建大三期项目管理进度具体计划.docx
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建大三期项目管理进度具体计划
考勤成绩
答辩成绩
设计成果成绩
总成绩
山东建筑大学
课程设计成果报告
题目：
建大三期工程管理进度计划
课程：
房地产工程管理
院（部）：
管理工程学院
指导教师：
崔晓青王元华
完成日期：
2015.9.16
济南市建大合源房地产开发公司
建大三期工程管理进度计划报告
编制：
合源投资部
编制人员：
时间：
2015年09月
建大三期工程管理进度计划报告
一、工程简况
（一）工程基本情况
工程位于济南市奥体CBD后花园——雪山片区，占地100亩，总建筑面积26万平方M，南面是济南的黄金走廊——经十东路，北邻世纪大道，西临凤岐路，东临凤鸣路，交通便利。
（二）产品策划
1、建筑产品技术指标及相关要求
表1主要技术指标
序号
名称
单位
数量
1
规划建设用地面积
㎡
51300
2
总建筑面积
㎡
260000
2.1
住宅面积
㎡
179550
2.2
底商
㎡
10000
2.3
地下停车场面积
㎡
45000
2.4
地下室面积
㎡
14500
2.5
公建设施
㎡
10950
3
容积率
3.5
4
绿地率
%
35
5
居住户数
户
1800
表2建筑单项具体要求
单项
要求
卫生间
在一个卫生间设座便盆，，预留脸盆、浴盆位置；洗衣机位设地漏
结构
框架结构
外墙
外墙装饰为仿石材弹性防水涂料
内墙
厨房、卫生间为瓷砖墙面，地下室、楼梯间为白色内墙涂料，室内其余墙面为水泥压光墙面（不刷涂料）
电梯
依据相应层数确定电梯数
供气
天然气
采暖
市政集中供暖
门窗
单元门为铝合金门，分户门为钢制门，
通讯
有线，网络等一应俱全
2、小区建筑规划
现规划南北方向安置三排，由南向北楼的个数分别为3、2、3、2，共10幢。
分别为命名为1号楼、2号楼、3号楼…10号楼。
其中中间的6号楼为楼王。
景观方面以小区楼王南北两侧的绿化和雕塑为主线，配以大面积的绿地和特色植物；开放式的街角，各种休闲娱乐运动设施，雕塑小品。
图1小区楼栋分布图
（三）价格策划
1、可比楼盘量化定价法
运用的是可比楼盘量化定价法进行价格的制定，进行量化统计的楼盘选用了可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼，在本工程中选用的可比楼盘为中建凤栖第和百替御园华府。
然后从相关房地产网站获得数据，凤栖第的均价为6400元/平方M,御园华府的均价为8200元/平方M。
再根据各定价因素指标及因素权重制表后，利用回归方程
P=a+bX
式中，P—楼盘均价；
X—楼盘得分；
a,b—回归系数。
代入数据计算得，P=-31520+12000X
所以，求得本工程的均价为，-31520+12000×3.24=7360元/平方M。
2、确定垂直价差
垂直价差，是指同一栋建筑物中同一位置不同楼层之间的价格差异。
对于本工程高层住宅的空间价值判断准则是，最高单价楼层在顶楼，最低单价楼层在底楼，至于其他楼层之间的价格高低的顺序可以根据价格逐渐递增来划分等级。
顶楼的价格之所以最高，主要在于私密性高、采光、通风、视野等条件较佳，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。
本楼盘的楼层数都为29层，确定其基准层为15层。
因为底层为车库或商业，所以住宅定价从2层开始。
二层价格低，从二层到基准层每层价格提高30元/平方M，从基准层往上每层价格提高30元/平方M，顶层价格最高。
3、确定水平价差
水平价差，是指在同一楼层不同户别的每平方M的价格差异。
在同一水平层面，已经排除了楼高的差异。
本楼盘为多栋建筑，所以要先制定各栋之间的水平价差，再分别就各栋同一楼层的户别制定价差。
如下为制定水平价差的具体程序：
（1）确定同一水平层面的户数或单元数。
本工程共10栋楼，每栋楼各三个单元，一个单元为一梯两户，所以，同一水平层面单元数为30个单元，户数为60户。
（2）确定影响水平价差的因素。
因为本楼盘客厅朝向全部都是坐南朝北，所以该因素不会产生价差。
所以本楼盘确定的影响因素有，采光，私密性，景观，环境。
（3）评定各个因素对价格的影响程度。
（4）调整各栋别之间的价差系数。
首先确定靠近世际大道的三栋楼从西向东依次为1#楼、2#楼、3#楼，依次排序下去。
选取最中间的6#楼为基准楼，其单价为7360元/平方M。
