过程中产生一定程度噪声，且为24h运转，为避免夜间影响邻近居民休息产生扰民问题，应采取有效措施加以控制。

首先箱式变电站选址应尽可能远离居民楼，并且和居民楼之间以绿化带隔开；变电箱内附吸声材料，箱壁间接触处加胶片等减振垫。

　　2.2.1.5公众参和。

为了避免住宅小区内地下设备间噪声振动扰民造成居民告状问题的发生，开发商应尊重消费者的知情权，在其购买房屋前先让其了解风机间、水泵房、换热站等配套设施在小区内的分布情况，以及上述设施和其所选建筑及所在楼层的关系。

　　2.2.2废水

　　房地产项目运行后产生的废水排放水质污染程度不高。

废水可排入化粪池后进入城市排水管网最终入城市污水处理厂。

对化粪池建设要着重防渗防漏。

　　对于酒店宾馆及人口集中的大型居住区，欲将污水资源化，可建立中水回用系统。

选择中水处理工艺时，要选用操作灵活性大、便于自动控制、管理简单、受水质、水量及水温影响较小的处理工艺为宜。

  3绿色房地产评价

　　随着居民对居住环境质量要求的不断提高，以及考虑生态平衡、资源的有效利用，对房地产建设项目的规划、设计、施工、运营和维护等多方面进行衡量改进，积极创建生态环保模范小区，根据房地产建设项目的性质和特点，应着手研究制定绿色房地产的生态量化指标及其评价体系，用绿色房地产评价标准确定项目绿色房地产水平。

　　评价标准的内容应包括选址和规划、交通状况、园区绿化、清洁能源利用、水环境、大气环境、声环境、日照条件、材料和资源的利用等多个方面，为沈阳市房地产建设项目提供绿色化水平评价提出主要考评指标。

  4结论

　　房地产开发项目环境影响评价起步较晚，且其和工业项目不同，很多方面需要进一步探讨。

在编写报告中除按国家环境影响评价导则要求进行外，可根据项目行业特点对以下问题进一步探讨：

　　4.1对房地产开发项目原址的生态情况进行较详细的描述。

如果该项目占用大片绿地，要调查出占用植被的种类、数量，并进行该项目建设后对生态环境影响的分析，及提出相应生态补偿措施。

　　4.2房产开发项目建设地点位于城市集中区，建设后将增加该地区交通压力，可在城市规划宏观角度分析其是否具有可行性。

如果位于文物保护地区或风景区，项目从景观方面分析，是否和谐、可行。

　　4.3在城郊新建的人口密集区是否使该地区形成城市热岛效应。

　　综上所述，房地产开发项目要依据项目特点和周围环境状况做出科学，理性的分析，明确项目各种污染源情况，进行环境影响分析，提出污染防治措施。

对房地产开发建设项目，必须把好环境保护第一关。

认真做好环境影响评价工作，切实做到以人为本，使房地产开发建设和城市生态环境和社会经济协调发展。

高层民用建筑消防给排水设计常见问题小结

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   一、高层建筑消防设计

   1、在高层建筑内应控制使用双阀双出口消火栓代替两组单阀消火栓。

　　《高规》规定“同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱达到被保护范围内的任何部位。

”在某些条形高层建筑中，其端部是否可以采用双阀双出口消火栓，从而省去1组单阀消火栓的设置呢？

虽然在中国建筑工业出版社出版的《给水排水设计手册》（第二版）中提出“在每层楼的端部可采用双阀双出口消火栓”，但是《高规》中明确规定“十八层及十八层以下，每层不超过8户、建筑面积不超过650m2的塔式住宅，当设两根消防竖管有困难时，可设一根竖管，但必须采用双阀双出口消火栓。

”，且以强制性条文的形式予以规定。

因此，在设计中我们应该力求避免出现这种情况。

   2、正确计算消火栓充实水柱长度，合理布置消火栓。

　　《高规》规定“消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，且建筑高度不超过100m的高层建筑不应小于10m；建筑高度超过100m的高层建筑不应小于13m。

”对于建筑高度不超过100m的高层建筑，设计中我们可以根据水枪最小流量5L/s，水枪喷嘴口径19mm，查有关设计手册得出水枪充实水柱长度为11.3m；对于建筑高度超过100m的高层建筑，我们可以调整水枪流量以达到满足规范所需要水枪充实水柱长度。

