房产专业知识.docx

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房产专业知识

第七章房产专业知识

（一）房地产特性

1、房地产位置的固定性：

土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：

每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%

（二）房地产名词

1、房地产:

是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

2、土地使用权:

使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限

3、产证:

是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.

4、"三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）

"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）

"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）

5、配套设施:

主要是为方便提供各种设施.

6、容积率:

建筑面积与土地总面积之比.

7、占地面积:

小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.

•

8、基地面积:

建筑物整体在地面的正投影面积.

9、建筑面积:

整个建筑每一层加起来的面积总和.

10、容积率:

建筑面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）.

11、绿化率:

绿化面积在占地面积中所占的百分比

12、得房率（公摊）:

套内使用面积与建筑面积比.

13、日照间距:

建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.

14、中线:

指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.

15、层高:

本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.

16、净高:

本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.

•

17、承重墙:

指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.

18、非承重墙:

指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.

19、房型:

指几房几厅几卫几阳台.

20、动线:

进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.

21、预置板:

指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。

22、现浇板：

指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板

23、建筑面积：

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

24、公摊面积：

（1）公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

25、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积

26、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

27、使用面积：

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

28、使用面积系数：

用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

29、辅助面积：

建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

30、结构建筑面积：

建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。

31、使用率：

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

板楼：

80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。

使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

32、实用率：

套内建筑面积和住宅面积之比。

33、商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积

34、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

35、套内墙体面积：

公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

36、公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑面积分摊系数

37、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和

38、公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

39、容积率：

总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。

40、建筑覆盖率：

又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

41、绿化率：

指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

42、绿地率：

指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。

（三）房地产项目开发的流程和运营管理

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发

土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。

土地市场也称为地产市场。

我国土地市场有三种运行模式：

土地一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场；

土地二级市场是指土地的使用权转让市场；

土地三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。

房地产一级市场是指土地转让

二级市场是指房地产开发公司的销售——一手房的销售

三级市场是指非房地产开发企业间的转让——二手房的销售

五证二书：

建筑土地使用许可证

建筑工程许可证

建筑用地规划许可证

建筑工程施工许可证

商品房销售许可证

商品房使用说明书

商品房质量说明书

第一节房地产面积的测算

1、建筑面积

建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上流，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2、计算全部建筑面积有哪些？

（按国家规定共15条）

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层、及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以的的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚，贷期等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、贷棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

4、不计算建筑面积的有哪些？

1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等用的室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

5、什么是套内建筑面积？

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

6、什么是公用建筑面积？

各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。

7、公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

8、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

9、哪些公用面积不能分摊？

有能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开入空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

10、房屋销售面积由哪些组成？

房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。

11、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？

该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积*应分摊的公用面积除以各套（单元）使用面积之和。

12、居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

13、住宅总地

指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。

14、公建总用地

指小区内部公共建筑点地面积的总和。

15、道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

16、庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积之总和。

17、人均总占地面积（平方米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

18、人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

19、总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

20、人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）

21、建筑面积率

建筑容积率=小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）*100%

22、居住建筑密度

居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）*100%

23、居住建筑面积毛密度

居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积（平方米）/小区总用地面积（平方米）。

24、居住建筑面积净密度

居住建筑面积净密度=小区居住总面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）。

25、住宅间距

二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。

26、层高

指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构项面标高之间的距离。

27、平均每平方米造价（元）

平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积

28、使用面积系数K1（%）

使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。

29、居住面积系数K2（%）

居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。

30、结构面积系数K3（%）

结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。

31、使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

32、辅助面积

是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。

33、结构面积

是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。

34、套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

35、套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

第二节房地产经营管理相关知识

1、房地产

是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。

又常称为“不动产”英文为“REALESTATE”。

2、房地产业

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

包括：

1）土地开发；2）房屋建设、维修、管理；3）土地使用权的有偿划拔、转让；4）房屋所有权的买卖、租赁；5）房地产抵押贷款；6）房地产市场。

3、土地所有权

含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。

所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。

所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。

只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。

4、房产

即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。

我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。

房产按用途分类：

1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产；2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。

5、房地产经营

狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。

广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策。

并组织有效的实施。

6、房地产经营管理

是指房地产经营和对房地产经营进行管理的以重含义。

7、土地产权

包括土地所有权、地上权，地役权、抵押权、典权、租赁权。

8、地上权

是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。

9、地役权

是指利用他人土地供自己使用的权利。

10、抵押权

是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。

11、租赁权

是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。

第三节房地产开发相关知识

1、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发

是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发

由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产开发的特点

房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。

其风险主要来自四个方面：

第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。

5、工业物业开发

是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其它工业项目的开发经营活动。

6、商业物业开发

是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。

7、房地产二次开发

指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者地建造房屋。

8、房地产一次开发

一次性连土地、房屋开发完成。

9、房地产所筹资金

用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。

10、工程建设建立

指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。

11、能源系统

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

12、给水、排水系统

包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

13、道路及交通系统

包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。

14、邮电、电讯系统

包括城乡邮电、通讯系统。

15、房屋建筑、楼宇开发

包括土地“三通一平”或“七通一平”。

“三通一平“指供热、供电、供水到位，场地平整；“七通一平”指道路、供热、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。

第五节城市规划与物业管理

1、绿地率

绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积*100%

2、绿化率

绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积*100%。

3、拆建比

拆建比=新建房屋面积/被拆除房屋面积。

4、物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

5、物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

6、入伙

业主领取钥匙，接房入住。

7、业主公约

一份由业主承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准则。