114624641053357项目交付前检验节点标准要点.docx

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114624641053357项目交付前检验节点标准要点

GS

绿城集团企业标准

GOS31xxx-2013

项目交付前检验节点标准

2013-xx-xx发布2013-xx-xx实施

绿城房地产集团有限公司

联合发布

绿城房产建设管理有限公司

前言

交付前检验，是绿城园区交付给业主之前的“出厂检验”，也是绿城为业主提供优质服务运营的开端。

因此，交付前检验是既是工程弦上的重要节点，同时也前期弦、服务弦与工程弦的交汇点。

本标准系交付前检验的规范性文件，也是《前期弦管控手册》、《工程弦管控手册》、《服务弦管控手册》的重要支持性文件。

本标准既是项目公司开展交付检验的依据，也是公司本部对项目交付准备工作开展督导的依据之一。

本标准以遵循国家法律法规及各级标准规范为前提，从细化检验点和改进检验流程两个层面推进项目交付前检验工作的标准化。

本标准在编制过程中，总结了绿城推行一房一验以来的历史经验，但又有所改进，主要改进体现在：

——整合了对室外环境、公共场所、设备设施的检验点；

——增加了对服务衔接的检验点，确保与服务运营的平滑切换；

——检验要求从聚焦精装修，扩展到土建、安装、住宅科技、景观等多专业联动；

——在法定工程验收的基础上，聚焦客户敏感点，关注房产品交付时的状态和品相；

——吸收了一些发达国家在安全、环境、功能等方面的先进规定。

本标准由绿城标准化部组织各相关职能部门起草并归口管理。

本标准由专项课题组集体起草，组员包括：

韩波、刘炜、金军卫、谢燕燕、郭梁、陈爱平、赵皓佳、邓春根、赵严峰、曹璞、史海南、巩红英、潘彬衍、孙俊伟、潘银、程冰馨。

项目交付前检验节点标准

1节点主要属性（见表1）

表1节点主要属性表

节点名称

项目交付检验

节点适用范围

■投资项目■商业代建项目■保障房/安置房项目

节点管控等级

□项目□区域■本部

节点验证岗位

工程质量督导部

节点验证方式

□共同完成□会议评审□流程签署■资料验证□现场检查

前置节点（条件）

已经依据设计文件及相关规范要求，完成了法定的工程质量验收程序，形成了齐备的隐蔽验收、检验批验收、分部分项验收资料。

最晚开始时间

项目交付前3个月

紧后节点（工作）

集中交付

最晚结束时间

住宅的检验，须在项目交付前1个月完成；

其余部位及模块的检验，在交付前1周完成。

节点执行岗位

项目公司总经理及各相关人员（正文详细）

2节点成果要求

a）形成《交付前检验方案》（模板见附录C：

GOS31xxx-2013模01）。

b）形成全部节点的《检验记录表》（样式见附件1：

GOS31xxx-2013表01），质量要求如下：

——对发现的所有不符合项进行了整改确认和销项；

——有检验人、部位放行责任人及项目公司总经理的放行签署文件。

c）房产品检验合格证（样式参考见附录D）

3节点操作步骤（流程图见附录A）

3.1编制《交付前检验方案》检验点落位

项目公司交付工作领导小组，须在项目交付前3个月之前，组织编制《交付前检验方案》（模板见附录A），经项目公司总经理审批后实施。

方案内容应包括：

a）检验点落位：

组织各专业人员（详见表2），根据项目本期交付的实际情况，对照《标准检验点库》（附录B），形成本项目本期交付的交付检验点。

b）检验人落位：

针对本项目本期交付的交付检验点，确定每个检验部位/模块的具体检验人和放行责任人（详见表2），确保每个检验点都落实到人。

c）检验时间策划：

确定每阶段检验的开始和结束时间。

表2节点检验人、检验比例及放行责任人一栏表

检验部位

/模块

项目公司检验阶段、检验人及检验比例

放行

责任人

第一阶段:

工程管理人员

第一阶段:

物业服务

人员

第三阶段:

经纪人

第四阶段:

