创业孵化基地建设可行性研究报告.docx

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创业孵化基地建设可行性研究报告

皖北青年创业孵化基地

项目可行性报告

安徽省青年创业经济发展有限公司

二〇一〇年十一月十日

1总论…………………………………………………………5

1.1项目名称及承办单位……………………………………5

1.2可行性报告编制依据……………………………………5

1.3项目建设的背景和意义…………………………………6

1.4可行性研究报告的范围及主要内容……………………6

1.5编写本可行性研究报告的原则及指导思想……………7

1.6总投资和资金来源及项目建设公司背景意义…………8

1.7项目建设必要性…………………………………………8

2建设单位概况及项目建设有利条件………………………11

2.1建设单位概况……………………………………………12

2.2项目建设硬件标准………………………………………12

2.3项目建设软件标准………………………………………12

3项目建设背景和意义………………………………………14

3.1项目建设背景……………………………………………14

3.2项目建设意义……………………………………………15

4市场分析和需求量预测……………………………………16

4.1市场分析…………………………………………………16

4.2需求量预测………………………………………………17

4.3发展模式…………………………………………………18

5拟建内容与规模……………………………………………20

5.1拟建内容…………………………………………………20

5.2拟建规模…………………………………………………20

5.3项目实施进度……………………………………………20

6项目场址条件………………………………………………21

6.1场址建设条件……………………………………………21

6.2勘测结论…………………………………………………22

7工程设计方案………………………………………………23

7.1设计依据…………………………………………………23

7.2设计原则和特点…………………………………………23

7.3给排水……………………………………………………24

7.4暖通设计…………………………………………………25

7.5强弱电设计…………………………………………………30

8环境影响评价………………………………………………31

8.1建设场地环境现状………………………………………31

8.2施工期主要污染源………………………………………31

8.3营运期主要污染源………………………………………33

8.4环境保护措施……………………………………………33

8.5环境影响评价……………………………………………37

9公司组织与运营策略…………………………………………38

9.1公司组织机构……………………………………………38

9.2运营策略…………………………………………………39

10项目实施进度计划…………………………………………46

10.1建设期……………………………………………………46

10.2工程建设计划表…………………………………………46

11可行性报告的结论和建议…………………………………47

11.1主要结论………………………………………………47

11.2建议……………………………………………………47

第一章总论

1.1项目名称及建设单位

（1）项目名称：

皖北青年创业孵化基地

（2）建设单位：

安徽省青年创业经济发展有限公司

（3）项目地点：

宿州市外环路与西昌路交口

（4）项目负责人：

（5）项目联系人：

（6）联系电话：

1.2可行性研究报告的编制依据

（1）《关于进一步加快皖北地区发展的若干意见》（皖办发〔2010〕16号）

（2）《安徽省科技企业孵化器管理办法》

（3）《安徽省中小企业促进条例》

（4）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》

（5）《国务院“非公36条”》

（6）《国务院办公厅关于加强普通高等学校毕业生就业工作的通知》（国办发〔2009〕3号）

（7）《中共安徽省委安徽人民政府关于进一步做好促进就业工作的意见》（皖办发〔2008〕5号）

（8）《中共安徽省委安徽省人民政府关于进一步推动个体私营等非公有制经济又好又快发展的意见》（皖发〔2008〕19号）

（9）《安徽省人民政府关于切实加强就业再就业工作的通知》（皖办发〔2006〕3号）

（10）企业为编写可行性研究报告提供的有关资料

1.3项目建设的背景和意义

今年5月份，省委、省政府出台《关于进一步加快皖北地区发展的若干意见》，进一步加大了对包括宿州在内的皖北三市七县的扶持力度。

建设皖北省青年创业孵化基地对促进皖北地区青年创业就业，推进安徽加快崛起进程，推动区域协调发展，以实际行动积极参与宿州市经济社会发展，发挥宿州区域、人力资源等优势，提升宿州城市的综合竞争力具有重要的意义。