按照系数各自进行正负调节，最终确定各栋别之间的价差。
（5）累计各栋别之间的正负价差总系数为+0.002，价差金额总数为+15元/平方M。
（6）进行单栋价差制定。
每栋住宅楼中间的单元在同一水平层面上价格略低，比两旁单元单价低10元/平方M。
（四）销售策划方案
1、市场营销渠道与推广主题
（1）营销渠道
本工程楼盘结合实际情况采用自行销售的方式。
（2）推广主题
销售推广主题，因为毗邻山东建筑大学，打造“人文社区”。
2、销售计划与工程开盘
（1）销售计划周期+目标
按时间分为4个阶段，第一阶段（预热期），第二阶段（开盘期）销售去化60%以上 ，第三阶段（强销期）销售去化80%以上，第四阶段（尾盘期）销售去化95%以上。
预热期
开盘期
强销期
尾盘期
营销目标
销售20％
销售到60％以上
销售到80％以上
销售去化到95％以上
行动方案
大肆宣传，造势，要结合现代化的方式，如微信
继续造势，加大宣传，多媒体共同互动
老客户带新客户，许以优惠
创意体验式销售，试住
预算
投资的15％
投资的40％
投资的30％
投资的15％
控制
找出可能影响预算的因素，尽量避免和弱化这些因素的影响
注重细节的影响，降低不可预见因素的影响
在成本没有大幅升级的情况下，尽量把气势造的大点
最后发挥潜能，尽力促销
表3销售计划表
3、促销策略
针对本楼盘市场影响力不够的特点可以采用的促销方式有以下几种
（1）让利促销
就是开发商把该赚的一部分钱让利给消费者。
常用的表现方式有价格营销、打折、送家私、送装修、买房赠车、送车位以及免若干年物业管理费等。
（2）人员推销
加大销售人员队伍，多加培训
（3）公关活动营销
可以让老客户带新客户，老业主或经老业主介绍的客户获得特别优惠，同时老业主也将获得相应奖励。
（4）营业推广
营业推广策略可以有付款折扣、零付款入住，承诺物业管理，提供两书，优惠的按揭如无息按揭或零首期按揭等。
（5）文化品位营销
可以与名校联姻，也就是学区房，本楼盘划片的学校是名校山师二附中，可以着力宣传。
4、销售策略
工程拟自己组建销售团队进行销售。
销售团队的收入与销售业绩紧密挂钩，提高销售代理公司的工作热情，促进工程销售。
工程公司要建立一支成熟的工程销售管理团队。
工程的销售管理团队全部由从事过五年以上房地产销售管理的专业人才组成,销售管理团队要熟悉华东地区市场，精于工程策划，擅长于各种销售策略的使用，能熟练地运用广告、价格策略开拓市场。
二、工程实施条件分析
（一）工程开发商条件
本工程由山东建大合源置业有限公司开发，公司符合相关资质条件。
公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。
（二）相关市场条件
本工程定位是中档住宅类高层，框架剪力墙结构，施工工艺比较简单，并且设计风格为简约中式，工程市场上比较常见。
所以从方案设计、工程施工以及绿化等在现在的工程市场上都是可行的。
（三）社会条件
社会条件：
建大三期工程位于雪山片区，雪山片区东至绕城高速东环线、西至凤岐路、南至经十路、北至胶济铁路，总用地1658公顷，规划城市总居住人口约23万人。
未来，雪山片区将规划建设轨道交通站点，这将大大缩短与市区的距离。
根据规划，这里将重点塑造沿经十路的城市景观、构建富有独特魅力和宜居的城市新区。
规划空间结构为“五线、两轴、两点”。
“五线”指铁路、城市主干道、城市次干道共同形成横贯片区东西的五条线；“两轴”指片区主干道凤鸣路和韩仓河形成南北两个轴线；“两点”指雪山和凤凰山形成两处山林绿地。
雪山片区将以经十路为快速路，飞跃大道、世纪大道、凤鸣路、凤岐路为“两横两纵”的四条主干路。
济南市医疗卫生专项规划方案也提出，将在该片区规划新建综合医院1所。
同时建大三期工程以建筑大学教职工和工程周边村落拆迁后的村民为主要目标客户，这都基本上是刚需，所以此工程以后还是有发展潜力和目标市场的。
（四）现场条件
1、场地环境：
拟建的“建大三期工程”地势平坦，起伏较小，地形地貌简单，地质构造相对稳定。
2、地层状况：
主要为杂填土、粉质粘土层，细砂层和砂砾石层。
三、工程范围
（一）工程交付成果描述
表4工程交付成果表
单项
包括内容
五个重要证书
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》
两书
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
三表
竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表
合同
包括土地转让合同和与各分标承包单位签订的一系列相关承包合同
技术文件
可行性研究报告、工程发展报告、总策划方案、竣工验收报告
设计文件
建筑平面图、立面图、建筑施工图、规划方案等
（二）工程分解结构图
图2工程分解结构图
（三）工程目标
1、工期进度目标
本工程总工期为1461天，开始时间为2015年3月1日，结束日期为2019年2月28日，其中最后364天工程已建成，为商品房现售期。
公司应考虑各方综合因素包括自己及其他工程的经验确保在此之内完成工程。
2、质量目标
符合设计文件要求，满足国家规范及验收标准，按国家最新颁布的质量标准100%一次性验收合格，争创优质工程。
3、投资盈利目标
本工程总投资为123010.95万元，其中自有资本金为35947.80万元，向银行贷款4亿，最后要实现利润45531.83万元。
要统筹规划，协调好各项工作，确保工程的成本回收和利润形成。
4、安全目标
认真执行“安全第一，预防为主”的方针，严格按照建设部“安全生产规范”和国家安全标准“一标三规范”及省、市有关安全生产的规定和市建设局的要求精心组织施工，杜绝重大伤亡事故，减少轻伤事故，实现“六无一低”安全管理目标。
达到无死亡、无重伤、无火灾、无中毒，工伤频率低于2‰的目标。
5、文明施工目标
减少环境污染，防止重大环境污染。
6、环境保护目标
在确保工程质量和工期的前提下，树立全员环保意识，采取有效措施，减少施工噪音和环境污染，自觉保护市政设施，最大限度减少对环境的污染。
把“文明施工、防尘降噪、创绿色环保工地”作为一项重要任务来抓，保证良好的周边环境。
四、工程分标策略及工程开发管理组织形式确定
（一）工程分标
本工程采用分阶段、分专业的平行分标方式，即业主将勘察、设计、设备供应、土建、安装、监理和装饰等工程任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向其负责，这也是在我国的房地产工程实施过程中长期被采用的，结构图如下
业主（开发商）
设备
材料
装饰
安装
土建
监理
设计
勘察
图3工程平行分标示意图
（二）工程开发组织形式
1、本工程采用工程型组织结构
2、工程型组织结构的优点：
①工程经理对工程全权负责，因此他可以全身心地投入到工程中去，可以调用整个组织内部与外部的资源；②工程组织的所有成员直接对工程经理负责，每个成员只有一个上司，避免了多重领导、无所适从的局面；③权力的集中加快了决策的速度，使整个工程组织能够对客户的需要和高层管理的意图做出更快的响应；④工程的目标是单一的，工程组成员能够明确理解并集中精力于这个单一目标，团队精神能充分发挥；⑤由于工程从职能部门中分离出来，使得沟通途径变得简洁，易于操作，在进度、成本和质量等方面的控制较为灵活。
3、本工程采用工程型组织结构的原因：
本工程工程量相对来说比较小，采用这种组织结构更有效率并且便于管理。
结构简洁，涉及人员比较少。
（三）工程管理模式
本工程采用业主全权管理模式。
工程所有者（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（工程经理），成立以工程经理为首的工程经理部，并以业主的身份全权进行工程的整个管理工作。
这种模式由业主直接管理承包商、供应商和设计单位，在我国广泛采用。
（四）工程管理组织结构
图4工程管理组织结构图
表5工程各部门职能分布
部门
职能
工程投资策划部
成本管理
合同管理
计划管理
企业文化管理
工程设计部
设计管理
工程工程部
工程管理
工程财务部
财务管理
工程营销部
营销管理
销售管理
客服管理
五、工程开发工程管理计划
（一）工程销售控制计划分析
表6各销售阶段具体目标及控制
预热期
开盘期
强销期
尾盘期
营销目标
销售20％
销售到60％以上
销售到80％以上
销售去化到95％以上
销售费用预算
投资的15％
投资的40％
投资的30％
投资的15％
控制
找出可能影响预算的因素，尽量避免和弱化这些因素的影响
注重细节的影响，降低不可预见因素的影响
在成本没有大幅升级的情况下，尽量把气势造的大点
最后发挥潜能，尽力促销
（二）工程施工进度控制节点确定
表7工程施工关键节点控制
节点名称
开始时间
完成时间
《土地使用权证》获得
2015年3月20日
2015年5月8日
工程核准申请
2015年5月9日
2015年5月23日
