酒店融资租赁项目运作模式.docx

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酒店融资租赁项目运作模式

集团标准化小组：

[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

酒店融资租赁项目运作模式

酒店融资租赁项目运作模式

一、酒店融资租赁业务模式

1、酒店行业情况分析

（1）酒店行业发展现状

2013年四季度，全国11895家星级饭店第四季度的营业收入总计为592.32亿元，其中餐饮收入为256.47亿元，占营业收入的43.30%;客房收入为256.95亿元，占营业收入的43.38%。

2013年第四季度全国星级饭店经营情况统计表

　　（按星级分）

全国第四季度星级饭店平均房价为335.36元/间夜，平均出租率为56.63%，每间可供出租客房收入为189.93元/间夜，每间客房平摊营业收入为36165.39元/间。

　　2013年第四季度全国星级饭店经营情况平均指标统计表

　　（按星级分）

从第四季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位的为上海、北京、海南、广东、天津和福建;平均出租率位居前6位的为湖南、上海、江苏、海南、福建和四川;每间可供出租客房收入位居前6位的为上海、北京、海南、广东、福建和四川;每间客房平摊营业收入位居前6位的为上海、北京、江苏、浙江、福建和天津。

（2）酒店行业发展趋势

2013年我国人均GDP已达6747美元，旅游消费正处于快速增长阶段。

随着人均收入的提高，城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级，旅游产业的进一步提升将保证行业未来增长空间。

从生命周期看，国内旅游行业仍处于增长期，长期发展可期。

高星级酒店的需求将缓慢上升，增长稳健，海南等地区过大的供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧，从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制。

经济型酒店近年来发展快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来的发展方向。

我国酒店业未来连锁化经营，集团化经营以及品牌化经营的大方向发展趋势导致行业内兼并重组加快，一些规模较小、盈利能力较差的酒店将被不断扩张的行业领头羊所吞并。

区域发展方面：

我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区。

主要是经济较为发达的北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及风景名胜集中的四川、云南、海南等地。

未来一段时间内，我国东部地区酒店将达到一定的饱和程度，而大量的新建项目将在中、西部地区发展。

2、酒店租赁标的分析

（1）融资租赁资产特性

酒店投资金额一般较大，五星级酒店投资额动辄数亿元，部分高端酒店项目投资额超过10亿元的也不在少数。

酒店经营从建设开业到成熟盈利，需要一段较长的时间，酒店投资回收期普遍较长，业主的资金沉淀较多，从银行获得的中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大，通过融资租赁可以盘活资产。

酒店与宏观经济周期的关联度高，呈现出明显的季节性特征。

酒店与旅游行业息息相关，宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上，间接决定酒店经营状况的好坏；另一方面，旅游消费非刚性需求，而维持项目运营所需固定成本大，故经济形势对经营业绩的影响明显。

季节上而言，二季度随着旅游旺季的来临酒店营收上升，四季度会展经济的繁荣推动酒店收入达到峰值。

酒店设备的融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同，而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴，具有特定的属性。

相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中，酒店资产具有明显的资产升值效应，随着运营的成熟、品牌效应的发挥以及土地升值的影响，酒店资产的价值一般处于上升通道。

（2）融资租赁还款来源

酒店的收入来源主要是两大块：

客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。

除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。

所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标的物的业务中，客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。

（3）酒店资产收益率情况

总体而言，酒店行业具有较高的投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。

由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店的投资收益率更高。

民生银行2011年推出一款以“旅游酒店”为主题的理财产品（山东信托恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。

郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右。

平安信托投资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%。

7天连锁酒店一家分店的资金门槛在400-600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投资收益率25%至35%。

（4）主要风险因素分析

监管政策风险：

商务部《外商投资租赁业管理办法》规定的租赁财产明细全部为动产，并未明确指出包括不动产。

另外，银监会已叫停了金融租赁公司的房地产租赁业务，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列，但是，由于国家对房地产行业的宏观调控，以及控制金融企业对不动产的直接投资，房地产融资租赁业务被监管部门禁止的政策性风险将长期存在。

法律风险：

虽然在德国、韩国等国家，不动产租赁都是融资租赁的对象，但是在我国，2006年《融资租赁法草案》第三次征求意见稿中，把融资租赁物件锁定在“机器设备等非消耗性动产”方面，房地产这种不动产和无形资产的融资租赁就不在受法律保护范围。

与此同时，2013年3月《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（征求意见稿）》中，虽指出一种意见“有限允许不动产如商业地产、厂房作为融资租赁的租赁物，土地使用权、住宅等不能作为租赁物”，但其倾向性意见是“以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物，不构成融资租赁关系”。

也就意味着，在司法实践中事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。

如果合同无效，融资租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。

经营风险：

酒店的经营状况取决于酒店位置、市场定位、服务水平、管理水平等一系列因素，若这些因素管理不得当导致客房入住率低迷，酒店经营收入不理想，现金流状况不足以覆盖融资租赁的每期租金，则将带来对融资租赁公司的租金违约风险。

房产暴跌风险：

日本最大的融资租赁公司——日本国际租赁公司就是因为经营房地产租赁、参与房地产炒作、脱离租赁主业，而导致破产倒闭。

酒店的资产价格不稳定，如果升值其好处不会给租赁公司，如果酒店资产暴跌到50%以下，风险全部加载到融资租赁公司身上，因此，酒店属于风险非可控的融资租赁项目。

物权风险：

酒店资产售后回租交易中，涉及到房地产的过户问题，作为出租方的融资租赁公司要交纳土地增值税和契税，为了避免过户产生的土地增值税和契税，融资租赁公司往往和承租方另行签订协议约定权属而不进行酒店资产的实际过户，这样虽规避了税负，但同时也隐藏了物权上的风险。

