文化创意大厦项目可行性方案研究报告.docx
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文化创意大厦项目可行性方案研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
ZQS文化创意大厦项目
2、建设地点：
ZQS端州区端州三路
3、建设容及规模：
项目总规划用地面积5528m2，净用地面积5037m2，总建筑面积43470.89m2。
主楼高25层（98.8m），裙楼分别高5层（25.6m），设地下停车场2层，停车位147个。
项目集体验式商业、文化娱乐（影厅、游艺）、创意设计（国外动漫、视觉、影视设计基地）、公众娱乐服务为一体的大型综合性创意大厦。
4、建设期：
24个月
5、项目总投资：
20000万元
6、建设单位：
ZQS德业基投资有限公司
7、法定代表人：
冠鹏
8、项目联系人：
谭浩亮
9、联系：
10、邮编：
526060
1.2建设单位及投资方概况
1.2.1建设单位概况
1、公司名称：
ZQS德业基投资有限公司
2、法定代表人：
冠鹏
3、注册地址：
ZQS端州一路端砚文化展览馆附楼二楼
4、注册资金：
壹亿元人民币
5、经营围：
投资兴办实业、文化旅游项目投资、房地产开发经营、自有物业租赁等。
ZQS德业基投资有限公司是市德业基投资集团有限公司全资子公司，于2009年11月成立。
公司目前主要开发的项目是“ZQS文化创意大厦”，公司现有员工约50人。
ZQS德业基投资有限公司拥有一个富有生机、朝气蓬勃的经营管理团队，公司继承并发扬德业基良好的企业文化。
公司非常注重人才培养和吸引高学历人才，同时合理安排各岗位人才的比例，使之成为维系公司生存发展的支柱。
1.2.2股东构成
公司股东——市德业基投资集团有限公司，成立于一九九八年，注册资金壹亿元。
在各有关部门的关心和各合作伙伴的支持下，经过多年不懈的努力和开拓经营，集团本着多行业互补、资源共享的经营理念，从2000年开始以为立足点，全国布局，并逐步向外拓展经营领域，现已形成以房地产开发为龙头，以多元化发展为延伸的大型综合企业。
目前，集团业务围涉及国房地产、物管、百货、旅游开发、环保市政设施、酒店管理、文化艺术产业等领域。
集团下属企业三十余家，遍布、北京、、、、、、等十多个地区，包括市德业基房地产开发有限公司、市合成隆实业发展有限公司、市德业基物业管理有限公司、市述古堂文化艺术发展有限公司、市宝晖商务酒店、市潮庭盛宴饮食文化有限公司、市圣唐拍卖有限公司、市富轩百货有限公司、北京市德业基投资有限公司、创天国际投资有限公司、市德禹环保有限公司、市都通用码头有限公司、德业基投资有限公司、市欣涛度假村有限公司、市德业基投资有限公司、ZQS德业基投资有限公司、天创国际投资有限公司等子公司及控股公司。
集团现已拥有良好的社会声誉和丰富的客户资源，秉承以德为先、以诚相待、互惠互利、共同发展的经营宗旨，拥有一套完善的管理机制和一支精干的队伍，在现代化管理理念的指导下，不断优化产业结构，以实现经济效益与社会效益双赢的企业经营目标。
1.3项目编制依据及研究围
1.3.1项目编制依据
1、《中华人民国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《ZQS国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》（2008-2020）；
5、《国家文化产业振兴规划》（2009-2011）；
6、《省建设文化强省规划纲要》（2011-2020）；
7、《ZQS城市总体规划》（2010-2020）；
8、《投资项目可行性研究指南（试用版）》
9、《建设项目经济评价与方法（第三版）》
10、项目承办单位提供的基础资料
1.3.2项目研究围
根据ZQS政府和有关部门的批示意见结合现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。
研究的主要容包括：
1.项目建设的背景及必要性
2.项目建设条件
3.项目建设方案
4.项目环境影响分析
5.项目节能分析
6.项目投资估算及资金筹措
7.项目经济效益分析
8.社会效益及风险分析
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
20世纪80年代，世界发达国家的发展模式相继发生了以知识为核心的变革，人们不再追求对资源、能源和农产品的更大消费，而追求智慧的价值，创意产业就是这样一种推崇创新、推崇个人创造力、强调知识文化对经济的支持与推动的新兴产业，它包含文化、研发、设计、咨询、时尚消费等。
创意产业的发展规模和程度已经成为衡量一个国家或城市综合竞争力水平高低的重要标志。
创意产业占全球GDP的7％，并以每年10％的速度增长，大大高于全球GDP7％的增长速度。