园区客服人员

室外环境

全检

全检

抽检30%

/

景观负责人

住宅

毛坯

全检

全检

全检

/

建安负责人

精装

精准修

负责人

公共场所

会所

全检

全检

抽检30%

全检

精准修

负责人

其他

/

/

建安负责人

设施设备

/专业系统

全检

全检

/

/

安装负责人

交付准备

/

全检

/

全检

前期负责人

运营准备

/

全检

抽检30%

全检

园区服务

负责人

3.2检验工作交底

项目公司交付工作领导小组，须在开始交付检验之前，针对本标准及《GPS7XXXXX-2013交付检验点检验方法》组织一次培训交底，确保检验人、责任人均了解具体的工作要求。

3.3准备基本检验工具

3.3.1检验工具由项目公司工程管理部统一配置。

3.3.2工程管理人员及物业管理人员的基本检验工具包括：

笔、验房记录表、户型平面图、设计变更单、卷尺、手电、小镜子、相机、验房专用贴、2M靠尺、水平尺、响鼓锤已经上线信息化检验系统的项目，应配置IPAD。

3.3.3经纪人、园区客服人员检验时，还应该配置拖鞋、毛巾，以便成品保护。

3.4实施检验

3.4.1各检验人按《GPS70001-2013交付检验点检验标准》规定的方法实施检验，并详细记录。

对于检验中发现的问题，须准确记录、保留必要的影像资料，并在现场做好标识。

3.4.2各阶段检验人员在检验过程中应顺手做好简单的清洁、整理、整改工作。

3.4.3各检验人应将检查发现的问题按园区部位、房号、幢号进行汇总、分类，并配以现场照片加以明确，编制成册下发施工单位，要求限期整改。

3.4.4每阶段的整改工作完成后2天内，相应的检验人员须进行复验确认，复验重点围绕上次检验出现的问题展开，同时兼顾整体施工情况，查看已完工工作面是否出现二次污染、破坏及新的质量问题。

复验合格的，原检验人员须在原检验表格上签字确认，以示销项，否则不得进入下一阶段的检验。

3.4.5住宅部位交付前检验经工程、物业、经纪人三阶段之后，由经纪人邀请并陪同业主预验房，经纪人同步做好问题记录后请业主确认，并负责跟踪整改销项。

3.5检验时间要求

3.5.1住宅部位工程、物业两个阶段的检验及整改，最迟须在正式交付前50天完成；经纪人阶段的检验与整改，最迟须在正式交付前30天完成，以便留出业主预验房时间。

3.5.2其余部位及模块的检验及整改，最迟应在交付前1周完成。

3.5.3项目的开荒保洁和精保洁工作，须与各阶段检验穿插进行，以便合理安排时间。

3.6交付前检验工作的确认放行

3.6.1各部位、各阶段的检验工作全部完成，并经整改复验后，须将所有检验记录归集到资料员处，项目公司工程分管领导须组织检验资料查验和整理，确保检验点无疏漏。

对检验工作的品质，项目公司工程分管领导认为必要时可抽样复检。

3.6.2项目公司总经理根据工程分管领导的确认结果，对交付检验工作进行签署放行，确认本项目已通过交付前检验，达到交付条件。

项目总经理的签署放行书须加盖项目公司公章，于2个工作日内报绿城房产或绿城建设工程质量督导部备案。

3.6.3项目公司须为每套检验合格的住宅出具《房产品检验合格证》，明确房产品的幢号和房号，并由对应的检验责任人签章、项目公司盖章，表明该套房产品已检验合格，具备交付条件。