办理《建设用地规划许可证》
2015年5月24日
2015年6月22日
工程勘察、设计
2015年5月9日
2015年5月10日
办理《建设工程许可证》
2015年5月9日
2015年6月7日
工程招投标
2015年6月8日
2015年8月6日
办理《商品房预售许可证》
2015年8月7日
2015年9月6日
申办《施工许可证》
2015年6月8日
2015年9月6日
土方工程
2015年9月7日
2015年10月16日
基础工程
2015年10月17日
2017年4月28日
结构工程
2015年10月20日
2017年8月20日
电梯安装
2016年2月2日
2017年4月7日
给排水系统安装
2016年3月31日
2016年9月3日
外墙面装饰
2016年5月7日
2017年4月1日
内墙装修
2016年7月31日
2018年1月14日
竣工验收
2018年1月15日
2018年2月28日
（三）工程开发进度计划编制
表8工程开发进度计划表
任务名称
工期
开始时间
完成时间
建大三期工程开发全工程
1461个工作日
2015年3月1日
2019年2月28日
一、工程选择与决策阶段
48个工作日
2015年3月1日
2015年4月17日
1.市场调查与分析
20个工作日
2015年3月1日
2015年3月20日
2.工程构思与筛选
25个工作日
2015年3月20日
2015年4月13日
2.1建设方案的确定
20个工作日
2015年3月20日
2015年4月8日
2.2经济评价
5个工作日
2015年4月9日
2015年4月13日
3.工程可行性研究报告评估
2个工作日
2015年4月14日
2015年4月15日
4.决策
2个工作日
2015年4月16日
2015年4月17日
二、开发准备阶段
171个工作日
2015年3月20日
2015年9月6日
1.获取土地使用权与工程核准
95个工作日
2015年3月20日
2015年6月22日
1.1《土地使用权证》办理
50个工作日
2015年3月20日
2015年5月8日
1.2工程核准申请
15个工作日
2015年5月9日
2015年5月23日
1.3办理《建设用地规划许可证》
30个工作日
2015年5月24日
2015年6月22日
2.勘察设计与规划许可
30个工作日
2015年5月9日
2015年6月7日
2.1工程勘察、设计
2个工作日
2015年5月9日
2015年5月10日
2.2办理《建设工程许可证》
30个工作日
2015年5月9日
2015年6月7日
3.工程招标与采购
91个工作日
2015年6月8日
2015年9月6日
3.1工程招投标
60个工作日
2015年6月8日
2015年8月6日
3.2办理《商品房预售许可证》
31个工作日
2015年8月7日
2015年9月6日
4.申办《施工许可证》
91个工作日
2015年6月8日
2015年9月6日
三、工程建设阶段
906个工作日
2015年9月7日
2018年2月28日
1.土建工程
714个工作日
2015年9月7日
2017年8月20日
1.1土方工程
40个工作日
2015年9月7日
2015年10月16日
1.2基础工程
560个工作日
2015年10月17日
2017年4月28日
1.3结构工程
671个工作日
2015年10月20日
2017年8月20日
2.安装工程
431个工作日
2016年2月2日
2017年4月7日
2.1电梯安装
431个工作日
2016年2月2日
2017年4月7日
2.2给排水系统
157个工作日
2016年3月31日
2016年9月3日
3.装饰工程
618个工作日
2016年5月7日
2018年1月14日
3.1外墙面装饰
330个工作日
2016年5月7日
2017年4月1日
3.2内墙装修
533个工作日
2016年7月31日
2018年1月14日
4.竣工验收
45个工作日
2018年1月15日
2018年2月28日
四、工程租售阶段
1095个工作日
2016年3月1日
2019年2月28日
1.工程预售
731个工作日
2016年3月1日
2018年3月1日
2.工程现售
364个工作日
2018年3月2日
2019年2月28日
五、收尾阶段
366个工作日
2017年10月1日
2018年10月1日
（四）工程开发进度计划图
图5工程开发进度横道图
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