我国房地产发展的地区差异及对策学年论文.docx
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我国房地产发展的地区差异及对策学年论文
湘潭大学学年论文
题目：
我国房地产发展的地区差异及对策
目录
摘要………………………………………………………………………………1
关键词………………………………………………………………………………1
1、引言…………………………………………………………………………………2
（一）本文的研究背景和现实意义…………………………………………………………2
（二）国内外研究现状……………………………………………………………3
（三）本文的研究思路、研究方法与可能的创新之处…………………………………4
二、我国房地产业的地区发展差异的主要表现……………………………………4
（一）房地产业基本单位数量的地区差异…………………………………………………4
（二）房地产业就业的地区差异……………………………………………………………5
（三）房地产业投资的地区差异……………………………………………………………5
（四）房地产业企业财务状况的地区差异…………………………………………………6
（五）房地产业企业生产经营状况的地区差异……………………………………………7
三、我国房地产业地区差异的影响因素……………………………………………7
（一）房地产发展规模和增长速度存在的地区差异……………………………………7
（二）住房制度改革和宏观经济政策的地区差异……………………………………8
（三）城镇居民居住水平存在的地区差异………………………………………………8
（四）各地区消费水平和消费观念的差异………………………………………………8
（五）市场环境等其他因素的影响………………………………………………………9
四、我国房地产地区发展差异的对策…………………………………………………9
（一）从全国整体来分析房地产业发展的建议……………………………………………9
（二）从地区角度来分析房地产业发展的建议…………………………………………10
五、总结……………………………………………………………………………………11
参考文献……………………………………………………………………………………13
我国房地产发展的地区差异及对策
摘要：
随着我国房地产业的迅猛发展，对房地产业的研究得到了更多的重视。
房地产业已经成为了中国国民经济的重要支柱产业，它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用。
但全国各个地区房地产业发展却极不平衡，这种不平衡给我国的经济也带来许多问题。
为了对我国房地产业个地区有个系统完整的认识，本文将我国的房地产区域分为东部、中部、西部这三个区域部分。
对这三个地区之间存在的差异从地区经济差异、政府政策、市场环境等方面进行分析,同时分区制定房地产发展战略，对房地产业的调控要因地指导，达到我国房地产各区域的平衡发展。
关键字：
房地产业、地区差异、经济失衡
TheRegionalDifferenceandItsCountermeasureof
China’sRealEstateDevelopment
Abstract:
WithChina'srapiddevelopmentoftherealestateindustry,therealestateindustryresearchhasbeenpaidmoreandmoreattention.TherealestateindustryhasbecomeChina'simportantpillarindustryofnationaleconomy,itssocialandeconomicdevelopmentisplayinganincreasinglyimportantrolein.Butinallareasofrealestatedevelopmentisextremelylopsided,thebalancetotheeconomyofourcountryhasalsobroughtalotofproblems.Fortherealestateindustryofourcountryregionhavingacompleteunderstandingofthesystem,therealestateofourcountryareaisdividedintoeastern,central,westernthethreepart.Inbetweenthesethreeregionsexistdifferencesfromregioneconomydifference,governmentpolicy,marketenvironmentanalysis,atthesametimepartitionformulatingdevelopmentstrategyofrealestate,totherealestateindustryregulationforguidance,toourcountryrealestateregionalbalanceddevelopment.