《房产品检验合格证》的样式由项目经纪人团队组织设计（样式可参照附录D）于房屋交付时，提交给业主。

3.7资料归档

3.7.1房产品交付之后1个月内，各阶段检验资料（含业主预验收资料）须装订成册。

项目公司资料员将住宅部分的验房记录按房号排列，装订成册；其余部分记录按标准检验点库的顺序排列，装订成册。

同时，将原始资料扫描，形成电子版本。

3.7.2交付检验档案的原始书面资料由项目公司资料员保存，项目公司注销后，报绿城档案管理部门。

电子文本分别报绿城档案管理部门、项目公司客户服务人员、物业管理单位保存，对外保密。

3.7.3若项目公司已经开始使用信息化系统检验，可以直接形成电子版资料，无须扫描。

4引用文件

GPS70001-2013交付检验点检验方法

附录A（规范性附录）

项目交付检验工作流程图

检验点落位

检验人落位

编入《检验方案》

工程检验

物业检验

经纪人检验

住宅

业主预验房

资料审查

签署检验合格证

其余部位/模块

资料审查

会所

经纪人检验

园区客服检验

项目总签署放行

具备交付条件

附录B（规范性附录）

交付前检验方案（模板）

一、检验时间安排

包括检验工具准备、检验培训、检验实施、检验结果形成、整改布置、整改确认等系列工作的具体时间安排或期限要求，并明确每件工作的责任人，要求对交付前检验工作形成闭环。

二、检验范围

明确检验的园区范围、住宅楼栋号、配套范围等。

三、检验点、检验人和放行责任人

在《交付检验点目录》（附录B）的基础上调整形成本项目本期交付前检验点，并明确检验人及模块放行责任人。

四、其他要求

如：

工具分发及回收，工具使用、保管要求；定期沟通检验结果，根据实际情况安排整改等。

附录C（规范性附录）

项目交付检验标准检验点库（993个节点）

第一章室外环境（155个节点）

第一节出入口（53个节点）

编号

项目

检验点

备注

A1101

A11园区主出入口

LOGO景墙

A1102

门

A1103

照明

A1104

硬质铺装

A1105

侧石

A1106

水法

A1107

雕塑、花钵

A1108

乔木

A1109

灌木

A1110

草坪

A1111

小区总平面图

A1201

A12园区车行出入口

档车器（道闸）

A1202

识读装置（感应卡读头、车牌识别装置）

A1203

票箱/控制箱

A1204

摄像机

A1205

开车访客与被访业主可视对讲管理分机（独立车行出入口）

A1206

标识

A1207

反光镜（视线遮挡时）

A1208

乔木

同A1108

A1209

灌木

同A1109

A1301

A13园区人行出入口

门

同A1102

A1302

照明

A1303

硬质铺装

同A1104

A1304

乔木

同A1108

A1305

灌木

同A1109

A1306

草皮

同A1110

A1307

摄像机

A1308

可视对讲门口机（含读卡器）

A1309

出门按钮（或读卡器）

A1310

电控锁

A1311

通道闸

A1401

A14园区通外消防通道

门

同A1102

A1402

标识（指消防通道、禁停）

A1403

乔木

同A1108

A1404

灌木

同A1109

A1405

草坪

同A1110

A1406

摄像机

A1407

报警装置

A1501

A15岗亭

屋面

A1502

外立面

A1503

顶棚

A1504

墙面

A1505

地面

A1506

开关、插座

A1507

空调

A1508

门

A1509

窗

A1510

照明

A1511

业主物品临时寄存柜

A1512

卫生间

A1513

车辆出入管理设备（含电脑、发卡器、手动开闸开关）

A1514

可视对讲围墙机

A1515

UPS供电装置

第二节周界（7个节点）

编号

项目

检验点

所属专业

A2101

A21园区围墙

围墙（含外围要求）

景观、客户服务

A2102

摄像机

建筑科技

A2103

报警装置

建筑科技

A2104

室外设备箱体

建筑科技

A2201

A22沿街商铺外围

摄像机

建筑科技

A2301

A23沿街商铺/会所顶层平台

摄像机

建筑科技

A2302

报警装置

建筑科技

第三节道路（15个节点）

编号

项目

检验点

所属专业

A3101

A31人行部分

硬质铺装

同A1104

A3102

井盖

景观

A3103

无障碍通道

景观

A3104

标识系统

客户服务

A3201

A32绿化及其他

乔木

同A1108

A3202

灌木

同A1109

A3203

草坪

同A1110

A3204

景观照明

景观

A3205

路灯

景观、安装

A3301

A33车行部分

转弯处反光镜

客户服务

A3302

标识系统（含与人行道交汇处警示标识）