1.4可行性报告研究的范围和内容

1.4.1可行性报告研究的范围

（1）总论

（2）建设单位概况、选址条件

（3）建设背景及意义

（4）市场背景和需求量预测

（5）建设方案

（6）环境保护

（7）人员及培训

（8）实施进度计划

（9）投资估算与资金筹措

（10）经济分析

（11）项目建设必要性分析

1.4.2主要建设内容

根据市场需求和分析，结合本项目的实际情况，确定该项目建设内容如下：

本项目占地面积约2000平方米，建筑面积约25000平方米，项目总投资5000万人民币。

本项目预计2年内建成，争取2010年年底开工，2012年12月投入使用。

1.5编写本可行性研究报告的原则和指导思想

编写本项目可行性报告研究，以创业带动就业、科技服务企业发展为主要原则，兼顾经济效果和市场需求的总的指导思想。

以实际行动帮助青年就业创业，支持宿州加快发展，推进安徽崛起进程。

1.6总投资、资金来源及项目建设公司背景

1.6.1总投资

本项目总投资5000万元。

1.6.2资金来源

建设资金由安徽省青年创业经济发展有限公司筹备解决。

1.6.3项目建设公司背景及意义

安徽省青年创业经济发展有限公司是由共青团安徽省委员会依托安徽省青年企业家协会与安徽长润集团共同注资成立。

公司以服务青年就业创业为主旨，通过开展资金扶持、信息提供、就业服务、搭建平台等活动，促进青年就业创业。

1.7项目建设必要性分析

1.7.1建立皖北青年创业孵化基地有利于促进宿州经济社会发展。

经过改革开放三十多年的发展，安徽已迈上新的发展起点，伴随着我省合芜蚌自主创新配套改革实验区、省会经济圈、皖江城市带承接转移示范区和国家技术创新工程试点省的建设，安徽的发展已迈入厚积薄发、建立皖北青年创业孵化基地是促进全省广大青年创业项目孵化，扶持青年中小企业发展，壮大我省非公企业发展，加快安徽加快崛起的需要。

宿州作为我省重要的人力资源输出地区，具有丰富的人力资源和广阔的市场前景，近年来已迈入高速发展的快车道，逐步成为安徽经济发展的亮点，建立皖北青年创业孵化基地对加快宿州经济社会发展、解决广大青年就业创业具有重要的意义。

1.7.2建立皖北青年创业孵化基地有利于带动宿州全民创业行动。

在省委、省政府加快发展皖北地区的大环境、大背景下，创业孵化中心作为全民创业的重要载体之一，是催生中小企业生成与发展，实现创业企业腾飞，扩大就业岗位，落实积极的就业政策的重要平台，实现创业带动就业目标的重要措施。

2006年，省委、省政府提出了“全民创业”的口号，并出台了一系列促进全民创业的政策法规，鼓励全民积极参与创业行动。

建立皖北青年创业孵化基地对宿州营造良好创业氛围、掀起全民创业热潮具有重要的带动意义。

1.7.3建立皖北青年创业孵化基地有利于解决宿州青年就业创业难题。

就业创业一直是党政关系、社会关注、青年关切的热点问题。

创业孵化基地由于自身的特点则有着不可比拟的优势，如大多数青年创业者在创业之初，资金紧张、场地、技术等都是是普遍存在的难题，而创业孵化基地提供的可供租用的标准化厂房，可解决创业者的燃眉之急。

同时，创业孵化基地的标准化厂房还是吸引外来投资的承接平台。

创业孵化基地所具备的成本低、收益快的优势，能快速吸引投资，提高招商引资成功率，为催生大项目、大投入，培植大税源，催进大发展提供了条件。

除此之外，建设标准化厂房，更可以集约用地，有效缓解经济高速发展与土地资源稀缺的矛盾。

建立皖北青年创业孵化基地可以帮助宿州广大青年解决创业过程中遇到的各种困难，同时打造一个青年就业创业的平台以及招商融资服务的平台。

第二章建设单位概况与项目建设条件

2.1建设单位概况

安徽省青年创业经济发展有限公司是由共青团安徽省委员会依托安徽省青年企业家协会与安徽长润集团共同注资成立。

安徽省青年企业家协会是团省委主管的全省性的青年企业家的群众组织，是共青团联系青年企业家的桥梁和纽带，是具有独立法人资格的非营利性社会团体，是中国青年企业家协会的团体会员。