Keywords:
realestate、RegionalDifference、Economicimbalances
一、引言
（一）本文的研究背景和现实意义
研究背景：
房地产业在我国起步晚，历史短，发展速度过于迅速，没有形成一套符合我国国情、适应社会主义市场经济的合理、有效地市场机制。
这种市场机制的缺失导致了房地产行业中存在的诸多问题。
比如：
盲目投资、市民炒房、供给不合理、地区发展不平衡等。
在房地产业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效地解决问题的对策和途径，以促进房地产市场的健康有序的发展。
现实意义：
房地产业的发展，关乎国际民生，加快和完善房地产业的发展，对增加人民生活幸福感，提高人民生活水平，促进经济持续繁荣发展都具有重要的意义。
我们可以从以下几点分析探讨房地产地区差异的意义：
第一，通过对我国房地产业现状的分析，可以看出目前我国房地产业存在的问题，这有利于我们认清形势。
第二，通过对东部、中部、西部房地产业发展水平的比较，可以看出三者之间在哪些方面存在差距，从而，为以后各地区房地产业的发展提供依据。
第三，要实现房地产业的持续、稳定发展必须在政府的有力指导下，在房地产开发商的合理开发投资下，在消费者的理性消费下共同实现。
（二）国内外研究现状
国外研究现状：
目前国外对房地产业的研究比较深入，研究的视角业比较广泛。
在宏观层面，近年来基于计量及投入产出办法的研究较有代表性，另外也有一些学者尝试用可计算一般均衡模型对房地产业进行分析，这些研究对房地产业在整个国名经济中的地位及房地产业调控政策对经济的影响进行了定量研究，比如：
Luk[1]、Hendershott[2]、Hofe[3]、Bye[4]、Kim等；在微观层面，利益计量经济模型对房地产价格、供给及需求，区位属性等微观特征的研究都比较多，而且研究的视角更是深入到划分更为详细的住宅、办公、租赁等房地产市场。
如：
Rosenthal、Chan等。
国内研究现状：
国内对房地产业的研究起步较晚，研究成果大多以学术论文的形式呈现，进行深入研究形成学术专著很少。
尤其是对我国房地产业地区差异的研究更加少。
目前，我国对房地产的地区差异研究主要集中在对东部、中部、西部三个地区房地产业的发展现状及问题的研究，分析对比三个地区之间的差异，并针对各个不同地区的实际情况，在政府的统一宏观调控下，分别制定发展规划。
这主要是由于各地区的经济发展水平，政府政策扶持力度，消费者消费观念等不同而产生的。
主要的学术研究有：
（1）、易成栋[5]针对第一次经济普查数据做了实证研究，从房地产企业总量、就业、一级资质、港澳台和外商投资企业等这些方面的数据分析我国房地产业东、中、西三个地区发展的差异。
分析了影响房地产地区差异的几点因素分别是：
地区经济、政策和市场环境。
其政策启示就是分区制定房地产发展战略，对房地产业的调控应当因地指导。
（2）、徐晗[6]在论我国当前房地产市场存在的问题及对策研究中也指出了，我国目前房地产业发展存在明显的地区差异，从居民消费水平、经济发展规模等方面分析房地产业地区发展部平衡的原因，并提出了相关的解决对策，政府完善土地供给制度；建立房地产价格预警机制；加强对房地产价格的检测与调控等建议。
（3）、李勇辉、陈勇强[7]在论我国房地产的区域差异分析及对策建议中，将我国分为东、中、西三个区域，对这三个区域在房地产投资、房地产需求、房地产供给、房地产就业等方面分析其差异，通过对比分析显示，东部房地产业在投资、需求、供给等各方面都明显高于其他两个地区，针对这一现象得出了东部地区房地产腾飞战略、中西部地区的发展战略，给各地区的发展都提出了建设性的意见和建议。
（4）、周国宝[8]在论构建健康发展的中国房地产市场对策中，分析了目前我国房地产的当务之急在于稳定房价，避免大幅度上涨，稳定民心，促进房地产业的健康发展。
并提出了几点对策，一是完善政府宏观调控体系；二是建立产权清晰的土地产权制度；三是土地的交易应以市场化配置为导向；四是完善住房二级市场；五是坚持并完善“招拍挂”制度。
为怎样构建健康的房地产市场指明道路。