客户服务

A3303

排水系统

给排水、客户服务

A3304

侧石

同A1105

A3401

A34园区主干道交叉口

摄像机

建筑科技

A3402

组团、楼幢等指引标识

客户服务

第四节功能区域（共18个节点）

编号

项目

检验点

所属专业

A4101

A41地面停车区域

硬质铺装

同A1104

A4102

停车标识

客户服务

A4103

摄像机

建筑科技

A4201

A42休闲区

户外家具

景观

A4202

条木地板

客户服务

A4301

A43儿童游乐区

游乐设施

景观

A4302

地面（塑胶）

景观

A4303

沙坑

景观

A4304

夜间照明

景观

A4401

A44健身区

健身设施

景观

A4402

篮球场

景观

A4403

夜间照明

同A4304

A4501

A45垃圾房

墙面及屋顶

土建

A4502

顶面

土建

A4503

墙面

土建

A4504

地面

土建

A4505

污水排放系统

安装（给排水）、物业

A4506

给水系统

安装（给排水）

第五节泳池（20个节点）

编号

项目

检验点

所属专业

A6101

A51泳池

硬装铺装

同A1104

A6102

马赛克

景观

A6103

泳池高杆灯

景观

A6104

水下灯

景观

A6105

扶手

景观

A6106

廊架

景观

A6107

回水口格栅盖板

景观、客服

A6108

泄水口格栅盖板

景观、客服

A6109

溢流水槽盖板

景观、客服

A6110

强淋

安装、景观

A6111

浸脚消毒池

景观

A6112

儿童戏水池

景观

A6113

标识（水深、安全等）

同A1402

A6114

围护

景观、客服

A6115

环通验收

景观、客服

A6201

A52配套设施

救生观察台

景观、园区服务

A6202

户外家具

同A4201

A6203

摄像机

建筑科技

A6204

背景音乐扬声器

建筑科技

A6205

门禁装置

建筑科技

第六节园内景观（42个节点）

编号

项目

检验点

所属专业

A7101

A61绿化带

乔木

同A1108

A7102

灌木

同A1109

A7103

草坪

同A1110

A7104

喷灌设施

景观

A7105

景观照明（含建筑泛光照明）

同A4304

A7106

侧、平石

同A1105

A7107

排水系统（与建筑交接面、绿化与铺装之间）

安装（给排水）

A7201

A62中心花园

乔木

同A1108

A7202

灌木

同A1109

A7203

草坪

同A1110

A7204

喷灌设施

同A6104

A7205

景观照明（含建筑泛光照明）

同A4304

A7206

夜间常规照明

同A3204

A7207

木平台

景观

A7208

硬质铺装

同A1104

A7209

水法

同A1106

A7210

雕塑、花钵

同A1107

A7211

景墙

同A1101

A7212

景亭、廊、花架、穹顶（余同）

景观

A7213

背景音乐扬声器

同A5204

A7301

A63园区主轴线

乔木

同A1108

A7302

灌木

同A1109

A7303

草坪

同A1110

A7304

喷灌设施

同A6104

A7305

景观照明（含建筑泛光照明）

景观

A7306

景亭、廊、花架、穹顶（余同）

同A6212

A7307

水法

同A1106

A7308

雕塑、花钵

同A1107

A7309

硬质铺装

同A1104

A7401

A64组团花园

乔木

同A1108

A7402

灌木

同A1109

A7403

草坪

同A1110

A7404

喷灌设施

同A6104

A7405

景观照明（含建筑泛光照明）

同A4304

A7406

硬质铺装

同A1104

A7407

水法

同A1106

A7408

雕塑、花钵

同A1107

A7409

景亭、廊、花架、穹顶

同A6212

A7410

庭院门（低层住宅）

景观

A7411

景墙

同A1101

A7501

A65下沉式庭院/通风井

排水系统

安装（给排水）

A6601

A66景观标识系统

标识系统（树种、草坪）

同A1402

第二章住宅（400个节点）

第一节精装修户内（214个节点）

编号

项目

检验点

备注

B1101

B11进户门

门牌号（标识）

B1102

门磁

B1103

电子门锁

B1104

进户门

B1105

进户门套

B1106

进户门五金

B1107

进户门猫眼

B1201

B12玄关及通道

吊顶乳胶漆

B1202

吊顶石膏线

B1203

玄关灯具

B1204