2006年，我国《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》发布，首次将“创意产业”写入其中，表明这一新生事物已得到国家的认同和重视。
北京、上海、、等各大城市创意产业风起潮涌，虽然与发达国家相比，创意产业在我国只有短短几年的发展历史，但其发展规模、发展势头以及发展前景都是其他产业所无法比拟的。
随着经济飞速发展，中国逐步进入一个财富剧增、服务随处可见、消费无所不在的新时代，消费出现了前所未有的新趋势：
过去我们消费的主要是物质形态产品，我们穿的衣服、吃的食物、使用的物品等等都是物质形态产品，今天人们的消费重点从物质形态产品逐步转向更加关注非物质因素。
即更加关注商品的品牌、形象、设计、装潢、包装、广告、各种概念营销等所谓商品美学所包含的那些东西。
这些物质产品中的非物质因素正是商品交换价值增值的根本原因。
过去我们把工资用在实实在在的生活中，今天我们把钱花在自信心、自我感觉的购买上。
生产领域的结构转型酝酿促成了消费领域的变革：
非物质形态商品和物质形态商品中的非物质因素，以及符号消费在今天的消费中占据了越来越大的比重。
而这种生产与消费的变化反映在文化领域里，就是消费文化在文化多样化中凸显出来，并反过来引导促进消费和生产。
文化创意产业顺时顺势而出，因为文化变革并不是经济发展的自发的后果，而是社会整体进程的一部分。
正是在这样的历史背景下，党中央适时提出发展文化创意产业。
锦涛总书记在十七大报告中指出：
“推进文化创新……大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。
运用大渡口技术创新文化生活方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系。
”
文化创意产业：
是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成为社会资本积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。
简而言之，文化创意产业即文化是资源，创意是手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果——文化创造巨大利润。
当然，即使在非物质形态产品——文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。
省文化创意产业正处于全面启动、提升功能、形成集聚的快速发展期。
改革开放以来，一直处于“试验区”、“先行点”、“排头兵”的地位，30多年来经济发展速度始终保持在双位数的增长，发展水平居于全国前列。
整体发展的成效是明显的，但是，经济总量的增长主要是依靠“粗放型”经济发展方式取得的。
也就是说，主要是较长时期依靠廉价土地和劳动力等比较优势取得经济的快速发展，经过多年的发展，这些比较优势已经消耗得差不多了。
随着近年来经济发展中总体成本的上扬，原来主要依靠“粗放型”发展模式所取得的效益正逐步下滑，迫切需要通过更新发展理念来实现可持续发展。
据统计，文化及相关产业增加值2004年达1205.43亿元，对GDP的贡献率为7.7%，占全国的比重超过20%，位居全国首位。
2005年，省文化产业产值继续取得过千亿元的增加值，占全省GDP的6.6％。
2008年全省实现文化产业占GDP总值的6.8％，增加值达2720亿元，仍然稳居全国第一的位置。
从以上的这些成就来看，文化大省的地位应该是得到肯定的，但是，从更为高远的目标来看，的文化建设还存在着以下一些问题：
一是基础创新能力与科学发展的要求不适应；二是文化产品还不能最大限度地满足人民群众日益增长的文化需求；三是文化的影响力跟GDP连续25年全国第一这个经济强省地位不相适应。
为此，2009年7月，省委、省政府出台了《关于加快提升文化软实力的实施意见》，明确提出了未来5—10年文化发展的总体要求、基本目标和重大举措，首次提出了要建设文化强省，这是争当实践科学发展观排头兵的一个重大举措。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设是省文化强省的需要
文化建设是中国特色社会主义事业总体布局的重要组成部分，是保障人民基本文化权益的根本要求，是省努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵、全面实现小康社会的必由之路。
改革开放以来，省高度重视文化建设，特别是通过实施建设文化大省战略，文化建设取得重大成就，为推动全省经济社会发展提供了强有力的文化动力。
但是，当前省文化发展水平总体上仍落后于全省经济社会发展步伐，与人民群众日益增长的精神文化需求不相适应。
为此，省制定并发布了《省建设文化强省规划纲要（2011-2020年）》。