（5）徐宇[9]，肖元贞，徐闯[10]，陈基纯，陈忠暖[11]等人在对如何构建健康稳定的房地产业提出了建设性的意见和建议。
从政府监管到市场结构的调整再到房地产业开发商、消费者等各个方面提出对策，为我国房地产业的发展提供了依据。
这些研究在将计量、统计方法引入对房地产经济的研究方面作了有益的尝试，并得出了诸多有益的结论。
但到目前为止，对我国区域性房地产市场与国民经济之间互动关系的研究还比较少见。
由于房地产业是一个区域性很强的产业，其发展水平及其与国民经济之间的关系受到一个地区经济发展水平、产业结构、资源条件以及消费结构等多种因素的影响，有时即使同—个省份内不同城市的房地产业也会有巨大的差异。
因而将房地产与国民经济之间关系的研究深入到区域层次就显得非常必要。
另外，在我国区域房地产业的发展中，东部地区的房地产行业发展最为成熟，因此最能体现房地产业发展对其他行业及国民经济发展影响的方向和力度，鉴于为揭示房地产业与国民经济之间的互动关系并找出区域房地产业发展之间的差距，本文对我国东部、中部、西部的房地产业进行比较分析。
（三）本文的研究思路、研究方法与可能的创新之处
研究思路上，首先了解我国房地产业的现状及存在的问题，然后再针对我国房地产业存在的地区差异进行分析，分析地区差异存在的原因以及主要的差异。
接着提出针对性的解决意见并做最后的总结。
在研究方法方面，主要采取文献研究法、比较研究法以及案例分析法。
通过对文献的研究，使我对我国的房地产业的发展历史及政府在房地产业上的职能及国内外的情况有了一定的了解，开阔了视野。
通过比较研究法，将东部、中部、西部在房地产业上的差异有了更深的了解。
通过案例分析，可以更加细致的发现问题，然后提出建设性的建议。
本文可能的创新之处在于运用多种方法深入分析了我国房地产业的地区差距，并提出了针对实际情况，因地制宜的采取措施来发展各地区的房地产业。
将我国分为东部、中部、西部，三个区域，各自提出对策，有利于稳定和谐的发展我国的房地产业。
二、我国房地产业的地区发展差异的主要表现
（一）房地产业基本单位数量的地区比较
国务院第二次经济普查的数据表明，2008年末，全国共有房地产业企业214397个，比2004年末增加85354个。
其中，房地产开发业87881个，物业管理企业58406个，中介服务业33890个，其他房地产34220个，分别比2004年末增加28639个、26724个、13850个和16141个。
我国主要的房地产法人单位集中在东部地区，西部比中部略多。
全国的房地产企业法人单位的数量地区分布也集中在东部，中部和西部相当。
物业管理，中介服务等业主要集中在东部，中部比西部所占比重要高。
房地产的事业单位也主要集中在东部地区，且西部多于中部。
详见表
（1）
表一2008年中国房地产业经济单位数量的地区分布
分类
房地产业法人单位
房地产业企业法人单位
物业管理
中介服务
其他房地产企业
全国
214397
87881
58406
33890
43220
东部/全国/%
63.50
63.25
57.93
56.59
63.39
中部/全国/%
18.79
19.85
26.07
22.85
19.79
西部/全国/%
17.71
16.90
15.00
20.56
16.82
资料来源：
国务院第二次经济普查领导小组办公室，国家统计局，中国第二次经济普查统计年鉴，中国统计出版社，2009.
（二）房地产业就业的地区差异
房地产业的发展给就业提供了机会，在促进经济发展的同时，也稳定的增加了就业率。
但由于房地产的地区发展不平衡，所以，我国的房地产就业主要集中在东部地区，中部比西部多。
具体来看，全国房地产开发企业就业集中于东部，中部比西部略多。
2008年末，我国房地产业企业的从业人员合计552.2万人，比2004年末增加156.6万人。
其中，房地产开发业207.7万人，物业管理企业250.1万人，中介服务业37.4万人，分别比2004年末增加49.2万人、106.7万人、13.9万人；其他房地产56.9万人，比2004年末减少13.1万人。
详见图
（1）
图一：
房地产就业数量的地区分布
资料来源：
国务院第二次经济普查领导小组办公室，国家统计局，中国第二次经济普查统计年鉴，中国统计出版社，2009.