安徽长润集团始建于2007年7月，公司总部位于合肥市包河工业区长白山路16号。

发展至今，集团现已拥有合肥长润汽车服务有限公司、安徽省长润担保有限公司、合肥润阁品牌设计有限公司、长润置业（安徽）有限公司、合肥医博通医药科技有限公司、合肥长润园林景观有限公司等六大子公司,资产总额达1.1亿元。

安徽长润集团是安徽省青年企业家协会的副会长单位，旗下多家子公司分别是国家、省、市等级别的共青团青年就业创业见习基地，2010年集团冠名“长润杯”首届安徽青年创业大赛。

目前安徽省青年企业家协会正与安徽长润集团合作，筹建安徽青年创业孵化基地、安徽省青年创业小额贷款公司和安徽省青年创业小额贷款担保公司，全方位服务青年就业创业。

2.2项目建设硬件标准

皖北青年创业孵化基地建成后拥有孵化服务场所、服务设施和服务机构，能够为初创企业的成长发展提供低成本和全方位的服务。

创业孵化基地有相应的道路、电、水、排水、环保、消防、通讯、网络、绿化等基础配套设施。

创业孵化中心具备统一的公用设施及完备的公共孵化服务功能，要有公用的会议室、洽谈室、培训教室、免费使用的信息查阅及交流系统等，要有专门的经营管理团队，能及时为入孵企业提供管理咨询、信贷服务、技术支持、资金融通、人才培养与推荐、信息查询、市场开拓、事务代理等服务。