空调风口

B1205

墙面石材饰面

B1206

墙面瓷砖饰面

B1207

墙面马赛克饰面

B1208

墙面木饰面

B1209

墙面乳胶漆饰面

B1210

墙面软包饰面

B1211

墙面硬包饰面

B1212

墙面镜面饰面

B1213

墙面墙纸饰面

B1214

地面石材饰面

B1215

地面石材水刀拼花

B1216

石材踢脚线

B1217

地面瓷砖饰面

B1218

地面木地板饰面

B1219

地面木踢脚线

B1220

地面地毯饰面

B1221

玄关柜

B1301

B13客餐厅

吊顶乳胶漆

同B1201

B1302

吊顶石膏线

同B1202

B1303

客餐厅灯具

B1304

空调风口

同B1204

B1305

墙面石材饰面

同B1205

B1306

墙面瓷砖饰面

同B1206

B1307

墙面马赛克饰面

同B1207

B1308

墙面木饰面

同B1208

B1309

墙面乳胶漆饰面

同B1209

B1310

墙面软包饰面

同B1210

B1311

墙面硬包饰面

同B1211

B1312

墙面镜面饰面

同B1212

B1313

墙面墙纸饰面

同B1213

B1314

地面石材饰面

同B1214

B1315

地面石材水刀拼花

同B1215

B1316

石材踢脚线

同B1216

B1317

地面瓷砖饰面

同B1217

B1318

地面木地板饰面

同B1218

B1319

地面木踢脚线

同B1219

B1320

地面地毯饰面

同B1220

B1321

窗台

B1322

石材窗套

B1323

木饰面窗套

B1324

窗帘盒

B1325

酒水柜

B1326

开关、插座

同A1506

B1327

中央空调控制面板

B1328

新风风口

B1329

信息插座（电视电话电脑）

B1330

智能家居控制面板

B1331

无线（WIFI）接入装置（安装工艺、信号）

B1332

幕帘探测器（接口）

B1333

环绕音响预留线/接口

B1401

B14厨房

户内开门

B1402

户内移门

B1403

户内门套

B1404

户内门五金及门吸

B1405

吊顶乳胶漆

同B1201

B1406

吊顶石膏线

同B1202

B1407

厨房灯具（防水、防尘型）

B1408

吊顶检修口

B1409

空调风口

同B1204

B1410

墙面石材饰面

同B1205

B1411

墙面瓷砖饰面

同B1206

B1412

墙面马赛克饰面

同B1207

B1413

墙面镜面饰面

同B1212

B1414

地面石材饰面

同B1214

B1415

地面石材水刀拼花

同B1215

B1416

石材踢脚线

同B1216

B1417

地面瓷砖饰面

同B1217

B1418

窗台

同B1321

B1419

石材窗套

同B1322

B1420

木饰面窗套

同B1323

B1421

窗帘盒

同B1324

B1422

厨柜（含五金配件）

B1423

操作台

B1424

烟道

B1425

开关、插座

同A1506

B1426

给水阀门（标识）

B1427

龙头（水压）

B1428

水槽

B1429

排水管道

B1430

地漏

B1431

可燃气体泄漏报警装置

B1432

幕帘探测器（接口）

同B1332

B1501

B15卧室、书房

户内开门

同B1401

B1502

户内移门

同B1402

B1503

户内门套

同B1403

B1504

户内门锁

B1505

户内门五金及门吸

同B1404

B1506

吊顶乳胶漆

同B1201

B1507

吊顶石膏线

同B1202

B1508

卧室、书房灯具

同B1303

B1509

空调风口

同B1204

B1510

墙面石材饰面

同B1205

B1511

墙面瓷砖饰面

同B1206

B1512

墙面马赛克饰面

同B1207

B1513

墙面木饰面

同B1208

B1514

墙面乳胶漆饰面

同B1209

B1515

墙面软包饰面

同B1210

B1516

墙面硬包饰面

同B1211

B1517

墙面镜面饰面

同B1212

B1518

墙面墙纸饰面

同B1213

B1519

地面石材饰面

同B1214

B1520

地面石材水刀拼花

同B1215

B1521

石材踢脚线

同B1216

B1522

地面瓷砖饰面

同B1217

B1523

地面木地板饰面

同B1218

B1524

地面木踢脚线

同B1219

B1525

地面地毯饰面

同B1220

B1526

窗台

同B1321

B1527

石材窗套

同B1322

B1528

木饰面窗套

同B1323

B1529

窗帘盒