规划提出“力争用10年左右时间，达到与经济社会发展相适应的文化发展水平，把建设成为在全国具有重要影响力的区域文化中心、发展社会主义先进文化的排头兵、提升我国文化软实力的主力省、中国文化“走出去”的生力军及率先探索中国特色社会主义文化发展道路的示区。
”的总体发展目标。
坚持立足当前、着眼长远，统筹规划、科学布局，全面推进各项文化事业繁荣发展。
珠三角其他地区要结合加快城市化、现代化进程，促进珠三角文化发展一体化，做大做强文化事业和文化产业，建设国一流水平的公共文化服务网络，建设一批具有核心竞争力的文化企业和产业集群，培育一批文化知名品牌，创办一批文化创意产业园区，拓展粤港澳台文化交流合作，文化发展处于全国先进水平。
本项目为ZQS文化创意大厦建设项目，是文化产业的重要组成部分，其功能为集商业、文化娱乐（影厅）、办公写字楼为一体的大型综合性大厦。
项目定位于为世界文化创意联盟基地建立提供平台，比如提供各种服务及硬件、建立各方面的资源平台等，有多家国际性的文化创意公司有意落户。
因此，本项目的建设符合国家文化产业发展规划，是《省建设文化强省规划纲要（2011-2020年）》要求的重要体现，对省文化强省目标实现具有重要意义。
2、实现经济增长方式转型的需要
要实现经济增长方式的转变，需要以科技创新带动产业结构的优化和升级。
根据产业结构演进的规律，在任何社会形态中，基本上都要经历从农业到工业再到服务业的产业结构演进，与此相适应的阶段是从农业化——工业化——服务业社会化为主要特征的发展历程。
目前，实际上已进入工业化的中期阶段。
在此阶段，第二产业在国民经济总量中占较大的比例，并成为国民经济的主导。
在这一阶段人们生理因素方面的需求已基本得到了解决，在实现温饱后人们的需求主要转向追求生产生活便利、高效率和时尚休闲方面。
与前一阶段相比，这一阶段是小康型阶段，社会服务化在整个国民经济总量中占据突出位置，人们对需求素质方面的追求更为广泛和普遍，人们的追求更为多样化，不仅要求社会提供更多更好的生产生活消费品，也要求更高的生活服务质量和更多更好更全面的发展空间，使人们个性得到更为全面和充分的发展。
这就为发展文化创意产业提出了必然的要求并为其提供了发展的广阔空间。
3、促进提高创新能力的需要
文化创意产业虽然属于第三产业的畴，但它却是一种“越界”的产业，通过越界，促成不同行业、不同领域的重组与合作。
这种越界主要是对第二产业的升级调整，对第三产业的细分，打破二、三产业的原有界限，使第二产业、第三产业通过融合而产生新的产业增长点，开拓新的产业发展模式，培育新的文化消费市场，涵养新一代消费群体，以推动文化发展与经济发展，并且通过在全社会推动创造性发展，来促进社会机制的改革创新。
文化创意产业对市场运作模式的创新尤为明显，由于文化创意产业产生于全球化消费时代，市场的全球性，传播的全球性，需求的精神化、心理化、个性化，消费的时尚化、浪潮化，使得文化创意产业从根本上改变了过去固化的稳态工业发展模式，而代之以不断变动的创意策划，创意设计，创意营销，创意消费。
它在不断关注市场和策划市场中，打破了地域界限，打破了所有制的界限，创新消费习惯、涵养消费人群、引导消费时尚潮流，寻找创意与盈利的结合点。
另外，文化创意产业又具有组织结构与交易过程的复杂性，要求创意产业必然超越过去时代的产业水平和产业模式，在更高的层次上发展。
它既要求创意产业建立在现代企业制度的构架之上，又具有自身对文化承传、精神创造、意境营造和可遇不可求的艺术灵感的追求，因而需要整体的求新求变，其发展过程无不要求创新。
的目前经济总量占全国的1/9，税收占全国的1/7,进出口总额占全国的1/3，称为经济大省是当之无愧的。
但是，目前基础创新能力与科学发展的要求不适应，从科技创新水平来看，与北京、上海、、等发达省市相比，还存在着一定差距。
就显示区域科技能力的科技资源指数、科技产出指数、科技贡献指数方面来看，据《2002中国可持续发展战略报告》显示，科技资源指数北京为87.21，上海为63.03，为46.68居第三位；科技产出指数北京为76.80，为46.65，46.52居第三位；科技贡献指数北京为77.13，上海为67.37，为54.57，为50.99居第四位；在区域科技能力总指数排序上，位于北京、上海之后，居第三位。
科技进步对经济的贡献率为47%，但与先进省市相比，科技创新综合能力呈下降趋势。
此外，专业技术人才的缺乏及精英文化的短缺，使形成创新机制的动力不足。
因此，大力发展文化创意产业，有助于推动创新机制的形成和创新能力的提升。
一方面努力催生出“创意阶层”，进而促进“创意产业群”的形成，另一方面，通过“创意阶层”的部互动以及通过“创意产业群”对其他阶层的辐射和带动作用，使的创新能力得以实现大幅度提高。
