宏观调控政策下成都房地产路在何方3苟超要这个.docx
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宏观调控政策下成都房地产路在何方3苟超要这个
毕业论文（设计）
题目宏观调控政策下成都市房地产企业路在何方
宏观调控政策下成都市房地产企业路在何方
【摘要】成都市房地产行业，作为中国房地产行业不可或缺的一个重要组成部分，它不可避免的随着全国房地产行业的火爆而繁荣。
近几年成都市楼市一路看涨，楼市价格的暴涨让市民怨声载道。
在这种背景下，成都市房地产行业出现了，盲目开发、盲目圈地现象，在成都市内出现了很多“空巢”。
成都市房地产市场不可避免的出现了泡沫经济现象，在这种大背景下，国家从2005年开始有针对性的对房地产行业进行宏观调控。
本文根据所学的营销专业理论知识，结合成都市房地产行业的发展历程，以及发展现状，阐述了国家宏观调控对成都市房地产行业稳定、健康、可持续发展的必要性。
找出成都市房地产行业发展过程中，逐渐显露的弊端，进而提出成都市房地产行业要健康发展的几点建议。
【关键字】成都市房地产宏观调控
Macro-controlpolicyWhereisthewayrealestatecompaniesinChengdu
【Abstract】Chengdu,therealestateindustry,asChina'srealestateindustryanindispensablecomponentoftheinevitableasthecountry'shotrealestateindustryandprosperity.
Chengdu,thepropertymarketisboominginrecentyears,soaringpropertypricestothepubliccomplaints.Inthiscontext,emergedtherealestateindustryinChengdu,blinddevelopment,blindenclosurephenomenon,inChengdu,therehavebeenmany"emptynest.”Chengdu,theinevitableemergenceoftherealestatemarketbubbleeconomy,inthisbackdrop,thestatestartingin2005hastargetedmacrocontrolontherealestateindustry.
Accordingtothestudyofmarketingprofessionalknowledge,combinedwiththedevelopmentprocessoftherealestateindustryinChengdu,aswellasdevelopmentstatus,describedthenationalmacro-controlonthestabilityoftherealestateindustryinChengdu,health,theneedforsustainabledevelopment.Chengdutofindtherealestateindustrydevelopmentprocess,graduallyrevealingthedefectsandthenpresentedtothehealthydevelopmentoftherealestateindustryinChengduSuggestions.
【Keywords】ChengduRealEstateMacrocontrol
目录
绪论1
第一节选题背景1
第二节国内外房地产市场营销研究现状1
一、国外研究现状及成果1
二、国内研究现状2
第三节研究的意义与目的3
第四节研究方法pest分析法介绍4
第一章成都市宏观调控政策出台背景6
第一节成都市房地产行业情况介绍6
一、成都市房地产行业供需情况6
二、楼市价格上涨迅速7
第二节房地产行业宏观调控政策出台7
第二章成都市房地产行业的pest分析9
第一节成都市房地产行业的pest要素分析9
一、政治因素分析9
二、经济因素分析9
三、社会因素分析9
四、技术因素分析10
第二节成都市房地产行业面临的问题10
一、成都市房地产行业产业结构问题10
二、成都市房地产企业存在的问题10
第三章成都市房地产行业发展对策12
第一节增加普通商品房和经济适用房市场供应12
第二节规范房地产市场秩序在规范房地产市场秩序方面12
第三节活跃住房二级市场12
第四节品牌策略和精准定位12
第五节营销联盟13
结论14
参考文献15
致谢16
绪论
第一节选题背景
伴随着改革开放政策的推行、市场经济制度的逐步深入，成都市房地产行业在历经多年的发展，其建筑工艺、销售水平、房屋品质方面每年都有新的发展，投资和竣工的增长每年都低于销售量和销售面积的增长，成都市商品房价格年涨10%，而商品房的销售效果非常的好。
房地产行业已经成为了中国经济力量增长的重要构成部分，房地产业资金量大，它的增减已经直接影响到中国经济实力的强弱。
在目前经济形势下，中国的经济行为中的固定资产投资的百分比例占有率高，进行金融活动的速度太过迅速，引起资金结构不平均，缩减物资供给，导致行业发展必须减速。
近年来中国国家政府做出了一系列的行业经济调控政策，意图在搞好房地产市场环境，对全国的房地产市场进行控制，如国家发改委颁布的六条政策:
旨在限制商品房的产业结构特征等，对商品房的各个方面做出等各个方面做出了各项限制。
特别是2008年以来，在一系列经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，但2009年楼市的高房价超出了大部分社会成员的购买能力，引发了诸多影响深远的经济和社会问题，也引起了决策层的警惕。
出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁，自2009年底新一轮宏观调控开始了，调控房地产业下一步的趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、利润空间在很大程度上压缩。