2.3.项目建设软件标准

孵化中心建成以后，将积极引入各项扶持政策为创业青年解决创业初期各种困难。

2.3.1策划咨询。

依托安徽省青年企业家协会、安徽省青年创业导师团等，为中小企业初创者提供产业政策、市场预测、可行研究以及投资概算和人才设备等创办初期的策划咨询。

2.3.2场地租用。

孵化中心建成以后，在青年创业者创业初期，以减免租金的形式为青年创业者创业提供有偿优惠创业场所，相应减少创业者的投入成本。

2.3.3政务代理。

创业孵化基地成立相应的政务代理机构，帮助创业青年做好公司成立之初相关注册登记、税务登记、特行准入等有关政府程序的事务代理服务。

2.3.4融资支持。

依托安徽省青年创业就业基金会、安徽青年创业大赛以及青年创业小额贷款贴息项目等为创业青年提供融资渠道、贷款抵押、信用担保等方面的融资便利。

2.3.5人员培训。

提供管理、技术、营销等人员的培训指导，为创业青年解决创业初期招人难、用人难，帮助创业企业尽快投入运营。

第三章项目建设背景和意义

3.1项目建设背景

国际上一般称为企业孵化器（Businesslncubator或InnovationCenter），国内称为高新技术创业服务中心，简称创业中心，亦有称为孵化园区。

孵化器是伴随着新技术产业革命产生的，在20世纪50年代发源于美国，随后迅速发展。

从1987年6月中国第一家科技企业孵化器——武汉东湖新技术创业中心成立，到2007年中国科技企业孵化器已拥有600余家，其中国家级孵化器达170家。

全国高新技术产业开发区协会创业中心专业委员会数据显示，中国600余家孵化器中在孵企业已有五万多家，98%是民营机制的企业，其中已孵化企业2.3万余家。

我国的孵化器尽管数量较多,但其空间聚集的优势却未能有效发挥,表现为创新能力不强、规模经济、范围经济、关联经济效应不明显。

3.2项目建设的意义

宿州市经济开发区2001年经省政府批准成立。

近年来，在宿州市委、市政府的正确领导下，开发区紧紧围绕“强机制、壮产业、提形象、大发展”的总体要求，励精图治、顽强拼搏，初步呈现出厚积薄发、加快发展的良好态势。

宿州市经济开发区是企业的重要孵化基地，在壮大企业实力、优化经济结构、扩大市场规模等方面有着举足轻重的作用。

经过多年的发展，开发区内已经形成了一定规模的专业市场，如钢材大市场、汽车销售市场等已经初具雏形。

建立皖北青年创业孵化基地可立足宿州，辐射皖东北及周边地区，可促进宿州中小企业发展，为大企业配套，可形成大企业和小企业紧密相连、相互促进、共同发展的局面。

建立皖北青年创业孵化基地对进一步推动青年就业再就业工作，培养和扶持一批青年成功创业，为社会创造新的就业岗位具有重要的意义。

今年来，宿州市紧紧围绕“双千亿、双翻番”的奋斗目标，以扩大投资、调整结构为主线，大力实施工业扩张、农业提升和城镇扩容战略，加快“两区两园”建设，加速壮大经济总量，加快建设皖东北商贸中心，培育壮大现代服务业，积极培育新兴产业，加快推进改革开放，更加注重改善民生，促进社会稳定和谐，实现经济社会平稳较快发展。

第四章市场分析和需求预测

4.1市场分析

宿州市位于安徽省最北部，黄淮海平原南端，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤，史有“皖北大门”之称。

宿州是安徽省离出海口最近的一个城市，地处黄淮海经济区腹地，长江三角洲西缘，是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿。

宿州市居中靠东、承东启西、连南接北，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽，铁路、公路、水路交通十分便捷。

宿州市经济开发区是宿州市龙头企业集聚地，是宿州市经济发展的着力点，是招商引资的“主阵地”，正在以“项目建设大突破，园区形象大提升”为重点，积极开展“开发区大建设年”活动，在宿州市经济和社会发展中起到排头兵作用。

宿州市煤炭资源丰富，探明储量30.5亿吨，预测储量为135亿吨，储煤面积约2000平方公里，占安徽省煤炭资源的10%以上，占淮北煤田储量的四分之三。

电力资源丰富，电力总装机容量已达154万千瓦，年发电量超过80亿千瓦时。

宿州是全国重要的商品粮棉生产基地之一，全国规模较大的畜牧业养殖基地，素有果海粮仓之称。

全市粮食作物种植面积1478万亩以上，总产量373万吨以上。

是全国最大的连片水果产区，种植面积达75万亩。

宿州人力资源丰富，全年劳务输出总量超过130万人，劳动力素质较好。

全市各类职业技术学院、学校有19所，每年培养大学生0.55万人，中等职业生1.6万人，高中生3.8万人，初中生14.4万人。

为发挥产业优势和经济优势，需要通过孵化等平台实现人才流动带动内源需求。

人力资源优势为宿州青年创业孵化基地提供了广阔人才资源，同时也将成就孵化基地广阔的需求市场。

4.2需求量预测

宿州市经济技术开发区位于宿州城市东南部。

园区分为东西两大区域，8个功能分区。

东部以工业为主，设有生物化工园区、轻纺服装加工区、农副产品深加工区、新能源技术产业区；西部以高新技术产业和商贸物流产业为主，设有现代物流园区、高新技术产业集群区、先进制造业基地、宜居型社区与综合服务区。

目前，宿州经济开发区累计签约项目145个，协议总投资143.7亿元。

已建成或部分建成项目77个，在建项目44个，温州电光防爆、中元化肥、江淮重工、华电生物质能发电等项目相继投产运营，成为经济发展的重要支撑力量。

开发区依托宿州市资源优势和产业基础，大力推进产业集聚发展，目前已初步形成以温州电光防爆、江淮重工为龙头的机械电子产业；以雨润集团、希望集团万千饲料为龙头的农产品深加工产业；以博洋集团、新北方服饰为龙头的纺织服装加工产业；以丰原集团、中元化肥为龙头的化工产业；以钢材大市场、文化书刊大市场为龙头的商贸物流产业五大主导产业。