此外，通过创意、创造、创新的价值获得社会的广泛认同，在全社会形成一种鼓励创意、积极创造、不断创新的氛围，使人们创新意识和创造能力得到持续不断的提升，解决持续发展的后劲不足和动力缺失的问题，从而实现建设“创新型”的战略目标，使在新世纪继续走在全国前列，发挥排头兵和领头羊的作用。
4、塑造城市品牌的需要
创意产业通过在旧城区的改造中提升城市文化品位，延续城市文脉，弘扬城市的地方个性，塑造城市的独特品牌。
这样的创意产业不仅保留了具有历史文化价值的建筑，整合了各种文化资源，而且通过历史与未来，传统与现代，东方与西洋，经典与流行的交叉融汇，为城市增添了文化景观，提升了城市的形象，塑造了城市品牌，促进旅游业的发展。
如德国鲁尔工业区的埃森，是一个在产业结构转型中面临废弃的煤矿，通过发展创意产业，埃森被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录，被欧盟定为2010年的“欧洲文化首都”。
上海河畔莫干山路M50号的老仓库，集聚了来自世界各地艺术家的工作室，被美国时代周刊评为上海的十大文化景观之一，被国家旅游局批准为全国工业旅游示点。
东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。
地处沿海与陆的交通要冲，城区距不足100公里，位于一小时经济生活圈。
距200余公里，距澳门180公里，距香港水路143海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。
是中国经济较具活力地区之一。
这都为ZQS建设文化创意大厦，大力发展创意产业，塑造城市品牌提供了得天独厚的空间资源。
5、满足人民群众文化消费需求增长的需要
文化消费是指对文化产品和文化服务的享受和使用。
随着社会生产力的迅速发展，人们在收入水平不断提高、基本的物质需要得到满足的基础上，对精神文化方面的需求不断上升，如教育、文化娱乐、书报阅读、体育健身、美容休闲、旅游观光、手机和互联网通讯等。
人们越来越多地关注精神上的和心理上的需要，注重个体的全面发展和人的生存质量。
文化消费是随着人们在生活中对物质产品的需求在总体支出中的比重下降而不断上升的。
根据联合国粮农组织的标准，一个国际或地区人们的生活水平恩格尔系数在40%-50%之间为小康，在30%-40%为富裕。
文化消费在人们的生活水平进入小康之后会快速增长，跨入富裕阶段则开始“井喷”。
另一方面，根据国际经验，一个国家和地区人均GDP超过3000美元时，文化消费增长加快；超过5000美元时，文化消费则会急剧膨胀。
省统计局的资料显示，城乡居民1993年进入小康社会（恩格尔系数48.9%），2000年进入富裕社会（恩格尔系数38.6%）；农村居民则晚了7年，到2000年进入小康（恩格尔系数49.77%）。
而省的人均GDP2006年超过3000美元（3509美元），2009年达到5965美元，因此，的文化消费已经进入了急剧增长和“井喷”阶段。
文化消费急剧增长的同时还伴随着需求的多样化和复杂化。
人们不再满足于传统的对书籍、音像、影视、艺术产品的一般需求，而是追求与高科技紧密结合的体验式的文化消费。
文化创意产业能为人们提供富于娱乐性和满足心理体验的产品，即使物质层次的衣、食、住、行也大大地融入了文化元素，而体验产业与休闲产业则更突出了满足人们精神性、文化性、娱乐性、心理性需求的特质。
总之，随着生活水平的日益提高，人的更高级需求便会优先增长，精神性的产品需求在总体上日益提升，因而，发展文化创意产业为满足人民群众多样性的文化需求提供了最大的了条件，使其实现成为可能。
6、文化创意的价值所在的体现
文化创意产业：
是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成为社会资本积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。
简而言之，文化创意产业即文化是资源，创意是手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果——文化创造巨大利润。
当然，即使在非物质形态产品——文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。
第三章项目建设容及规模
3.1项目建设容
项目总规划用地面积5528平方米，净用地面积5037平方米，总建筑面积43470.89平方米。
主要建设容有：
1、总部设计中心；2、创意设计区；3、会展中心；4、体验式商业等，项目配套建设供排水系统、电气系统、供气系统、消防系统等公用工程及室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网等）。
3.2项目建设规模
项目建设规模见下表：
分项
指标
总占地面积
5528m2
总建筑面积
43642.10m2
地上建筑面积
商业面积
1144.95m2
办公面积