（三）房地产投资的地区差异
从1992年开始，我国就开始了对房地产业的大规模的投资。
至今为止对房地产业的投资仍然很火热。
虽然其中经历了大起大落。
从总体来看，还是呈现出上涨的趋势。
从地区分布来看，全国房地产业的投资主要集中在东部地区，而中部和西部地区的房地产投资热度并不高。
其原因，第一，东部地区的房地产业发展较早，而且发展速度最快，进入相对稳定的增长阶段。
而中部、西部地区优于地理位置等因素导致房地产业起步较晚，经济发展水平与城市化进程处于初级阶段。
第二，东部处于沿海地区，有天然的地理优越性。
在东部房地产开发企业中，港澳台和外资企业比重高，中部其次，西部最低。
内资房地产开发企业个数占全国房地产开发企业总数比重为90%。
从各地区房地产开发企业中内资企业所占比重来看，东部内资比重最低，中部其次，西部最高。
内资比重低的地区，相应的外资、港澳台投资比重就高。
针对东部房地产过热的现状，我国政府已采取了一系列措施来平衡发展我国的市场经济。
比如，我国相继提出了西部大开发、中部崛起和振兴东北老工业基地等战略。
在政策上扶持中部与西部大发展，以尽快缩小各个地区之间的差距。
（四）房地产业企业财务状况的地区差异
东部房地产开发企业资产、负债、权益占全国同类指标比重70%多，资产负债率高于全国平均水平。
东北房地产开发企业资产站了全国房地产开发企业资产的78.20%，中部为10.74%，西部为11.06%。
这说明东部房地产企业在全国资产比重高。
东部房地产开发企业负债占了全国房地产开发企业负债的79.26%，中部为10.16%，西部为10.59%。
这说明东部房地产开发企业在全国负债比重高。
东部房地产开发企业所有者权益占了全国房地产开发企业所有者权益的75.16%，中部为12.40%，西部为12.44%。
这说明东部房地产开发企业所有者权益在全国权益比重高。
全国房地产开发企业资产负债率为74.10%，东部为75.10%，中部为70.08%，西部为70.89%，东部房地产开发企业资产负债率高于全国负债率水平。
详见表
（2）
表三：
三大地区的房地产开发企业财务比率分析
分类
利润资产比/%
利润权益比/%
利润收入比/%
负债权益比/%
人均主营业务收入/万/人
人均福利/万/人
全国
1.68
6.47
7.77
286.05
83.98
6.53
东部
1.95
7.83
9.42
301.64
120.31
11.33
中部
0.46
1.52
1.94
234.26
40.05
0.78
西部
0.91
3.14
3.57
243.48
47.97
1.71
资料来源：
国务院第二次经济普查领导小组办公室，国家统计局，中国第二次经济普查统计年鉴，中国统计出版社，2009.
房地产业主营业务收入、实收资本和营业利润的地区差异：
2008年，我国房地产企业的主营业务收入30586.5亿元，比2004年增长107.5%，其中，房地产开发业26694.2亿元，物业管理企业2076.7亿元，中介服务业572.4亿元，其他房地产1243.2亿元，分别比2004年增长100.5%、204.5%、171.2%和133.5%。
房地产企业实收资本33052.4亿元，营业利润3861.3亿元，分别比2004年增长123.2%和290.4%。
2008年，主营业务收入超千亿元的地区共8个，依次为：
江苏、广东、上海、北京、浙江、山东、辽宁和四川。
（五）房地产企业生产经营状况的地区差异
房地产开发企业生产经营状况分析，东部房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积、实际销售面积、预售面积、空置面积、出租面积、竣工房屋价值、实际销售额占全国同类指标比重最大。
竣工造价和房屋销售价格东部最高。
土地置购情况东部最好。
物业管理企业生产经营状况的地区差异。
东部的物业管理企业生产经营状况最好。
东部物业管理企业在管房屋建筑面积占了全国在管房屋建筑面积的69.87%，中部15.52%，西部为14.61%，东部在管住宅、办公面积占了同类总面积70%，商业占了68%，厂房占了79%。
房地产中介企业生产经营状况的地区差异。
东部房地产中介企业生产经营状况最好。
东部中介代理销售成交面积和成交金额占了全国同类指标的80.22%和92.85%。
中部为8.7%和1.97%。
西部为11.08%和5.18%。
东部中介代理出租成交面积和成交金额占了全国同类指标的86.06%和80.72%，中部为6.85%和5.86%。
西部为7.36%和13.41%。
房地产业给经济的发展注入新的力量，给国民经济的快速增长提供动力。
具体来看，在主营业务收入、实收资本和营业利润等方面，东部都占很大比重，中部、西部靠后。
这一方面体现了东部经济的繁荣，同时房地产的发展业使得东部经济发展快于其他地区，其作用是相互的。
三、我国房地产业地区差异的影响因素