2009年宿州市经济开发区共完成招商引资到位资金38亿元，同比增长31%，超额完成全年目标任务。

初步预测，全年可实现地区生产总值15亿元，同比增长57.9%；规模以上工业总产值30.5亿元，同比增长67.6%；规模以上工业增加值9.5亿元，同比增长63.7%；完成财政收入1.5亿元，同比增长25%。

宿州市经济技术开发区企业目前还是以中小企业为主,从业人员从年龄结构来看，主要以30岁以下和31—40岁的人群为主，占总人数的94.28%，其他年龄层次仅占5.72%。

企业员工以中青年为主，而且管理人员和专业技术人才普遍年龄较低。

目前，园区内尚无青年创业孵化器，建立皖北青年创业孵化基地可以培育和扶持高新技术中小企业，通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展，培养成功的企业和企业家。

4.3发展模式

宿州市皖北青年创业孵化基地，以无污染，科技密集型为就业组织为方向，实施“推二进三”战略，优化城市发展资源，围绕培育企业和培养企业家的需要，不断提供企业管理、市场开拓、金融服务、国际贸易等业务和技能的培训，使创业者尽快成为合格的企业家。

充分发挥“聚集”效应，通过基地优化的政策环境和基础条件，吸引一大批科技成果到园区孵化；吸引一批企业、海外资金和技术到园区落户，从而加速园区与国际标准的接轨，形成园区的“聚集”效应。

走科技孵化基地多元化、市场化、效益化、专业化、资本化、品牌化、网络化、国际化的发展之路。

（1）坚持开放、多元化的方针。

建设投资主体多元化，充分利用各种社会资源，加速科技孵化园区建设发展；

（2）服务对象多元化，既要为高校师生、科技人才创业提供支持，也要为来自社会上、来自国外的创业者提供服务；

（3）培育的企业的投资主体多元化，培育的企业要按照现代企业制度运行。

第五章拟建内容与规模

5.1拟建内容

皖北青年创业孵化基地占约2000平方米，拟建一栋19层高、约25000平方米创业孵化楼及相关辅助设施（包括生产厂房2套，办公、研发及生活综合楼）。

5.2拟建规模

拟建项目将成为皖北地区较大规模的青年创业产业孵化中心。

其规划是综合性强、服务功能齐全的青年创业孵化产业基地；其总体实现创业孵化的三大功能区：

2幢标准化厂房，1幢综合服务办公楼。

设有公用的会议室、洽谈室、培训教室、免费使用的信息查阅及交流系统

5.3项目实施进度

项目预计2年内建成，争取2010年年底立项，2012年12月投入使用。

具体安排如下：

2010年12月，项目可行性研究、申请立项；

2011年2月至2011年4月，项目规划设计、报批；

2011年4月至6月，项目施工图设计，报建；

2011年6月至7月，项目招标；

2011年7月至2012年4月，项目土建施工；

2012年4月至5月，设备安装及调试；

2012年12月，项目试运行。

第六章项目场址条件

6.1场址建设条件

宿州市经济开发区2001年经省政府批准成立，为省级经济开发区，位于宿州城市东南部，规划面积约6.8平方公里。

自2003年正式启动以来，开发区累计完成基础设施投入4.5亿多元，建成道路30条，总长43公里，区内交通路网全线贯通，主要道路实现了美化、绿化、亮化目标，规划区内基本实现“七通一平”，项目承载能力得到根本提升。