34028.50m2
公共厕所
82m2
核增面积（骑楼走道、市民文化公共绿地平台）
1464.39m2
地下建筑面积
地下车库、设备房
6922.26m2
容积率
7.29
建筑密度
40%
绿地率
25%
停车位
个数
157
3.3项目定位
借鉴各地创意产业园区发展的经验，结合创意大厦目前面临的实际，以及发展空间和产业发展优势，我们认为创意大厦的功能定位为：
1．总部设计中心。
各创意型企业将总部的管理、设计、通讯、联络、指挥系统设立在创意大厦；
2．创意设计区。
汇集国外著名的创意人才和年轻英才创意工作室，成为各种智慧、创造的集散地；主要包括国外优秀动漫设计、影视设计、视觉及包装设计等。
3．交流中心。
创意型企业、个人之间，以及广播电视产业与企业、个人之间进行信息交流、合作共赢的主要平台；
4．展示中心。
动漫、广播电视容产品和企业、个人的创意宣传展示、宣传、推介的主要场所，是整个创意大厦的中心性区域。
5、体验式商业
源自创意的的文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行，教育娱乐各领域的商业服务，具有创意再生能力并提供学习体验的商业活动中心。
第四章工程设计方案
4.1设计原则及依据
1、设计原则
本项目的设计遵循以下原则：
（1）以国家制定的相关法律、法规为依据，通过规划明确划定建设控制地带，注重环境协调；
（2）远期的前瞻性和近期的可操作性相结合的原则：
高标准确立远期规划目标又立足于近期的实际情况，确定两阶段的不同任务；
（3）以人为本的原则，在有效保护生态的基础上，注重规划为人性化的管理创造条件。
（4）处理好该地块与城市交通关系，合理设置出入口，交通组织要做到全部交通畅通，对外联系便捷，又不对城市交通产生干扰。
2、设计依据
（1）《建筑结构荷载规》（GB50009-2001）；
（2）《建筑地基基础设计规》（GBJ50007-2002）；
（3）《混凝土结构设计规》（GB50010-2010）；
（4）《建筑抗震设计规》（GBJ50011-2010）；
（5）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
（6）《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-2008）；
（7）《建筑设计防火规》（GB50016-2006）；
（8）《钢结构设计规》（GB50017-2003）；
（9）《建筑采光设计标准》（GB／T50033—2001）；
（10）《洁净厂房设计规》（GB50073-2001）；
（11）《建筑部装修设计防火规》（GB50222）。
4.2总平面布置
（1）总平面布局
遵循紧凑布局、节约用地的原则，根据建设单位发展需要对工程的整体要求，在满足项目功能定位的前提下进行项目总平面布置。
此项目用地呈不规则形，在项目南侧及北侧各设有出入口，出入口紧邻城市主干道，以方便物资和人员进出。
（2）交通组织
根据当地规划局的规划要求，合理布置经济便捷的道路系统，并做好消防通道及无障碍设计。
（3）项目绿化
①将项目与周边自然生态融合在一起，项目部采用三级绿化模式；
②根据功能布局，在各个空间组团有机结合，并在组团中心布置大片绿化场地，作为项目一个重要的绿化区域；
③尽可能在项目空地及道路两侧、建筑物周围、空地及边角余地带种植树木、花卉、草皮等观赏植物，以便净化空气，降低噪声。
（4）建筑景观规划
项目的建筑采用现代建筑形式，创造造型新颖、个性鲜明、体现现代科技和文化创意的建筑景观。
加强对区的主、次景观轴线沿线建筑物的型体、色彩控制，同时考虑相邻建筑物及周边建筑群体中的临街高度。
选用材料（包括玻璃）以浅色为主。
建筑界面“轴线对称、主从有序”，使文化创意大厦立面鲜明突出，成为ZQS城市地标性建筑。
4.3项目结构设计
1、本项目各建筑物建筑结构安全等级为二级，设计使用耐久年限50年。
2、根据上部荷载和建筑使用功能，项目主要建筑物初步选定混凝土柱下独立基础。
具体基础选型需依据地质勘测资料而定。
3、项目主体建筑采用框剪结构。
结构的填充墙采用190毫米厚的轻质隔墙，承重墙体采用240毫米厚的砌块实砌墙。
4、采光设计选择采光性能好的窗作为建筑采光外窗，其透光折减系数Tr大于0.45。
5、通风主要以自然通风，其他部位根据要求采用敞开式或避风天窗。
6、构筑物、池、坑等采用防水砼或表面刷防水砂浆、表面帖卷进材等防水、防潮措施。
7、有隔声要求的房间设隔声室或设置隔声障壁。
办公区、值班室等的位置应远离噪声源。
8、项目设计抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g。
4.4供配电设计
1、电源及
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