而在实际中，高层建筑标准楼层净高考虑经济因素一般控制在4.0m以下，如果根据公式Sk＝（H1-H2）/SINα计算水枪充实水柱，当层高取4m，水枪上倾角取45°时，计算Sk为4.24m，远远达不到规范要求，即层高限制了充实水柱的长度。

但是，我们可以调整水枪上倾角来达到提高充实水柱长度的目的，因为规范及有关手册提出水枪上倾角不应大于60°，并未规定其下限角度值。

笔者通过计算，当层高仍旧取4m，充实水柱取11.3m时，水枪上倾角为14.87°。

况且《高规》有关条文说明解释道，口径19mm水枪的充实水柱小于10m时，由于火场烟雾大，辐射热高，扑救火灾有一定困难，所以水枪的充实水柱长度首先应该计算，同时又要满足《高规》规定各种高层建筑水枪的充实水柱下限值。

按照水枪充实水柱长度，我们可以确定消火栓保护半径，但是在设计中我们不能简单的用保护半径画圆来布置消火栓。

因为高层建筑平面中隔墙、内走道、门的布置会影响消火栓的使用，设计中应该用水龙带长度、充实水柱的水平投影去校核消火栓保护半径最远点。

   3、高层建筑消防电梯间前室必须设消火栓。

　　《高规》规定“高层建筑消防电梯间前室必须设消火栓”，那么设于前室的消火栓可否保护相邻部位呢？

《高规》的条文说明对此并没有具体说明，但是《建筑设计防火规范》中对“消防电梯前室应设室内消火栓”的条文说明中明确指出：

消防电梯前室内消火栓是为便于消防队员使用消火栓并开辟通路，不能计入总消火栓数内。

因此在设计中我们通常将其视为消防电梯间前室专用，而不保护其余部位。

而目前如上海等部分地方消防设计规定，高层建筑的防烟楼梯间前室也需设消火栓。

   4、正确设置消防水池及保证高层建筑两路供水。

　　通常在高层建筑中，在市政供水不能满足消防用水量要求或市政为单路进水时，规范都要求设置消防水池。

计算消防水池容积时，应将火灾延续时间内室内各消防用水量之和减去市政进水管的补水量。

补水时间可按最长的火灾延续时间计。

如果要考虑室外消防用水量或是设置生活、消防共用水池，则还需要补充相应的用水量。

当设置生活、消防共用水池时，不能利用建筑物的本体结构做水池池壁以及池底，以防止生活水质污染。

对此，《强制性条文》中已经明令禁止。

同理，如果高层建筑屋顶设有生活、消防共用水箱，也应满足该要求。

从消防水池接入水泵间的引入管应该保证不少于2根，如果在接入泵房前就将引入管汇合为一，对消防水池而言，仅为单路供水，存在供水的安全隐患。

同时，从消防水泵接入各消防管网的供水管也应保证两路。

   5、消防水泵出口处的放水阀和稳压回流措施。

　　《高规》规定“消防水泵的供水管上应设置DN65的放水阀门”，目的是便于水泵检查试验时排水。

排水量小时，可直接排至泵房集水池；排水量大时，可排回消防水池。

同时，消防水泵出口还需要考虑一定的稳压回流措施。

因为在实际使用中，会出现消防水量小于水泵选定流量值的情况，此时水泵扬程远大于设计值，在无任何回流措施保护下，消防管网压力过大，容易造成事故。

简单的做法是在供水管上装设安全稳压阀，在管网超压时，可以通过回流管泄压，将回流水排至消防水池；在管网压力不稳定时，亦可稳压。

   6、消防管网布置成环的问题。

　　高层建筑中一般要求消火栓系统布置成环状管网，在某些大面积的建筑内，由于各方向均布置了消火栓和消防立管，此时我们可将底层和顶层的消防干管均连成水平环路，立面又形成以立管相连的竖直环路，这种立体管网对消防供水最为安全。

可是对于某些条形建筑，设计中我们只要将管网竖向成环即可，不必刻意追求这种立体管网，如果强行将消防干管绕成环路，将人为的使系统复杂化，且无太大意义。

   二、高层建筑自动喷水灭火系统设计

   1、走道喷头的布置。

　　在高层建筑中，为了美观往往设有吊顶，隐藏结构梁及各专业管道。

而走道通常是各种管道最为集中的地方，特别是设置集中空调的高层建筑，结构梁、空调风管以及分层布置的给排水、电力管线等使设有吊顶的走道净空降低，若其吊顶形式为闷顶，则其闷顶的净空高度极有可能大于800mm。