进入2010年后面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力，从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”，开始了新一轮楼市调控。
这新一轮的房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。
此轮调控政策力度之强让不少专家称之为“近年罕见”。
这一系列持续宏观调控政策已经一定程度上改变了房地产的生存环境。
国家宏观调控措施已初显成效，具体表现在：
投资增速过猛的势头得到初步遏制；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；不合理需求被削减，市场观望气氛浓厚。
对房地产企业而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大。
第二节国内外房地产市场营销研究现状
一、国外研究现状及成果
西方学者积极倡导政府运用经济手段对房地产市场进行干预和调控，特别是对住房市场的干更是必不可少。
比较有代表性的学者有:
WhiteM.（1975），J.E.Richard（1982），Wheaton和WilliamC.（1993），他们运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等。
迪帕斯奎尔和惠顿（1996）研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产业干预和管制的必要性。
DennisJ.McKenzieo和RichardM.Betts（1996）提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业中存在着政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。
M.Ralph（2000）论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。
StuartGabriel（2002）等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响。
GeoffreyMeen，MarkAndrew（2004）研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。
文章分析了三种类型房地产政策的作用:
土地政策、地区改造措施和个人住房的公共财政政策，并运用两种不同的模型分析了这三种政策。
分析结果表明，公共财政政策的广泛应用对于防止人口居住过于分散将起到很大作用。
KosukeAoki等（2005）研究了房屋价格、消费与金融政策之间的相互作用关系，建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。
房屋一方面满足居住需求，另一方面其可作为抵押物的性质也加大了金融政策对于房地产投资、消费与价格的影响。
同时作者研究了信贷市场结构性变化所带来的影响，如违反公平原则所造成的交易成本降低等。
这种变化将会助长金融政策对于房地产消费的影响，但是对于房屋价格和房地产投资方面将会起到反作用。
20世纪80年代以来，歌德伯格（M.Goldberd）、巴洛维（R.Barlowe）等人研究了土地利用、土地供需等市场问题。
对于土地利用问题，巴洛维认为，土地利用状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，房地产用地的供求关系既遵循一般商品的供求规律，也存在供求的特殊性，但从其研究的领域和范围来看，该理论仅把土地作为城市经济活动中的一项要素来研究，而未能将房地产业作为宏观经济活动中的一个有机组成部分进行系统的研究，故而其究领域不免具有局限性。
温茨巴奇等人（2001）指出，房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性，由这种特性所带来的重要结果之一就是房地产市场的区域性。
相对于工业产成品和农产品等商品而言，房地产并不具有一个全国性的统一市场，而是典型的以地区性为特征的市场。
二、国内研究现状
关于房地产市场宏观调控问题的研究，国内学者也做了不少工作。
（一）对房地产调控体系的研究
梁运斌（1996）认为我国应建立由中央政府主导，通过经济的、法律的、行政的并辅之以教育的或舆论导向的手段，遵循房地产自身的运行规律，对整个社会房地产总需求和总供给进行调节和控制的系统;它是由机构设置、调控目标、手段配置、操作方法等构成一个有机的相互作用的体系。
罗龙昌（1999）和宋春华（2000）提出建立有效的房地产市场宏观调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益，认为我国应该形成以法律手段进行强制性规范，以经济手段进行调节，以行政手段进行管理与指导，以舆论手段进行引导，使住宅建设与房地产业能围绕着扩大内需、拉动经济、促进发展这个中心目标，健康、有序、持续地进行，为国民经济的发展和人民居住水平的提高做出应有的贡献。
林增杰（2003）认为我国应积极构建住宅产业体系、开发经营体系、中介服务体系金融配套体系以及管理检测体系等五大体系，并在此基础上运用经济手段产业政策、货币政策、财政政策、投资政策）法律手段以及房地产行政管理以及计划管理等措施来构建我国房地产业的宏观调控体系。
翟纯红（2005）认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，取得了显著成效，但在某种程度上看，又存在着误区和盲点，如需求旺盛抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区等，又影响了房地产业发展及宏观调控的效应。
（二）定量分析研究