3、同行操作酒店租赁项目

目前公开资料可查询的不动产租赁交易较少，而酒店资产方面只有几单酒店设备融资租赁业务，酒店整体资产融资租赁只有当年德隆集团旗下上海新世纪金融租赁公司操作过的一笔。

2004年，中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势趋严，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。

同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％上升到35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。

在这样的背景下，上海新世纪租赁成功运作国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目——沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一着名大酒店出售给新世纪租赁，并签定5年的“售后回租”合同；新世纪租赁又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，新世纪租赁在不动用自有资金情形下帮房地产公司一次性完成融资金额6亿元。

在直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。

公开资料可查询的酒店融资租赁项目情况

租赁公司

承租人

融资租赁模式

融资金额

期限

新世纪租赁

房地产商

回租+保理

6亿

5年

国金租赁

名城地产

售后回租

1.4亿

3年

融众租赁

金榜集团

设备售后回租

8000万

9个月

诚通租赁

嘉福悦酒店

设备售后回租

5000万

3个月

2013年，大名城控股子公司名城地产（福建）有限公司与上海国金租赁（上海国际集团子公司）签署《转让合同》及《融资租赁合同》，采取售后回租方式，国金租赁受让名城福建名下的福州名城豪生大酒店的酒店经营设备、设施及其附属物件的租赁物总价款1.4亿元，融资租赁期限三年，租金按季等额支付。

名城地产公司为名城福建提供连带责任保证担保,名城福建另一少数股东福州开发区鑫联洪贸易有限公司为名城福建融资租赁事项提供反担保。

2012年，香港金榜集团控股的融众租赁订立一份酒店设备融资租赁合同，以8000万元人民币向承租人采购酒店设备，再以8930万元人民币租回予承租人，为期九个月。

同时，与公司担保人订立财务顾问合同，融众租赁收取顾问费用870万元人民币。

2011年，中国诚通发展集团（香港上市公司）间接全资附属公司诚通租赁与上海嘉福悦国际大酒店订立租赁协议，诚通租赁以5000万元从嘉福悦酒店购买设备，并回租，为期3个月。

酒店于期限届满时支付租赁款项共5117.25万元，租赁利息按年9.38%计算，租赁期结束酒店有权按名义购买价100元购买设备。

上海家合（主做房地产开发业务）就酒店的责任向租赁公司提供相关物业抵押，北京世纪为酒店的责任向租赁公司作出担保。

2011年，海南国际旅游产业融资租赁股份有限公司成立，注册资本1000万美元，除了传统业务外，积极开拓游艇、水上飞机、房车、过山车、索道、摩天轮、酒店等旅游产业融资租赁业务。

4、酒店融资租赁模式

（1）在建酒店设备直租模式

商业地产在建时，即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培训等费用统一记入设备单价（或以总包价格），并以此价格为标准进行融资租赁，可以融入大部分资金。

（2）酒店整体直接租赁模式

经济型酒店一般采取租用老旧楼房进行翻新改造，能以较低的投资成本进行快速的连锁扩张，融资租赁公司可以在该环节为经济型酒店集团提供融资租赁服务。

该模式属于直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁公司用自身资金代替承租人购买所需的酒店资产，然后将之出租给承租人使用，定期向承租人收取租金，租赁期满后根据租赁公司与承租人的事先约定，既可由租赁公司收回酒店，也可由承租人向租赁公司支付象征性价款取得该酒店所有权。

（3）已建成酒店设备回租模式

已建成酒店中正常使用的电梯、空调系统、车辆、消防系统、备用发电机组、大楼安防系统及照明设施、LED电视、信息化控制系统等是一笔庞大的资产，这些设备已安装在不动产内部，没有债务或产权纠纷，并在正常使用，有或没有折旧，资产总值调整或不调整，均可采取标准的模式进行售后回租。

此资产不移动，不影响正常使用。

在租赁期间出租方向承租方收取租金，并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护（包括质量维修、保险、安全和纳税）等权力和义务转移给承租方，承租方在租赁期间，对租赁物件拥有使用权，而所有权由出租人所有，并由承租人在租赁期满后以名义价格（比如100元）留购租赁物。

融资租赁公司可以就此向银行申请应收租赁款质押贷款。

（4）酒店售后回租+银行保理模式

房地产企业与金融租赁公司签订《房产购买合同》及《房产回租合同》将房产按造价或评估价折价出售给金融租赁公司。

房地产企业按合同规定的期限、金额等支付租金。

房地产产权过户与融资租赁公司，融资租赁公司再把房产回租给房地产企业，期限届满后房地产企业再回购房产。

融资租赁公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收款卖给商业银行，商业银行获得了合同规定的租金应收款收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上。

（5）酒店节能改造租赁模式

节能服务公司为酒店实施节能改造，融资租赁公司可以通过与节能服务商合作开展或有租金交易。

租赁公司委托节能服务公司采购节能设备并将节能改造工程总包给它，同时将节能系统出租给酒店，节能提供商承担节能量是否达标的风险。

租金为节能收益的分成部分，如节能量未达预期最低收益，节能提供商承担差额部分的不足；如节能量超过预期效果由承租人、出租人和节能提供商分成。