而《自喷规范》规定：

“净空高度大于800mm的闷顶和技术夹层内有可燃物时，应设置喷头。

”这是我们在设计中容易忽视的地方。

由于走道内管道众多，设计中往往会出现直接在自喷配水管上、下接喷头的错误做法。

首先这种接法不符合配水支管允许设置喷头数量（≤8个）的规定，其次走道内的自喷配水管往往管径较大，它缺少接小管径喷头的管件，在安装上也有弊病。

所以，走道内的喷头应该从配水支管上接出为宜，在管线的布置上应和暖通、电力专业密切配合。

   2、高层建筑部分层自喷配水管入口应按要求减压。

　　新《自喷规范》规定：

“管道直径应经水力计算确定。

配水管道的布置，应使配水管入口的压力均衡。

轻危险级、中危险级场所中各配水管入口的压力均不宜大于0.4MPa。

”而老《自喷规范》对此并无具体要求。

高层民用建筑火灾危险等级一般为中危险级，自喷水泵是根据最高层最不利喷头工作压力经过计算而选择。

笔者在近几次设计中计算的最不利层配水管入口处所需压力均不大于0.3MPa（最不利喷头工作压力按0.05MPa计），由于自喷水泵的扬程还需考虑建筑高度、水力损失等因素，故必使高层建筑的底部几层配水管入口处压力大于0.4MPa。

因而在设计时，在自喷水泵扬程的确定上不能一味放大了事，应该在自喷平面布置完毕后通过水力计算校核水泵扬程，并在此基础上校核底部几层配水管入口处压力。

   3、正确设置自喷末端试水装置，解决末端试水装置排水问题。

　　《自喷规范》要求“每个报警阀组控制的最不利点喷头处，应设置末端试水装置，……末端试水装置的出水，应采取孔口出流的方式排入排水管道。

”在设计中，我们通常不会忘记末端试水装置中试水阀、压力表的设置，但是往往忽视试水接头的设置，特别是试水接头出水口的口径没有交代。

其实目前市场许多消防设备生产厂家，如上海金盾消防安全设备有限公司，可以生产成套的末端试水装置（ZSPP末端试水装置，含试水阀、压力表、试水接头），我们只需要根据设计要求，按照试水接头出水口的流量系数选择定型产品即可。

此外，试水接头不能和管道或软管直接连接，影响孔口出流的效果；自喷排水管也应设计成间接排放，以免下水道气体通过排水漏斗散入室内，影响室内空气品质。

   4、报警阀的进出口均应设置信号阀。

　　新《自喷规范》要求“连接报警阀进出口的控制阀，宜采用信号阀。

”一般在水流指示器及报警阀进口设置信号阀已经是常规设计，很少遗漏。

但规范要求在报警阀出口也要设信号阀或带锁具的阀门，目的是防止误操作。

   5、消防增压泵的设置问题。

　　为保证《高规》或《自喷规范》要求的最高层消火栓或喷头的静压力值，在高位水箱的水位差不够的情况下，设计中我们一般在高位水箱处设置消防增压泵。

首先，增压泵的流量要满足1股水柱或1个喷头的水量；其次，增压泵的扬程不宜过大。

由于高位水箱消防水位和顶层消火栓或喷头已有一定的位差，规范要求的静压力值减去这个水位差就是增压泵的最小扬程，所以增压泵的扬程一般只需要几米足以满足要求。

如果增压泵扬程选的过大，将导致下层管网承压过高，消火栓出口压力或是各层自喷配水干管入口处压力增大，均需采取减压措施，使消防系统复杂化。

但是仅靠增压泵来满足消防静压要求也不合适，因为增压泵的运行由压力传感信号控制向消防系统不断打水以维持压力，水泵需要常年频繁启停，机件容易损坏。

故在条件允许的情况下，和建筑协商适当抬高水箱位置，利用高位水箱稳压最为稳妥；建筑条件实在不允许时，设计选择带气压水罐的增压设施亦可。

   6、自喷供水应先通过报警阀。

　　在自喷系统中，自喷水泵是通过报警阀上压力开关动作给出信号来启动，水流指示器显示火灾位置，因此自喷供水均应通过报警阀接向管网。

特别是从高位水箱或增压设施接出的自喷供水管，不能像消火栓系统那样直接接在消防管网上，而必须从报警阀入口接入消防管网中。

同理，自喷系统的水泵接合器的引入管也必须通过报警阀接向管网。