季朗超（2005）运用非均衡理论，结合供求理论，以计量经济学为分析工具，构建中国房地产市场非均衡模型，构建房地产市场调控的应用模型和警戒线设置模型，研究中国房地产市场的运行规律和特点，分析中国房地产非均衡运行的现状、原因和调节机制。
邓学憬提出城市房地产开发宏观调控的灰色模型，运用现代控制理论的数学模型对房地产开发系统进行优化控制，较好地解决的房地产开发系统难以量化和控制的难题。
皮舜、武康平（2004）通过建立不同地区之间的PanelData模型，研究房地产市场发展与经济增长之间的关系，并进行了Granger因果关系检验。
研究认为，房地产市场与我国经济发展之间存在双向因果关系，经济的平稳增长离不开房地产市场的健康发展。
盛松成、李安定（2004）对上海市房地产周期和金融经济关系进行了分析，利用房地产综合指数来反应宏观经济因素与房地产发展的关系。
第三节研究的意义与目的
近年以来，国家对房地产业实行宏观调控的一系列调整，显示了高度的重视程度和决心，同时又表明房地产业出现问题，形势严峻，对房地产市场的宏观调控已刻不容缓。
这一系列政策的实施不仅有其经济目标—稳定房价，防止房地产泡沫产生，防止资金和信贷过度集中于房地产业等;更有其社会目标—为广大中低收入者提供适用房，缓解社会矛盾，构建社会主义和谐社会。
在这样的背景下，国家的宏观调控政策将会持续下去，并且，从近几年国家出台的宏观调控政策，已经有一个趋势，那就是越来越严厉，从多方面，综合性的对房地产行业进行调控。
国家宏观调控对房地产行业的影响，已经不容忽视，国家的宏观调控也不在是仅仅控制房产价格，而是要从产业结构，整顿行业等多方面进行控制。
作为西部重要中心城市的成都市，其房地产的发展态势有着重要的标志意义。
本文重点针对成都市房地产市场发展情况，通过pest模型分析近几年以来政府各项宏观调控对于该地区房地产业影响，力求有针对性地提出相关建议，以求对实现房地产市场持续、稳定、健康、全面发展，具有一定的现实意义与借鉴作用。
第四节研究方法pest分析法介绍
PEST分析是指宏观环境因素分析，其中，P是政治（PoliticalSystem），E是经济（Economic），S是社会（Social），T是技术（Technological）。
PEST分析法是战略外部环境分析的基本工具，它通过政治因素、经济因素、社会因素和技术因素角度四个方面的分析来总体上把握宏观环境，并评价这些因素对企业战略目标和战略制定的影响。
一、政治要素
政治因素包括：
宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。
当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策发生变化时，开发商的经营战略必须随之做出调整。
如：
国家出台了以国六条为指导思想的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其内容涉及开盘时间，项目户型，付款方式等多个房地产开发层面，大规模的对房地产业进行政策性干预，其矛头直指大部分开发企业。
面对如此大力度的宏观政策，开发企业应充分了解政策及政府态度，以政策为基本原则，在许可的范围内调整自己的产品定位，从而获得市场的认同。
二、经济要素
是指国家的经济制度、经济结构、产业布局、资源状况、经济发展水平以及未来的经济走势等。
构成经济环境的关键要素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、通货膨胀程度及趋势、失业率、居民可支配收入水平、汇率水平、能源供给成本、市场机制的完善程度、市场需求状况等等。
三、社会要素
是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。
构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。
其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
四、技术要素
体现在围绕产品设计，建筑、园林规划产生的新思想、新理念。
在房地产行业中指的是房地产开发商开发项目所在的地区或市场情况。
消费者消费观念不断更新，消费要求不断增高的今天，产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争，而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。
第一章成都市宏观调控政策出台背景
第一节成都市房地产行业情况介绍
一、成都市房地产行业供需情况
长期以来，成都市房地产市场一直表现出供需两旺的态势，但自2000年开始，在快速发展的同时，成都市房地产市场供需矛盾开始显现，主要表现在:
（一）供给高速增长
在2003年及之前，国家主要的房地产政策均体现出“把住宅产业培育成新的经济增长点与消费热点”这一主导思想，与此相对应，四川省政府更提出把土地资源转变为土地资本的政策主张。
在这样的制度安排驱动下，包括政府在内的房地产市场各参与主体使房地产市场不断扩大。
同时，在西部大开发战略的有力推动下，成都市投资环境进一步改善，投资领域逐步拓展，在成都市社会经济保持持续快速稳定发展的环境下，作为国家西部大开发的热点城市，成都市的房地产市场吸引了越来越多投资者的眼球。
从成都市房地产开发投资额的历年增长率来看，1995年以来成都市房地产开发投资增长迅速，每年平均保持25.4%的高增长态势，尤其在1999年至2003年间，房地产开发投资快速增长，增长幅度在20%一30%夕间（同期GDP的增长谏度平均存10%左右）。
表1-12000-2003年成都市房产投资情况表
2000年
2001年
2002年
2003年
绝对值
增幅（%）
绝对值
增幅（%）
绝对值
增幅（%）
绝对值
增幅（%）
开发投资完成额（亿元）
129.2
--
170.8
32.21
203.3
19.06
245.4
20.7
新开工面积（万平方米）
769.5
--
765.3
-0.54
890.1
16.31