□地形地貌

宿州市位于安徽省北部,沱河右岸。

面积125平方公里，人口25.6万。

宿州城始建于唐元和四年（809）,距今已有千余年历史。

唐以后亦多为州治所在，于1979年设市。

市境位于淮北平原，地势平坦，海拔多在26～33米。

土层深厚，富煤炭资源，工农业发展潜力大。

宿州市抗震度为7级。

□地质构造

宿州地处淮北平原，地势坦荡，相对起伏小。

地下水对砼无侵蚀性。

开发区内水质优良，硬度低，适合工业用水，其理化指标达到国家饮用水标准。

□气候气象

宿州市属于华北暖温带半湿润季风气候。

气候温和，季风明显，四季分明，光照充分，雨量适中，气候宜人，自然条件优越，年平均气温15.7°C，无霜期约210天，降雨量约1000毫米。

冬季盛行偏北风，气候寒冷，雨雪稀少。

6.2勘测结论

项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。

第七章工程设计方案

7.1设计依据

（1）《宿州市规划管理技术规定》

（2）《民用建筑设计通则》JGJ37-89

（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006

（4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）

（5）《办公建筑规范》JGJ67-89

（6）国家及地方其它现行设计规范

7.2设计原则和特点

（1）人本主义：

充分体现人文关怀，创造方便、舒适、优美的工作空间。

（2）自然观：

贯彻”尊重自然”与可持续发展的思想,在充分保持原有地形地貌的前提下,将大自然的空间环境最大限度的引入园区环境

（3）文化性：

充分体现宿州市特有的文化底蕴，发展徽文化并使之与现代生活进行充分融合。

（4）和谐性：

讲求人与环境的和谐，办公行为与商业、游憩行为的和谐，建筑与绿化、水环境的和谐

（5）安全性：

适度的人车分流，消除人车混行的为安全因素，确保车行与步行系统的利用率。

针对不同的出行路线设置道路及出入口，避免交叉干扰。

重视消防安全设计，严格执行国家现行防火设计规范

7.3给水排水

7.3.1给水系统

（1）水源：

从市政给水管上各引入2根DN150的给水管进入两区，并在基地内连成环状，作为本工程生活、消防供水水源。

（2）用水量：

最高日生活用水量为150m3/d，最大时生活用水量为28m3h。

生活供水系统：

a．室内生活用水采用地下成品水箱﹢变频供水设备供水方式，在区内地下车库内生活给水泵房（与消防泵房合建），市政水首先进入生活水池，其储水量为30m3。

b．基地绿化用水、道路用水采用市政水直接供给。

7.3.2消防系统用水

（1）水源：

从市政给水管上各引入2根DN50的给水管进A﹒B两区，并在基地内连成环状，作为本工程消防供水水源。

区内按规范要求设置消防水池，保证2个小时的火灾延续时间内的室内外消防用水量（1小时喷淋用水量），其储水量为400m3。

（2）室外消火栓系统：

室外布置适量的室外消火栓，室外消防用水量为30L/S。

（3）室内消火栓系统：

室内消防用水量为40L/S，区内最高建筑物设消防水箱，存储18m3消防水量。

消防泵房内设一大套消火栓泵组与屋面消防水箱组成临时高压给水系统为室内消火栓系统供水。

（4）室内自动喷淋灭火系统：

地下室设自动喷淋给水系统，系统设计流量约为30L/S，消防泵房内设一套喷淋泵组与屋面消防水箱组成临时高压给水系统为室内自动喷淋灭火系统供水。

7.3.3排水系统

生活最高日排水量：

135m3/d最大排水量：

25m3/h。

室内排水采用污废合流,室外管道收集后经化粪池后排入市政污水管网,屋面雨水、空调冷凝水有组织收集排放。

屋外排水采用雨污分流，雨水管道收集后排入市政雨水管网。

7.4暖通设计

7.4.1空调系统

空调方式暂考虑采用变频变冷媒VRV系统，系统简单、可靠、节能、舒适。

所有室内机均可单机开启，并能实现独立控制和集中控制两种方式，无需专人管理，可根据用户选配要求，实现单户计量。

VRV空调系统无机房，室外机放置在各自屋顶，不影响建筑外