我国房地产在地区发展上表现为不平衡，由于经济发展水平所导致的消费水平、就业水平，国家政策、以及市场环境等个方面的因素，东部、中部、西部在房地产业方面存在一定的差异。
（一）房地产发展规模和增长速度存在的地区差异
主要表现在：
无论是房屋施工面积，还是房屋竣工面积，东部都占很大比例。
其原因在于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。
中部崛起等经济战略是的中部地区经济增长迅速，其房地产增长速度基本处于领先水平，并且明显高于全国平均水平。
随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标的发展速度均高于其他两部。
（二）房制度改革和宏观经济政策的地区差异
1992年以后，全国掀起了房地产热。
随着住房制度改革和经济增长，带动了房地产供求两旺。
特别是1998年国务院下令停止实物分房以后，房地产市场发展迅速。
东部住房制度改革最早，房地产市场发展最成熟，中西部相对落后。
国家宏观经济政策的倾斜。
我国房地产业自改革开放以后，我国制定宏观发展战略的总的指导思想一直是“立足东部，循序西移”。
因此，国家对基础设施和重点项目建设的投资一直是东部多于中西部。
东部处于沿海地区，有优良的地理位置，方便外商在我国境内的投资。
除此之外还享受国家针对东部地区和不同项目所设立的特殊条款。
一系列的优惠和倾斜的经济政策使东部地区经济高速发展，自然而然就带动了东部地区的房地产业的迅速发展。
但同时也拉大了东部与中西部的地区差异。
（三）城镇居民居住水平存在的地区差异
中国虽然是世界上领土最广泛的国家，人均面积小，但在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但由于人口的分布不均匀所以导致各地区的人口分布不同而略有差异。
从城镇居民的人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区大于西部地区，西部地区大于中部地区。
这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展部完善，但人口密度较小，相对来说居住面积相对宽松。
中部地区人口密度大，经济又不是很发达，所以人均住宅建筑面积最小。
从其增长速度来看，西部地区大于中部地区，中部地区大于东部地区。
（四）各地区消费水平和消费观念的差异
不同区域、不同规模的城市消费水平、消费观念存在一定的差异。
一般来说东部地区的居民消费观念比较超前。
反映在房地产市场就是往往把房屋作为投资产品进行投资以换取更大的投资收益，这就造成了东部地区的房地产业的迅速发展和整个经济水平的提高。
而相反中西部由于居民收入水平普遍不高，人们经常把钱存进银行，进行储蓄，等到把钱储蓄到一定程度了再来购房，这种消费水平和消费观念在某种程度上也抑制了中西部地区房地产业的快速发展与提高，导致房地产业与东部的差距在拉大。
（五）环境等其他因素的影响
与中西部相比，东部房地产市场环境好。
东部地区经济发展水平高、人均收入高，地区消费水平和消费观念比较超前。
而且人口规模大，人口密度高，对房地产需求大。
而且东部房地产企业竞争力较强，生产经营水平高，东部地区有着优良的区位优势。
四、解决我国房地产地区发展差异问题的对策
我国政府针对房地产市场中出现的问题不断出台了若干政策，以促进房地产市场的持续健康发展。
从“国十一条”到“新国八条”，再到房产税和物业税的试点及逐步实施，再到“限购令”的出台。
这一系列的措施都起到了一定的成果，但具体地区问题还没得到有效地解决。
通过对我国各地区房地产业的地区差异得对比分析，我们可以看出，东部地区的房地产业在房地产法人单位数量、就业情况、营业收入等方面都比其他地区要好。
中部地区其次，而西部地区由于地理位置，经济发展状况等方面的因素在一定程度上制约了西部地区的房地产业的发展，西部的房地产法人单位数量少，就业机会小，外商投资业少，再加上西部地区交通运输等条件的制约，使得西部地区与东部地区的差距拉大。
这一切都说明我国的房地产开发业存在明显的地区差异，主要影响因素是地区经济、经济政策和市场环境。
所以，为了使房地产业的发展适用地区经济发展的需要，应针对不同区域的房地产市场发展状况制定相应的区域发展战略，实现房地产业的持续、健康、快速、稳定和全面的发展，因此，我国应该分地区制定房地产发展战略和政策指导，因地制宜的采取措施，完善房地产市场体系。
（一）从全国整体来分析
在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。
为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科
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