1310.3
47.21
施工面积（万平方米）
1553.5
--
1991.4
28.19
2219.4
11.45
商品房竣工面积（万平方米）
541.8
--
815.6
50.54
957.3
17.38
1018.3
6.36
（二）需求增加明显
据统计，2001-2003年成都市房地产开发投资完成额和商品房竣工面积年均增幅分别为23.86%,23.41%，而同期商品房销售额和销售面积年均增幅分别为37.33%,30.62%。
商品房销售量年均增幅高于开发投资和竣工量年均增幅。
这些数据表明需求增长态势优于供给增长态势，2003年1—6月成都市区房地产市场的供求关系发生了根本性转变，市场供应面积（批准预售商品房面积）为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，需求首次超过供给。
2003年全市商品房销售面积为966.35万平方米，比2000年增长532.73万平方米，增长率122.86%。
表1-22000-2003年成都市商品房销售情况表
2000年
2001年
2002年
2003年
绝对值
增幅（%）
绝对值
增幅（%）
绝对值
增幅（%）
绝对值
增幅（%）
商品房销售面积（万平方米）
433.6
--
701.2
61.7
815.6
16.31
966.4
18.49
商品房销售额（亿元）
78.2
--
129.7
65.87
162.5
25.3
202.6
24.6
二、楼市价格上涨迅速
自2002年，成都市商品房价一直保持上升趋势。
根据市区商品房合同备案系统统计分析，市区商品房成交均价由2002年的3099元/平方米，到2003年的3359元/平方米成交均价比2002年增长8.39%，上涨趋势明显。
表1-32002-2003年成都市商品房成交均价变动情况统计表
2002年
2003年
全年
1季度
2季度
3季度
4季度
面积（万M2）
656.4
741.3
142.1
210.9
179.1
209.2
金额（亿元）
203.4
249.0
50.9
69.8
59.0
69.3
均价（元/M2）
3099
3359
3582
3309
3295
3313
其
中
住
宅
套数（套）
49869
59520
11161
16625
14644
17090
面积（万M2）
562.1
632.1
124.7
181.5
152.6
173.6
金额（亿元）
157.2
184.9
38.5
53.0
43.7
49.6
均价（元/M2）
2797
2923
308
2922
2865
2858
根据成都市房管局统计，数据显示2004年成都市房价比2003年上涨了356㎡／元，涨幅达到了16.98%。
同期，成都市区居民人均可支配收入增长是7.8%。
2010年2月上旬，成都市统计局公布的数据也表明去年成都市房地产市场强劲复苏，房屋销售价格上涨速度明显加快，呈量价齐增、房价涨幅逐月扩大的态势。
全市商品房全年销售均价（含区市县）为每平方米约4935元，其中全市住宅销售均价为每平方米约4875元。
第二节房地产行业宏观调控政策出台
2011年4月12日，国际货币基金组织（IMF）发布报告称，中国内地和香港地区可能正在形成信贷和资产泡沫，最终或将破裂。
13日，国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组时说：
“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。
”不少业内人士将这二条消息解读为，如果楼市调整不能继续深入，中国房地产市场可能面临崩溃的风险，并影响到实体经济的各个领域。
成都市房地产行业虽然在发展速度上，相比香港及沿海的一级城市要慢上一点，但是作为中国的一个西部代表性的城市，它的发展模式上，肯定会受到沿海一级城市影响。
如果在没有宏观调控政策的指导情况下，中国房地产行业将走向泡沫破灭，而成都市将不可避免的受到泡沫破灭的影响。
2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。
4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”），对“国八条”进一步细化、延伸。
随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案。
2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构作为调控着力点。
随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“九部委‘十五条’”）对“国六条”进一步细化。
其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。
2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。
土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机（尤其抑制外商投资房地产）、调整住房结构等多方面全面出击。
2008年是戏剧性的一年。
年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。
下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。
4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。
上述是，最近几年国家对房地产行业宏观调控的时间表，以及国家所采取的措施。
上述采取的措施可以大致分为三个大阶段，第一个阶段是2005年—2007年，这个阶段主要以控制楼市价格为诉求。
第二个阶段则是2008年—2010年，这个阶段调控政策出现了反复无常，特别是2008年—
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